כותרות TheMarker >
    ';

    אייל עופר

    הבלוג "ישראל יקרה לנו"

    ארכיון : 8/2012

    0 תגובות   יום חמישי, 30/8/12, 10:36

    כמו בישראל, גם בבריטניה יש עיתונות אמיצה שלפחות מנסה לספר את האמת:  כיצד נוצרים מנגנונים של עליית מחירי הדיור בעולם כולו ?

     

    "זרם השקעות מחו"ל מונע את נפילת מחירי הנדל"ן אך מאיים להעלות את מחירי השכירות -

    כך דוחפים את הדירות מהישג ידם של זוגות צעירים".

     

    האם התופעה הזו נשמעת לכם מוכרת ? תחשבו רגע על המנגנון שפועל כאן: אין כאן ביקוש עודף לדיור, לא חסרות דירות - כל מה שקרה הוא שמגיע לבריטניה "כסף זר" - לכאורה זה טוב נכון ?

     

    "משקיעים זרים" תמיד נשמע כזה דבר שעוזר לכלכלה - אבל מה שקורה הוא שעודף הכסף שזורם מממשקיעים (סעודים, סינים וכולי) מעלה את מחירי הבתים והם בתמורה מעלים את מחירי השכירות כדי להמשיך להרוויח. האם זה כל הסיפור ? יש בו עוד חלק: אף אחד מהמשקיעים הללו, אותם משקיעים שמחפשים מה לעשות עם הכסף שלהם אינו קונה את הבתים רק על ידי הכסף שלו - הם הרי לוקחים משכנתא בריבית זולה. ככל שהריבית זולה יותר התשלום החודשי קטן יותר. ככל שהתשלום החדשי קטן יותר אפשר להגדיל אותו - איך ? על ידי לקיחת משכנתא יותר גדולה. כך מוכן הבנק לממן יותר ויותר.

     

    מה זה עושה למחירי הדיור ? ניחשתם נכון הם עולים. ככל שהבנק מגדיל את הסכום שהוא מלווה - כך עולים מחירי הדיור ואיתם מחירי השכירות. אז מי מרוויח מכך שהריבית בבריטניה זולה ? לא הבריטים. ומה קורה בישראל ? למה מספרים לנו שהפתרון הוא יצירת תעשייה של "דיור להשכרה" שיבנו עבורנו "משקיעים" ? אולי הפתרון הוא בהפסקת מעורבות הכסף הזול בהעלאת מחירי הדיור ?

    ''

    דרג את התוכן:
      2 תגובות   יום שבת, 25/8/12, 20:46

      ארבע מאות ומשהו אלף ש"ח המחיר שנקבע לדירת ארבע חדרים בביתר עילית הוא המחיר האמתי של בניית דירת ארבע חדרים, כולל רווח הגיוני לקבלן. כל מחיר אחר הוא פשוט גנבה. תודה לשר אטיאס שפקח את עיננו וקבע מה הוא המחיר של בניית דירה בלי הפקעת מחיר הקרקע ובלי ניפוח מוגזם של רווחים לקבלנים ובנקים על חשבוננו.

       

      ואם מישהו עדיין לא הבין מה גורם לעליית מחירי הדיור אז ההמלצה העכשיוית של סבר פלוצקר, עורך-העל הכלכלי של "ידיעות אחרונות", היא להוריד עוד יותר את הריבית, מתכון ידוע לעליית מחירי הדיור. מצד שני, מה כבר אפשר לצפות ממי שחושב שאין באמת ריכוזיות בישראל ולא צריך להילחם ביוקר המחיה?

      ''

       

       

      רבים חושבים שהפתרון הוא רק "הורדת מחירי הקרקע" - אולם זה בלתי אפשרי כל עוד שערי הריבית והצע המשכנתאות (גם לדירות קיימות - לא רק לדירות חדשות) הוא גבוה ומאפשר למוכרים לגבות מחירי עושק.

       

      אם תוריד המדינה את מחיר הקרקע - הספוקלנטים, הקבלנים וכל השאר הם אלו שררוויחו - משום שהציבור ימשיך לקחת משכנתאות עתק ולשלם כל מחיר שנדרש - ואת מתוך אמונה (שטותית) שנדל"ן לעולם לא יורד.

       

       

      דוגמה להשפעת הריבית – השוואה בין שני מקרים זהים שהשונה בינהם הוא רק שערי ריבית במשק

      ================================================================

       

      בשני המקרים משפחה בעלת הכנסה פנויה של 12,000 ש"ח והבנק מחליט שהם יכולים לשלם שליש מזה להחזר חודשי למשכנתא – כלומר 4,000 ש"ח.  המשפחה מתכוונת לקחת משכנתא ל 20 שנה הכי גדולה שהם יכולים ולממן בעזרת זה 70% ממחיר הדירה. את שאר ה 30% הם מתכוונים לקחת מחסכונות ומההורים.

      מחשבון המשכנתא:  http://www.bankleumi.co.il/vgnprod/balmash/mortgageCalc/mortgage_calc.asp?id=cCalc

       

      מקרה מספר 1:  ריבית משכנתא של 6% בשנה (מבוסס על ריבית בנק ישראל של 5.25% שהיתה לפני ה"משבר" של 2008 - שבו פישר הוריד את ריבית)

       

      על פי החזר חודשי הבנק מאשר לזוג הלוואה של 560,000 ש"ח – והם נדרשים להביא עוד 30% (240,000 ) ויכולים לקנות דירה ב 800,000 ש"ח.

       

      מקרה מספר 2: ריבית משכנתא של 3% בשנה (מבוסס על ריבית בנק ישראל של 2.25% - הערך היום)

       

      על  סמך אותם נתוני משפחה לעיל הבנק מוכן (בגלל הריבית הנמוכה) לאשר להם הלוואה (אותו החזר חודשי של 4,000 ) בסך 720,000 ש"ח.   הזוג נדרש הפעם להביא מההורים 30% (עוד 300,000 ש"ח) ויכולים לקנות דירה ב 1,020,000 ש"ח.

       

      מסקנה ראשונית: דירה סטנדרטית שמתאימה לזוג צעיר מחירה יכול לעלות ב 25% כאשר מחיר הריבית יורד לחצי. הזוג גם נדרש להביא (מחסכונות ההורים) עוד 60,000 ש"ח (נוספים - מעבר ל 240,000 ש"ח) - מוכר לכם הנושא הזה שככל שהמשכנתא גדולה יותר אתם צריכים להביא חסכונות מכל המשפחה ?

       

      אם נניח שהבנק מגדיל את המרווחים שלו ככל שהריבית יורדת – כלומר כאשר ריבית בנק ישראל היא 2.25% הבנק מלווה ב 3% אבל כאשר ריבית בנק ישראל 5.25% הבנק מוכן להלוות לא ב 6% אלא ב 5.75% ונחזור על החישוב נראה כי הבנק יאשר הלוואה של 575,000 ש"ח (במקום 560,000 ש"ח ) כך שההפרש בין מחירי הדירות בשתי סביבות הריבית נשאר כ 20%-25% .

       

      ב. משקיע שיש לו 300,000 ש"ח ודירה בבעלותו עליה הוא משלם משכנתא ישנה.

      אם הכסף בבנק בריבית של 5% הוא מקבל 15,000 ש"ח בשנה – 1125 ש"ח בחודש.

      אם הוא נוטל סיכון ומרוויח 8% לשנה הוא מרוויח 2,000 ש"ח לשנה

      כאשר הריבית יורדת ל 2%  הוא יקבל רק 6,000 ש"ח – כלומר 500 ש"ח .

      גם זה יגדיל את הנכונות שלו להכנס לשוק הדיור – כלומר הוא שוב מעלה את הביקוש לדירות.

       

      חלק מהמשקיעים קונים דירה להשכרה אבל חלק מהמשקיעים אינם משכירים את הדירה – כלומר ההשקעה שלהם בדיור גורעת דירה מההצע - וזו הבעייה הגדולה ביותר בשוק הדיור הישראלי: הדירות הריקות .

      דרג את התוכן:
        1 תגובות   יום שישי , 10/8/12, 12:14

         

        "אין לא יכול - יש לא רוצה" - אמר המ"כ בטירונות.

         

        אז בדקתי מדגמית במגדל ב"עיר ימים":  בחצי מהדירות אין בכלל מונה וחיבור גז. 75% מהדירות מצטבר בהן דואר בתיבה - אף אחד לא גר שם. כבר שנים. אבל בונים עוד.   במגדל אחד שקיים כבר 4 שנים יש 16 דיירים מתוך 80 דירות. 5 דירות עומדות עם שלטים "למכירה" מאז תחילת הקייץ. מעניין מה יקרה למחירי הדירות הללו ככל שיעמיק המשבר באירופה. האם זה המשבר הארופאי שמטריד את סטנלי ?

         

        מדי יום כיפור אני עורך סיור לאורך  החוף. עובר במבנים שבהם יש חנייה צמודה. מגרשי חנייה ריקים (ב 75%  ) מאשרים את מה שאני יודע  - יש אלפי דירות ריקות בעיר - להערכתי בין 4,000 ל 7,000 . ע"פ דו"ח טרכטנברג שקיבל נתונים מחברת חשמל - יש רק 1,400 דירות ללא שימוש בכל העיר. זה בעיר בינונית. בת"א המצב הרבה יותר גרוע - יתכן שיש בעיר עשרות אלפי דירות ריקות.

         
         
        ''
        חברים מספרים לי על המון דירות בת"א שיש להן הרבה מגנטים על הדלת. אחת ל3 שבועות-חודש מגיע מישהו לנקות.
        יש גם הרבה דירות שמושכרות רק בתקופת הקייץ לתיירים (או למשפחות של יורדים שבאות לבקר)  ובשאר השנה עומדות ריקות.
        האמת: במחירי המלונות בארץ זה פתרון לא רע לתיירים. אבל למה הילדים שלי צריכים לסבול בגלל זה שלא יהיה להם איפה לגור ? האם ילדים צריכים להשאר לגור עם ההורים עד גיל 30+ ?
         
         
        גם לפני הגדלת הבנייה (ליד הבית שלי הם בונים כל הזמן - זה לא מוריד את מחירי הדיור) יש עוד פתרונות פשוטים: 1. העלאת ריבית (משקיעים קונים בעזרת מינוף - דבר שמגדיל את הביקוש ומעלה את המחירים - בפרט כשהריבית זולה) 2. חיוב בחוק על בעלי הנכסים הריקים להשכיר אותם או לשלם קנס שנתי של 5% מערך הדירה או 10% מערך מגרש שאושר אבל לא הסתיימה הבנייה עליו 3. הורדת המסים על קניית דירות והעלאת מס רכוש שנתי למי שמחזיק יותר מדירה אחת (או יותר משתיים) 4. מס כבדעל בעלי טירות ואחוזות. המסוי על בעלי נכסם ריקים וטירות פאר יחליף את אבדן מס הרכישה. 5. חיוב של בעלי נכסים נטושים להשמיש אותם - או שיעברו לבעלות ציבורת של העיריה (מודל ע"פ עירית לידס וברמינגהם ועוד כמה ערים ארופאיות). כל זה יביא להגדלה מסיבית של הצע הדיור כמעט בלי בנייה חדשה. 5. גביית מס מלא על השכרת דירה - פרוגרסיבי לפי מספר הדירות המושכרות (כלומר מי שבבעלותו 4 דירות ישלם על הדירה הרביעית מס הרבה יותר גבוה מאשר על השכרת 2-3 דירות. יביא לכך שיקול להפטר לפחות מדירה אחת)  6. מס שנתי על דירות המשמשות למשרדים כדי להביא לפינויין והעברת המשרד למבנים שיבנו מחוץ לעיר (למשל לאורך כביש 6 ) - יקל על זיהום אוויר וצפיפות בערים.

         

        כאשר אנו קוראים היום על "בועת הנדלן כסרטן לאומי" http://www.themarker.com/markerweek/thisweek/1.1798306  - כותב גיא רולניק: "ההישג הגדול והמהיר הבא יכול להתרחש בתחום הדיור. הורדת מחירי הדיור ברכישה ובשכירות ב-20%-30% יכולה להתרחש תוך שנתיים-שלוש. זהו מקרה מיוחד שבו לא נדרשת מהפכה תפישתית, ערכית ומקצועית מתמשכת, אלא רק נחישות ומחויבות מצד ראש הממשלה."

         

        המחשבה היחידה שעולה במוחנו היא שראש הממשלה והשטייניץ שלו (זה עם הפטיש חמש קילו) ונגיד בנק ישראל - כל האנשים שכבר שנים מבטיחים לנו שהם פועלים להורדת מחירי הדיור - בעצם לא שאינם יכולים אלא : אינם רוצים .

         

        רולניק ממשיך:  "עשרות אלפי המשפחות שקונות בשנים האחרונות דירות תמורת מיליון, 2 מיליון ו-3 מיליון שקל במנופי אשראי גדולים משעבדות את עתידן בעשורים הבאים. תשלומי הריבית והקרן יאכלו חלק עצום מהכנסתן הפנויה ויפגעו ביכולתן להעניק לעצמן ולילדיהן רמת חיים ואיכות חיים. תשלומי הריבית והקרן ידחקו את האפשרות לשלם עבור חוגים, חינוך, מזון, תרבות, בילויים - ותוך כמה שנים יהיה לנו מעמד חברתי חדש ואומלל שיכלול מאות אלפי אנשים." 

         

        ואני תוהים איך תראה ישראל מחר כאשר המשפחות הללו יאלצו שנים על גבי שנים להיות עבד של המשכנתא.

         

        הנה עוד צטוט מהמאמר:

         

        "מחירי הדיור אחד הטריגרים של המחאה החברתית בקיץ שעבר. התנפחות מחירי הדיור בחמש השנים האחרונות היא סכנה אמיתית לחברה ולכלכלה בישראל. כל שנה של מחירי דירות גבוהים מגדילה את הסיכון שחלקים גדולים בחברה הישראלית ילקו בסרטן חברתי קשה שיקנן בהם שנים ארוכות.

        בחודש האחרון מתרבים הסימנים שהתחדשו העליות במחירי הדירות ובלקיחת משכנתאות בקצב מטורף ובמינוף פרטי לרכישת דירות ברחבי ישראל. כל חודש וכל שנה שבהם עשרות אלפי משפחות ישראליות רוכשות דירות במחירים מנופחים ביחס לכושר ההשתכרות ארוך הטווח שלהן מייצרים את העוני, הכעס, רמת החיים הנמוכה ואי השוויון של המחר."

         

        אז המסר שלנו לסטנלי פישר  המודאג מהשאלה "כמה מדינות באירופה יעזבו את גוש היורו". אולי בתור מי שאחראי על יציבות המחירים בישראל (זה תפקידו החשוב ביותר של בנק ישראל) פישר צריך לדאוג יותר לשאלה כמה צעירים ישראלים עוזבים את הארץ בגלל מחירי הדיור המופקעים מאשר  כמה מדינות יעזבו את גוש היורו ? :  http://cafe.themarker.com/post/2650385/

         

        הקלטה של פישר מוועדת הכספים מספרת את כל הסיפור:

        ''

         

         

        ומה אמר פישר בעבר:  

         

        "מה שקורה בשוק הדיור עדיין אינו בועה, אבל אם זה ימשיך אז נגיד בדיעבד שהיינו בבועה" (יוני 2010)

         

         

        "אם לא היינו מורידים את הריבית ומשאירים אותה על 4.25%, לא הייתה לנו בעיה של דיור, אך במקום זה הייתה נוצרת בעיה של אבטלה גבוהה, כמו בארה"ב ובאירופה. אם הריבית הייתה גבוהה, לא הייתה כאן עבודה ואנשים לא היו יכולים אפילו לחשוב על קניית בית" (אוגוסט 2011)

         

         

        "רוב המשברים הפיננסיים בעולם התחילו בשוק הדיור - וחייבים להבין את זה. אירלנד, ספרד, ארה"ב - הכול שם בגדול התחיל בנדל"ן. אסור לנו להפוך את מה שקורה כאן לבועה שתתפוצץ, כי אם זה יקרה אנחנו נהיה ממש בבעיה" (מאי 2011)

         

         

        פישר כמובן טועה בגדול: פיצוץ הבועה אינו "תחילת המשבר". המשבר מתחיל כאשר מורידים ריבית ויוצרים את הבועה. פיצוץ הבועה הוא השלב שבו מנקזים החוצה את המוגלה - שלב הכרחי בדרך לריפוי. אין קיצורי דרך. כבוד הנגיד רק רוצה שהפיצוץ לא יהיה במשמרת שלו - אבל הוא יודע את האמת: ככל שידחה הקץ הפיצוץ יהיה גרוע יותר ובינתיים דור שלם נשאר בלי פתרונות דיור - כי המשקיעים מעדיפים דירות ריקות שעולות בערכן. יופי של "השקעה".

         

        דרג את התוכן:
          4 תגובות   יום ראשון, 5/8/12, 08:02

          הסתיימה עונת ההפגנות ?

           

          כאשר מפלגה פוליטית מנסה להשתלט על המחאה באמצעות "המחנה המזויף" – אין ספק שצריך להציב אלטרנטיבה – ולכן הצטרפתי אתמול להפגנה מול קריית הממשלה. הסיבות שהביאו לפרוץ המחאה הרי שרירות וקיימות בדיוק  (ואף יותר) משנה שעברה.

           

          העובדה ששמולי ושפיר גם הם הצטרפו ליאיר לפיד – ושכול הקבוצות הפוליטיות והממומנות לא הביאו יחדיו אלא אלפים בודדים (כולל כנראה מפגינים בשכר) – זה בונוס שעוזר לנו להבהיר שהם לא "ישראלים חדשים" אלא פוליטיקאים ישנים.  (ושאלה ליאיר לפיד: האם צריך להזכיר לך איפה נמצא כעת הפוליטיקאי האחרון שהכריז על עצמו כ "מנהיג המחאה" ?)

          ''

           

          חברי למחאה, השאלה היותר רחבה היא האם ההפגנות הללו מועילות להעביר לציבור הישראלי מסר – ומהו המסר שאנו צריכים להעביר ?

           

          בעיני, הגדולה של שנה שעברה היתה בתחושת ההעצמה. "המחאה החברתית" באה בעקבות חרם הקוטג' שנתן לציבור את הכוון: "הכח בידיים שלנו". נכון, זה רק קוטג' – אבל מי שהקשיב למסרים שמגיעים מ"ישראל יקרה לנו" (שמייסדייה היו בין יוזמי חרם הקוטג') מבין שלא מדובר על מוצר בודד – אנחנו רוצים לשנות את השיטה, לזעזע את מערכת השליטה של הטייקונים בכלכלה הישראלית. אין דבר כזה "כלכלי" מול "חברתי". הכלכלה היא החברה. מי שמייצrר, יוזם וקונה ומניע את גלגלי הכלכלה זה אנחנו – הציבור החברתי.

           

          כלכלה וחברה הם שני צדדים של אותו מטבע. רק שטייניציהו רוצה שנאמין שהטייקונים הם שמביאים לנו פרנסה.

           

          ההפך הוא הנכון: אנחנו בעזרת העבודה שלנו והקניות שלנו יוצרים כאן את העושר – והממשלה דואגת שהוא יזרום מהרבים אל המעטים בראש הפירמידה. המנהלים הגדולים של חברות הטייקונים אינם בעלי יזמה אלא בעלי יכולת לתמרן את המערכת לטובתם.

           

           

           

           אתמול בהפגנה נשיא נאום מבריק במייק-צ'ק מפי בחור שאינני מכיר שדיבר על כך שתפקיד בנק ישראל הוא לייצר אינפלציה . הוא צודק. בעזרת האינפלציה הזו שודדים את חסכונות הפנסיה של כולנו – גם אלו שרק עתה נכנסו למעגל העבודה ובקושי מצליחים לחסוך – הכסף שלכם שווה פחות כל שנה ואתם תצטרכו לרוץ לרוץ כדי להשאר במקום. זוהי העוולה החברתית כלכלית הגדולה ביותר. ביום רביעי שעבר הייתי עד למסחרה בוועדת הכספים – כיצד חכי"ם חברתיים מש"ס מדברים נגד אבל מצביעים בעד העלאת המע"מ . האם אתם קולטים איזה נזק גורמים לנו ? לכל אזרח ואזרח במדינה הורידו 1% מהמשכורת בהחלטה שרירותית של כמה חכי"ם. זה בעצם הרבה יותר כי מאחר שחצי מהמדינה אינו עובד (אנשים בפנסיה) אז גם להם הורידו – לקחו להם מאית מכל מה שחסכו בימי חייהם. זה הרבה יותר מהורדה של 1% במשכורת. ומי תמך ? כמובן סטנלי פישר – האיש מודאג יותר מכמה מדינות יעזבו את גוש היורו מאשר מכמה צעירים ירדו מהארץ בגלל יוקר המחייה (בפרט: יוקר הדיור)

          אלו המסרים העמוקים של המחאה החברתית. המסר הזה מחלחל – ולא באמצעות הפגנות על נושאים סקטוריאלים.  

           

          הקלטה מוועדת הכספים:

          ''

           

          על המחאה החברתית לחזור לתת לציבור את תחושת ההעצמה – שלכולנו יש את היכולת לשנות. במקום הפגנות אני מציע את הכלי המחאתי החזק ביותר: שביתת קונים:    http://www.youtube.com/watch?v=jLIk4CeGxgs

           

          המשך: האם מזייפים את נתוני הצמיחה בישראל ?

          http://kalkala-amitit.blogspot.co.il/2012/04/blog-post_16.html

          דרג את התוכן:

            פרופיל

            אייל עופר
            1. שלח הודעה
            2. אוף ליין
            3. אוף ליין

            ארכיון

            פיד RSS