כותרות TheMarker >
    cafe is going down
    ';

    פיד RSS

    קלינגר רישוי עסקים והתרי בנייה

    הוצאת רישיון עסק,בקשות לשימוש חורג,היתרי בנייה ,זירוז הליכים בירוקרטיים,אדריכלות והנדסת מבנים.

    ארכיון : 2/2020

    0 תגובות   יום ראשון, 9/2/20, 01:13

    צו הריסה

    קפיצה לניווטקפיצה לחיפוש

    צו הריסה היא הוראה של השלטון להרוס מבנה.

    ישנם מספר גופים המוציאים צווי הריסה בישראל. צווי הריסה שמוצאים על ידי ועדה מקומית לתכנון ובנייה נקראים צווי הריסה מנהליים. בית המשפט רשאי להוציא צו הריסה במסגרת הליך פלילי.

     צו הריסה מנהלי בישראל

    צו הריסה מנהלי הוא צו המוצא על ידי ועדה מקומית לתכנון ובנייה. הצו מוצא כנגד בנייה ללא היתר בנייה של מבנה שחורג מתוכנית בניין עיר או תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מתאר ארצית או כנגד שימוש חורג ללא היתר או תוך סטייה מהיתר. יושב ראש הוועדה מקומית לתכנון ובנייה רשאי להוציא צו הריסה בתנאי שהוגש לו תצהיר חתום ממהנדס הוועדה המקומית או מהנדס הרשות המקומית. את צו ההריסה המנהלי יש להדביק על הקיר החיצוני של המבנה המיועד להריסה וניתן לבצע את ההריסה בתום 24 שעות משעת הדבקתו, או בכל מקרה אחר בתום 72 שעות משעת הדבקתו. למי שהוצא נגדו צו הריסה מנהלי יכול לפנות לבית משפט ולבקש למנוע את צו ההריסה.

    ביהודה ושומרון כל בנייה צריכה אישור של צה"ל ושר הביטחון. כל מבנה ללא אישור שלהם מועמד להריסה. לטענת המתנחלים אי מתן האישורים נובעים מסיבות פוליטיות. על הריסות אלה יש פעמים רבות עימותים בין משטרת ישראל והמתנחלים. בהריסת המבנים בעמונה עימותים אלה יצאו מכלל שליטה.

     התמשכות ההליכים

    במקרים רבים עוברות שנים רבות מעת שהוצא צו הריסה עד שהוא מבוצע בפועל. למשל, צו הריסה שהוצא על ידי בית משפט לעניינים מקומיים בתל אביב-יפו בשנת 1994 לא בוצע עד אמצע שנת 2010[1].

    על תופעה זאת של התעלמות מצווי הריסה במשך שנים רבות כתב השופט אליעזר ריבלין:

    העתירה אכן מעוררת שאלה – אך לא זו המתוארת בה ... אין ולא יכולה להיות שאלה כי בית-משפט זה אינו צריך ואינו מוסמך ליתן "צווים" המבטלים פסקי-דין של ערכאה מוסמכת במשפט פלילי ... השאלה האחת היא כיצד קורה כי במדינת חוק לא מבוצעים צווים של בתי משפט במשך למעלה משלושים ושלוש שנים – ואין פוצה פה אך יש מצפצף.

     הערות שוליים

    דרג את התוכן:
      0 תגובות   יום ראשון, 9/2/20, 01:07

      הגנה מן הצדק בעבירות בנייה- בן קלינגר 

      הגנה מן הצדק בעבירות בנייה

      הגנה מן הצדק בעבירות בנייה היא טענת הגנה קשה להוכחה במשפט הפלילי:

      כאשר קיימת אפשרות שכתב האישום בגין עבירות הבנייה יוביל לתוצאה בלתי מתקבלת על הדעת ביחס לנאשם או כאשר הרשות פעלה באופן בלתי סביר כלפי אותו נאשם, אזי על אף הטעמים המשפטיים המצדיקים זאת, יזוכה הנאשם. עבירות בנייה כוללות מספר רב של מקרים לפיהם עלול נאשם למצוא עצמו בעיצומו של הליך פלילי. על מקרים אלו יתכן ונרחיב במאמר ייעודי. אולם כאשר הוגש כתב אישום בגין עבירות בנייה, התוצאה של אותו הליך פלילי עלולה להיות הרת אסון עבור הנאשם, לדוגמא, הנאשם יוכל למצוא עצמו ללא קורת גג, כפי שיתואר במקרה בהמשך המאמר. טענת הגנה מן הצדק יפה במקרה בו הרשות  התובעת, היא הרשות המקומית לעניין תביעות בגין עבירות בנייה, פעלה באופן בלתי הגיוני או בלתי נסבל או אף מחפיר כלפי הנאשם, בעניינו. טענה זו יפה להליך הפלילי אשר עבירות בנייה נמנות עליו. לצורך הוכחת טענה זו יש לבצע מחקר מקיף בעניין נסיבות המקרה שכן טענות בעלמה, או טענות ללא תשתית ראייתית סדורה ומספקת, יידחו על הסף על ידי בית המשפט. 

      מקרה שבו טענה מסוג זה התקבלה על ידי ביהמ”ש מוצג בכתבה הבאה. משרדנו ייצג את הנאשמת במקרה דנן:

      מתוך אתר YNET :

      נדחה אישום נגד אישה שגרה במרתף בת”א

      אחרי 60 שנה נזכרה המדינה שיחידה של 49 מ”ר בבניין בעיר אינה מיועדת למגורים. בית המשפט קבע: הדיירת זכאית מטעמים של צדק

      עו”ד גוהר ראובן-חזןפורסם:  07.06.15 , 22:18

      אישה המתגוררת בדירת מרתף בתל אביב הואשמה בשימוש חורג בטענה שמדובר במחסן שלא אמור לשמש למגורים. אולם בית המשפט לעניינים מנהליים בעיר החליט לאחרונהלדחות את האישום מאחר שהוגש 20 שנה אחרי שהאישה נכנסה לדירה, ולמעשה כ-60 שנה אחרי שהמדינה ידעה לראשונה שהיחידה משמשת למגורים.

      הבית נבנה בשנות ה-40 ובתוכו יחידה בשטח של 49 מ”ר, שלפי היתר הבנייה שלה יועדה לשמש כמחסן וחדר הסקה וכביסה. הבניין נרשם בשנות ה-70 כבית משותף, כאשר היחידה הוגדרה “דירה”. באמצע שנות ה-90 רכשה האישה את היחידה לצורך מגורים.

      מתחת לקרקע

      עיריית ת”א טעתה – הבית נבנה מתחת לכביש

      עו”ד גיל איזנברג

      מידע שגוי שהועבר לבעלי קרקע בנווה צדק הוביל לכך שהבית נבנה במפלס נמוך ביחס לכביש שנסלל שנים לאחר מכן. כמה תשלם העירייה לדיירים?

      עיריית ת”א טעתה – הבית נבנה מתחת לכביש

      ב-2014 החליטה המדינה לערוך ביקור במקום ולאחר שגילתה כי בעלת היחידה מתגוררת בה, היא הגישה נגדה כתב אישום על שימוש חורג. לטענת המדינה, היחידה הוגדרה מחסן, והעובדה שהנאשמת מתגוררת בו בניגוד מוחלט להיתר הבנייה מצדיקה את הרשעתה.

      הנאשמת הודתה שהיא משתמשת במקום למגורים, אך טענה כי היתר הבנייה שהוצג אינו מתייחס לדירתה. בנוסף היא טענה כי עוד לפני שרכשה את הדירה נעשה בה שימוש למגורים, והיא אף צירפה מסמכים ותשלומי ארנונה שמעידים על כך שהיחידה רשומה בלשכת רישום המקרקעין כדירת מגורים.

      במענה לטענת המדינה כי היה עליה לבדוק את היתר הבנייה לפני שרכשה את הנכס היא השיבה כי סמכה על עורך הדין שסייע לה ברכישת הנכס, אך לצערה, משחלפו יותר מעשרים שנה, היא כבר לא יכולה להעיד אותו עקב גילו המבוגר (90).

      עשרות שנים משמשת למגורים

      השופט אביים ברקאי קבע כי חיובי ארנונה ורישומים בלשכת המקרקעין אינם מלמדים על היתר בנייה. לדבריו, המאשימה הוכיחה מעבר לכל ספק סביר שהיחידה הותרה לשימוש כמחסן וחדר הסקה וכביסה ותו לא. ואולם, לאחר שהאזין לעדותה של קשישה שגרה במקום בילדותה והצהירה שהיחידה שימשה דירת מגורים עוד לפני קום המדינה, קבע השופט כי המדינה פעלה באיחור ניכר שיש לו השלכות.

      לדבריו השיהוי הביא לנזק ראייתי משמעותי שלא אפשר איתור מסמכים והעדת עדים. לפי השופט, לו לכל הפחות היה כתב האישום מוגש בסמוך לרכישת היחידה על ידי הנאשמת, היא הייתה יכולה להעיד את עורך הדין שערך את ההסכם. אלא שבמקרה הזה כתב האישום הוגש כ-20 שנה לאחר שהיחידה נרכשה ויותר מ-60 שנה לאחר שהחל השימוש החורג. משכך, אף שהמדינה הצליחה להוכיח שנעשה ביחידה שימוש חורג, אין מקום להרשיע את הנאשמת.

      “יש לזכות הנאשמת מטעמים של צדק לאור העובדה שהיחידה משמשת עשרות שנים לצרכי מגורים, לאור העובדה שהוכח כי כבר לפחות לפני כ-60 שנה ידעה המאשימה על אודות השימוש החורג, לאור העובדה שהנאשמת רכשה היחידה לפני יותר מ-20 שנה כיחידה אחת ובנסיבות שאין להרשיעה”, נכתב בפסק הדין.

      עם זאת, השופט הדגיש שזיכוי הנאשמת אינו מכשיר שימוש חורג ביחידה בידי כל אדם אחר שיגור בה או ירכוש אותה בעתיד.

      • לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן
      • הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
      • ב”כ המדינה: עו”ד נועה מלצר
      • ב”כ הנאשמת: עו”ד עומר חלמיש
      • עו”ד גוהר ראובן-חזןעוסקת בדיני מקרקעין, תכנון ובניה ותמ”א 38
      • הכותבת לא ייצגה בתיק

      קישור לעמוד הכתבה באתר YNET

       
      קיבלת צו הפסקת בניה,הריסה?
      ייעוץ,הכוונה וטיפול -פנה עוד היום!
      היתרי בניה,הכנת תוכניות,הגשה וליווי עד קבלת ההיתר.


      דיווח עפ"יהתקנות החדשות ואישור קונסטרוקטור על בנייה פטורה מהיתר

      קיבלת צו הפסקת בניה,הריסה?
      ייעוץ,הכוונה וטיפול -פנה עוד היום!
      היתרי בניה,הכנת תוכניות,הגשה וליווי עד קבלת ההיתר.

      חוו"ד מהנדס קונסטרוקטור בכל הארץ-שרות מידי
      דיווח עפ"יהתקנות החדשות ואישור קונסטרוקטור על בנייה פטורה מהיתר
       
       
       
       
       
      קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי
       
      השירות בפריסה כלל ארצית
      טל': 03-6990132

      פקס: 6990134 - 03
      נייד- בן קלינגר 0523-888813
      www.klinger.co.il

      דרג את התוכן:
        0 תגובות   יום ראשון, 9/2/20, 00:56

        מהן עבודות הדרושות היתר?

        כפי שצוין לעיל,תחולתו הרחבה של החוק תופסת מגוון רחב של עבודות אשר מבוצעות בתוך הנכס, מחוצה לו (בגינה, בגג, במחסן, מרתף וכו') וכן בסביבתו הקרובה.

        בהתאם לכך ניתן למנות מספר פעולות שכיחות שמהוות חריגות בנייה ועבירה על חוק התכנון והבניה.

        • פיצול דירה: מספר יחידות הדיור שנקבעו בכל תא שטח נקבעו בהיתר בהתאם לאחוזי הצפיפות החלים על המקרקעין. לכן, כבר לאור שינוי אחוזי צפיפות והגדלת מספר יחידות הדיור ניתן לראות את הצורך בתיקון ההיתר באמצעות הקלה או הכנת תב"ע חדשה לפי הדרישות התכנוניות. בנוסף, סעיף 145 לחוק התכנון והבניה קובע כי יהיה ניתן לבצע שינוי פנימי שאינו מצריך קבלת היתר.

        • שימוש במחסן / מרתף למגורים: לעבודות אלו יש מספר דוגמאות וסיווגים. דוגמה ראשונה: במבנים רבים המוגדרים כבתים פרטיים ישנה חלוקה בין השטח המיועד למגורים לבין השטח המוגדרים כמחסן או כמרתף. הקצאת שטח למחסן פירושה ייעוד השטח למטרות אחסון בהתאם לשימושים המותרים עפ"י התכנית וההיתר. לכן, שימוש במחסן למגורים במקום לשימוש לא הוא נועד מהווה שימוש חורג בניגוד לתנאי ההיתר. במרבית המקרים על מנת לבצע את השימוש החורג יהיה צורך לבצע התאמות, כלומר הוספת כלים סניטרים למרתף, התקנת מטבח, הוספת תשתיות חשמל מים וגז, דלת יציאה נוספת. כל אותן פעולות מהוות עבודות בנייה שאינן תואמות את הפעולות שניתן לבצע במסגרת ההיתר.

        • בנייה נוספת בניגוד להיתר: היתר הבנייה קובע כמה מטרים בנויים יהיה ניתן לבנות, כלומר מהו ניצול הקרקע. הוספת שטח בנוי נוסף על השטח שניתן לבנות מכוח ההיתר מחייב הגשת בקשה מתאימה להקלה או לחלופין הכנת תב"ע חדשה. אין משמעות אם התוספת נעשה באמצעות בניית קומות נוספות או הגדלת התכסית (השטח שמכסה את הקרקע).

        • סגירת מרפסת: בשנותיה הראשונות של המדינה רשויות האכיפה העלימו עין ואפשרו את סגירת מרפסות מבלי שניתן לכך היתר. הפעולה נהפכה לכל כך נפוצה עד שבשומות מכריעות מסוימות לא אושר גביית היטל השבחה בעבור סגירת מרפסות משום שהפעולה נהפכה לכל כך נפוצה עד שלא ניתן לחייב בגינה כתוצאה מאישור תכנית המתירה זאת. עם זאת, כיום המדיניות היא שונה וישנה כוונה הולכת וגוברת למניעת סגירת מרפסות בניגוד להוראות ההיתר.

        • בנייה על גג הבניין: בבניינים רבים מבוצעת בנייה לא חוקית על גג הבניין באמצעות הוספת חדר יציאה לגג. בחלק מהמקרים ישנן תכניות החלות על המקרקעין המאפשרות את בניית הגג, אך לא בוצעו הפעולות הדרושות כמו בקשה לקבלת היתר לביצוע העבודות, פרסום הבקשה וכו'. כמו כן, לא שולם היטל השבחה ויתר האגרות בעקבות ניצול זכויות הבנייה.

        • התקנת פרגולה: עבירת בנייה זו מבוצעת באמצעות חריגות בנייה אל שטח הגינה עשיות בעיקר בדירות ן, דירות גג ובבתים פרטיים. אמנם, תקנות הפטור מהיתר מאפשרות להתקין מצללה לפי ההנחיות ללא קבל היתר, אך אי עמידה ואף סטייה קלה מונעות את ביצוע הפעולה בכפוף לפטור. את חריגת הבניה מגלות הרשויות באמצעות פקחים הבוחנים את הנכסים מבחוץ, ביקורות של פקחים, תצלומי אוויר ותלונות של שכנים. מיותר לציין כי מדובר בעבירת בנייה מיותרת הניתנת למניעה ולאישור בקלות יחסית.

        • יציקת משטח בטון: מדובר בעבירות הנעשות בחצרות המוצמדות לדירות, כך שעל חלק מהגינה יוצקים משטח בטון המשמש כמפרסת. מיותר לציין שאף פעולה זו מצריכה היתר.

        • שינויים חיצוניים: שינויים חיצוניים המצריכים היתר מתייחסים כמעט לכל פעולה החל מהוספת חלון בחזית הבניין וכלה בהוספת דלת או מזגן בניגוד להנחיות של הרשות המקומית. במקרים רבים בעת ביצוע שימוש חורג בנכס המשמש כמחסן או כעליית גג חל הצורך לבצע התאמה על מנת שניתן יהיה להשתמש בו למגורים כמו הוספת חלון, דלתות, הקמת גדר ופעולות נוספות. כל אותן מצריכות היתר בנייה. 

         
        קיבלת צו הפסקת בניה,הריסה?
        ייעוץ,הכוונה וטיפול -פנה עוד היום!
        היתרי בניה,הכנת תוכניות,הגשה וליווי עד קבלת ההיתר.

        חוו"ד מהנדס קונסטרוקטור בכל הארץ-שרות מידי
        דיווח עפ"יהתקנות החדשות ואישור קונסטרוקטור על בנייה פטורה מהיתר




         
         
         
         
        קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי
         
        השירות בפריסה כלל ארצית
        טל': 03-6990132

        פקס: 6990134 - 03
        נייד- בן קלינגר 0523-888813
        www.klinger.co.il

        דרג את התוכן:
          0 תגובות   יום ראשון, 9/2/20, 00:45

          פיצול וחלוקת דירות:

           

          אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי בכל דרך וצורה

          בעלי דירות רבים נוהגים לפצל את דירותיהם, ובתוך שכך להגדיל את מספר יחידות הדיור על פני תא שטח שהיה לפני כן יחידת דיור אחת. הסיבות שבעטיין מבוצעות פעולות לפיצול דירות נעשה מתוך רצון להגדיל את התמורה בגין השכרת הדירות, הרצון לחלק תא שטח גדול למספר חלקים קטנים יותר אשר מאפשרים מגורים ולעיתים מדובר בסיבות משפחתיות אישיות. ככלל, פיצול דירות מגורים הוגדר על ידי הפסיקה כשינוי פנימי אשר מצריך קבלת היתר בנייה לביצוע הפעולה. אולם, יחד עם זאת, במקרים רבים הפסיקה מבדילה בין פיצול שנחשב לשינוי פנימי המצריך היתר לבין פיצול שאינו מצריך היתר. כמו כן, ישנה חשיבות למועד ביצוע הפיצול ולזהות הבעלים שפיצלו את הדירה. כך למשל, ניתן להימנע מהרשעה בגין פיצול דירה באם הפעולה בוצעה על ידי בעלי הדירה הקודמים של הדירה לפני מכירתה לידי הבעלים החדשים (בפועל) או לחילופין באם הפיצול בוצע על ידי הבעלים החדשים.

           

          על מנת לבחון מהו פיצול דירה שלא כדין יש לבחון תחילה מהי ההגדרה לדירה לפי חוק התכנון והבנייה וחוק המקרקעין, ובהמשך לבחון מהו שינוי פנימי שאינו מצריך היתר בנייה. בנוסף, יש לבחון האם הפיצול עומד במבחנים שנקבעו בפסיקה ואשר מאפשרים לקבוע באם הדירה פוצלה למספר יחידות דיור או לחילופין האם נעשה פיצול שאינו מצריך היתר בנייה, כלומר עלינו לבדוק באילו מקרים פיצול דירה לא תיחשב כשימוש חורג, לא תצריך הגשת בקשה להקלה ולא תיחשב כשינוי פנימי המצריך היתר.

          כמו כן, יש לבחון מהם התנאים להכשרת שימוש חורג שבוצע עקב פיצול דירה וכיצד ניתן לקבל היתר בנייה לצורך פיצול דירה כדין. לעניין זה, יובהר כי על בעל דירה לפעול הן מול בעלי הדירות בבית המשותף בו נמצאת הדירה לצורך קבלת היתר לפיצולה והן מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שבתחומה נמצאת הדירה לצורך קבלת היתר בנייה לביצוע הפיצול באמצעות הגשת בקשה מתאימה להקלה ו/או לשימוש חורג בהתאם לתנאים ולנסיבות של כל מקרה.

          לעניין זה, יש לציין את תיקון 119 לחוק התכנון והבנייה (הוראות שעה) אשר התירו בהתקיים תנאים מסוימים פיצול צמודי קרקע.

          מהי ההגדרה לדירה?

          סעיף 52 לחוק המקרקעין ו- סעיף 145(א)(2) לחוק התכנון והבנייה מגדירים דירה באופן זהה, כך:

          "דירה" - חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר".

          בפסקי דין שונים שניתנו בפסיקה נדונה שאלת הגדרתה של דירה, וכך נפסק כי יש להבדיל בין הגדרתה הברורה של דירה בשטח הכלוא בין קירות חיצוניים לבין התקרה והרצפה באותו תא שטח, זאת לעומת ייעודו של אותו חדר או תא שטח של הדירה אשר נועדו לשמש כיחידה נפרדת  (למגורים או לעסק או לכל מטרה אחרת) בהתאם לאזכורה בחוק. כלומר, על מנת שיהיה ניתן לקבוע כי פיצול דירה יהווה יחידת מגורים נוספת יש להוכיח כי הפיצול שנעשה ביחס לדירה הנוספת עונה להגדרה של דירה לפי חוק התכנון והבנייה וחוק המקרקעין. לצורך כך, ראוי לציין את ההגדרה למונח דירה שהותווה בפסק דין שניתן בע"א 402/80 "אתגר" הקלוב הישראלי החדש למסר ביהלומים בע"מ, כמפורט להלן:

          "המונח "דירה" מתייחס לחדר או לתא או למערכת חדרים או תאים, היינו, לאזור בנוי, להבדיל משטח רצפה פתוח, שתחומיו חזותיים וברורים, כי אין לך חדר או תא, שאין לו רצפה, גג וקירות. מרכיב שני בהגדרת המונח "דירה" מתייחס לייעודו של החדר או התא, והחלופות, הנכללות במרכיב זה, הן בעיקרן שתיים: חלקו האחד אדריכלי, וחלקו האחר מתייחס למטרה העניינית, אותה תשמש היחידה. המרכיב, אותו כיניתי אדריכלי, מתייחס למלים "נועדו לשמש יחידה שלמה ונפרד", ותיאור זה הוא בגדר תוספת מצמצמת: אין די, לעניין זה, שמדובר על אזור המותחם בקירות, ריצפה ותקרה, אלא צריך שתיווצר יחידה שלמה ונפרדת, שיש לה קיום עצמי לאחת מן המטרות, שהובאו שם, שתיים מהן ספציפיות ואחת כללית, היינו, "מגורים" או "עסק", שהן מטרות ספציפיות, או "לכל צורך אחר", שהוא, כמובן, ביטוי כללי, החובק עולם ומלואו.

           

          איסור על ביצוע פעולות לשינוי ובנייה ללא קבלת היתר:

          לפי סעיף 145(א)(2) לחוק התכנון והבנייה יש לבצע כל פעולת בנייה בדירה מבלי שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שבתחומה נמצאים המקרקעין, למעט שינוי פנימי, כדלהלן:

          הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה;

          בפסקה זו –

          "שינוי פנימי" – שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור;

          כלומר, הוראות חוק התכנון והבנייה מחייבות לבצע פעולות במקרקעין רק לאחר קבלת, למעט מקרים בהם הפעולה תהיה בגדר שינוי פנימי. אם כן, עולה השאלה כיצד קובעים מתי האם פיצול יחידת דיור או הוספת יחידת דיור תיחשב לשינוי פנימי ומתי יהיה מדובר בפעולה אשר מצריכה קבלת היתר. בפסק הדין שניתן בערר (ת"א) 5462/11 מיה שלנגר נדונו מספר מבחנים שנקבעו בפסיקה לצורך קביעה האם מדובר בפיצול המצריך היתר:

           

          • מבחן הפרטיות:

          מבחן הפרטיות נועד לבדוק האם כל אחת מבין יחידות הדיור בדירה שפוצלה מקנה לדייריה פרטיות מיתר הדיירים. לצורך כך נקבעו מספר מבחני משנה אשר בודקים האם הותקנו דלתות שמפרידות בין יחידות הדיור הדירה, האם ישנן מערכת דלתות שמפרידות בין יחידות הדיור השונות באמצעות מבואה משותפת וכניסה נפרדת לכל יחידת דיור וכיו"ב. לצורך הנוחות, יצויינו הנחיות הפסיקה בקשר למבחן הפרטיות, כך:

          "פרטיות - קיומן של יחידות   המופרדות זו מזו באמצעות דלת המאפשרות פרטיות  לכל אחד ממשתמשי היחידות, אף אם אלה מובילות אל מבואה משותפת, מהווה תנאי הכרחי אך לא מספיק לכך  כי המדובר ביחידות מגורים עצמאיות ונפרדות."

          • מבחן זהות הדיירים:

          חיזוק נוסף לכך שמדובר ביחידה נוספת אשר אינה מהווה שינוי פנימי ניתן מכח זהות הדיירים. במקרה בו מדובר בדיירים שאין בינם כל קשר למעט העובדה כי הם גרים באותה דירה ניטה לראות כי מדובר ביחידה עצמאית נפרדת. 

          "זהות הדיירים - כאשר דיירי היחידות זרים זה לזה, למעט עובדת מגוריהם המשותפת  ביחידות הדיור  שנוצרו בתוך דירת המגורים המקורית, הדבר מעיד בדרך כלל על כך כי מדובר בדירות נפרדות ועצמאיות."

          • עצמאות התפקוד:

          מבחן עצמאות התפקוד נועד לבחון האם כל יחידה יכולה לפעול כיחידה עצמאית ללא כל צורך ביחידה הנוספת הסמוכות לה. אגב כך, נקבע כי יחידה אשר קיימים בה מקלחון, שירותים ומטבחון תיחשב ליחידה עצמאית נפרדת, וזאת אפילו אן אין במטבחון כיור.

          "עצמאות התפקוד - אחד הסממנים המובהקים לכך כי מדובר ביחידות דיור עצמאיות היא קיומן של יחידות אשר כל אחת מהן יכולה לתפקד בצורה עצמאית מבחינת הפונקציות הקיימות בה. כאשר בכל אחת מהיחידות אשר נוצרו בדירה המקורית יש שרותים, מקלחת ומטבחון, הרי  שהדבר יוביל בדרך כלל למסקנה כי המדובר ביחידות דיור נפרדות ועצמאיות. כפי שעולה מהפסיקה כמובא לעיל, אין הכרח כי המטבחון יכלול כיור."

          לעומת זאת, בפסקי דין אחרים נקבע כי העדר מטבחון בכל אחת מיחידות הדיור מונע מלראות את כל אחת מחידות הדיור כיחידה עצמאית - וזאת במקרים בהם כל יחידות הדיור הנוספות ביצעו שימוש באותו מטבח אשר שימש את כל היחידות ביחד מבלי שלכל דירה יהיה מטבחון.

          • עצמאות התשתיות:

          דירה אשר פוצלה למספר יחידות דיור כשלכל אחת מהיחידות יש מונה חשמל ומונה מים נפרד מהווה אינדיקציה לכך כי מדובר בדירה עצמאית נפרדת בעלת תשתיות עצמאיות. 

          "עצמאות התפקוד - אחד הסממנים המובהקים לכך כי מדובר ביחידות דיור עצמאיות היא קיומן של יחידות אשר כל אחת מהן יכולה לתפקד בצורה עצמאית מבחינת הפונקציות הקיימות בה.כאשר בכל אחת מהיחידות אשר נוצרו בדירה המקורית יש שרותים, מקלחת ומטבחון, הרי  שהדבר יוביל בדרך כלל למסקנה כי המדובר ביחידות דיור נפרדות ועצמאיות. כפי שעולה מהפסיקה כמובא לעיל, אין הכרח כי המטבחון יכלול כיור."

          יש לציין, כי אין צורך כי כל אותם המבחנים שנקבעו יתקיימו במצטבר, אלא די בהתקיימות של חלק מאותם מבחנים כשההחלטה באם לראות ביחידה הנוספת כיחידה עצמאית נפרדת תיעשה לפי המשקל שיינתן לכל אחד מבין המבחנים שנדונו. כך למשל, במקרים אחרים שלל בית המשפט כי הפיצול שנעשה מהווה יחידה עצמאית נפרדת, ובתוך שכך בפסק דין ת"פ (ת"א) 5036/11 ‏ ‏ מדינת ישראל נ' עזריאל יצחק רינגורט, נקבע כי אין לשלול שהקשר היחידי בין שותפים נובע מתוך שימוש משותף בתשתיות הדירה, כמפורט להלן:

          "לא הוכח קיומם של שני מטבחים נפרדים. עמדתה של המאשימה מייסדת עצמה על הערכות, ועל אלו לא ניתן לבסס הרשעה בפלילים. המבקרות לא טרחו לבדוק אם צינור הגז מחובר לבלון כלשהו, ואם בלון כזה בכלל מצוי מצדו האחר של קיר הדירה. לכל אלה יש להוסיף את טענותיו של הנאשם, והן מוצקות למדי, בעניין קיומם בדירה של דוּד יחיד, של מתג יחיד לחימום המים בו, ושל נקודה יחידה לחיבורה של מכונת כביסה. ניסיון החיים מוכיח, כי ייתכנו "דירות שותפים" שעל דבר קיומן אין המאשימה מתקוממת, ובהן הקשר היחיד שבין השותפים הוא השימוש המשותף בתשתיות הבית. שותפים אינם נדרשים להיות חברים, קרובי משפחה או בני-זוג. אילו קבעת אחרת נמצאת שולל באחת, ובלא כל צידוק חוקי, מודל נפוץ של מגורי צעירים בעיר תל אביב-יפו. אמת, סוגיית הקִרבה עשויה לספק אינדיקציה נוספת לשימוש שנעשה בדירה, אך לבדה אין היא מכרעת. ומכל מקום, אילו טרחו נציגות המאשימה לברר עם הדיירות את טיב היחסים בינן, אפשר שניתן היה לעמוד על עניין זה לאשורו, תחת שיוטל על בעל הנכס העול להוכיח דבר בנדון."

          האחריות לביצוע עבודות ללא היתר:

           

          ככלל, ישנה חשיבות לגבי זהות מבצע העבודות, אולם אין בכך כדי להסיר מהאחריות הפלילית בשל כך. כלומר, ישנו הבדל באם הבעלים של הנכס שבו בוצע פיצול יחידות כיחידה עצמאית נפרדת ביצע זאת בעצמו או שלחילופין הוא רכש את הנכס לאחר שבוצע פיצול. במקרה בו הבעלים של הנכס ביצע את הפיצול, כך שיהיה עליו להתמודד מול אישום בגין ביצוע עבודות ללא היתר. לעומת זאת, ככול שלא יוכח כי הבעלים הנוכחי ביצע את הפיצול בעצמו יהיה עליו להתגונן מול אישום של שימוש ללא היתר. עניין זה נדון מספר פעמים בפסיקה, וכך נקבע בפסק דין עפ"א (ב"ש) 46461-01-16 מדינת ישראל נ' יניב אוזנה על השוני בין שני העברות הנ"ל, כדלקמן:

          "המאשימה לא הוכיחה מעבר לספק סביר שבוצעו בדירה עבודות בנייה לאחר שהנאשם רכש בה את הזכויות, ולכן יש לדחות את הערעור בנוגע לעבודות הבניה ללא היתר. לעומת זאת, לעניין העבירה של שימוש בלא היתר, בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה, המאשימה הוכיחה מעבר לספק סביר את קיום המאפיינים, המלמדים על פיצול הדירה לשתי יחידות דיור נפרדות. כאשר מוכיחה המאשימה מעבר לספק סביר כי קיימות בדירה עבודות בלא היתר, עובר הנטל לכתפי הנאשם להוכיח כי העבירה נעברה שלא בידיעתו וכי נקט בכל האמצעים הנאותים לקיום הוראות החוק. ספק אם הנאשם הרים את הנטל המוטל על כתפיו להוכיח כי לא ידע על הפיצול, אולם אין צורך לדון בכך, מאחר שהוא לא טען ולא הוכיח שהוא נקט באמצעים למניעת העבירה של שימוש בדירה המפוצלת. משכך, יש להרשיע את הנאשם בעבירת השימוש בלא היתר."

          כמו כן, בנוסף להליך פלילי שעשוי להינקט כנגד הבעלים של הדירה ייתכנו קנסות ועיצומים נוספים אשר יוטלו בעקבות השימוש החורג שנעשה בנכס. זאת ועוד, אפילו הכשרת חריגת הבנייה שנוצרה בעקבות הפיצול עלולה לגרום לחיוב רטרואקטיבי בהיטל השבחה, כופר חניה והוצאות בגין השבחת הנכס שנוצרו בעקבות אישור הקלה לתוספת יחידות דיור.

           

           
          קיבלת צו הפסקת בניה,הריסה?
          ייעוץ,הכוונה וטיפול -פנה עוד היום!
          היתרי בניה,הכנת תוכניות,הגשה וליווי עד קבלת ההיתר.

          חוו"ד מהנדס קונסטרוקטור בכל הארץ-שרות מידי
          דיווח עפ"יהתקנות החדשות ואישור קונסטרוקטור על בנייה פטורה מהיתר
           

          קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי
           
          השירות בפריסה כלל ארצית
          טל': 03-6990132

          פקס: 6990134 - 03
          נייד- בן קלינגר 0523-888813
          www.klinger.co.il
          דרג את התוכן:
            0 תגובות   יום ראשון, 2/2/20, 10:35



            חברות וחברים יקרים,

             

             

             

            קלינגר שמחה להביא לעיונכם את המדריך לתכנון מוטה תחזוקה בבנייני מגורים - מטעם משרד הבינוי והשיכון 2020.

             


             

             

             

            קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפלי
             
            השירות בפריסה כלל ארצית
            טל': 03-6990132

            פקס: 6990134 - 03
            נייד- בן קלינגר 0523-888813
            www.klinger.co.il

            דרג את התוכן:

              פרופיל

              benklinger
              1. שלח הודעה
              2. אוף ליין
              3. אוף ליין

              ארכיון

              פיד RSS

              הפעילות שלי