כותרות TheMarker >
    ';

    פיד RSS

    קלינגר רישוי עסקים והתרי בנייה

    הוצאת רישיון עסק,בקשות לשימוש חורג,היתרי בנייה ,זירוז הליכים בירוקרטיים,אדריכלות והנדסת מבנים.

    ארכיון : 2/2014

    1 תגובות   יום חמישי, 20/2/14, 07:41


    קלינגר שמחה לבשר  כי במסגרת התכנית, שתחול על מבנים שנבנו בהרצליה אחרי שנת 1980, תותר בנייה של חדר על הגג בשטח של עד 40 מ''ר במקום 23 מ''ר, שהיה מותר עד עכשיו.

    כהבשורה טובה לתושבי הרצליה המעוניינים להוסיף חדר על הגג בבניינים משותפים.

     

    הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה אישרה את התב''ע (תכנית בניין עיר) לתוספת חדרי גג בהרצליה, באותם מבנים שתמ''א 38 לא חלה עליהם, כלומר, מבנים שנבנו לאחר שנת 1980. 

    על פי התכנית, שקיבלה תוקף ברשומות, תותר בנייה של חדר על הגג בשטח של עד 40 מ''ר במקום 23 מ''ר, שהיה מותר לפי התב''ע הקודמת.

    הנושא עלה בעבר דרך תלונות תושבים בעיתונות המקומית  פניות לקלינגר ובמועצת העיר בקדנציה הקודמת על ידי חבר המועצה הנכבד ידידינו ירון עולמי שהגיש הצעה לסדר לפיה יש לשנות ולהרחיב את תב''ע גגות הר/1635 ולאפשר חדרי יציאה לגג בגודל של 40 מ''ר, בניגוד ל-23 מ''ר המותרים. 

    ועדת המשנה קבעה כי הנושא יועבר להכנת תכנית במחלקה לתכנון עיר באגף מהנדס העיר וכאמור לאחרונה אושרה התב''ע בוועדה המחוזית.

    עולמי אמר השבוע: ''אני שמח ומאושר שהצעתי לסדר סוף סוף קרמה עור וגידים והפכה לתב''ע מחודשת ומשופרת, שתיטיב עם תושבי הרצליה ותספק עוד פתרון יצירתי להשארת בני הדור השני בתחומי העיר. אני מברך על סיום הסאגה והפיכת ההצעה לתב''ע חדשה, שבאה לענות ולפתור מצוקה אמיתית של אלפים מתושביה של העיר, שכעת יוכלו להרחיב את דירות הגג, לבניה ראויה יותר, באופן חוקי ומוסדר''.

    אנו מטפלים בהכנת בקשות להגדלת חדרי יציאה לגגות ושמחים לסייע ללקוחות חדשים.

     

     

    קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי
    השירות בפריסה כלל ארצית
    טל': 03-6990132
    פקס: 6990134 - 03

    נייד- בן קלינגר 0523-888813

    www.klinger.co.il

     

    דרג את התוכן:
      1 תגובות   יום ראשון, 16/2/14, 08:17

      מלאכה זעירה - ארנונה גבוהה

       

      החלטות שרירותיות של הרשויות מייקרות את סיווגי הארנונה לעסקים שלא בצדק. מהו מרכז הכובד של הפעילות העסקית לצורך קביעת סיווג הארנונה וכיצד מוכיחים אותו?

      טל קדש


      ברמת החיל בתל אביב פועל בית מלאכה ומרכז פיתוח טכנולוגי לייצור נורות וגופי תאורה, שמועסקים בו 12 עובדים, ביניהם מהנדסים בתחומי הפיזיקה, החשמל והאלקטרוניקה, עובדי ייצור ומנהלת חשבונות. העירייה החליטה לסווג את כל שטח הנכס, כ- 184 מ"ר, כשטח מסחרי בטענה שבמקום מוגדר שטח תצוגה גדול, המשמש גם למכירה ולשיווק המוצרים. בית המלאכה ערער, כמובן, על החיוב הגבוה וטען שסיווגו צריך להיות בית מלאכה ותעשייה.

      המשמעות הכלכלית ברורה: סיווג נכס כ"תעשייה ובית מלאכה" מזכה בתעריף ארנונה מוזל, המצטבר לאורך שנים לסכומים משמעותיים. התעריף השנתי לסיווג "בית מלאכה" בגודל 200 מ"ר בתל אביב, לדוגמא, עומד על 151 שקל למ"ר, בעוד התעריף השנתי של נכס שמסווג כ"מסחר ושירותים" נע בין 250 שקל למ"ר ל- 350 שקל למ"ר. גם התעריפים בערים אחרות נהנים מיחס דומה לטובת הסיווג "בתי מלאכה".

       

      בית עסק (ארכיון)בית עסק (ארכיון)צילום: כרמית פלר

       

      ארנונה על פי מרכז הכובד

       

      ההקלה בארנונה לה זוכים בתי מלאכה נעוצה בנימוק סוציאלי: מתח הרווחים של בתי המלאכה נחשב באופן מסורתי לנמוך. בתי המלאכה היו, מטבעם, מקומות פשוטים ונעדרי תחכום, עד שהתפתחות טכנולוגיה הביאה לכך שידיים עובדות הוחלפו במחשבים ומכונות גדולות הוחלפו ברכיבים אלקטרונים זעירים. כך הצטמצמו גם שטחי העבודה הגדולים שהיו נחלתם המסורתית של בתי המלאכה. עם זאת, כדאי תמיד להעדיף סיווג של "בית מלאכה" על פני סיווג כדוגמת "שירותים" או "בנין שאינו מגורים".

       

      האבחנה בין סיווג "בית מלאכה ותעשיה" לבין סיווג "מסחר ושירותים" תתבצע לרוב על פי מבחני עזר שונים שנקבעו בפסיקה. הפיכת חומרי גלם למוצרים תיחשב לפעילות יצרנית, למשל, רק אם המוצרים מיועדים לציבור הרחב, ולא אם יוצרו בהזמנה מיוחדת ופרטית. מבחנים אלה נועדו גם לסייע לבחון את מרכז הכובד של פעילות העסק.

       

      חובת ההוכחה

       

      אותו בית מלאכה תל אביבי לייצור נורות וגופי תאורה ערער על הסיווג היקר שהעניקה לו עיריית תל אביב וטען כי מתקיימת בו פעילות שיווקית מצומצמת בלבד. בית המשפט לעניינים מנהליים בת"א קיבל את הערעור ופסק שהוכח שפעולות השיווק מבוצעות על ידי שני עובדים מתוך ה-12 והם טפלים לפעילות העיקרית. מרכז הכובד נטה בבירור לכיוון הייצור ולא לכיוון של שיווק ומכירות, ועל כן סווג העסק כולו כבית מלאכה ותעשייה. העירייה חויבה גם בהוצאות המערערת בסך 30 אלף שקל, כיוון שהחלטת ועדת הערר שנשענה על דו"ח ביקורת העסק חטאה באופן מובהק למהות הפעילות שבוצעה בנכס ולראיות שהוצגו בפניה.

       

      פעילות שולית של שיווק ואחסנה אינה מצדיקה את שינוי הסיווג ל"מסחר ושירותים". גם נגרים וחייטים עוסקים, כחלק מעבודתם, בפעילות שיווקית. גם הם, כמו בתי מלאכה אחרים, כדוגמת עסקים לעיצוב וייצור אופנה, צריכים להוכיח שמרכז הכובד של פעילותם נוטה יותר לכיוון הייצור, על אף שבסופו של יום משווקת תוצרתם לסיטונאים או קמעונאיים במטרה להרוויח כסף.

       

      שיטת החלוקה

       

      מאידך, כאשר פעולות השיווק והמכירה בבית העסק בולטות לעין, כדוגמת שטחי תצוגה או עמדת המתנה ללקוחות, מומלץ לבצע הפרדה בין חלקיו השונים של הנכס ולקרוא למודד או מפקח מטעם העירייה, על מנת שיתרשם מהפעילות ויאפשר לעסק ליהנות, לפחות, מתעריף נמוך על השטח המוקדש לייצור ותעשייה. לדעתי, במקרים של פעולות שונות המבוצעות באגפים שונים של העסק, מן הראוי לסווג כל שטח בנפרד, בהתאם הפעילות המתבצעת בו.

       

      חשוב לציין, שבשנת 2006 תיקנה עיריית תל אביב את צו הארנונה שלה, באופן שהסיווג "בתי מלאכה, מפעלי תעשייה" אינו כולל עוד את מימד ה"ייצור". כך, בתי עסק רבים, שאינם יצרניים במובן הקלאסי של המילה, יכולים אף הם לחסות בצלו של סיווג בית מלאכה ותעשייה.

       

      המאמר באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין

       

      * הכותב הוא עו"ד העוסק במיסוי עירוני.

      **המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.

       

       

      קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי
      השירות בפריסה כלל ארצית
      טל': 03-6990132
      פקס: 6990134 - 03

      נייד- בן קלינגר 0523-888813

      www.klinger.co.il

       

      דרג את התוכן:
        1 תגובות   יום חמישי, 13/2/14, 21:43

         

        אושר צו הארנונה

        מועצת העיר אישרה את צו הארנונה לשנת 2014

        חדרי עבודה של אמנים בתחום הצילום והוידאו ארט, שחוייבו עד כה על פי תעריף כללי של שימוש משרדים שירותים ומסחר, יזכו לתעריף מופחת הזהה לזה של חדרי עבודה של ציירים ופסלים * אולפני הקלטות יזכו לתעריף נפרד שיוזיל עבורם את תעריף הארנונה * תשלום הארנונה לדירות בעיר תל-אביב-יפו הוא בין הנמוכים בקרב הרשויות בישראל

        מועצת העיר תל-אביב-יפו אישרה ביום ב', 27 בינואר 2014, את צו הארנונה לשנת 2014. תעריפי הארנונה יעודכנו כמחויב על פי חוק, בשיעור של 3.66%. כמו כן, על מנת להמשיך ולשמור על רמת השירות הגבוהה שמעניקה העירייה לתושבי העיר בכל התחומים ולאור קיצוצים שנאלצה לעשות העירייה השנה, תתווסף לתעריף תוספת ריאלית בשיעור של 1.3%.

        עיריית תל-אביב-יפו לא העלתה באופן ריאלי את תעריפי הארנונה במשך שנים רבות, מעבר לעדכון הנדרש בחוק. בשנת 2012 החיוב הממוצע למבני מגורים עמד על 43.38 ₪. יצויין כי בשנת 2011, תשלום הארנונה למגורים בעיר (תעריף משוקלל) היה הנמוך ביותר מבין 9 הערים הגדולות ועמד בממוצע על 42.15 ₪ למ"ר.


        בנוסף, קבעה מועצת העיר תעריף חדש לאולפני הקלטות והפחתה בתעריף חדרי עבודה של אמנים בתחום הצילום והוידאו ארט. עד כה חוייבו אולפני ההקלטות וחדרי עבודה של אמנים בתחום הצילום והוידאו ארט בתעריף של משרדים שירותים ומסחר על פי חלוקה לשלושה אזורי מס. השנה אישרה מועצת העיר לחייב חדרי עבודה של אמנים בתחום הצילום והוידאו ארט בתעריף זהה לחדרי עבודה של ציירים ופסלים - 64.35₪ ל-100 מ"ר ראשונים, מהמ"ר ה-101 ועד המ"ר ה-150, 172.18 ₪ למ"ר ומהמ"ר ה-151 על פי התעריף שהיה נהוג עד היום. כמו כן, אישרה המועצה לחייב את אולפני ההקלטות על פי תעריף של 185 ₪ ל-80 מ"ר הראשונים (ללא קשר לחלוקה לאזורים), ומהמ״ר ה-81 תגבה הארנונה על פי התעריף שהיה נהוג עד כה. שינוי זה בתעריף יוזיל משמעותית את נטל תשלום הארנונה החל כיום על האולפנים וחדרי העבודה של אמנים בתחום הצילום והוידאו ארט.
        שינויים אלה בצו הארנונה טעונים את אישורם של שרי הפנים והאוצר.

        ע"פ נתוני הלמ"ס שיעור ההשקעה לנפש בעיר תל-אביב-יפו הוא הגבוה ביותר- מבין הערים הגדולות המונות מעל 100,000 תושבים.


        ב-15 השנים האחרונות עברה עיריית תל-אביב-יפו תהליך התייעלות שהוביל לאיזון תקציבי ולחיסול הגירעון השוטף, וכן להגדלת ההכנסות, התייעלות והכפלת תקציבי הפיתוח. במאמץ אדיר ומתמשך, הפכה עיריית תל-אביב-יפו מעירייה גרעונית, על סף פשיטת רגל, לעירייה שכבר 10 שנים מסיימת באיזון תקציבי ואינה נוטלת הלוואות למימון התקציב השוטף. הכנסותיה של העירייה גדלו ביותר מ-33% ותקציב הפיתוח שלה גדל פי 3. לא בכדי מדורגת העירייה בדירוג האשראי AAA שהוא חסר תקדים בשלטון המקומי ואפילו בשוק הפרטי.

        השיפור במצב הכלכלי מאפשר לעירייה לתת שירות טוב יותר לעיר ולתושביה בכל אותם תחומים עליה היא מופקדת: מערכת חינוך איכותית יותר, שירותי רווחה מתקדמים ומקיפים יותר, היצע תרבותי עשיר ומגוון ברמה בין-לאומית, שיפור מתמיד באיכות החיים והסביבה בעיר נקייה וירוקה הרבה יותר, יחד עם חידוש ושדרוג נכסיה ההיסטוריים של העיר, מוסדות התרבות הספורט והחינוך, הפארקים, הטיילות, חוף הים ועוד. אך אולי חשוב מכל אלה, העירייה יכולה לתת כיום עדיפות לאותם מקומות שסבלו מהזנחה בעבר, כמו יפו ושכונות דרום העיר, ולהשקיע יותר בשיפור איכות החיים של אוכלוסיות חלשות בעיר.

        הפחתת מיסים וארנונה

         
         
         

        במקרים רבים ניתן להפחית את נטל המס. מחלקת הפחתת מיסים וארנונה בקלינגר תשמח לסייע לכם לעשות זאת 

        צור קשר

         

        עקב המיתון הקשה הפוקד אותנו, מתקשים רבים מבעלי עסקים לעמוד בתשלומי המסים השונים, ולצערנו, עסקים אלו נסגרים. המחוקק נתן את דעתו על כך בצורת מתן אפשרות להגשת בקשה מיוחדת להפחתה בנטל המס, או במקרים מיוחדים אף למחיקת התשלום ברשויות מסוימות, כגון עיריית תל אביב. ישנן ועדות שיש בסמכותן להפחית את גובה המסים וההיטלים "עקב" מצב חומרי.
        משרד קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפלי מתמחה במתן סיוע למתאימים בהכנת בקשה מסודרת, הגשתה וזירוזה בסבך המערכת הבירוקרטית.

        המשרד מסייע גם בעיכוב הליכי גבייה מנהלית (עיקולים) הננקטים על ידי הרשויות המקומיות גם כאמצעי לחץ על נישומים. למשרד נזקפות הפחתות משמעותיות ביותר, גם לגבי שנות מס קודמות והן לגבי שנות מס נוכחיות ועתידות. בנוסף, המשרד מטפל בהפחתת היטל השבחה, מס שבח, אגרות בנייה, טיפול וזירוז בקשות לפטורים זירוז שומות ואישורים להעברה בטאבו.

         תחומי טיפול נוספים בתחום הקלת נטל הארנונה
        • פטור מארנונה לנכס ריק
        • פטור מארנונה לנכס שאינו ראוי לשימוש
        • פטור בגין בנייה ושיפוצים
        • שינוי ייעוד הנכס
        • הקלות בארנונה לאוכלוסיות שונות:
          - אזרחים ותיקים
          - חיילים בשירות חובה
          - נפגעי פעולות איבה
          - משפחות שכולות
          - אסירי ציון
          - מקבלי אבטחת הכנסה
          - משפחות חד הוריות
          - עולים חדשים
          - מתנדבות בשירות לאומי
          - נכי רדיפות הנאצים
          - חסידי אומות העולם
          - הנחות בעסקים
          - נכי צה"ל
          - עיוורים

        תחומים נוספים

              

        • אישור העברה בטבו
        • הפחתת היטל השבחה
        • הפחתת אגרות בניה
        • הפחתת מס שבח
        • טיפול בביטול קנסות מנהליים של מס הכנסה
        • השגות ועררים
        • הסדרים
        • הפחתת תשלומים למינהל מקרקעי ישראל
        • ייעוץ משפטי
        קלינגר ייעוץ בתחום הפחתת מיסים וארנונה

        סיוע בהכנת הניירת לפני הגשה לרשויות 

         

        דרג את התוכן:
          1 תגובות   יום חמישי, 6/2/14, 20:47
          http://cafe.themarker.com/image/2856879/
          המדריך למפצל:
          כך תחלקו את הבית לכמה דירות
          התשואה הממוצעת על השכרת דירת מגורים עומדת על 4.5%. אם תפצלו את הדירה ליחידות קטנות תגיעו לתשואה של עד 12% בשנה.
          נראה מבטיח? הבעיה היא שמה שנשמע כמו תרנגולת המטילה ביצי זהב עשוי להתגלות כעבירה פלילית שתלווה בנזק כלכלי של מאות אלפי שקלים. כך תעשו זאת כחוק

          תופעת פיצולי הדירות אינה תופעה חדשה. ההערכה היא כי כל עוד תימשך העלייה במחירי השכירות - נמשיך לחזות בדירות מחולקות, לעיתים לממדים בתלי היגיוניים. 

           

           

          המשוואה פשוטה: מצד אחד נמצאים שוכרי הדירות, שמעוניינים לשלם שכר דירה במחיר נמוך יותר גם אם יקבלו בתמורה דירה קטנה יותר. מצד שני נמצאים בעלי הדירות, שעבורם פיצול הדירה לכמה דירות קטנות מקנה רווח גבוה יותר בהשוואה להשכרת הדירה בשלמותה. התשואה השנתית ממוצעת על השכרת דירת מגורים רגילה שלא פוצלה, נאמדת ב-4.5%. לעומת זאת חלוקת הדירה לדירות נפרדות מאפשרת להגיע לתשואה של 12%-10%.

           

          הבעיה היא שאם השיפוץ והחלוקה לא ייעשו בזהירות ובחוכמה, עלולה ההרפתקאה ה"מכניסה" להסתיים בנזק כלכלי משמעותי: הרס השיפוץ, אובדן התשואה המצופה, וההכרח לשפץ את הדירה מחדש ולהשיב אותה למצבה הקודם.

           

          לאחרונה התנהל דיון בבית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב, שבסופו ניתן פסק דין שחייב בעל דירת קרקע בשדרות בן גוריון בתל אביב שפיצל את דירתו, להשיב את מצב הדירה לקדמותו, כלומר לבטל את הפיצול ליחידות דיור נפרדות. כמו כן נקנס בעל הדירה בסכום כבד שכולל מס שבח בסך 70 אלף שקל וסכום משמעותי של 150 אלף שקל שנועד להרתיע.

           

          הפסיקה יצרה מהומה 

          לדברי עורכי הדין רון ברנט ורונן בר אבן, מומחים לדיני מקרקעין וחוזים, הפסיקה החמורה יצרה מהומה בקרב בעלי הדירות המפוצלות. כמה מבעלי הדירות פנו לקבלת ייעוץ משפטי עוד לפני הפסיקה החדשה, אך עתה, לאחר מתן פסק הדין, מרגישים את החבל מתהדק סביב צווארם.

           

          "לא ניתן להישאר אדיש לקנס כה משמעותי. בעבר אמנם הייתה כדאיות כלכלית בפיצול דירה ללא היתר וגביית דמי שכירות ממספר יחידות משנה, וזאת בידיעה כי אם בעלי הדירות ייתפסו הם צפויים לקנס של אלפי שקלים בודדים. כיום, לעומת זאת, בעלי הדירות המפוצלות חוששים מאוד לקבל קנס בגובה כה משמעותי. רבים מהם מנסים ליישב סכסוכים עם שכניהם כדי למנוע את האפשרות שאלה יזמנו פקחים של הרשות המקומית", אומר ברנט. ואכן, מתברר כי מרבית התיקים שנפתחים על פיצול דירות מקורן בתלונות של שכנים.

           

          עד כה גישתן של העיריות לגבי התופעה של פיצולי הדירות לא הייתה אחידה והיא השתנתה מעירייה לעירייה ומתקופה לתקופה. פסק הדין שניתן בשבוע שעבר, כך נראה, מסמן נקודת מפנה. בר אבן מעריך כי לנוכח פסק הדין יפעלו הרשויות ביתר שאת כדי לאכוף את החוק כלפי אלפי בעלי דירות באזור תל אביב, שפיצלו את דירותיהם.

           

          פיצולי דירות - מדוע זה אסור?

           לפי חוק התכנון והבנייה, שינוי מספר יחידות דיור בתוך יחידת דיור אחת טעון היתר מהרשות המקומית. ההליך לרוב אינו מסובך, אך יכול לעתים להיכשל, אם בשל הגבלה על מספר יחידות הדיור בהיתר או בתוכנית, אם בשל הצורך בעמידה בתקן חניה הנדרש בחלק מהרשויות, או בשל הדרישה לשיפור המיגון בדירות החדשות שנוצרו. "ללא קבלת היתר לא ניתן לבצע חלוקה של הדירה בין היחידות השונות לצורך ארנונה, מים וחשמל", מבהיר ברנט.

           

          אחת השיטות לעקוף את הצורך בהיתר היא "התחכמות" של היזמים, כך שהחלוקה שהם מבצעים לדירה לא מלאה: הם משאירים חלקים משותפים, ומנסים לטעון כי הדירה הושכרה לכמה שוכרים שונים, אך עדיין שומרת על המהות של דירת מגורים אחת שלמה.

           

          לצורך הכרעה בשאלה אם במקרה כזה מדובר בפיצול "למהדרין", אימצו בתי המשפט בישראל מבחן המשלב מאפיינים פיזיים ומאפיינים פונקציונאליים. לפי ההגדרה המשפטית, עם המאפיינים של יחידות דיור נפרדות נמנים שירותים נפרדים, מטבח נפרד, כניסה נפרדת, הפרדה בפועל בין היחידות, חיבורים נפרדים של מים, חשמל, גז טלפון וכדומה. חשוב לדעת כי אין צורך בקיומם של כל המאפיינים, וכי כל מקרה נבחן לגופו.


          ''

          שד' רוטשילד בתל אביב (תמונת אילוסטרציה)

           

          הקשר המשפחתי חשוב

          על פי מבחן הפונקציונאלי בודק בית המשפט את השימוש בפועל ולא רק את השינויים המבניים שנעשו. בר אבן מציין כי בשנים האחרונות פירשו בתי המשפט לחומרה את הוראות החוק. כחלק מכך הם קבעו כי בעל דירה שפיצל אותה ללא היתר, עבר על החוק אם הפיצול יצר יחידות דיור נפרדות שבכל אחת מהן קיימות הפונקציות החיוניות למגורים, ובעיקר מטבח ושירותים נפרדים; אם לכל יחידת דיור יש כניסה נפרדת ואין אפשרות למעבר ישיר בין היחידות; ואם היחידות מיועדות להשכרה לאנשים שונים, שאין ביניהם קשר משפחתי.

           

          "כאשר היחידות משמשות כדירות נפרדות לחלוטין אחת מהשנייה, ואין קשר בין הדיירים השונים, עלול בית המשפט למצוא את החלוקה כלא חוקית, במקרה שהפיצול נעשה ללא קבלת היתר כדין. מובן שמצב שבו החליטה המשפחה לשנות את התכנון הפנימי של הדירה, באופן שלכל ילד יוצמדו שירותים ומטבחון לחדר המגורים – לא ייחשב כפיצול", מסביר ברנט.

           

          רגע לפני שאתם ניגשים למלאכת פיצול דירה הנמצאת ברשותכם ראוי לבדוק בעזרת בעלי מקצוע, אם התב"ע (תוכנית בניין עיר) החלה על הבניין ועל האזור מאפשרת פיצול שכזה. בדיקה כזו יכולה להיערך באמצעות פניה למינהל ההנדסה של הרשות המקומית.

           

          אם מצאתם בבדיקה שהתוכנית מאפשרת את הפיצול הנדרש - כדאי לפתוח בהליך של בקשה לקבלת היתר בנייה מהרשות המקומית. ההליך כרוך בתשלום אגרות והיטלים שונים, ולעיתים הרשות מתנה את קבלת ההיתר בעמידה בדרישות נוספות, כגון הסדרי חנייה.

           

          תהליך ארוך ומסורבל

          "לפי המצב החוקי הקיים", מסייג בר אבן, "קבלת היתר לפיצול דירה כרוך בתהליך ארוך ומסורבל, ובמקרים רבים הוא בלתי אפשרי כלל. לפי המדיניות של ועדות התכנון והבנייה ניתן אישור לפיצול דירות רק באזורים בעלי אופי מעורב של מגורים ומסחר, שאין בהם הגדרה של 'מגבלת צפיפות'.

           

          "בתל אביב, למשל, מדובר בעיקר ברחובות אבן גבירול, דיזנגוף, בן יהודה והמלך ג'ורג'. אולם גם באותם מקרים שבהם קיימת אפשרות עקרונית לקבל היתר לפיצול, עדיין צריכים בעלי הדירות לעבור מעל משוכות נוספות, כמו התנגדויות מצד שכנים ודרישה של העירייה ל'כופר חנייה'".

           

          "התנאים", מוסיף ברנט, "הם שגודל כל אחת מיחידות הדיור לא יפחת מ-35 מ"ר שטח עיקרי, ושלכל דירה תוקצה חניה בפועל. אלו דרישות שהיזמים לא ששים למלא אחריהן, אף אם מדובר במסלול החוקי באותם רחובות 'כשרים'".

           

          בנייה על פי היתר יכולה להתבצע גם מחוץ לאותם רחובות שפורטו. קיימים בניינים ברחבי הערים שבהם הצפיפות אמנם מוגבלת על פי תוכנית המתאר, אך הזכויות עדיין לא נוצלו במלואן וניתן להוסיף ולצופף. כך לדוגמה, אם מדובר במגרש שבו מתירה התב"ע 14 דירות ובפועל בנויות רק 12 דירות, ניתן לקחת דירה סטנדרטית ולחלקה ל-3 דירות מבלי לחרוג ממספר הדירות המותר.

           

          מלבד "כופר החנייה" ועלויות הבנייה, יש להביא בחשבון גם תשלום היטל השבחה ואגרות נוספות, שמגדילות את ההשקעה הראשונית. היטל ההשבחה משתנה מאזור לאזור ומעיר לעיר, והוא מבטא את מחצית עליית הערך של הנכס בעקבות ההיתר המתקבל.

           


          ''

          עיריית תל אביב. מגבירים את האכיפה (צילום: ירון ברנר)

           

          הבאזז עשה את שלו

          לדברי ברנט, עירייה אשר "תופסת" פיצול דירה בעיצומן של העבודות רשאית להוציא צו הפסקה מינהלי וכן צו הריסה – צו להשבת המצב לקדמותו, כפי שנתקבל בפסק הדין שניתן לאחרונה. היה ובעל הדירה מסרב לציית לצו המינהלי, רשאית העירייה לעתור לבית המשפט לעניינים מקומיים להוצאת צו שיפוטי. אי ציות לצו השיפוטי גורר עונשים כבדים.

           

          סנקציה נוספת שבה יכולה להשתמש העירייה היא ניתוק הדירה מהחיבור לתשתיות ההכרחיות להשכרתה - מים, טלפון וחשמל.

           

          ואכן, נראה שהבאזז התקשורתי בנושא והשמועות על הגברת האכיפה עשו את שלהם, ולדברי ברנט, בשנה האחרונה בעלי דירות מפצלים נזהרים יותר. לדוגמה, בניית הכניסה לדירות המפוצלות דרך מבואה אחת שממנה יש גישה לכמה דלתות, איסור על הדיירים להתקין תיבות דואר נפרדות, ואיסור על פיצול מוני החשמל והמים. כמו כן, בעלי דירות מפוצלות "קונים" את הסכמת השכנים בהשקעת כספים בשטח המשותף וכדומה.

           

          לשאלה אילו הגנות יכולות לעמוד לרשות בעלי דירות מפוצלות שנתבעו על ידי הרשות המקומית, משיב ברנט: "ראשית יש לבדוק אם ניתן לקבל היתר בדיעבד לפיצול. לא פעם, כשאין הגבלה על מספר היחידות בהיתר הבנייה ניתן יהיה לקבל היתר. היתר זה אינו שולל את הפליליות שבמעשה והמפצל עדיין צפוי לקנס. ואולם קבלת היתר בדיעבד תחסוך את הצורך להרוס ולהשיב את מצב הדירה לקדמותו. הדירה תהיה בעלת ערך רב כעסק נושא תשואה, אך יש לזכור כי לא ניתן יהיה לקבל במכירתה פטור ממס שבח (הואיל ובעליל מדובר בכמה דירות)".

           

          בר אבן מציין כי אכיפת האיסור על פיצול דירות, והטלת סנקציות על פעולות כאלה, עדיין אינם תהליך קל ופשוט. העיריות צריכות להוכיח בבית משפט כי לא רק שבוצע פיצול של דירה, אלא גם כי בעל הדירה שהועמד לדין, הוא זה שביצע את הפיצול. אם העירייה לא תצליח להוכיח זאת, או במקרה שייווצר ספק לגבי מועד ביצוע הפיצול, לא יוטל קנס על בעל הדירה הנוכחי, ובית המשפט יוכל רק לחייב אותו לבטל את הפיצול ליחידות נפרדות.

           

          תחזית לעתיד

          לדעת בר אבן, גישתן של הרשויות עשויה להוסיף ולהשתנות. עצם העלאת הנושא לכותרות עשוי לחדד את הצורך במציאת אפשרויות דיור זולות. העיריות מודעות היטב לכך שקיים ביקוש עצום לדירות זולות יחסית במרכזי הערים, והאפשרות לשכור יחידת דיור משופצת (לאחר פיצול) מספקת ביקוש זה.

           

          להערכתו, ייתכן שדווקא עתה יופעלו על העיריות לחצים מוגברים מצד בעלי דירות, קבלנים ומתווכים, להימנע מנקיטת יד קשה נגד מפצלי הדירות. ייתכן שיואצו גם מהלכים לשינויי חקיקה שיאפשרו לקבל היתר לפיצול דירות באופן קל ומהיר יותר מאשר כיום.

           

          בר אבן מספר כי התאחדות קבלני השיפוצים כבר החלה לקדם הצעה לתיקון חוק שימסד את פיצולי הדירות, ויאפשר לקבל היתר לפיצול בהליך מזורז, שבו אם יחידות הדיור החדשות יהיו בשטח של 34 מ"ר לפחות, כל יחידה תיהנה מכיוון אוויר אחד לפחות, והחלוקה תבוצע על ידי קבלן שיפוצים מוכר ובפיקוח מהנדס.

           

           

          עבור אלה מביניכם שעדיין מתעניינים בחלוקת דירה, ברנט מציע כמה כללים בסיסיים:

           

          הפחיתו את עלות ההשקעה:כשמחפשים דירה לצורך השקעה בחלוקה - יש לנסות לאתר דירות מוזנחות במצב פיזי ירוד ככל האפשר, כך שמחיר הרכישה ההתחלתי יפחת. כמו כן, יש להיזהר מהשקעת יתר ומומלץ שלא לחרוג מסכום של 40 אלף דולר לשיפוץ הדירה. קהל השוכרים הפוטנציאלי אינו בררן ולא ישלם יותר על דלתות עץ מלאות ומעוצבות לעילא.

           

          אל תפריעו לשכנים במהלך השיפוץ: יש לבצע את השיפוץ כך שלא יפריע למנוחת השכנים בבניין. סיימו את מהלך השיפוץ מהר ככל הניתן, הקטינו את מפגעי הרעש והפסולת בבניין ואל תאפשרו לקבלן לעבוד בשעות המנוחה המקובלות.

           

          בצעו חלוקה חכמה: אם מדובר במגרש שבו ניתן לקבל היתר לחלוקה, יש לתכנן בזהירות רבה את העבודות ומומלץ להיעזר בעו"ד ובאדריכל המנוסה בעבודות מסוג זה, שיתכנן ויבנה "דירה אגפית", ולא דירות קטנות. חלוקה זו תאפשר לבית המשפט להכיר בפיצול כשינוי פנימי בתוך דירה לפי החוק, ועבודות השיפוץ לא יהיו טעונות היתר.

           

          לא רק כניסה משותפת: ככל שהדבר ניתן, יש להשאיר את הדירה כיחידה אחת מבחינת התשתיות (מוני חשמל ומים, גז, ארנונה וכדומה). אך בכך אין די: יש לשקול בנייה של מטבח משותף לכל השוכרים, וכן דלת כניסה אחת משותפת לדירה המקורית (ורק לאחר מכן מעבר לדלתות הכניסה ליחידות). אלו עשויים לתרום לכך שיראו בשיפוץ שבוצע בבחינת חלוקה לאגפים ולא דירות קטנטנות נפרדות.

           

          ואולם, גם כאן אין בכדי לקבל אישור לפיצול הדירה. במאי 2008 דחה בית המשפט העליון בקשת ערעור לפסק דין שהרשיע אדם שחילק את דירתו, וזאת למרות שהחלוקה בוצעה תוך ניסיון לשמירה על כל הכללים הנ"ל. בית המשפט נתן משקל לכך ששתי היחידות הושכרו לשוכרים שהם זרים זה לזה, והתרשם כי מדובר בפועל בשתי דירות עצמאיות ולפיכך נפרדות.

           

           צור קשר

           

           
          משרד קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי מתמחה בייעוץ ייצוג ועבודה מול  גורמים מוניציפאלים הקשורים בהוצאת היתרי בניה, תכנון ערים וסביבה, מיסוי,רישוי עסקים,בקשות לשימוש חורג,שינוי יעוד,הכשרת חריגות בניה,ביטול צווי סגירה,הפסקת עבודה,צווי הריסה.

          בקשות לשינוי תב"ע ,היתרי בניה,אדריכלות, קידום בקשות ,זרוז הליכים בירוקרטים ,יעוץ סטטוטורי,הסדרים והסכמים עם הרשויות,שרותי הנדסה ופקוח על הבניה. 


           המשרד מספק מענה ייעוצי ללקוחות פרטיים, עסקיים, משרדי עו"ד,אדריכלים, גורמים ומוסדות,  בהם חברות בניה, ניהול נכסים ואחזקה, רשתות קמעוניות, יבואנים, מושבים,קבוצים, מתקני צבא ובסיסים.
          רישיונות עסק  לאולמות וגני אירועים,  בתי ספר, גני ילדים, פעוטונים,  מכללות וישיבות,  מפעלי תעשייה, חברות היי טק ומחשבים, 

           
          מרכזי קניות וקניונים,  בנקים וחברות ביטוח,  מכוני יופי ובריאות, בתי מרקחת,חדרי כושר,קאנטרי קלאב,בריכות שחייה,מתקני ספורט,מספרות,מוזאונים,בתי קולנוע,בתי אבות,יבואני רכב,תחנות דלק,חניונים ואולמות תצוגה,בתי מלון,מלוניות,אכסניות,מחסנים,רישיונות לארועים חד פעמים בכל הארץ.

           תחומי הייעוץ והשירותים של קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי:

           

          יעוץ  וקידום סטטוטורי לחברות יזמות ובניה בכל הארץ!

          ייעוץ טלפוני ללא תשלום.

                      03-6990132      


            

           

          המשרד מעניק לקהל לקוחותיו שירות איכותי, מהיר, אמין ודיסקרטי. יתרון בהיכרות מעמיקה עם הפרוצדורות והבירוקרטיה ברשויות השונות , תוך כדי זירוז הליכים וחיסכון בכסף רב.
           הטיפול הינו אישי וצמוד לכל לקוח בהתאם לצרכי העסק.

            טיפול וייצוג  בכל ההליכים הביורוקרטיים, תוך שימוש בידע, ניסיון והכרת המערכות על בוריין ברשויות ומשרדי הממשלה מכל סוג:
          • עיריות
          • רשויות מקומיות
          • רשויות אזוריות
          • ועדות מקומיות ומחוזיות
          • משרדים ממשלתיים
          • משרד הבריאות
          • המשרד להגנת הסביבה
          • משרד הפנים
          • משרד הדתות
          • ועדות ערר
          • משרד ההגירה
          • משרדי שלטונות המס
          • המוסד לביטוח לאומי
          • המשרד לבטיחות ולגהות
          • משרדי הטאבו
          • מכון התקנים
          • מנהל מקרקעי ישראל
          • מועצות מקומיות

            רישוי עסקים,היתרי בנייה,בקשות לשמוש חורג-ייצוג מול הרשויות בכל הארץ !  משרד הבריאות,המשרד לאיכות הסביבה,כיבוי אש,משטרה,השרות הוטרינרי ועוד.תמ"א 38 התרי בניה ורשוי עסקים צור קשר                                                                                                                                

           03-6990132

          0523-888813

           

           

           
          קיבלת צו הפסקת בניה,הריסה?
          ייעוץ,הכוונה וטיפול -פנה עוד היום!
          היתרי בניה,הכנת תוכניות,הגשה וליווי עד קבלת ההיתר.

          חוו"ד מהנדס קונסטרוקטור בכל הארץ-שרות מידי
           
           
           
           
           
           

          קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי
          השירות בפריסה כלל ארצית
          טל': 03-6990132
          פקס: 6990134 - 03

          נייד- בן קלינגר 0523-888813

          www.klinger.co.il

           

           

          דרג את התוכן:
            1 תגובות   יום חמישי, 6/2/14, 20:23

            חקיקה בתחום עברות בניה

             
             
             חקיקה בתחום עבירות הבניה 

             

            חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, הינו החוק המסדיר את פעולתם של מוסדות התכנון בישראל, מהרמה הארצית עד לרמה המקומית, מפרט את מטרות והוראות תוכניות המתאר השונות (ארצית , מחוזית , מקומית, מפורטת, מיוחדת, שימור אתרים ותשתית לאומית), את פעולות ועדות הערר, את סדרי הרישוי, חלוקה ואיחוד, הפקעות והשבחה.

             

            בחוק יש תוספות המפרטות את החוק, בכל הנוגע לקרקע חקלאית מוכרזת, הסביבה החופית, השבחה ושימור אתרים.

             

            חוק התכנון והבניה כולל בתוכו פרק המפרט את סוגי העבירות על חוק התכנון והבניה, העונשין שיש לנקוט לגבי כל עבירה ועבירה, ע"י בתי המשפט וע"י יו"ר הועדות המקומיות והמחוזיות לתכנון ולבניה.

             

             
             
            אכיפת החוק על עובדי מוסדות התכנון ומגישי הבקשות פעולות אסורות והעונש בגינן איסור נגיעה אישיתמסירת ידיעה כוזבת 

            טיפול בעבירות בנייה והכשרת חריגות בניה

             
             

            ''עבירות על חוק התכנון והבנייה הן עבירות חמורות שעשויות להוביל לסנקציות קשות כנגד העבריין. משרד קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי מתמחה בטיפול בעבירות אלו ומעסיק משפטנים, אדריכלים ומהנדסים שיוכלו לסייע לך להתמודד מול המערכת.

             

             

             

             

            נתפסת בעבירת בניה? הפתרון בהישג יד. צור קשר ונשמח לעזור לך לצאת מזה!

              " אם ביצעתם עבירת בנייה כלשהי, יכול מאוד להיות שתוכלו להכשיר אותה בדיעבד. באמצעות טיפול מקיף במספר חזיתות נשיג עבורכם את האישורים שיאפשרו לכם להמנע מצווי הריסה, קנסות ואפילו רישום פלילי".

             

            • התמצאות מלאה בסבך החוקים והתקנות מאפשרת לנו למצוא פתרונות גם לבעיות מורכבות.
            • ההיכרות שלנו עם המערכת ועם האנשים שממנה היא מורכבת מאפשרת לנו לספק לך פתרונות מהירים ולזרז את ההליך הבירוקרטי.
            • שירות אישי, מקצועי ומהיר – עד לפתרון הבעיה.

             

             

            המשרד מתמחה בטיפול בתיקים הקשורים לחריגות בנייה, בנייה ללא היתר, שימוש חורג ללא היתר, פיצול דירות ועוד…

             

            קלינגר התרי בניה, רשוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי
            השירות בפריסה כלל ארצית
            נייד: 3888813 - 052
            טל': 03-6990132
            פקס: 6990134 - 03
            דוא"ל: klinger_b@bezeqint.net
            www.klinger.co.il

            דרג את התוכן:
              0 תגובות   יום חמישי, 6/2/14, 20:06

                פרופיל

                benklinger
                1. שלח הודעה
                2. אוף ליין
                3. אוף ליין

                ארכיון

                פיד RSS

                הפעילות שלי