כותרות TheMarker >
    cafe is going down
    ';

    פיד RSS

    קלינגר רישוי עסקים והתרי בנייה

    הוצאת רישיון עסק,בקשות לשימוש חורג,היתרי בנייה ,זירוז הליכים בירוקרטיים,אדריכלות והנדסת מבנים.

    תכנים אחרונים

    0 תגובות   יום רביעי, 27/5/20, 10:25
    דרג את התוכן:
      1 תגובות   יום שלישי, 31/3/20, 14:23

      ניסיון גביה פסיבי נגוע בשיהוי ניכר גרם לעירייה להנפיק אישור עירייה לרשם המקרקעין (טאבו) ללא תשלום החוב 

      מאת בנימין קלינגר   [ 31/03/2020 ] 

      מילים במאמר: 861   [ נצפה 9716 פעמים ]


       
       
      ''

      המשפטון - 11/20

      31 מרץ 2020

       

      בית המשפט המחוזי קבע כי חל שיהוי בהליכי הגבייה וחייב את עיריית תל אביב להנפיק "אישור עירייה" להעברת זכויות 

       

      עריכה: עו"ד אלעד שרעבי

       


      כאשר צד לעסקה מבקש לבצע העברת זכויות במרשם המקרקעין ("טאבו"), עליו לעמוד במספר תנאים להשלמת הרישום, הכוללים בין היתר: הצגת אישורים על תשלום מס שבח ורכישה, שטרי עסקה חתומים ותשלום אגרות. תנאי הכרחי נוסף הדרוש לביצוע הרישום, הינו המצאת "אישור עירייה" מטעם הרשות המקומית המעיד כי כל החובות המגיעים לה מבעלים של הנכס וביחס לנכס – סולקו במלואם. תנאי זה, הקבוע בפקודת העיריות, יוצר למעשה כלי ל-"גבייה פסיבית" באמצעותו הרשות המקומית אינה מפיקה את האישור מטעמה עד להסדרת החובות שטרם שולמו לה. בהתאם לכך, לאורך שנים עשו הרשויות שימוש בהליכי גבייה פסיביים, שבמסגרתם לא חלו דיני ההתיישנות [1]. וכך עלה בידיהן להימנע מפעולות אקטיביות ולהמתין למועד בו יתבקש האישור המיוחל.

      עם זאת, על הליכי גבייה מנהליים חלים במקביל גם דיני השיהוי. על מנת לקבוע אם הרשות השתהתה בנקיטת הליכי גבייה מנהליים – אקטיביים ופסיביים – יש לבחון אם הרשות ביצעה פעולות גבייה סבירות במהלך השנים או שמא זנחה את החוב ונמנעה באופן מובהק מניסיונות גבייה ואכיפה. במסגרת בחינה זו, מעניק בית המשפט משקל רב למשך הזמן שחלף ממועד התגבשות החוב, כך שככל שמדובר בחוב "ותיק" יותר שלגביו לא נעשו פעולות משמעותיות לגבייתו – תיטה הכף לדעה שלפיה גבייתו תעמוד בניגוד לחובתה של הרשות לפעול בהגינות.

      ב"משפטון" זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו אשר נדרש להכריע בעתירה כנגד עיריית תל אביב בגין סירובה להנפיק אישור עירייה להעברת זכויות, בגין חובות שנצברו לכאורה לפני למעלה מעשרים שנה.

      נסיבות המקרה:
      ענייננו בדירה בשדרות חן שבתל אביב, אשר זכויות הבעלות בה רשומות על שמה של חברה פרטית, שמלוא המניות בה הוחזקו על ידי בעל מניות יחיד. לאחר פטירתו של בעל החברה, ירשו שתיים מבנותיו את מניותיו בחברה. מאחר שהחברה הפסיקה את פעילותה לפני כארבעה עשורים, החלו האחיות לפעול לפרוק החברה ולרישומן באופן ישיר כבעלים של הדירה. בהמשך לכך, פנו האחיות לעיריית תל אביב בבקשה שזו תפיק אישור מטעמה, המופנה ללשכת רישום המקרקעין, במסגרתו תאשר כי לא קיימים חובות כלפיה המונעים את רישום הזכויות בדירה על שמן של האחיות.  העירייה סירבה להפיק את האישור וזאת בטענה כי קיימים חובות ארנונה שטרם שולמו ביחס לשנים 1994-1999.

      משכך, עתרו האחיות לבית המשפט בבקשה להורות לעירייה להפיק את האישור המיוחל ולהצהיר על בטלות דרישות התשלום. לטענתן, במשך עשרות שנים לא התקבלה כל דרישת חוב ארנונה עבור התקופה הנטענת ואף לא ננקטו פעולות לגביית חובות בקשר לדירה – וזאת למרות שבין השנים 1999-2005 ניתן פטור מתשלום ארנונה ביחס לדירה, בעקבות השגה שהגישו האחיות להכרה בדירה כ"נכס שאינו ראוי לשימוש". לטענת האחיות סירוב העירייה להפקת האישור המבוקש ונקיטת ההליכים המנהליים מיד לאחר מכן, משמשים את העירייה כ"מנוף לחץ" נוסף במסגרת הליכים משפטיים רבים שהעירייה מנהלת כנגדן וכנגד בני משפחה נוספים, בנוגע לנכסים אחרים שבחזקתם.

      מנגד, שבה וטענה  העירייה כי בגין הדירה הצטבר חוב ארנונה בסך של כחצי מיליון שקלים וכי הנפקת האישור מטעמה מותנה בתשלומו. כמו כן, ביקשה העירייה להשהות את עתירת האחיות בטענה כי ראוי להמתין להכרעה בהליכים המשפטיים שמנהלים הצדדים במקביל, וזאת מאחר שאלו עשויים להשליך על תוצאות ההליך הנוכחי.

      החלטה:
      בית המשפט המחוזי קיבל את העתירה וקבע כי העירייה לא הציגה ראיות המלמדות על קיומו של חוב ארנונה בקשר לדירה. יתרה מכך, בית המשפט מתח ביקורת חריפה על התנהלות העירייה וקבע כי זו הציגה בפניו תשתית עובדתית שאיננה נאמנה לאמת ומטעה, באופן חסר תום לב. כמו כן, נקבע כי סירוב העירייה להפקת האישור מהווה "ניצול הזדמנות" פסול להוספת הדירה להליכי הגבייה אותם היא מנהלת כנגד האחיות בקשר לנכסים אחרים, תוך הרחבת חזית אסורה שלא קיבלה את אישורו של בית המשפט. עוד נקבע כי אין בניהול ההליכים המקבילים בקשר לנכסים אחרים המצויים בבעלותן או בחזקתן של האחיות, כדי להשליך על עניין זה, ומשכך אין לדחות או להשהות את העתירה הנוכחית עד להכרעה במחלוקות וסכסוכים שונים ונפרדים.

      בנוסף, קבע בית במשפט כי גם בהנחה כי אכן נוצר חוב בגין הדירה, אותו מבקשת העירייה לגבות באמצעות הליכי גבייה פסיביים, יש לבחון האם חל שיהוי בפעולותיה. בעניין זה, ציין בית המשפט כי החוב לו טוענת העירייה נוצר לכאורה, עוד במחצית שנות התשעים ואף לאורך השנים נמנעה העירייה מלנקוט פעולות אקטיביות לגביית החוב. זאת, על אף שבשנת 1999 פנו האחיות לעירייה בבקשה לקבלת פטור מתשלום ארנונה על הדירה.. משכך, נקבע כי היה מצופה כי עיריית תל אביב תנקוט בהליכי גבייה אקטיביים לגביית החוב במשך השנים שחלפו.

      משנמצא כי העירייה לא הוכיחה קיומו של חוב כלשהו בגין הדירה, ושניסיון הגבייה הפסיבי נגוע בשיהוי ניכר – קיבל בית המשפט את העתירה והורה על הנפקת האישור המבוקש על ידי העירייה.


      [1] הערה: בשנת 2015 קבע בית המשפט העליון הלכה לפיה דיני ההתיישנות יחולו אף הם על הליכי גבייה פסיביים. לצד זאת, נקבע כי הלכה זו תחול על חובות שייצברו החל ממועד מתן פסק הדין (קרי – שנת 2015) ולא תחול על חובות שנצברו עובר לקביעת ההלכה (ראו: עע"מ 8832/12 עירית חיפה נ' יצחק סולומון בע"מ).



      (עת"מ 37547-07-18 מיכקשווילי נ' עירית תל-אביב-יפו)
      (עריכה: עו"ד אלעד שרעבי, 31.03.2020)

       

       

      בן קלינגר התרי בניה, רשוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי
      השירות בפריסה כלל ארצית
      נייד: 3888813 - 052
      טל': 03-6990132
      פקס: 6990134 - 03
      דוא"ל: href="mailto:klinger_b@bezeqint.netklinger_b@bezeqint.net">">klinger_b@bezeqint.net

      מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך:
      שליחת המאמר שלח לחבר  הדפסת המאמר הדפסת המאמר  קישור ישיר למאמר קישור ישיר למאמר  דווח מאמר בעייתי דווח על מאמר בעייתי  כתוב לכותב המאמר פניה לכותב המאמר  פרסום המאמר פרסום המאמר 
      דרג את התוכן:
        0 תגובות   יום ראשון, 1/3/20, 00:39

        עבירות בנייה הם רעה חולה של המשק הישראלי בכלל ושל שוק הנדל"ן בפרט. מדובר על היקפים עצומים, ומנגד על אכיפה נמוכה ועל קנסות שלא היו משמעותיים עד כה. כמה שזה נשמע רע ואפילו מקומם - עבירות בנייה היו נסלחות, עבירות בנייה נחשבו ונתפסו כעבירות קלות (למרות שמדובר בעצם על העברת טובות הנאה/ כספים מהקופה הציבורית לקופה הפרטית). עד כמה שזה נשמע רע - העבריינים נהנו עד עכשיו - גם חיו בבית גדול יותר וגם לא שילמו השבחה , קנסות ולא בדקו והרסו להם את החריגה.

        במאי 2018 זה השתנה. ועדת הפנים אישרה תקנות לפיהן מוטלים לראשונה קנסות מנהליים על עבירות בניה.

          התקנות הן חלק מרפורמה באכיפת התכנון והבניה, שמוביל משרד רוה"מ. על רקע יישום התקנת אמר ראש הממשלה בנימין נתניהו: "לאחר שנים בהן תחום התכנון והבניה התנהל כמערב פרוע, שמנו סוף להפקרות".


         הרפורמה שהחלה בשנת 2017 כללה שינוי מדיניות של מעבר מאכיפה פלילית לאכיפה כלכלית. זאת, במטרה לאפשר אכיפה אפקטיבית ומהירה ולהימנע מהליכים ממושכים שנמתחים על פני שנים בבתי המשפט. כך, לדוגמה החלה היחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבניה להחרים ציוד הנדסי, כגון טרקטורים ומשאבות בטון, המשמשים לבניה לא חוקית. הקנסות ניתנים  על ידי מפקחים מטעם המדינה או מפקחים של ועדות מקומיות עצמאיות וגובה הקנס נקבע בהתאם להיקף הבניה הלא חוקית ובהתאם למידת הרגישות של השטח, דוגמת שטחים הנכללים בשמורות טבע, חופי ים, תשתיות לאומיות וכו'.

         

        מנכ"ל משרד רה"מ אלי גרונר: "הרפורמה שהעבירה הממשלה בנושא האכיפה, מאפשרת תגובה מהירה של הרשויות. נגמרו הזמנים בהם עד שהמערכת התפנתה לטפל בעבריין, כבר הושלמה הבנייה ואוכלס המבנה. התקנות שאשרה היום ועדת הפנים משלימות את המהלך ההיסטורי".

         

        גובה הקנסות נעים  בין 8000 עד 300,000 ₪. לפני הקנס ניתנת רעה להסרת העבירה. הוועדה לא הסכימה שבידי הפקח יהיה שיקול דעת אם לתת התרעה, והוא יוכל להימנע מהתרעה לפני קנס רק במקרה שהיו בעבר התרעות חוזרות והוא לא שמע להן.


        ".

        הקנסות מוטלים  לפי מספר קטגוריות: עבירות בניה ועבירות שימוש, עבירה באדמות מוגנות, כחוף ים או שמורת טבע ועבירות באדמות לא מוגנות, וכן לפי גודל המבנה. (נספח מצ"ב) עבירות בניה עד 25 מ"ר אינן כלולות בתקנות אלה. עבירות למטרות מגורים יקנסו במחצית הקנס של עבירות למטרות מסחריות. תאגיד יקבל כפל קנס לעומת אזרח (עד 600 אלף שקל). קנס מנהלי על עבירת בניה הוא חד פעמי. קנס על שימוש לא חוקי יכול להינתן אחת ל-4 חודשים.

         

        הקנסות ניתנים  על ידי מפקחים מטעם המדינה או מפקחים של ועדות מקומיות עצמאיות וגובה הקנס יקבע בהתאם להיקף הבניה הלא חוקית ובהתאם למידת הרגישות של השטח, דוגמת שטחים הנכללים בשמורות טבע, חופי ים, תשתיות לאומיות וכו'.

         

        ראש הממשלה בנימין נתניהו: "לאחר שנים בהן תחום התכנון והבניה התנהל כמערב פרוע, שמנו סוף להפקרות. הממשלה בראשותי הובילה רפורמה מקיפה בתחום האכיפה, והיום השלמנו את השלב האחרון שכולל קנסות מנהליים בסכומים חסרי תקדים לעברייני תכנון ובניה. החוק חל על כולם ללא יוצא מן הכלל, גם כשמדובר בבניה לא חוקית".

         

        הרפורמה שהעבירה הממשלה בנושא האכיפה, מאפשרת תגובה מהירה של הרשויות. נגמרו הזמנים בהם עד שהמערכת התפנתה לטפל בעבריין, כבר הושלמה ושטח החריגה אוכלס .

        חשוב לציין שלמשרדנו פונים רבים שגרים בנכסים שבוצעו בהם לפני שנים רבות  שנויים ובניה ללא היתר וביום בהיר בד"כ בעקבות הלשנה מוצאים על דלת הכניסה "צוו כניסה למקרקעין" עקב חשד לעבירות בניה ושימוש שלא בהתאם להיתר הבניה.

        זו דרך שנוקטות רשויות רבות בכדי לגרום לעברייני הבניה החשופים לקנסות גבוהים ומתמשכים להחזיר ולהתאים  את המצב בפועל  / השימוש בהתאמה  להיתר הבניה האחרון.

        למשרדינו ניסיון רב בביטול צווי הריסה וקנסות מנהליים, כמו כן בהסדרת חריגות בניה ושימוש חורג.

        תמיד מומלץ לפנות אלינו עוד  לפני שמפקחי הבניה נכנסו לנכס.

         

        משרד  בן קלינגר רישוי עסקים והתרי בניה  הנו המוביל בתחומו זה למעלה מ-30 שנה .

        מתמחה במתן מענה כולל בתחום הבינוי, רישוי, הנדסה, תכנון, בניה , קידום וזירוז הליכים  עם ניסיון ביורוקרטי רב ביותר מול מוסדות התכנון הרבים .

          

        כל היועצים תחת קורת גג אחת. רובם עובדי עירייה ורשויות לשעבר.

         

        • שקיפות
        • אמינות
        • מקצועיות
        • דיסקרטיות
        • שירות אישי וליווי צמוד ללא פשרות

         משרדנו עובד עם המגזר הפרטי  מייעץ, מלווה ועובד עם יזמים, חברות בניה, אדריכלים, משרדי עו"ד, רשתות שיווק, קניונים, מפעלים, רשויות מקומיות, מושבים וקיבוצים בתחומים  הבאים: 

        • הכשרת חריגות בניה בדיעבד
        • טיפול בבקשות מעוכבות
        • צווי הריסה, הפסקות עבודה צווי סגירה
        • טפסי 4 ותעודות גמר בניה
        • הליכי רישוי הוצאת היתר בניה הכוללים בקשות להקלות עד למיצוי מלא של הנכס.
        • תמ"א 38, פינוי בינוי, סיוע ליזמים, חברות בניה וועדי בתים.
        • שינוי תכניות בניין עיר (תב"עות)
        • שינוי יעוד במקרקעין

        • שמושים חורגים
        • ועדות ערר
        • אישורי עירייה לטאבו גם במקרים של חריגות בניה ודירות מפוצלות.
        • הפחתת היטל השבחה ואגרות בנייה
        • הפחתת ארנונה
        • רישוי עסקים, בתי מלון, בתי אבות, גני אירועים ,רישיון יצרן, מסעדות,קניונים,מרכזים לוגיסטיים  ועוד.

         

        ''
         
         
         
         
         
        קיבלת צו הפסקת בניה,הריסה?
        ייעוץ,הכוונה וטיפול -פנה עוד היום!
        היתרי בניה,הכנת תוכניות,הגשה וליווי עד קבלת ההיתר.

        חוו"ד מהנדס קונסטרוקטור בכל הארץ-שרות מידי
        דיווח עפ"יהתקנות החדשות ואישור קונסטרוקטור על בנייה פטורה מהיתר
         
         
         
        קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפלי
         
        השירות בפריסה כלל ארצית
        טל': 03-6990132

        פקס: 6990134 - 03
        נייד- בן קלינגר 0523-888813
        www.klinger.co.il
        דרג את התוכן:
          0 תגובות   יום רביעי, 4/12/19, 19:12

          יש חריגת בנייה בדירה שלכם? תתכוננו לשלם מס שבח גבוה

          קיים בנכס פגם תכנוני? רשות המיסים החליטה לשלול הטבות מס על דירות מגורים שהשימוש בהן לא תואם את דיני התכנון והבנייה

          מכרתם דירת מגורים בהנחה שתהיו פטורים ממס שבח? רשות המיסים עלולה להפתיע אתכם. לאחרונה הרשות אימצה מבחן חדש לזכאות להטבות מס של דירות מגורים - והוא שהשימוש בהן תואם את דיני התכנון והבנייה. במילים אחרות, אם קיימת בעיה תכנונית בדירה - יישלל הפטור ולא יהיה חישוב מס מופחת של דירת מגורים.

           

           

           

          לא מדובר רק בתוספות לא חוקיות לדירה: בישראל יש אלפי דירות, בעיקר בבניינים ישנים, שהייעוד התכנוני המקורי שלהן לא מוגדר למגורים, אלא מוגדר מחסן, חדר כביסה או כל ייעוד אחר. מוכרי דירות אלה צפויים לשלם מס שבח בשיעור גבוה, שנע בין 25% ל-40%. "אם לפני 30 שנה נסגרה מרפסת באופן לא חוקי, הפטור על דירת המגורים לא יהיה תקף", מסביר ירון גינדי, נשיא לשכת יועצי המס בישראל.

              (צילום: shutterstock)
          אתר בנייה. אילוסטרציה(צילום: shutterstock)

          עד כה רשויות המס בדקו בעיקר אם הדירה שימשה למגורים בפועל, ולא אם השימוש תואם את היתר הבנייה ואת תוכניות בניין עיר. אם נעשה בפועל שימוש למגורים, המכירה של הדירה הייתה זכאית לפטור ממס שבח. לדברי מומחה המס ודיני הבנייה עו"ד מאיר מזרחי, לשעבר בכיר ברשות המיסים, "אין לעמדה ביסוס בלשון החוק. על בסיס פרשנות יצירתית החליטה רשות המיסים לשלול הטבות ממי שיש פגם תכנוני בדירה שלו".

          אינפו כלכלה מס שבח ()
           

          "המבחן: פוטנציאל ממשי להשתמש בדירה למגורים"

          לאחרונה פסקה ועדת ערר בתל אביב שאין בסיס למבחן התכנוני כתנאי סף לזכאות להטבות המס, וכי במקרה שבו הנכס נרשם כדירה בטאבו ושימש כדירה במשך עשרות שנים, תוך השלמה של הרשות המקומית עם השימוש למגורים, אין בעובדה שבהיתר הבנייה ההיסטורי נפל פגם תכנוני כדי לשלול את הטבות המס מהדירה. עם זאת, לדברי גורמים ברשות המיסים - הרשות צפויה להגיש ערעור על הנושא לבית המשפט העליון.

           

           

          ''

          "לא ייתכן שרשות המיסים תשנה מדיניות מבלי להביא את זה לידיעת הציבור. שינוי דרמטי כזה, שמשפיע על קניין הציבור, ראוי שיעשה בחקיקה מסודרת שתובא לתגובה ולהתייחסות הציבור", אומר יועץ המס גינדי, "אסור לאפשר לרשות את האפשרות לפגוע בקניין של אדם במצב כזה".

           

          מרשות המיסים נמסר: "ככלל, ובהתאם לפסיקות שניתנו בשני העשורים האחרונים, המבחן לסיווג 'דירת מגורים' בוחן, בין היתר, פוטנציאל ממשי להשתמש בדירה למגורים. לצורך כך יש לבדוק כל מקרה לגופו על כלל נסיבותיו, לרבות הייעוד התכנוני של הנכס. לאור האמור עמדת רשות המיסים היא יישום הפסיקה כפי שהתפתחה במשך השנים".

           

          אנו בקלינגר מציעים לבצע בדיקה מקדימה בכדי לקבוע התכנות להסדרת הבניה הבלתי חוקית.

          לקלינגר נסיון מצטבר של שנים מול מערכת הרישוי והגורמים הבירוקרטיים.

           

          קישור לאתרים 

          http://www.klinger.co.il /        אתר החברה

           

          מאמרים מקצועיים- בן קלינגר, יועץ מומחה בתחום המוניציפלי

           

          http://cafe.themarker.com/user/144603/ 

          http://www.academics.co.il/Authors/Author1623.aspx 

          http://www.archijob.co.il/archijob_forums/PrintMessage.asp?id=193538&Fnumber=4&SunId=0

          קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי
           
          השירות בפריסה כלל ארצית
          טל': 03-6990132

          פקס: 6990134 - 03
          נייד- בן קלינגר 0523-888813
          www.klinger.co.il

          דרג את התוכן:
            0 תגובות   יום ראשון, 2/12/18, 23:57

            טפסים והנחיות נלווים להליך הרישוי

            באזור זה ניתן למצוא את כלל הטפסים לשימוש עורכי הבקשה / אחראי לביקורת על הביצוע להגשה לשלב בקרת תכן ולשלבי הביצוע בהליך הרישוי ואת הטפסים לשימוש הועדה המקומית לתכנון ולבנייה.

            1. הליך רישוי ובנייה עם מכון בקרה

            דרג את התוכן:
              0 תגובות   יום שני, 27/8/18, 08:41


              איך חריגות בנייה,ההליכים הצפויים לך בגינם  , אורח החיים הלחוץ שלך גורם לך להשמנה בטנית ולעוד כמה צרות בריאותיות ...






              לכל אלו שפצלו דירות ללא היתר ,סגרו מרפסת, מוכרים דירה עם חריגות בנייה.

              היום אני רוצה לדבר איתך על הקשר בין חריגות בנייה  ,אורח החיים הלחוץ

              שממנו כולנו סובלים ובין ההשמנה הבטנית שלך ועוד כמה צרות צרורות. 













              אכן יש קשר !


              סיבה  מספר #1 # למה לחץ משמין אותך וגורם לך לאכול את השוקולד/מתוק הארור הזה !



              '' 

               



              הכל ענין של הורמונים ומוליכים עצביים ....


              הבריאות שלנו, ההרגשה שלנו, המראה שלנו הכל מושפע מאיזון הורמונאלי

              והכל יכול להיות מושפע לרעה כתוצאה מחוסר איזון הורמונאלי....וזה המצב שרובנו נמצאים בו לצערי.



              אחד  מהמוליכים העצבייים שיוצאים מאיזון במצבי לחץ הוא הסרטונין.





              סרוטונין משדר למוח שהכל בסדר ויש לנו מצב רוח חיוני וטוב אבל....

              כאשר אנחנו בסטרס במיוחד שהוא כרוני רמות הסרוטונין יורדות

              והתוצאה היא משולבת:



              יצירת חרדות או מצבי דיכאון בדרגות חומרה שונות



              - השמנה משום שהגוף יוצר תגובה פיזיולוגית שבה הוא מעלה את הצורך שלנו לאכול מתוקים

                ופחמימות לא בריאות( עוגיות,בצקים,דגנים לא מלאים) והסיבה.....המזונות האלה

                 מעלות בצורה טבעית סרוטונין( רק שהם גם משמינות מה שמכניס אותנו למעגל של אופוריה ודיכאון לסירוגין).









              סיבה מספר #2#- "המלך" של הלחץ הנפשי שכדאי להיזהר ממנו אם רוצים בריאות וירידה במשקל



               

               


              על קורטיזול שמעת?



              זה ההורמון שמופרש  בזמן סטרס והוא דווקא טוב וחיוני !

              הוא יחד עם אדרנלין שגם מופרש מגבירים את יכולת הריכוז שלנו, את העירנות שלנו, גורמים לנו להיות


              מפוקסים יותר, חדים יותר, יעילים יותר.


              הם גם מגבירים את דופק הלב,מעלים את רמות הסוכר ולחץ הדם והכל במטרה שנשרוד את הלחץ הרגעי.


              התכונות הללו מצוינות כאשר פעם רדף אחרנו אריה והיינו צריכים להימלט ולשרוד



              הבעיה מתחילה בימנו שבניגוד לעבר שבו  הסטרס היה לתקופת זמן  מוגבלת כיום הוא כרוני:


              לחוצים להרויח יותר כסף, לנהל משפחה, , לטפח זוגיות טובה ורשימת המלחיצים המודרנים עוד ארוכה

              והתוצאה רמות קורטיזול גבוהות בדם באופן תמידי והתוצאה:




              מחלות כמו סוכרת או לחץ דם( לא רק יש עוד מחלות) ואגירת שומן תמידית ( בעיקר באזור הבטן).





              אגירת השומן מתרחשת כי הפיזיולוגיה שלנו מאוד פשוטה..... הגוף מבין שבשעות לחץ סביר

              להניח  שלא נתפנה לאכילה ולכן יש לשמור על השומן שכן קיים אצלנו !

              (התהליך יותר מורכב ממה שאני מציין וכולל פירוק שרירים כדי להפיק סוכר שחיוני לאנרגיה במצבים אלו)



              אה.......ואם כבר מרגישים רעב אז הגוף דורש מזון מהיר, שמעלה את רמות הסוכר בדם במהירות

              נותן אנרגיה במהירות, מתעכל בקלות ובמהירות והכל בגלל שלמי יש זמן לאכול ארוחה מסודרת ובריאה

              כאשר לחוצים.



              למי שלא הבין המזון המהיר הזה הוא בד"כ כל המזיקים כמו המתוקים והמזון המהיר








              סיבה #3#  הרבה סטרס= קצת שינה= השמנה



              ''

              זה נוסחה מאוד פשוטה תתרכזי שניה במה שאני אומר:


              סטרס גורם לבעיות שינה  או בעיות שינה גורמות לסטרס

              זה ברור נכון?




              חוסר שינה גורם בפני עצמו להפרשת קורטיזול  וזה גורם להשמנה ברור לא?....


              חוסר שינה גורם לנו ליותר שעות עירות כלומר עוד שעות אכילה וזה שווה השמנה ברור לא.?





              קצת הסבר מדעי על הענין....

              לפטין הורמון השובע מופרש בעיקר לאחר אכילה או בשינה.

              גרלין הורמון הרעב מופרש בעיקר כאשר הרבה זמן אנחנו לא אוכלים  ואנחנו ערים....



              המסקנה היא שבלילה אם אנחנו לא אוכלים יש יותר גרלין ופחות לפטין כלומר יותר

              רעב ופחות שובע.





              החלק הכואב יותר הוא שמחקרים הוכיחו שגם יום למחרת חוסר השינה שלנו

              רמות הגרלין בדם גבוהות יותר ביחס למקובל כלומר באותו היום נהיה רעבים יתר על המידה.









              עוד כמה סיבות נוספות למה לחץ משמין אותך





              ירידה ברמות הטוסטרון 



              '' 

               



              הורמון מין גברי (חיוני גם לנשים) שמלבד הקשר שלו

              לתפקוד מיני חיוני ותשוקה מינית הוא גם הורמון אנבולי שבונה רקמות שרירי וכלל שיש לנו יותר

              שרירי בגוף חילוף החומרים שלנו עולה.


              טוסטרון נמוך=פחות שריר= חילוף חומרים איטי




              ירידה ברמות הורמון הגדילה


              גם הוא הורמון אנבולי בונה שרירים ומחסור שלו פוגע בחילוף החומרים שלך




              תנגודת אינסולין- 

              סטרס גורם לפירוק מוגבר של שריר כדי שהגוף יוכל לקבל אנרגיה מסוכר שנוצר בתהליך הפירוק

              ובנוסף שחרור של סוכר ממאגרי הסוכר בכבד( גליקוגן).


              למה זה קורה?

              כי במצב חירום הגוף זקוק ליותר אנרגיה( אריה רודף אחרנו זוכרים?)

              התוצאה רמות סוכר גבוהות בדם באופן כרוני( כי הסטרס הוא כרוני בימנו)




              הרבה סוכר בדם= הרבה אינוסלין שתפקידו להכניס את הסוכר לתאים ולרקמות לצורך הפקת אנרגיה.


              בשלב מסוים הגוף מתרגל לרמות גבוהות של אינוסלין בדם ומפסיק להגיב לאינוסלין בצורה מיטבית

              והתוצאה- לא כל הסוכר נכנס לתאים וחלקו נשאר בזרם הדם מה שגורם למחלת הסוכרת סוג 2.




              הרבה אינסולין בדם גורם לא רק למחלת הסוכרת אלא לאגירת שומן כי האינוסלין הוא הורמון שמעודד אגירה.





              תת פעילות של בלוטת התריס- בלוטה חיונית לחילוף חומרים ויכולה  לצאת מאיזון במצבי דחק התוצאה פחות חילוף חומרים



              מדד דלקת גבוה נוצר גם בסטרס ודלקתיות מעודדת אגירת שומן.







              התוצאה של כל מה שפירטתי :

               השמנה ומחלות !






              ''





              האתגר הקשה ביותר שלי , שלך ושל כולם

              זה לעמוד בקצב החיים המסחרר שאנחנו חיים בו

              ולא להישאר מאחור אבל יחד עם זאת לשמור על רוגע,

              אורח חיים בריא ומשקל תקין.

               

              הסדרת חריגות הבנייה עם קלינגר יתנו לך שקט נפשי!

               


               

               

              קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי
               
              השירות בפריסה כלל ארצית
              טל': 03-6990132

              פקס: 6990134 - 03
              נייד- בן קלינגר 0523-888813
              www.klinger.co.il
              דרג את התוכן:
                0 תגובות   יום רביעי, 1/8/18, 00:34
                 

                קלינגר רישוי עסקים והתרי בנייה

                שם לועזי

                Klinger Building Permits, Business Licensing and Municipal Consulting

                דואר אלקטרוני
                 klinger_b@bezeqint.net
                אתר החברה
                 www.klinger.co.il
                טלפון
                 
                03-6990132
                פקס
                 
                03-6990134
                כתובת
                 
                שטרייכמן יחזקאל 13/18, תל אביב יפו 6967112
                שעות פעילות
                 
                בשבת פניות חרום בלבד, ימים א - ה 08:00-20:00, יום ו 08:00-17:00
                שפת שירות
                 
                עברית, אנגלית, רוסית, גרמנית
                איזורי שירות
                  
                אודות

                משרד קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי מתמחה בייעוץ ייצוג ועבודה מול גורמים מוניציפליים הקשורים בהוצאת היתרי בניה, תכנון ערים וסביבה, מיסוי, רישוי עסקים, בקשות לשימוש חורג, שינוי יעוד, הכשרת חריגות בניה, ביטול צווי סגירה, הפסקת עבודה, צווי הריסה.

                חוות דעת מומחים לבתי המשפט בתחום התכנון והבנייה, אדריכלות, קונסטרוקציה, התנגדויות ועוד.

                בקשות לשינוי תב"ע, היתרי בניה, אדריכלות, קידום בקשות, זירוז הליכים בירוקרטים, יעוץ סטטוטורי, הסדרים והסכמים עם הרשויות, שרותי הנדסה ופקוח על הבניה, דיווח על עבודה פטורה מהיתר ע"פ התקנות החדשות.

                המשרד מספק מענה ייעוצי ללקוחות פרטיים, עסקיים, משרדי עו"ד, אדריכלים, גורמים ומוסדות בהם חברות בניה, ניהול נכסים ואחזקה, רשתות קמעוניות, יבואנים, מושבים, קבוצים, מתקני צבא ובסיסים.

                רישיונות עסק לאולמות וגני אירועים, מפעלים, בתי ספר, גני ילדים, פעוטונים, מכללות וישיבות, מפעלי תעשייה, חברות היי טק ומחשבים,

                מרכזי קניות וקניונים, בנקים וחברות ביטוח, מכוני יופי ובריאות, בתי מרקחת, חדרי כושר, קאנטרי קלאב, בריכות שחייה, מתקני ספורט, מספרות, מוזאונים, בתי קולנוע, בתי אבות, יבואני רכב, תחנות דלק, חניונים ואולמות תצוגה, בתי מלון, מלוניות, אכסניות, הוסטלים, מחסנים, רישיונות לאירועים חד פעמים בכל הארץ.

                תחומי הייעוץ והשירותים של קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי:

                רישוי עסקים, תכניות לרישיון עסק הגשה ולווי אישי עד קבלת רישיון העסק, תאום ביקורות וקבלת אישורים, הנדסה, משטרה, משרד הבריאות, איכות הסביבה, כיבוי אש וכל שאר הגורמים, טיפול בקבלת כל סוגי רשיונות העסק, יצרן, קיטרינג, מסעדות, בתי קפה, גני ארועים, 

                בתי מרקחת, גני ילדים, טיפול וזירוז בקשות תקועות ומיוחדות, פתרונות יצירתיים לבעיות סבוכות, רישיון עסק זמני, בקשות לשימוש חורג, היתרי בנייה, הכשרת חריגות בניה, סיוע בקבלת טופס 4 ותעודת גמר, אישורי עירייה להעברה בטאבו גם במצב של חריגות בניה ופיצול דירות ללא היתר,

                תוכניות בניה, חיזוקים, התרים ומפרטים לתמ"א 38, אישור מהנדס קונסטרוקטור על יציבות מבנים, רישוי מערכות סולאריות ליצור חשמל בכל הארץ, הפחתת מסים, הפחתת ארנונה, הפחתת היטלי השבחה, ייעוץ ויצוג אדריכלי והנדסי בוועדות ערר, הנדסת מבנים, היתרי בנייה וליווי מול הרשויות, הכשרת בנייה ללא היתר וטיפול בצווי הפסקת עבודה, הריסה וצווי סגירה, טיפול בהכשרת דירות מפוצלות, אירועים המוניים, ייעוץ בטיחות, ייעוץ וסיוע לועדי בתים, יזמים וחברות בנייה בנושא תמ"א 38, תוספת וסגירת מרפסות, ביטול צווי הפסקת עבודה והריסה, בקשות לשינוי תב"ע, שירותי מודד מוסמך, שירותי שמאות מקרקעין, ייעוץ ברישוי עסקים ומקרקעין, ביקורת ליקויי בנייה וחוות דעת לבית המשפט,

                ייעוץ בנושא רישיונות יבוא למוצרי מזון, תרופות, קוסמטיקה ומשקאות, ייעוץ וייצוג בנושא הפשרת קרקעות ושטחים חקלאיים, הפיכת קיבוצים לישובים קהילתיים וייצוג מול מנהל מקרקעי ישראל לקבלת פיצוי כספי מרבי, טיפול ובקשות להפחתת אגרות בניה, השבחה, פיתוח, ביוב ארנונה ועוד, מחיקת הערות אזהרה בגין צווי הריסה מנסח הרישום, חיזוק מבנים לעמידה בפני רעידות אדמה-תמ"א 38, בדיקות חוזק מבנים ואישורי יציבות, שרותי בוררות וגישור מקצועי בתחום התכנון והבניה לרבות תמ"א 38, דיווח על עבודה פטורה מהיתר על פי התקנות החדשות.

                 

                המשרד מעניק לקהל לקוחותיו שירות איכותי, מהיר, אמין ודיסקרטי. יתרון בהיכרות מעמיקה עם הפרוצדורות והבירוקרטיה ברשויות השונות, תוך כדי זירוז הליכים וחיסכון בכסף רב.

                 הטיפול הינו אישי וצמוד לכל לקוח בהתאם לצרכי העסק.

                 

                טיפול וייצוג בכל ההליכים הביורוקרטיים, תוך שימוש בידע, ניסיון והכרת המערכות על בוריין ברשויות ומשרדי הממשלה מכל סוג:

                עיריות, רשויות מקומיות, רשויות אזוריות, ועדות מקומיות ומחוזיות, משרדים ממשלתיים, משרד הבריאות, המשרד להגנת הסביבה, משרד הפנים, משרד הדתות, ועדות ערר, משרד ההגירה, משרדי שלטונות המס, המוסד לביטוח לאומי, המשרד לבטיחות ולגהות, משרדי הטאבו, מכון התקנים, מנהל מקרקעי ישראל, מועצות מקומיות.

                 
                קישור לאתרים

                http://cafe.themarker.com/user/144603/

                http://www.academics.co.il/Authors/Author1623.aspx

                http://www.archijob.co.il/archijob_forums/PrintMessage.asp?id=193538&Fnumber=4&SunId=0

                תחומי פעילות

                • אדריכלים
                • שירותי אדריכלות
                • שירותי ייעוץ
                • עורכי דין
                • עורכי דין מקרקעין
                • משרדי עורכי דין
                • ייעוץ שיווקי ועסקי
                • שירותים עסקיים
                • עורך דין משפט מסחרי
                • מהנדסי בנין
                • קונסטרוקטור

                התמחות

                • אדריכלות
                • ייעוץ בנושא היתרי בנייה
                • עורכי דין למקרקעין ונדל"ן
                • אדריכלים ומשרדי אדריכלות
                • דיני חברות
                • שירותים עסקיים - כללי
                • דיני מקרקעין ונדל"ן
                • דיני תכנון ובניה
                • משפט מסחרי
                • מהנדסי בנייה
                • מומחים במתן חוות דעת משפטיות בתחום התכנון והבנייה

                קלינגר התרי בניה, רשוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי
                השירות בפריסה כלל ארצית
                נייד: 3888813 - 052
                טל': 03-6990132
                פקס: 6990134 - 03
                דוא"ל: klinger_b@bezeqint.net
                www.klinger.co.il

                דרג את התוכן:
                  0 תגובות   יום חמישי, 19/7/18, 13:44

                  קלינגר התרי בניה, רשוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי שמחים לשתף עמכם את המאמר הבא שפורסם בדמרקר.


                  בג"ץ: יש להתנות רישום משכנתא באישור היעדר חובות ארנונה

                  ‏בהלכה חדשה מבטל בג"ץ נוהל שהיה קיים עשרות שנים בלשכות רישום המקרקעין: מעתה לא יהיה ניתן לרשום משכנתא אלא לאחר הצגת אישור עירייה בדבר היעדר חובות ארנונה, בדיוק כמו בהעברת זכויות בנכס המקרקעין

                   

                      

                  המונח "משכנתא" מזוהה בעיני רבים כהלוואה שנוטל אדם מן הבנק על-מנת לממן רכישת נכס מקרקעין. "לקחתי משכנתא מן הבנק כדי לרכוש דירה", כך נוהגים רבים להתבטא.

                  לא מדויק. אכן, לעתים קרובות נוטלים מי שרוכשים נכס מקרקעין, הלוואה מן הבנק, על-מנת שיהא בידיהם לרכוש את הנכס. להבטחת פירעון ההלוואה משעבדים אלה, לטובת הבנק, ממשכנים לטובתו, את נכס המקרקעין, שלשם רכישתו הוענקה להם ההלוואה. המשכון על נכס מקרקעין מכונה "משכנתא". נכס המקרקעין נותר בבעלותו של הלווה ומשמש כביטחון לסילוק ההלוואה.

                  ‏‏אלא שלא רק לשם רכישת נכס מקרקעין נוטלים אנשים כאלה ואחרים הלוואות מובטחות במשכנתא. ולא רק מן הבנקים הם נוטלים הלוואות. לא אחת ולא שתיים נקלע אדם, שבבעלותו נכס מקרקעין, למצוקת נזילות ונאלץ ללוות כסף מחברו או מגורם אחר כלשהו. גם לווה שכזה, שבבעלותו נכס מקרקעין, יוכל למשכן את הנכס להבטחת פירעון ההלוואה. גם במקרה כזה תירשם על זכויותיו משכנתא לטובת המלווה. ועדיין לא הזכרנו את מי שבבעלותו נכס מקרקעין ושנעתר לבקשתו של חברו, שלווה כסף מגורם כלשהו, למשכן את זכויותיו בנכס לטובת המלווה.

                  ‏‎‎נוהל ותיק של הטאבו

                  ‏‎‎‏נוהל ידוע הוא מימים ימימה שרשם המקרקעין אינו רושם העברת זכויות בנכס מקרקעין, אלא לאחר שמוצגים בפניו אישורים שונים בדבר היעדר חובות של בעל הנכס, המעביר את זכויותיו. על המוכר להציג אישורים בדבר היעדר חובות בגין מס שבח מקרקעין, מס רכישה, מס רכוש, ארנונה והיטל השבחה.

                  עוד בנושא דין וחשבון




                  ‏‏זה שנים רבות נהוג בלשכות רישום המקרקעין בישראל, כדבר שבשגרה, שלא לדרוש את אותם אישורים ממי שמבקש לרשום משכנתא על נכס מקרקעין שבבעלותו. נוהל זה מתבסס על חוות-דעת שנערכה בלשכת היועץ המשפטי לממשלה בשנת 1989, ושבה נקבע כי תכלית הוראות החוק, המתנות רישום העברת זכויות בנכס מקרקעין בהצגת אישור עירייה בדבר היעדר חובות, הנה להקנות לעירייה אפשרות לגבות חובות רק במקרים בהם מוחלפת השליטה בנכס. כך, במשך שנים יכול היה הבעלים של נכס מקרקעין לרשום משכנתא על זכויותיו, גם אם באותה העת הוא היה שרוי בחובות ארנונה כבדים.

                  ‏‏מצב זה ישתנה מעתה ואילך, בעקבות פסק דין שיצא תחת ידיו של הרכב מורחב של בג"ץ, בעתירתה של עיריית הרצליה (שיוצגה בידי עו"ד אילנה בראף-שניר ואסף הראל). העירייה לא הסכינה עם הנוהל עתיק-היומין, שבעיני רבים נראה מובן מאליו, וטענה כי הוא אינו תקין ושיש לבטלו.

                  פסק הדין החדש מוציא את העירייה וחצי תאוותה בידה. בעוד היא טענה כי על רשם המקרקעין לאשר רישום משכנתא רק לאחר שיוצגו בפניו אישורים הן בדבר היעדר חוב ארנונה והן בדבר היעדר חוב היטל השבחה, קיבל בג"ץ את טענתה בנוגע לחוב הארנונה, אך דחה את טענתה בדבר הצורך להציג אישור בדבר היעדר חוב היטל השבחה.

                  ‏"האם מי שמבקש לרשום משכנתה על נכס מקרקעין שבבעלותו, נדרש לפרוע את חובות הארנונה בהם הוא חב ביחס לנכס, ולשלם היטל השבחה, כתנאי לרישום המשכנתא?", פתח הנשיא אשר גרוניס את פסק הדין. בתחילת דבריו הוא הזכיר, שאחד הכלים המרכזיים, שהעמיד המחוקק בפני הרשויות לגביית חובות ארנונה והיטל השבחה, רלוונטי לנקודת הזמן, בה מבקש הנישום לרשום עסקה מסוימת במרשם המקרקעין. על-פי הדין, מי שמבקש לרשום עסקה במקרקעין נדרש לצרף לבקשתו "מסמכים להוכחה כי שולמו כל האגרות, המסים, הארנונה ושאר תשלומי החובה שתשלומם הוא תנאי לרישום עסקה במקרקעין".

                  ‏‏בדין הישראלי מספר הוראות, המבהירות מה הם התשלומים המהווים "תנאי לרישום עסקה במקרקעין". גרוניס דן בשתי המרכזיות שבהן, אלה המצויות בפקודת העיריות (זו העוסקת בסילוק החובות לעירייה, לרבות ארנונה) ובחוק התכנון והבניה (זו העוסקת בסילוק החובות לוועדה לתכנון ובניה - היטל השבחה).

                  רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
                  הרשמה
                  אני מאשר/ת קבלת תוכן פירסומי מגלובס
                  נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן  

                  ‏‏בפקודת העיריות קיימת הוראה, שלפיה כאשר מדובר בעסקה שהיא בגדר "העברה של נכס", הרי זו לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל עוד לא הוצגה לרשם המקרקעין תעודה, מטעם העירייה, לפיה סולקו במלואם החובות המגיעים לעירייה מבעל הנכס ביחס לאותו נכס. הוראה דומה במהותה קבועה בחוק התכנון והבניה. זו מתנה רישום של "מימוש זכויות במקרקעין" בהצגת אישור הוועדה לתכנון ובניה בדבר היעדר חובות בגין היטלים.

                  ‏‏"האם עסקת הלוואה המובטחת במשכנתא הינה בגדר 'העברת זכויות במקרקעין' או 'מימוש זכויות במקרקעין' במשמעות הוראות הדין הנזכרות. זאת, באופן המאפשר לרשויות למנוע את רישום עסקת המשכנתא עד שיסולקו במלואם חובות הארנונה והיטל ההשבחה הנוגעים לנכס", הציג גרוניס את השאלה המרכזית שבעתירה.

                  ‏‏תחילה בחן גרוניס את סוגיית היטל ההשבחה, וקבע כי אין לשנות את הנוהל הקיים, וכי אין לחייב את מי שמבקש לרשום משכנתא על נכס המקרקעין שלו לשלם, קודם לכן, היטל השבחה (ראו מסגרת נפרדת).

                  ‏‏לאחר שדחה את טענות עיריית הרצליה בנוגע לחובתו של רשם המקרקעין להתנות רישום משכנתא בהצגת אישור בדבר היעדר חוב בגין היטל השבחה, קיבל גרוניס את טענתה השנייה, שלפיה יש להתנות את הרישום בהצגת אישור בדבר היעדר חוב ארנונה של בעל הנכס, ושינה סדרי עולם.

                  ‏‏"האם יש לראות ברישום משכנתא על נכס מקרקעין, משום 'העברה של נכס' במובן הסעיף האמור. זאת, באופן המחייב את קבלת אישור העיריה להיעדר חובות ארנונה, כתנאי מקדים לרישום המשכנתא בפנקסי המקרקעין", שאל גרוניס.

                  ‏‏בבחנו את המשמעות הלשונית של הדיבור "העברה של נכס" שבפקודת העיריות, ראה גרוניס להיזקק להיסטוריה החקיקתית שלה. הוא הזכיר, שמדובר ב"גלגול" של פקודה מנדטורית, שבמקורה נוסחה באנגלית ושבה נעשה, בהקשר הרלבנטי, שימוש במילה "‏disposition‏". מילה זו תורגמה בנוסח העברי ל"העברה", שעה שהמחוקק המנדטורי העניק לה משמעות רחבה יותר מאשר העברת בעלות או שכירות גרידא. גרוניס הזכיר, שבפקודת העברת הקרקעות, שבתקופת המנדט הסדירה את הרישום בפנקסי המקרקעין, צוין במפורש כי המונח ‏disposition‏ כולל גם עסקה של רישום משכנתא.

                  ‏‏גרוניס לא הסתפק בכך. הוא פנה אל הוראת חוק דומה, המצויה בפקודת המועצות המקומיות והמסדירה את אותו העניין ממש במועצות המקומיות, שאינן עיריות. בפקודה זו נקבע, במפורש, כי המונח "העברה" יפורש בהתאם להגדרתו בפקודת העברת הקרקעות. "אם היינו נדרשים בהליכים שלפנינו אך ורק למלאכת פרשנותו של סעיף 21 לפקודת המועצות המקומיות, הרי מסקנתי הפרשנית הייתה, כי לשונו של סעיף 21 הנ"ל הינה ברורה וחד משמעית, בכל הנוגע לשאלה אם משכנתא מהווה 'העברה של נכס'. זאת, משום שהסעיף מפנה במפורש להגדרה שבפקודת העברת הקרקעות, בה נקבע, באופן ברור, כי משכנתא הינה בגדר העברה של נכס מקרקעין", המשיך גרוניס. מאחר שהוראה זו שבפקודת המועצות המקומיות מנוסחת באופן דומה מאוד לזו שבפקודת העיריות ומאחר שהיא משרתת את אותה התכלית, קבע גרוניס כי אין זה מתקבל על הדעת לפרש את ההוראה שפקודת העיריות באופן שונה מן האופן בו יש לפרש את ההוראה שבפקודת המועצות המקומיות. "קשה לקבל שחל בעניין כלל שונה לגבי עיריות מזה החל באשר למועצות מקומיות... יש ליתן למושג 'העברה', המופיע בשני דברי החוק, משמעות מילולית זהה", כך הוא.

                  ‏‏באמור עד כה היה די, על-פי גרוניס, על-מנת לקבוע כי בעת רישום משכנתא חלה חובה להציג תעודה מטעם הרשות המקומית (עירייה או מועצה מקומית), המעידה כי סולקו חובות הארנונה.

                  ‏‎‎מניעת עימותים בשלב מימוש המשכנתא

                  ‏‎‎‏אלא שהוא לא הסתפק בכך, וראה לתמוך את אותה המסקנה גם באמצעות פרשנות תכליתית של הוראת החוק הרלבנטית. בנוגע לכך, הוא דחה את הטענה, שלפיה תכלית ההוראה היא להעניק לרשויות כלי אפקטיבי לגביית חובות ארנונה ומסים עירוניים בנקודת הזמן, בה מועברת השליטה בנכס. הוא קבע כי זו אכן אחת מן התכליות המרכזיות של הוראת החוק, אך שיש בלתה.

                  ‏‏גרוניס הזכיר כי חובת תשלום הארנונה חלה על המחזיק של הנכס, ולא על בעליו. "כאשר מי שמחזיק בנכס אינו בעליו, הרי המחזיק הוא החייב בארנונה ולא הבעלים", אזכר. הוא הוסיף והתייחס לכך, שפקודת העיריות מציבה דרישה להצגת תעודה, המעידה על כך שסולקו כל החובות, המגיעים לעירייה, רק אם מדובר בחובות של בעל הנכס וביחס לאותו הנכס. "על כן, לעתים לא יהיה בסעיף... כדי לאפשר לעירייה כלי גבייה אפקטיבי בעת העברת השליטה בנכס", הטעים.

                  ‏בבססו את ההלכה החדשה, שיצאה תחת ידיו, הזכיר גרוניס, שהפרשנות שנבחרה על-ידו אינה מובילה לפגיעה בזכויות המהותיות של בעל הנכס. ככל שקודם לעסקת המשכנתא, צבר הלה חוב ארנונה, הרי החובה לשלמו אינה כרוכה במועד יצירת העסקה. הוא הוסיף והתייחס לכך, בעת מימוש המשכנתא עלולה להיווצר תחרות זכויות בין הרשות המקומית, בעלת חוב הארנונה, לבין הנושה המובטח, שלטובתו נרשמה המשכנתא. "מתן אפשרות לרשויות להיפרע מחובות הארנונה, בד בבד עם רישומה, ימנע באופן חלקי התרחשותם של עימותים אלה בשלב מימוש המשכנתא", הטעים.

                  ‏‏סיכומה של הלכה: על רשם המקרקעין "לדרוש אישור של הרשות המקומית על היעדר חובות ארנונה (מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס), וזאת כתנאי לרישום משכנתה בפנקסי המקרקעין".

                  ‏בטרם עבר לדון בסוגיה עקרונית נוספת, בה עסק פסק דינו - האם במסגרת הליכי חדלות פירעון וכינוס נכסים למימוש משכנתה, מוקנה לחובות ארנונה והיטל השבחה מעמד עדיף על פני שעבודים שנעשו לטובת נושים מובטחים? - סיכם גרוניס את ההלכה, שנקבעה על-ידו: "בניגוד למצב הקיים, יש להתנות את רישום עסקת המשכנתא בהצגת תעודה מהרשות המקומית על היעדר חובות ארנונה. זאת, בעוד שלגבי היטל השבחה אין להטיל חובה כאמור". השופטים עדנה ארבל, אליקים רובינשטיין, יורם דנציגר ועוזי פוגלמן הסכימו עמו בשני אלה. השופטת אסתר חיות חלקה עליו בנוגע לעניין היטל ההשבחה. השופט חנן מלצר חלק על הקביעה, שעסקה בחובות הארנונה (בג"ץ 7009/04).

                  ‏‏בקצירת האומר נציין כי בנוגע לסוגיה העקרונית האחרת, קבע גרוניס (בהסכמת כל שופטי ההרכב), כי בשלב מימוש המשכנתא, אין מוקנה לרשויות המנהליות, הנוגעות בדבר, מעמד של "נושה מובטח", בגין חובות ארנונה והיטל השבחה, וזאת הן בהליכי חדלות פירעון קולקטיביים והן בהליכי כינוס נכסים, הנערכים מחוץ להליכי חדלות פירעון.

                   

                  ‏‏לא צריך לשלם היטל השבחה לשם רישום משכנתא


                  ‏לפני שהכריע בסוגיית חובות הארנונה, בחן גרוניס את סוגיית תשלום היטל ההשבחה. הוא אזכר את נוהל רישום והסדר מקרקעין, שעל-פיו פעלו לשכות רישום המקרקעין עד כה, ושלפיו על רשם המקרקעין לדרוש אישור בדבר היעדר חוב בגין היטל השבחה רק בעסקאות מכר (העברת בעלות) ושכירות (חכירה וחכירה לדורות). בבואו לבחון את הטענה, שלפיה נוהל זה אינו ראוי ודינו להתבטל, הוא המשיך ושאל: "מה משמעות הדיבור 'מימוש זכויות במקרקעין', והאם הוא מתייחס אף לעסקת משכנתה".

                  ‏‏אליבא דגרוניס, פרשנות מילולית של הוראת הדין הרלבנטית אינה מביאה למסקנה ברורה וחד-משמעית. לדידו, הטענה שלפיה עסקת משכנתא מהווה "מימוש זכות" מתיישבת עם לשון הוראת החוק הרלבנטית, המגדירה מימוש זכות, בין היתר, כ"העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה...". והרי משכנתא היא, כידוע, זכות במקרקעין, אשר הענקתה טעונה רישום. ובכל זאת, גרוניס בחן את לשונה של הוראת החוק והגיע למסקנה, שהיא נתונה לפרשנויות אפשריות סותרות. לפיכך, הוא לא ראה למצות את המהלך הפרשני בבחינת לשון החוק בלבד, ובחר לפרשו גם תוך התייחסות לתכליתו.

                  ‏‏"מטרתו המרכזית של ההסדר הדוחה את תשלום היטל ההשבחה למועד הענקת הזכויות במקרקעין, נוגעת לעקרון המימוש. עקרון המימוש הינו עקרון יסוד בדיני המס בישראל", הזכיר והוסיף: "לפי עקרון זה, יש למסות את הנישום או החייב רק כאשר הרווח שצמח לו קיבל ביטוי מוחשי-כלכלי". מתוך שלושה השיקולים, העומדים בבסיס העיקרון האמור, ראה גרוניס להתמקד בחשוב ביניהם - שיקול הנזילות. על-פיו "יש למסות את הנישום כאשר ברשותו סכומי כסף נזילים, המאפשרים לו לשלם את המס או ההיטל". "שיקול הנזילות עניינו בהנחות מסוימות של הדין, כי בעקבות עסקה מסוימת יהיו בידי הנישום כספים נזילים", המשיך גרוניס בהילוכו.

                  ‏‏ומה כשמדובר בעסקת הלוואה המובטחת במשכנתא? "אם נטיל חובה של תשלום היטל השבחה בעת רישום משכנתה, יוביל הדבר, ככל הנראה, לכך שבעל הזכויות במקרקעין ייאלץ ליטול הלוואה גבוהה יותר מהנושה המובטח. זאת, אך על-מנת שיוכל לעמוד בתשלום היטל ההשבחה. מסקנה כזו מעוררת קשיים שונים והיא עשויה לגרום לעוול כלכלי לנוטל ההלוואה", קבע גרוניס. הוא הוסיף וקבע כי מאחר שכשמדובר במשכנתא, על נוטל ההלוואה להשיב למלווה את הכספים שקיבל, וזאת בניגוד לכספים, המתקבלים אצלו ממכירת הנכס עצמו לאחר. "כאשר מדובר בכספי הלוואה, אין מדובר בכספים נזילים במלוא מובן המילה", המשיך. הוא הזכיר גם, שלעתים קרובות עצם הצורך בעסקת המשכנתא נובע ממחסור בכספים נזילים, ואת זאת שבמקרים רבים, סכום ההלוואה נמוך מסכומו של היטל ההשבחה, או גבוה ממנו במידה לא משמעותית. "במקרים אלה, שיקול הנזילות אינו מצדיק בהכרח את תשלום ההיטל בד בבד עם רישום המשכנתא", כך הוא.

                  ‏בהמשיכו להתייחס לשיקול הנזילות, מנה גרוניס דוגמאות נוספות למקרים, שבהם בעל הזכויות בנכס אינו מקבל לידיו כספים כתוצאה מרישום המשכנתא, ושבהם הטלת חובת תשלום היטל ההשבחה כתנאי לרישום המשכנתא תסכל את מטרת נטילת ההלוואה ותשבש אותה.

                  ‏"שיקול הנזילות, שהוא עקרון היסוד העומד בבסיס ההסדר של דחיית מועד תשלום היטל השבחה למועד מימוש הנכס, תומך בגישה שאינה מסווגת את האירוע של רישום המשכנתא כ'מימוש זכות' במקרקעין", סיכם גרוניס את הדיון בסוגיה זו. הוא לא התעלם מן האינטרס של הוועדה המקומית לגבייה אפקטיבית של היטל ההשבחה, אך קבע כי יש לבחור באפשרות הפרשנית, שאינה רואה בעסקת משכנתא משום מימוש זכויות במקרקעין.

                  ‏‏כך, "עסקה של רישום משכנתא אינה מחייבת הצגת תעודה המעידה כי שולם היטל ההשבחה החל על הנכס הרלוונטי".

                   

                   

                  קלינגר התרי בניה, רשוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי

                   
                  השירות בפריסה כלל ארצית
                  נייד: 3888813 - 052
                  טל': 03-6990132
                  פקס: 6990134 - 03
                  דוא"ל: klinger_b@bezeqint.net
                  www.klinger.co.il

                  דרג את התוכן:
                    0 תגובות   יום חמישי, 19/1/17, 23:00


                    משרד קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי מתמחה בייעוץ ייצוג ועבודה מול  גורמים מוניציפאלים הקשורים בהוצאת היתרי בניה, תכנון ערים וסביבה, מיסוי,רישוי עסקים,בקשות לשימוש חורג,שינוי יעוד,הכשרת חריגות בניה,ביטול צווי סגירה,הפסקת עבודה,צווי הריסה.
                    בקשות לשינוי תב"ע ,היתרי בניה,אדריכלות, קידום בקשות ,זרוז הליכים בירוקרטים ,יעוץ סטטוטורי,הסדרים והסכמים עם הרשויות,שרותי הנדסה ופקוח על הבניה. 
                     המשרד מספק מענה ייעוצי ללקוחות פרטיים, עסקיים, משרדי עו"ד,אדריכלים, גורמים ומוסדות,  בהם חברות בניה, ניהול נכסים ואחזקה, רשתות קמעוניות, יבואנים, מושבים,קבוצים, מתקני צבא ובסיסים.
                    רישיונות עסק  לאולמות וגני אירועים,  בתי ספר, גני ילדים, פעוטונים,  מכללות וישיבות,  מפעלי תעשייה, חברות היי טק ומחשבים,
                    מרכזי קניות וקניונים,  בנקים וחברות ביטוח,  מכוני יופי ובריאות, בתי מרקחת,חדרי כושר,קאנטרי קלאב,בריכות שחייה,מתקני ספורט,מספרות,מוזאונים,בתי קולנוע,בתי אבות,יבואני רכב,תחנות דלק,חניונים ואולמות תצוגה,בתי מלון,מלוניות,אכסניות,מחסנים,רישיונות לארועים חד פעמים בכל הארץ.
                    קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי
                     
                    השירות בפריסה כלל ארצית
                    טל´: 03-6990132
                    פקס: 6990134 - 03
                    נייד- בן קלינגר 0523-888813
                    www.klinger.co.il


                      

                    דרג את התוכן:
                      0 תגובות   יום חמישי, 5/1/17, 21:48

                      מחלקת הפיקוח עירית תל אביב

                       
                       

                       

                      פיקוח על הבנייה
                      ליווי תהליכי בנייה חדשה ותוספות בנייה חוקיות
                       

                      המחלקה לפיקוח על הבנייה מבצעת מעקב ופיקוח על ביצוע הבנייה בהתאם להיתרי הבנייה. המחלקה מלווה את תהליכי הבנייה החדשה ותוספות בנייה חוקיות מקבלת היתר הבנייה (טרם תחילת העבודה) ועד מתן אישור לחיבור לתשתיות (כולל חיבור הבניין לחשמל), מתן אישור לאיכלוס (טופס 4) ותעודת גמר לבניין.
                      בטרם תחילת הבנייה, עליך לפנות למחלקה לפיקוח על הבנייה, על מנת לפתוח תיק פיקוח בנייה חדשה ותוספות בנייה.
                      במעמד פתיחת התיק יימסרו לך טפסים הדרושים לתהליך הבנייה, כגון:
                      הודעה בדבר התחלת עבודה, מינוי מהנדס אחראי לביצוע השלד, הודעה על מינוי אחראי לביקורת, מינוי קבלן אחראי לבנייה, טופס אישור לשפיכת פסולת בניין, דיווחים על התקדמות וגמר הבנייה.
                      יש למלא את הטפסים הללו ולהחזירם למחלקה לפיקוח על הבנייה.
                      לנוחותך רצ"ב מסמך המרכז את עיקר ההנחיות של מחלקת הפיקוח על הבנייה במינהל ההנדסה של עיריית תל-אביב-יפו.
                      לשאלות והבהרות ניתן לפנות למתאמי המידע לפיקוח

                      הנחיות ותנאים לביצוע בנייה חדשה ותוספות בנייה לאחר הוצאת היתר בנייה

                      מדור איכות הבנייה - המדור לאיכות הבנייה מופקד על ריכוז של כל האישורים והבדיקות מכל הגורמים השותפים בבנייה, תצהירים וחתימות של אדריכלים, מהנדסים והקבלנים האחראים על הבנייה, אישורים מהמחלקה לכיבוי אש, אישורי אינסטלציה, בדיקת בטונים, ממ"דים/ממ"קים וכו' ובדיקת ביצוע כל תנאיי היתר הבנייה.
                      לאחר ריכוז כל האישורים הנדרשים, המדור מופקד על מתן אישור טופס 4 - חיבור לתשתיות ואכלוס הבניין ומתן תעודת גמר.

                      << חזרה לראש הדף

                       

                       
                      בנייה בלתי חוקית, פיצול דירות ושימושים חורגים
                       

                      בנייה בלתי חוקית, פיצול דירות ושימוש חורג בנכסים, פוגעים באיכות החיים בעיר ומהווים לעיתים מפגע בטיחותי חמור. עיריית תל אביב-יפו עושה מאמצים רבים לאתר עבירות בנייה, פיצול דירות או שימוש בלתי חוקי בנכסים ולטפל בהן.
                      במקרה בו קיים חשד לבנייה בלתי חוקית, פיצול דירה או שימוש חורג, אנא מלא טופס תלונה ואנו נבדוק את החשדות ובמקרה הצורך ננקוט בדרכי אכיפה שונות.
                      ניתן להגיש את טופס התלונה בשני אופנים:

                      • משלוח טופס בפקס או בדואר: הדפס את הטופס המצורף, מלא אותו בשני העתקים ושלח אותם למחלקה לפיקוח על הבנייה לפי הפרטים המצוינים מטה.
                      • מילוי טופס מקוון (הטופס מועבר ישירות למחלקה לפיקוח על הבנייה): תוכל לצרף לטופס קבצי תמונות של המקום.
                        אנא הקפד למלא בטופס כתובת למשלוח מכתבים או מספר פקס.
                        ניתן לשלוח את טופס הפנייה באופן אנונימי, ללא ציון פרטי המתלונן.

                      לתשומת ליבך, עפ"י חוק סדר הדין הפלילי (נוסח משולב, תשמ"ב - 1982), לא ניתן להעמיד לדין בגין עבירות בנייה שבוצעו בתקופה מעבר לחמש השנים האחרונות.


                      קלינגר התרי בניה, רשוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי
                      השירות בפריסה כלל ארצית
                      נייד: 3888813 - 052
                      טל': 03-6990132
                      פקס: 6990134 - 03
                      דוא"ל:
                      klinger_b@bezeqint.net    

                       

                      מחיקת הערת אזהרה בנושא צו הריסה בספרי המקרקעין
                       

                      ניתן לבטל הערת אזהרה בנושא צווי הריסה במקרים הבאים:

                      • כאשר הוצא היתר בנייה אשר חופף את נשוא הצו.
                      • כאשר נשוא הצו בוצע במלואו (נהרס).
                      • כאשר צו ההריסה רשום על כל דיירי הבית המשותף ולמעשה הוא נוגע לאחת או יותר מהדירות, ניתן למחוק את ההערה לדייר/דיירים שאין להם נגיעה בצו המדובר.

                      במקרים אחרים לא ניתן להמליץ על מחיקת צו הריסה מספרי המקרקעין.

                      להגשת בקשה למחיקת הערת אזהרה:

                      • עליך להגיש בקשה למחלקה לפיקוח על הבנייה. יש לצרף לבקשת המחיקה, נסח טאבו מעודכן.
                      • לאחר קבלת המלצתנו לביטול הערת אזהרה, אנא פנה למחלקה הפלילית ברחוב פילון 5, ת"א יפו, על מנת לקבל את המלצתם לביטול.
                      • עם קבלת המלצת המחלקה הפלילית, יש לפנות לבית המשפט לעניינים מקומיים ברחוב ויצמן 1, על מנת לקבל את אישורם למחיקת הערת האזהרה ורק לאחר מכן, ניתן לפנות ללשכת רישום המקרקעין ברחוב דרך מנחם בגין 125, ת"א – יפו (קרית הממשלה).

                      לשאלות והבהרות ניתן לפנות למתאמי מידע לפיקוח.

                      << חזרה לראש הדף

                       

                      מבנים מסוכנים
                       

                      המדור אחראי לטיפול במבנים מסוכנים ברחבי העיר בהתאם לחוק העזר לתל אביב – יפו (מבנים מסוכנים) התשס"ב – 2001. מתוקף החוק, מהנדס מדור מבנים מסוכנים מופקד על בדיקת מבנה שיש חשד לגבי יציבותו, לקביעת מידת מסוכנות ו/או הריסתו.
                      לאחר קבלת פנייה בדבר חשד למבנה מסוכן, מבצע המדור את הפעולות הבאות:

                      • ביקור מהנדסי העירייה במבנה החשוד כמסוכן לציבור הרחב או לדיירים המתגוררים בו.
                      • הכרזת מבנה כמסוכן על פי חוק העזר לת"א – יפו ומשלוח הודעה לבעלים לשם ביצוע תיקונים וחיזוקים בטיחותיים בו, הריסת המבנה או חלקים ממנו, או אטימה של מבנה נטוש שמצבו מהווה סכנה לציבור.
                      • עריכת ביקורי מעקב בבניין, על מנת להתעדכן במצבו ולוודא כי העבודות הדרושות על פי הודעת העירייה, אכן בוצעו.
                      • אכיפת דרישות העירייה לביצוע תיקונים בטיחותיים בבניין, ע"י נקיטת הליכים משפטיים נגד בעליו.

                      לבירורים בנושא מבנים מסוכנים או הודעה על חשד לסכנה בטיחותית בבניין, ניתן לפנות למדור מבנים מסוכנים בדרכים הבאות:

                      • פניה טלפונית למוקד העירוני (106) / ליחידה לפניות הציבור.
                      • פניה בכתב למדור מבנים מסוכנים על פי הטופס המצ"ב.

                      << חזרה לראש הדף

                       

                      מדור מבנים מסוכנים
                       
                      כתובת: שדרות בן גוריון 68 , קומה 2 חדר 233
                       
                      טלפון: 03-5217258, 03-5217008, 03-5217042, 03-5217080
                       
                      פקס: 03-7240131
                       
                      מענה טלפוני: בימים א-ה' בין השעות 15:00-08:00
                       
                      קבלת קהל: בתיאום מראש בלבד בימים: א, ב, ג' ו-ה' בין השעות 09:00-08:00 ובימי ג' בין השעות 15:00-13:30
                      שירותי מידע – קבלת קהל פרונטאלית ומענה טלפוני
                       

                      ניתן לקבל מענה ומידע בכל נושאי הטיפול של המחלקה – בפנייה פרונטאלית או טלפונית - בתחנה אחת, באמצעות מתאמי מידע לפיקוח.
                      ניתן לפנות למתאם המידע לפיקוח בנושאים הבאים:

                      • הליך התחלת בנייה בשטח לאחר קבלת היתר הבנייה.
                      • פתיחת תיק פיקוח בנייה חדשה ותוספות בנייה (לאחר קבלת היתר הבנייה).
                      • פנייה בדבר חשד לבנייה לא חוקית / שימוש חורג / למבנה מסוכן.
                      • בקשה למחיקת הערת אזהרה בנושא צו הריסה מספרי המקרקעין.
                      • בירור גיל בניין.
                      • בירור סטטוס הבניין (העדר צווי הריסה/תביעות וכיו"ב).
                      • בירור סטטוס טיפול בפניה, סטטוס טיפול משפטי וכו'.
                         

                      עבירות על חוק התכנון והבנייה הן עבירות חמורות שעשויות להוביל לסנקציות קשות כנגד העבריין. משרד קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי מתמחה בטיפול בעבירות אלו ומעסיק משפטנים, אדריכלים ומהנדסים שיוכלו לסייע לך להתמודד מול המערכת.

                       

                       

                       

                       

                      נתפסת בעבירת בניה? הפתרון בהישג יד. צור קשר ונשמח לעזור לך לצאת מזה…

                        " אם ביצעתם עבירת בנייה כלשהי, יכול מאוד להיות שתוכלו להכשיר אותה בדיעבד. באמצעות טיפול מקיף במספר חזיתות נשיג עבורכם את האישורים שיאפשרו לכם להמנע מצווי הריסה, קנסות ואפילו רישום פלילי".

                       

                      • התמצאות מלאה בסבך החוקים והתקנות מאפשרת לנו למצוא פתרונות גם לבעיות מורכבות.
                      • ההיכרות שלנו עם המערכת ועם האנשים שממנה היא מורכבת מאפשרת לנו לספק לך פתרונות מהירים ולזרז את ההליך הבירוקרטי.
                      • שירות אישי, מקצועי ומהיר – עד לפתרון הבעיה.

                       

                       

                      המשרד מתמחה בטיפול בתיקים הקשורים לחריגות בנייה, בנייה ללא היתר, שימוש חורג ללא היתר, פיצול דירות ועוד…

                       

                      לשיחת יעוץ ראשונית ללא תשלום וללא שום התחייבות מצדכם,
                      צרו עמנו קשר


                      קלינגר התרי בניה, רשוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי
                      השירות בפריסה כלל ארצית
                      נייד: 3888813 - 052
                      טל': 03-6990132
                      פקס: 6990134 - 03
                      דוא"ל: klinger_b@bezeqint.net

                      דרג את התוכן:
                        0 תגובות   יום ראשון, 18/12/16, 17:55

                        מתי אפשר לנצח תביעה של בניה ללא היתר וגם שימוש שלא ע"פ היתר המוכר כעברה מתמשכת?

                        הנאשמים טענו, כי עבודות הבנייה נשוא כתב האישום בוצעו לפני עשר שנים, ולפיכך העבירה הכרוכה בהן התיישנה זה מכבר. הנאשמים הוסיפו וטענו, כי עצם השימוש במבנים שנבנו ללא היתר בנייה כדין איננו עבירה על פי סעיף 204 לחוק התכנון והבנייה (להלן: "החוק"), ומשכך יש להורות על ביטולו של כתב האישום.

                        המאשימה אינה כופרת בכך שהעבירות בגין ביצוע העבודות התיישנו. אולם, לטענת המאשימה, בשים לב להלכה הפסוקה על פיה עבירת השימוש הינה עבירה נמשכת, ובהעדרה של מחלוקת בדבר השימוש בכנס, ניתן להרשיע את הנאשמים בעבירת השימוש, הנובעת מעצם השימוש בנכס שנבנה ללא היתר בנייה כדין.

                        בסעיף 204(א) לחוק נקבע: "המבצע עבודה או משתמש במקרקעין בלא היתר כשביצוע העבודה או השימוש טעונים היתר לפי חוק זה או תקנה על פיו, דינו...".

                        השופטת צוק קובעת, כי יש לקרוא את סעיף העבירה הנ"ל ככולל שתי עבירות, שונות ועצמאיות: העבירה האחת עבירה של בנייה ללא היתר ("המבצע עבודה בלא היתר כשביצוע העבודה טעון היתר לפי חוק זה או תקנה על פיו"), והשנייה עבירה של שימוש ללא היתר (ה"משתמש במקרקעין בלא היתר כשהשימוש טעון היתר לפי חוק זה או תקנה לפיו").

                        ספק - קובעת השופטת צוק - אם לשונו של סעיף העבירה הנ"ל מאפשרת קריאתן של עבירות נוספות לתוכו, תוך יחוס כל אחת מהחלופות שבסיפא לכל אחת מהחלופות שברישא, ובכלל זה עבירה שלישית - המשתמש במקרקעין בלא היתר כשביצוע העבודה טעון היתר. כבר ברמה הלשונית יש בכך לכאורה ערוב מין בשאינו מינו, בהעדרה של זהות במונחים ובהעדרה של זיקה בין מושא המשפט שברישא, לבין נושא המשפט שבסיפא.

                        השאלה עליה יש להשיב אפוא הינה, איזה הוא שימוש הטעון היתר לפי חוק או על פי כל תקנה שהותקנה על פיו, והאם בכלל זה בא השימוש בנכס שנבנה ללא היתר בניה כדין.

                        העבודות והשימושים הטעונים היתר נקבעו בסעיף 145(א) לחוק. עיון בהוראת הסעיף הנ"ל מעלה, כי בעוד שעבודות טעונות היתר הוגדרו בהוראת החוק, הרי ששימוש טעון היתר לא הוגדר בחוק, ושימושים כאמור יוגדרו בתקנות.

                        השימושים הטעונים היתר הוגדרו בתקנות התכנון והבניה (עבודה ושימוש הטעונים היתר), תשכ"ז - 1967. מהתקנות עולה לכאורה, כי שימוש הטעון היתר הוא שימוש שהוגדר בתקנות ככזה, קרי: "שימוש חורג".

                        התביעה הפנתה לפסק הדין שניתן בת.פ 03/217 מד"י נגד מזרחי, בה עמדה להכרעה אותה שאלה, קרי: האם השימוש במבנה אשר הוקם ללא היתר בנייה כדין מהווה עבירה על סעיף 204 לחוק, בהיותו שימוש חורג כהגדרתו בחוק. בית המשפט השיב על אותה שאלה בחיוב.

                        ברם, בפס"ד קופלמן נ' דגני פ"ד נה(5) 140, נקבע, כי שימוש חורג הוא שימוש במקרקעין למטרה שלא הותר להשתמש בהם, על פי תוכנית או על פי היתר בנייה, ובהעדרם של תוכנית או של היתר ממילא אין בנמצא שימוש שלא הותר על פיהם, והשימוש בהם אינו אפוא שימוש חורג כהגדרתו בחוק.

                        מסקנה זו אף נתמכת במגוון שיקולים פרשניים, קובעת השופטת צוק.

                        משמעותה של הפרשנות המוצעת על ידי המאשימה למונח שימוש חורג הינה, כי כל שימוש במבנה אסור, אלא אם הותר על פי היתר בנייה ועל פי תוכנית כאחד. ניתן היה לצפות, כי הגבלה כאמור על זכות הקניין תמצא את מקומה בחקיקה ראשית ולא תוסק על דרך הפרשנות של חקיקת משנה.

                        עוד לפני חקיקתו של חוק יסוד כבוד האדם וחירותו ומכוח ההלכה הפסוקה, היה זה דין פרשני, לפיו חזקה על המחוקק הראשי שהסמכה הקבועה בחוק לא נועדה לפגוע בזכויות אדם, אלא אם הדבר נקבע בדבר החקיקה הראשי במפורש.

                        דחייתה של הפרשנות המוצעת על ידי המאשימה מתחייבת גם מסעיף 212 לחוק. כידוע, סעיף 212 יחול רק במקום שלא ניתן למצות את הדין עם עבריין הנוגע בדבר. המבחנים השונים בישומה של הסמכות ליתן צו הריסה בקיומה של הרשעה ובהעדרה, שמקורם בהנחה ובקביעה כי הנוגע בדבר אינו בר עונשין, כוללים אפוא לכאורה את ההנחה המובלעת, כי עצם השימוש במקרקעין שנבנו ללא היתר, איננו עבירה העומדת בפני עצמה, היא השאלה הצריכה הכרעה בענייננו.

                        סעיף 212 לחוק אינו הוראה איזוטרית הבאה להסדיר את אותם מקרים נדירים של נכסים נטושים, ובהנחה זאת לא ניתן ליתן הסבר לחלק הארי של החלופות המנויות בו. אם עצם השימוש במבנה שהוקם ללא היתר מהווה עבירה על סעיף 204 לחוק, ללא קשר וזיקה לעבירת הבנייה: על שום מה לא ניתן יהיה למצוא את האדם שביצע את העבירה ומשתמש בנכס, או למסור לו הזמנה לדין, או להוכיח מי ביצע את העבירה, התנאים המוקדמים שנמנו סעיף 212?! ומאי נפקא מינה אם מי שהיה בעל הבניין בשעת ביצוע העבירה אינו בעל הבניין עוד, כלשון סעיף 212, אם ניתן להעמיד לדין את המשתמש ולעתור לצו הריסה כאמצעי נילווה לענישתו?!

                        התוצאה הסופית: כתב האישום בוטל מחמת התיישנות, תוך שנקבע שעצם השימוש במבנה ללא היתר אינו מהווה עבירה לפי סעיף 204 לחוק.

                        ת.פ. 03/1013, ביהמ"ש לעניינים מקומיים בחולון, השופטת ריבי צוק.

                        בשם המאשימה: עו"ד גור רפלד.

                        בשם הנאשמים: עו"ד ג.

                        קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפאליהשירות בפריסה כלל ארצית
                        טל': 03-6990132

                        פקס: 6990134 - 03
                        נייד- בן קלינגר 0523-888813
                        www.klinger.co.il
                        דרג את התוכן:
                          0 תגובות   יום חמישי, 8/12/16, 01:04

                          תשריט בית משותף

                          מה זה תשריט בית משותף?

                          • מבנה שיש בו יותר משתי יחידות ירשם כבית משותף!

                          בדירה בבית משותף  המודד מכין את תשריט רישום הבית המשותף בדר"כ לחברה הקבלנית, בבתים צמודי קרקע או בבניה עצמית היזם הוא שדואג לרישום הבית המשותף.

                          בקרקע של מינהל- או כפי שהיא נקראת כיום רשות מקרקעי ישראל -יש לקבל את הסכמת המינהל לרישום הבית המשותף.

                           

                          איך נעשה רישום בית משותף?

                          לפי חוק התיכנון והבניה התשכ"ה- 1965 ישנם כללים ברורים והנחיות להכנת התשריט לרישום הבית המשותף. התשריט משקף את המבנה הבנוי על החלקה ואת החלוקה לאגפים, כניסות, קומות, מציין שטח כל דירה ואיזה הצמדות יש לדירה- קרקע, מחסן, חניה ו, גג וכו.

                          הדרך לחישוב שטחי הרצפה של הדירות כוללים מרפסות מקורות, ועל עורך התשריט לבדוק שהבית נמצא בגבולות החלקה.

                          קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי
                           
                          השירות בפריסה כלל ארצית
                          טל': 03-6990132

                          פקס: 6990134 - 03
                          נייד- בן קלינגר 0523-888813
                          www.klinger.co.il

                          הבסיס לרישום הבית המשותף הוא התשריט המבוסס על הנחיות של לשכת רישום המקרקעין – הטאבו שבהם נדרשים לציין זכויות מעבר, זיקות הנאה וכו.

                           

                          לחברת מודדי השרון בע"מ יש ניסיון ברישום בתים משותפים עבור אדריכלים מתכננים משרדי עו"ד ויזמים ועריכת תשריטים לפרויקטים מסובכים כגון פרוייקט חצרות יפו בתל אביב , תשריטי בתים משותפים בכל הארץ וכו'.

                          מה כולל תשריט הבית המשותף?

                          לפי ההנחיות של לשכת רישום המקרקעין יש להגיש תשריט ב-3 עותקים ועליו לכלול את הפרטים הבאים:

                          אפרטים מזהים של החלקה: גוש/לקה שטח חלקה /כתובת נכס.

                          בפרטים על המבנה : 1. מספר המבנים מהם מורכב הבית, מספר הקומות בכל מבנה, סה"כ הדירות בכל מבנה, וסה"כ הדירות בבית.

                          ג. כמו כן יכלול התשריט פרטים על הדירות ותיאור של כל דירה – מספר קומה, שטח הדירה שטח הצמדות ככל שישנן חניה, מחסן, וכו'.

                          עורך התשריט ימספר את הדירות וכן יסמן באותיות את  החניות ו/או המחסנים או כל הצמדה אחרת הצמודה לדירה כדי שיזהו אותה בתשריט.

                          ד. כמו כן יכלול התשריט את תרשים הסביבה עליו מסומנת החלקה בקנ"מ של 1:1250

                          ה. בנוסף יכלול התשריט תרשים חלקה בקנ"מ של 1:250 ובה יתוחמו גבולות החלקה בצבע יש לסמן על החלקה והמבנה גבולות אורך ורוחב.

                          ו. אם בחלקה שי שטח שמיועד להעברה או לשימוש או לחכירה של רשות מקומית כגון עיריה או מועצה לפי הוראות חוק התיכנון והבניה התשכ"ה-1965 לצורכי דרך או שטח ציבורי פתוח יש לתחום אותו בצבע אדום ולציין מידות אורך או רוחב וסה"כ השטח תוך ציון "שטח ציבורי פתוח" או ציון אחר לפי השימוש.

                          ז. זיקות הנאה יש לסמן על התשריט כזכות מעבר או זכות שימוש.

                          ח. תרשים הדירות יערך בקנ"מ של 1:100 תוך ציון כיוון צפון.

                          איך מודדים את שטח הדירות בתשריט?

                          בתחתית העמוד הראשון של התשריט ישנה הצהרה של עורך התשריט המפרטת את אופן עריכת החישוב של הדירות בתשריט
                          בנוסח הבא:

                          "אני הח"מ ____ מאשר כי תשריט זה נערך על ידי והוא משקף נאמנה את הבית ואת דירותיו ברחוב_____ מספר_____ עיר______ חלקה /דף ____ גוש/ספר____ כפי שהוא בנוי וקיים כיום וכן הסימונים בצבעים על התשריט נעשו על ידי.

                          אני מאשר כי שטחי הרצפה של דירות כוללים מרפסות מקורות, מחיצות פנימיות של הדירות ואינם כוללים גזוזטראות (מרפסות שאינן מקורות) קירות חיצוניים וקירות בין דירה לדירה.

                          כמו כן אני מאשר שהבית אינו חורג מגבולות החלקה

                          __________            ___________                          ________

                          תאריך                 חתימת עורך התשריט           כתובת

                          ________                                 ________

                          תואר                                    מספר רשיון

                          מה תוקף התשריט?

                          1.תוקף התשריט הוא למשך 6 חודשים מיום שחתם עליו עורך התשריט.

                          2.במידה ועברו 6 חודשים והבית  המשותף לא נרשם יש לחדש את חתימת עורך התשריט על ההצהרה הנ"ל.

                          3.במידה ויש למפקח על רישום מקרקעין בטאבו יש  יסוד להאמין כי נערכו שינויים במבנה לפני חלוף 6 החודשים בהם התשריט בתוקף ניתן לדרוש עדכון חתימת עורך התשריט גם לפני כן.  

                           


                          קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי
                           
                          השירות בפריסה כלל ארצית
                          טל': 03-6990132

                          פקס: 6990134 - 03
                          נייד- בן קלינגר 0523-888813
                          www.klinger.co.il

                          דרג את התוכן:

                            פרופיל

                            benklinger
                            1. שלח הודעה
                            2. אוף ליין
                            3. אוף ליין

                            ארכיון

                            פיד RSS

                            הפעילות שלי