החלטה מספר 3537 שהתקבלה בשנת 2005 לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה התבררה ככישלון . מעט מאוד יזמים במהלך שלוש השנים שלאחר ההחלטה נכנסו לפרוייקט ובעיקר בגלל חוסר כדאיות כלכלית , התברר שעלויות התכנון , השדרוג, העיבוי והבנייה היו גבוהות מסך התמורה שהיתה מתקבלת ממכירת הדירות שהיה מותר לבנות במסגרת התוכנית , גם לדיירים עצמם היה קשה לקבל את העובדה שמדינת ישראל מאפשרת להם לקבל הכל כמעט בלי לתת כלום , הרשויות לא ידעו איך להתמודד עם התוכניות שהופקדו אצלם והיה בלבול גדול גם ברמה המוניציפלית , אך בעקבות תיקונים לחוק שיצרה מדינת ישראל תיקונים המאפשרים הגדלת זכויות בנייה מכח תוכנית תמ"א 38 ובעקבות הגדלת הכדאיות הכלכלית ,היזמים מצאו עניין גדול בהתחלה של פרויקטים , הדיירים הגיעו למסקנה שאכן למדינה חשוב ליצור מבנים מחוזקים כנגד רעידות אדמה וגם הרשויות וועדות התכנון השונות שינו גישה , כיום יותר מתמיד תמ"א 38 קיבלה דחיפה גדולה וסביר להניח שנראה יותר ויותר פרויקטים יוצאים מין הכח אל הפועל , במהלך שנת 2010 עשרות תוכניות הופקדו בעייריות וחלקן ממתינות לאישור סופי לקבלת היתרים , אין ספק כי שינוי הגישה בקרב הדיירים , היזמים והרשויות יצור גל של בנייה שגם תיצור יחידות דיור חדשות ובכך אולי תקטין את הפער בין הביקוש להיצע וגם בניינים מחוזקים שעשויים להיות מוגנים בקרות רעש אדמה . כמובן שיש עדיין עוד הרבה מקום לשפר את תנאי התוכנית ואת תנאיה ,גם מבחינת המיסוי, הגדלת זכויות הבנייה ואופן קבלת האישורים השונים וקיצור הבירוקרטיה , תקן 413 הוא תקן חדש שחל על בניינים חדשים ויוצר סטנדרט בנייה חזק ואיכותי , התקן שמיושם בתוכנית תמ"א 38 הוא תקן שנקרא 2413 וחלים בו הרבה מאוד הוראות הנדסיות חשובות הקיימות בתקן 413 .

במהלך ה 5 שנים הקרובות קיים צפי של עשרות אלפי בניינים מחוזקים במסגרת התוכנית , אך עדיין קיימת בעיית פריפרייה שהאירוניה היא שדווקא בפריפריה שהיא נחשבת בדרגת סיכון גבוהה יותר בגלל השבר הסורי האפריקאי ושבר יגור הנמצא מדרום לחיפה הכדאיות הכלכלית שואפת לאפס , לכן מעט מאוד יזמים נמצאים באותם איזורים , מדינת ישראל חייבת לתת את הדעת לטיפול בפריפרייה אחרת התוכנית עלולה להחטיא את מטרתה .

הכותבת משמשת פרויקטורית בחברה אקזיט גרופ .

שינוי האקלים והתחממות כדור הארץ עומדים היום במקום גבוה מאוד בראש סידרי העדיפויות הבין לאומי ,ההכרה שפליטות גזי חממה מהוות גורם מרכזי בתהליך התחממות כדור הארץ ובנזק האקולוגי הגדול, יצרה שורה ארוכה של צעדים משמעותיים ובנהם את פרוטוקול קיוטו המגדיר מהן הפעולות שצריכות להתבצע על מנת להפחית את כמות גזי החממה הנפלטת משימוש בדלקים מאובנים וחומרים נוספים שנכנסים לקטגורייה של גזי חממה . ע"פ דו"ח שטרן שפורסם בבריטניה בשנת 2006 וסוקר את העלויות השונות של שינוי האקלים על פני כדור הארץ קובע  שאי  נקיטת פעולה עולה כמעט פי 5 מעלויות של הפחתת גזי החממה , ההוצאות האדירות בניסיון לתיקון הנזקים עלול להוות 6% מהתוצר הלאומי הגולמי של כל העולם .  

בשנים 1970 ועד שנת 2004 עלה שיעור הפליטה של גזי החממה כמעט ב 70% .

מדינת ישראל יוצרת נזק שולי של פליטות גזי חממה ביחס לעולם לדוגמא גרמניה פולטת מילארד טון של גזי חממה בעוד שישראל רק 73 מיליון טון ,אך חשוב להדגיש כי הפליטה ביחס לנפש היא לא שונה וביחס למדינות שונות באיחוד הארופי אף גבוהה יותר .

מה ניתן לעשות באופן כללי  על מנת להפחית גזי חממה :

1. בתחום התחבורה צריך לתת את הדגש הגדול ביותר מאחר ואת רוב הפליטות גורמים שימוש בדלקים שונים - עידוד נסיעה

    בתחבורה ציבורית , שימוש בדלקים ירוקים , אימוץ שיטת המכוניות החשמליות ועוד .

2.בתחום האנרגיה להפסיק לייצר חשמל בעזרת פחם ,להשתמש באנרגיית חשמל חליפית ע"י טיפול בכ 700 הרי זבל בישראל שניתן להפיק מהם אנרגיית חשמל חליפית ובכך להקטין במידה ניכרת את תצרוכת החשמל . הפיכת גזי החממה של צואה של פרות ע"י החדרת שימוש במודל הנקי והפיכת הגללים לחשמל , פעולות מיחזור שונות ועוד .

3. שטחים ירוקים - בין היתר ע"י צמצום מסיבי של הרי זבל ומרכזי פסולת .

4. הטלת סנקציות  על מזהמים כגון מפעלים ומרכזי תעשייה .

5 . בנייה ירוקה וייעול אנרגטי :

** הנושא כבר נסקר בפוסט הקודם בהרחבה אך ניתן להגיע למסקנה חד משמעית שפעולות ירוקות שעושות טוב לכדור הארץ משתלמות בטווח הארוך מבחינה ,בריאותית, אקולוגית וכלכלית .

בפוסט הבא אנסה לפרט את חומרי הבנייה השונים וצורת הבנייה הירוקה שעשויה לחסוך אנרגיית חשמל, מים קור וחום .

יש לציין שמדינת ישראל נחשבת עדיין מדינה מתפתחת ולכן לא הוכללה ברשימת המדינות המחויבות להפחית את פליטת גזי החממה בעולם אך במסגרת הפעילות החקיקתית ניתן לעיין בחוק שנקרא חוק האויר הנקי שנחשב לחוק הסביבתי אולי החשוב ביותר בתולדות המדינה , החוק מחייב מפעלים לעמוד בתקנים מחמירים המגדירים את כמות המזהמים שיוכלו לפלוט ,החוק מגובה בקנס של עד מיליון שקלים ובמאסר של עד שנתיים .

חברת אקזיט פתרונות אקולוגיים מקבוצת אקזיט גרופ מאגדת בתוכה את הפעילות הירוקה בעיקר בתחום פינוי הרי הזבל ובנייה ירוקה , את הפרויקט מוביל ד"ר דובי שפיגלר -יועץ מיוחד מטעם האומות המאוחדות ואחד מנציגייה בישראל .

הכותבת משמשת כפרויקטורית בחברת אקזיט גרופ .

בנייה ירוקה במסגרת תוכנית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה מהווה את אחד מאבני הדרך בתהליך התכנון של שדרוג ,חיזוק ובנייה . בנייה ירוקה היא הדרך לחיות בהרמוניה עם הסביבה ועם המשאבים השונים שהיא מספקת לנו .

מטרתה היא לחסוך באנרגיה ,לצמצם את ייצור הפסולת ולהקטין עד כמה שניתן את הנזק האקולוגי שיוצר האדם ובכך מפר את האיזון הטבעי של כדור הארץ , למרות הדיעה הרווחת שבנייה ירוקה מייקרת את הפרויקט יישום עקרונותיה במקרים מסוימים אף חוסכת הרבה כסף ,ניצול אופטימלי של שמש, אור, חום, קור וכ"ו יוצר חיסכון ניכר בחשמל ואינו מצריך בהכרח הפעלת טכנולוגיה יקרה ,במספר פעולות פשוטות ניתן ליצור סביבת מגורים חסכונית ובריאה לכדור הארץ :

1. חיסכון במים ע"י שימוש בהתקנים פשוטים להחדרת לחץ ןבמערכות חכמות לטיהור מי גשמים .

2. איוורור מהטבע ע"י יצירת פתחים וחללים ריקים למניעת לחות,עובש ולחיסכון באנרגיית חשמל וגז.

3.חומרי בנייה ירוקים .

4.מיחזור - בעיקר אשפה ותשטיפים (מיץ של הזבל ) להפקת CH4 ולהפוך אותו לאנרגיית חשמל

5.גופי תאורה חסכוניים -קיימים רבים החוסכים אנרגייה .

6.ניצול אנרגיה סולרית - פתרונות חכמים לייצור אנרגיית שמש ולהפקת אנרגייה סולרית .

גם השיפור בבידוד המבנה , הצללות נכונות וניצול זוויות שמש מייצרות אנרגיית שעשויה לחסוך תצרוכת של חשמל .

בתהליך יישום פרויקט תמ"א 38 חברת אקזיט פיתוח ובינוי משתמשת בידע המקצועי של אקזיט פתרונות אקולוגיים בניהולו המקצועי של נציג האו"ם בישראל ד"ר דובי שפיגלר המומחה במתן פתרונות סביבתיים המושתתים על עקרונות האנרגיה הירוקה והחיסכון בתצרוכת אנרגיית ייצור מאולצת .

תמ"א 38 מהווה הזדמנות פז עבור היזמים להחיל את עקרונות המודל הירוק ,גם במקרים שבהם חומרי הבנייה או יישום החיזוק והשדרוג יקר יותר מיישום בנייה רגילה הרי שהפער בין מחיר התצרוכת היום יומית של אנרגייה מאולצת לבין אנרגיית הטבע מקזז במהרה את העלויות ויוצר סביבת מגורים הרבה יותר ידידותית לסביבה .

הכותבת משמשת פרויקטורית בחברת אקזיט השקעות מקבוצת אקזיט גרופ .

יישום תוכנית תמ"א 38 הוא אתגר אמיתי , התחום מצריך ידע  והבנה בקשת רחבה של תחומים  :

אקזיט פיתוח ובינוי מקבוצת אקזיט גרופ :

0.  
0. 1.הנדסה
0. 2.אדריכלות
0. 3.מיסוי
0. 4.משפט
0. 5.בירוקרטיה והתנהלות מול רשויות.
0. 6. מערך של פיקוח
0. 7.מדידה
0. 8.ניתוח דוחות 0
0. 9. בנייה
0. 10.ביטוח
0. 11.הבנה עמוקה של תהליכי עבודה מול דיירים .
0. 12.מענה אנושי .
0. הרשימה היא ארוכה ,האתגר הוא מעניין ,טובעני והעבודה היא סיזיפית ולא קלה אך התוצאה שתהיה תכפר על ההשקעה :

1. סביבת מגורים טובה יותר לדיירים .

2. בנייה ירוקה החוסכת תצרוכת של אנרגיית חשמל ומים מהסביבה.

3.בניין מחוזק ומשודרג היוצר סביבת מגורים הרבה יותר בטוחה מפני סכנת רעש אדמה .

4.מעלית המשרתת את דיירי הבניניים השונים שחלקם מבוגרים ומתקשים לעלות מספר רב של קומות .

5.שיפור חזות פני העיר ויצירת נוף אורבני משופר ומשודרג.

6.יצירת מקומות עבודה .

7.בלימת מחירי הנדל"ן הגבוהים ע"י יצירת היצעים (הוספת יחידות דיור) .

קיימות לא מעט דרישות סף מינימליות שחלקן יוצרות פסילה על הסף של יישום תוכניות בבניינים מסוימים :

1. בעיית החניות הידועה .

2.בעיית דיירים סרבנים .

3.בעיית הכדאיות הכלכלית (מחיר הדירות שתמכרנה בפרויקט ע"י היזם < מעלות הבנייה+השיפוץ+השדרוג .

4.בירוקרטיה

5.חוסר יכולת כלכלית הנובעת מהעובדה שקשה לקבל מימון עבור פרויקט תמ"א 38 .

מדינת ישראל יצרה תוכנית הנועדה למנוע הרס וחורבן גדול בקרות רעש אדמה , אך יישומה של התוכנית מותנה בשורה ארוכה מאוד של תנאים הצריכים להתקיים על מנת ליישמה .

אקזיט פיתוח ובינוי

דירות coop  מול דירות CONDO  :

COOP : דירות בבית משותף השייך כולו לדיירים ,כל בעל דירה מקבל מניות בתוך המבנה שנקרא קואופרטיב והופך להיות חבר בו ,לכל קואופרטיב יש נציגות שנקראת ועד מרכזי ויש מקרים שבהם הועד דורש לאשר פעולות שונות הקשורות לבניין כמו לדוגמא : שיפוץ ושדרוג , כניסת דייר חדש וכ"ו .אחת הבעיות המרכזיות בהשקעה בקואופרטיב היא הסמכות הניתנת לוועד שלא פעם משתמש באופן לא ראוי ומסנן כניסת דיירים חדשה לבניין ,האישור הנדרש מהוועד שומט מידיו של המוכר את זכויותיו והתלות בהחלטה של הועד הופכת את העסקה למסורבלת ולעיתים גם בלתי אפשרית ,לכן מומלץ למשקיעים בכלל ולמשקיעים זרים בפרט לחפש השקעות פחות מורכבות .

CONDO: דירות קונדו אלו דירות בבתים משותפים שרשומות על שם המשקיע בבעלות פרטית כלומר בעלי הדירות הם בעלי הנכס והרישום הוא פרטי ושייך קניינית לכל בעל דירה ,דירות הקונדו יקרות יותר אך סחירותן טובה יותר ושיקול הדעת הבלעדי למי למכור ,בכמה למכור ומתי ניתנת אך ורק לבעל הדירה , רוב הדירות במנהטן הן דירות COOP ורק מעט COND .

קנייה של דירות מתאימה בעיקר להשקעה בשווקים כמו מנהטן,ניו יורק ,מרכז טורונטו,פניקס,דאלאס,חשוב לבחון את אזור ההשקעה מבחינת :אחוזי הפשיעה ,רמת התחזוקה האזורית וכ"ו הדבר חשוב מאוד בכל מקום שמבצעים בו השקעות קל וחומר כשקונים דירות שאינן צמודות קרקע אלא דירות בבית משותף .

במאמר הבא אנסה להסביר על נכסים מסחריים להשקעה ,בתים צמודי קרקע ,השקעה באמצעות סינידיקט ( כלומר התאגדות של משקיעים לצורך רכישה ) .

הכותבת משמשת כפרויקטורית בחברת אקזיט גרופ אין במאמר להמליץ על רכישת נדל"ן בארצות הברית .

משבר הנדל"ן  בארצות הברית אקזיט גרופ

משבר הנדל"ן בארצות הברית יצר הזדמנות נדירה להשקעה ,מחפשי ההזדמניות מוצאים בימים אלו נכסים במחירים הנמוכים בעשרות אחוזים ממחירי שנת 2006 ודומים מאוד למחירי טרום הגאות והשפל - שנת 2001 ושנת 2002 .

אך לא כל משבר נחשב הזדמנות בעיקר לאור העובדה שחלק גדול מנכסי הנדל"ן שהיו טרם המשבר שיקפו מחיר בועתי ומנופח ולכן קיימת הסבירות שהמחיר הגבוה שהיה ,פשוט לא היה מחיר ריאלי והמצב החדש הוא לא תוצאה של משבר אלא תוצאה של שפיות המשקפת מחירים ריאלים ומהווה את  נקודת האיזון הראויה בין סך הביקושים לסך ההיצעים .

יש הטוענים כי בשוק עולה הרבה יותר קל למצוא נכסים להשקעה מאשר בשוק יורד וזאת מכוון שמשקיע מתקשה לאתר ולזהות בבירור נכס זול שהוא בהכרח יהיה יותר יקר .

במהלך שנת 2008 משבר הסאב פריים פקד את ארצות הברית ויצר גל אדיר של היצעים ,הרבה מאוד מכירות מתבצעות כיום ע"י הבנקים והם מעדיפים להוציא מכרזים לשוק בצורה מדודה ככל שניתן כדי לא להציף ולגרום להורדת מחירים נוספת .

במהלך השנים נוצרו על הגרף הרבה מאוד גלים של גאות ושפל ,ההיסטוריה מלמדת שהמחזוריות המאפיינת שווקים משוכללים יוצרת הזדמניות בתקופות משבר וסיכונים גדולים בתקופות גאות .

מספר טיפים למשקיעים המחפשים מציאת נדל"ן מעבר לים בכלל ובארצות הברית בפרט :

0. 1. תבדקו מי יטפל בנכס
0. 2. תבדקו רישום .
0. 3.תבדקו את שוק השכירות  הקיים באזור .
0. 4. את פוטנציאל עליית המחירים באזור .
0. 5. לשאול האם הבנק המקומי מוכן לתת משכנתא .
0. 6.עלויות האחזקה -(P/T)
0. 7.עלויות המימון מול התשואה.
0. 8.עלויות הניהול ודמי האחזקה .
0. 9 .מיסוי לאזרח ישראלי.
0. 10.אלטרנטיבה מול השקעה בשוק אחר .
0. 11.עלויות סגירת העסקה ( מתווך,שמאי,עורך דין )
0. 12. שינוע - כרטיסי טיסה ,שהייה וכ"ו .
0. 13. גוף מהימן המכיר את השוק האמריקאי ובעיקר את אזור היעד . 

פרויקטורית אקזיט השקעות מקבוצת אקזיט גרופ.

אין באמור להוות תחליף לייעוץ מקצועי או להמליץ על רכישת נדל"ן בארצות הברית . 

מינוף פיננסי הוא תהליך שבו נוטלים הלוואה שעליה יש צורך לשלם ריבית ,הכסף מיועד להשקיע בנכס פיננסי או נדלני המשיג תשואה גבוהה יותר מעלות ההלוואה ,בעיית המינוף הפוטנציאלית היא כשל בהשקעה שלשמה נלקחה הלוואה כלומר הסיכון ,מינוף יוצר סיכון ולכן בבואנו לבחון השקעה בנכס נדלני או פיננסי ע"י שימוש במינוף ,כדאי לוודא שההשקעה היא יחסית סולידית ,לקחת מקדמי ביטחון של ירידה באחוז התשואה ורק אז להגיע למסקנות , הדוגמא הקלאסית לבעיית המינוף היא משבר הסאב פריים שפקד את ארצות הברית ,כשהגיע המשבר המערכות הבנקאיות והגופים הרגולטוריים לא יכלו לעצור את המפולת מכוון שהם יצרו במשך שנים סביבת משקיעים "מכורי מינוף" אנשים רכשו דירות בסכומים של מאות אלפי דולרים ובמקדמה אפסית מיתוך ציפייה לקבל שכירות שהיא גבוהה יותר מהסכומים המשולמים לבנק ואז כאשר הגיח המשבר הגדול כולם הבינו שארצות הברית היתה יותר מידי ממונפת , אחד הכלים החשובים המאפשרים לנו לבצע בחינה להשקעה הוא סטיית התקן כלומר פיזור של ערכים מסביב לממוצע ,ככל שסטיית התקן תהיה גבוהה יותר במכשיר ההשקעה שבחרנו כך גדל הסיכון של נטילת ההלוואה והשימוש במינוף .

כמובן ששוק הנדל"ן והשווקים הפיננסיים בכלל לא יכולים להתנהל רק מההון העצמי שברשותם ולכן החברות עושות שימוש נרחב בכלי שנקרא מינוף על מנת לרכוש נכסים ולבצע פעולות עסקיות רבות , אחד מהכלים המשוכללים והנפוצים ביותר הוא האג"ח ,הנפקת אגרות החוב לציבור בריבית שנקבעת מראש ובתנאי החזר הלוואה שנקבעים מראש ,אגרות החוב הקונצרניות משמשות כלי ליצור פעילות עסקית רחבה מיתוך שאיפה שההכנסות מהפעילות תהיינה גבוהות מסך ההתחיבויות לבעלי אגרות החוב, קיימים מספר גופים המדרגים את אגרות החוב בהתאם לבחינת ההון העצמי של החברות המנפיקות ,הפעילות העסקית ,הפרויקטים וההיתכנות לחדלות פרעון ,ככל שהאגרת החוב מדורגת בסימן טוב יותר כך היא בטוחה יותר ויכולתה של החברה המנפיקה לעמוד בכל התחיבויותיה גדולות יותר .

עשירי עולם מקצה לקצה עשו שימוש נרחב בכלי שנקרא מינוף ואפשר שאלמלא היכולת לגייס כספים וליטול הלוואות לפעילות לא היתה ניתנת ,היינו עדים לפעילות כלכלית ירודה ולפריחה איטית בהרבה מהפריחה שאנו עדים לה כיום .

הכותבת משמשת פרויקטורית בחברת אקזיט גרופ ואיננה מחזיקה ברישיון ייעוץ ,שיווק או ניהול השקעות ,אין באמור לעיל להמליץ על השקעה מסויימת או להוות תחליף לייעוץ מקצועי .

אנו כאנשים עובדים , מנהלים משק בית משותף ,משלמים על הוצאות, מחשבים הכנסות ושואפים לקידום יוצרים לעצמנו סביבת חיים "מתמטית" לעיתים אנו שוכחים שאת הצעדים המשמעותיים מבחינה כלכלית אנו יוצרים דווקא בפעולות השקעה שלא במסגרת העבודה השוטפת ,אנו בונים את עתידנו הפיננסי באמצעות השקעות מכספנו הפנוי,סולם הנכסים שמייצרים עבורנו הכנסה פסיבית וקבועה , הוא זה שיעצב את עתידנו בשנים הבאות,לקראת פרישה.

למצער רוב שיחות היום של כולנו מבטאות את מרוץ העכברים שאנו חיים בו ואת ההכרח לעבוד כדי לשרוד למעטים מאיתנו יש את היכולת להסתכל מספר צעדים קדימה ולשאוף למצב של לחיות מהכנסות פסיביות בלבד .

קיימים מספר כלים המאפשרים לנו להשיג עצמאות כלכלית שאיננה תלויה ביגיעה אישית ומאפשרת לחיות על חשבון סולם נכסים שיוצר הכנסות קבועות .

אחד מערוצי ההשקעה הפופולאריים ביותר הינו ערוץ הנדל"ן ,אותו ערוץ מסורתי שמייצר ערך שוטף וערך מוסף לאורך שנים ,תחום הנדל"ן הוא רחב ומרתק אך דרכי הפעולה ואופן תהליך קבלת ההחלטות הוא דומה ונשען על מתודולוגייה קבועה ,בבואנו לבחון השקעת נדל"ן קיימים מספר פרמטרים לבדיקה :

1. בחינת מחסור בקרקעות ובשטחים המיועדים להפשרה .

2. גידול אוכלוסין .

3. בחינת ההשקעה מול האלטרנטיבה למכשיריים סולידיים .

4. מחסור בדירות .

5. משקיעי חוץ .

6. פריחה כלכלית במדינת היעד .

7. מצב בטחוני ואיומים מבית ומיחוץ .

8. איומי מטבע.

9.מחזוריות טבעית של שווקים עולים ויורדים .

10. שיקולי מס .

11. שינוי תכנוני באזור היעד הנבחן .

12. נדידת אוכלוסיות לאזורים שונים תוך כדי בחינת מסקנות של מחקרים דמוגרפיים .

הרשימה היא ארוכה אך הכללים דומים , הנתונים משתנים אך כללי המשחק לא ,מי שמחפש השקעה יחסית סולידית המאפשרת לייצר הכנסה פסיבית ולהגיע לעצמאות כלכלית ,נדל"ן היא בהחלט אחת האפשרויות המענייניות .

במשק משוכלל המאפשר למשקיעים פוטנצאיליים לקבל משכנתא אזי יש את היתרון המינוף שהוא אחד הכללים החשובים להתעשרות וליצירת גידול בסולם הנכסים .

בפוסט הבא אנסה לתאר באופן תמציתי את היתרונו של המינוף ואת השימושים הנרחבים שניתן לעשות בעזרתו .

אין באמור לעיל להמליץ על רכישת נדל"ן .

פרויקטורית אקזיט השקעות מקבוצת אקזיט גרופ .