כותרות TheMarker >
    cafe is going down
    ';

    קונים בית? תיזהרו ממגדלי יוקרה.

    8 תגובות   יום ראשון, 17/5/09, 00:04

    לצד חלום הבית במושב התפתחה תופעת דיור חדשה: מגדלים לזוגות צעירים. מכפר סבא ועד פתח-תקווה הארץ מלאה מגדלי יוקרה. מאחר ובעוונותיי אני אוהב לקרוא ספרים ומחקרים על תכנון עירוני, אני יודע שאחרי השיווק המוצלח מסתתר עתיד רעוע במיוחד.

     

    גורדי שחקים למעמד הביניים אינם המצאה ישראלית. קבלנים רבי מרץ בנו כמותם במקומות רבים בעולם, ולאחר ניסיון של למעלה מעשור ההתלהבות שכחה, והניסיון הוגדר ככישלון. רבי קומות אינם מתאימים למעמד הבינוני.

     

    ההיגיון שעומד מאחורי המגדלים הוא הגדלת השטחים הפתוחים תוך כדי שמירה על הרווחיות. במקום לבנות מאתיים דירות על שני דונם, נבנה לגובה מאתיים דירות על דונם אחד, והדונם השני יהפוך לפארק. נשמע מצוין. יותר שטחים ירוקים, יותר מרחבים, אתה גר בעיר ומרגיש בכפר.

     

    המציאות קצת יותר מורכבת. עלות האחזקה לבניין צומחת עם מספר הקומות: מעליות, התקנים לכיבוי אש, חניונים, פיר אשפה, ועוד כל מיני דברים שרק מי שגר במגדל מכיר. אני לא זוכר את המספר המדויק, אבל ידידה סיפרה לי על וועד בית שמתקרב לאלף שקלים. זו אינה הוצאה פשוטה למעמד הביניים.

     

    לפחות יש פיצוי, יש איכות חיים, יש שטחים פתוחים ונעים להסתובב בשכונה, אתם אומרים. אולי. אבל גם השטחים הפתוחים האלה דורשים תחזוקה - השקיה, גינון, תאורה, ניקיון. במקרה הטוב, העלות נופלת על העירייה, במקרה הרע, אף אחד לא מוכן לשאת בעלות והשטחים הפתוחים הופכים למפגע, ועוברים לרשות המשטרה.

     

    הניסיון שנצבר בעולם מלמד שרמת האחזקה בבניינים האלה, ושל השטחים הפתוחים המקיפים אותם מדרדרת עם הזמן, והתושבים החזקים נוטשים אותם. במקומם נכנסים אנשים בעלי יכולות כלכליות חלשות יותר והידרדרות תחזוקת הבניין מואצת. במקרים חמורים, הבניינים ננטשים כשבקומות הנמוכות נותרים אלה שאין להם ברירה ושאר הקומות הופכות לשטח הפקר.

     

    בעוד שאנשי התכנון בעולם הסיקו שמגדלים מתאימים לעשירים בלבד, המתכננים-העיריות-והקבלנים בישראל בחרו ליישם את הרעיון בקיצוניות - יותר קומות ופחות שטחים פתוחים.

     

    הפוסט הזה אמנם מהווה סטייה קלה מהנושאים הרגילים שעולים בבלוג, אבל אני מייעד לו שתי מטרות. הראשונה היא להזהיר כמה שיותר אנשים מפני אותם רבי קומות-מגדלי יוקרה. והשנייה היא מעין לקח לכאלה העוסקים בהשקעות.

     

    משקיע לטווח הארוך לא יכול לסמוך על אופנות. הן אולי נראות טוב, וכולם אומרים שזה הדבר הבא. אבל חשוב לזכור שהן מעולם לא עמדו למבחן, הן לא עברו מחזור שלם של גאות ושפל, וחוץ מלקוות, אין איש יודע אם הן יצליחו או לא. הסיכון בהם עצום ולא מתומחר.

     

    הדירות באם המושבות חדשות, והשכונה עצמה קיימת פחות מעשר שנים. רק היום מתחילות לצוף שם הבעיות. מאחר וזוהי שכונה ייחודית - מגדלים למעמד הבינוני, שאין לגביה כל ניסיון בעולם הנדל"ן הישראלי, נראה שהסיכון בדירות האלה מתומחר בחסר, במיוחד כשדירה דומה בשכונה סמוכה, עם ותק והצלחה יחסית מוכחת, עולה פחות.

     

     

     

    שלושה בלוגים בעברית על עירוניות שאני אוהב במיוחד:

     

    עוד בלוג תל אביבי

     

    הרחובות שלנו

     

    יודן רופא

     

    דרג את התוכן:

      תגובות (8)

      נא להתחבר כדי להגיב

      התחברות או הרשמה   

      סדר התגובות :
      ארעה שגיאה בזמן פרסום תגובתך. אנא בדקו את חיבור האינטרנט, או נסו לפרסם את התגובה בזמן מאוחר יותר. אם הבעיה נמשכת, נא צרו קשר עם מנהל באתר.
      /null/cdate#

      /null/text_64k_1#

      RSS
        6/6/09 23:50:

      קלעת לדעת גדולים: פרופ' רחל אלתרמן מהפקולטה לארכיטקטורה בטכניון חקרה את הנושא הזה (החסרונות בבנייה לגובה, לטווח ארוך).

       

      בקישור אפשר לגלות גם , לצד החזון האפוקליפטי, הצעות שונות להתמודדות עם הבעיה. למשל היוון קרן תחזוקה כמחיר חובה שמתווסף למחיר הדירה, או כפיית הסדר משותף שמאפשר עיקול הדירה במקרה של חובות (עוד סיבה מדוע יש לזוגות צעירים להזהר מבנייה כזו).

       

      אם פתרונות אלו יוגדרו ויהפכו לחובה, הנטל של מגורים יהיה קצת יותר קשה לטווח מיידי אבל אופטימי יותר לטווח ארוך.

       

       

       

        17/5/09 19:57:

      שלום לשכן ממול,

       

      לא כל הפרויקטים נכשלים, אחוז גבוה מהם נכשל, הרבה יותר גבוה מאשר בבנייה נמוכה, מהסיבה שפירטתי בפוסט: עלות תחזוקה מעיקה.

       

      אחרי 10 שנים מתחיל הבלאי והדיירים נדרשים להוצאות חד פעמיות גבוהות יחסית. אם רצף הוצאות כזה, נופל בתקופה כלכלית קשה קיים ספק אם השיפוצים הנדרשים יבוצעו. מה שיפגע בחזות הבניין, אולי גם בפונקציונאליות שלו, ובלא מעט מקרים גם בבטיחות.

       

      במקרה של הבניין שלך, מסתבר שהוא מצליח למשוך דיירים שבעבורם 400 שקל וועד בית זה משהו סביר אפילו בתקופת מיתון. הלוואי והמצב שם ימשך כך, אך תסכים איתי שהבניין שלך נמצא בסיכון יותר גבוה מאשר בניין שדמי האחזקה שלו עולים מאה שקלים.

       

      אני שמח לשמוע ש-1000 שקל זה משהו חריג.

       

      בראש העין בנו מגדלים כאלה עם דירות בשווי 900 אלף שקל בערך. הבניינים בני פחות מעשר שנים והמצב שם מדרדר במהירות.

       

      עזרא.

        17/5/09 19:56:

      G,

       

      אני לא מסתיר את הנטיות הירוקות שלי – תהליך הפרבור של מדינת ישראל נורא בעיניי, גם מבחינת ההשפעה על הסביבה, אך בעיקר בגלל שלדעתי הוא יוצר סביבת מגורים עוינת לרוח האדם. אבל נניח כרגע לעניין.

       

      צריך לשבור מיתוס שמקדמים בעלי עניין: מגדלי מגורים זה לא בנייה רוויה. בבני ברק גרים יותר בני אדם למטר רבוע מאשר בכל עיר אחרת ואין בה מגדלי מגורים משמעותיים. העניין עם המגדלים שסביבם נבנים שטחים פתוחים רחבי ידיים שלאף אחד אין צורך בהם – הם נטושים מרבית שעות היום ולעתים הם הופכים מוקד לוונדליזם ואלימות.

       

      במקום זאת צריך לבנות נמוך יותר וצפוף יותר.

       

       תודה,

      עזרא

        17/5/09 16:18:

      לכל האמור לעיל הייתי מוסיפה את נושא התשתיות והחנייה שאינם נותנים מענה. החל במקום חנייה אחד לכל משפחה (לרוב במעמד הביניים יש שני רכבים למשפחה ואורחים שמגיעים לבקר) המשך בכבישים מספקים המאפשרים הגעה נוחה לבניינים וכלה בכמויות הרכבים שצריכים לצאת כל בוקר לעבודה ולחזור בצהריים והפקקים שנוצרים. מדובר בבניינים גבוהים המאכלסים משפחות רבות והפקקים שנוצרים הם בלתי נסבלים...ן
        17/5/09 14:22:

      1000 שקל ועד בית זה מאוד חריג.

      אני גר בבניין של 17 קומות עם הרבה מאוד שטחים ציבוריים, הבניין מתוחזק בצורה טובה ע"י חברת ניהול (שבטוח מרוויחה) ודמי הועד הם לא יותר מ 400 שקלים לחודש לדירה.

      יכול להיות שאם היו מוסיפים שומר, בריכה וחדר כושר היו מתקרבים ל 1000 שקל אבל במקרה כזה זה לא ועד בית, זה גם דמי מינוי לבריכה ולחדר הכושר (ומינויים זולים מאוד בהשואה לאלטרנטיבות)..

       

      הייתי שמח לשמוע אילו בעיות מתחילות לצוץ אחרי 10 שנים בבנייני מגורים מהסוג הזה. אני מכיר את גבעת סביון החדשה בגני תקוה ואת קריית סביונים ביהוד, שני הפרויקטים בני יותר מ 10 שנים (לפחות השלבים הראשונים שלהם)  והם נחשבים פרויקטים מאוד מוצלחים. אני חושב שהעליה במחירי הדירות בפרויקטים האלו מעידה על כך בצורה הכי ברורה. יכול להיות שהם לא בדיוק פרויקטים למעמד הביניים, (דירה של 4 חדרים בגבעת סביון החדשה עולה כמליון וחצי שקל מה שמאפשר רק לאנשי  2-3 העשירונים העליונים לרכוש שם דירות) אבל זה לא למליונרים או לעשירים במיוחד.

       

      את אם המושבות אני פחות מכיר.

       

        17/5/09 13:55:

      צטט: עזרא אוחיון 2009-05-17 12:39:30

      הי טל,

       

      שאלה קשה ואין לה תשובה חותכת. בעיקרון, עלויות אחזקת הבניין מתחילות לצמוח בקצב מהיר בערך מהקומה העשירית ומעלה, תלוי במפרט ובגיל הבניין.

       

      צריך לבחון את גובה ועד הבית, להחליט אם הוא מהווה נטל כבד מדי ליכולות הכלכליות של דיירי הבניין, ואם כן אז לברוח כמו מאש.

       

      לדעתי אין שום הצדקה לבנות בניין גבוה משש קומות.

       

      עזרא.

       

       


      עזרא,

       

      ראוי גם להביא בחשבון שיש לנו מדינה קטנטונת, ומרכז קטן הרבה יותר. תחת ההנחה ההגיונית שבניינים נמוכים רבים שכבר קיימים לא עומדים בקרוב לההרס, וסביר להניח שלרבים גם קשה להוסיף קומות רבות, יש להמשיך לבנות בניה רבוייה- ואולי אף לאסור במידה מסויימת בניה לא רוויה בשטחים שאינם משמשים בפועל לחקלאות. כדי שתהה זו קצת פחות צפופה, אין מנוס מלא מעט קומות.
      סביר שכפי שכתבת ראוי שיהיו פחות מ- 10. אבל לדעתי סביר להניח שמעל 6 כן ראוי. במיוחד אם נרצה דירות יחסית מרווחות, ובמחיר שיוכל להיות סביר ולא יידרוש השתעבדות בלתי הגיונית, פרט שלצערי, מתחיל יותר ויותר לרווח באזורי הביקוש. מובן שכדי להגיע לאותו מחיר הגיוני שמתבטא גם במחיר הדירה וגם בעלות האחזקה החודשית, יש לגבש נוסחה, שאמורה להיות דיי פשוטה, ודרכה לקבוע את טווח הקומות האופטימלי ואולי גם נעלמים נוספים.

       

       

      ותודה על פוסט מעניין..

      G
        17/5/09 12:39:

      הי טל,

       

      שאלה קשה ואין לה תשובה חותכת. בעיקרון, עלויות אחזקת הבניין מתחילות לצמוח בקצב מהיר בערך מהקומה העשירית ומעלה, תלוי במפרט ובגיל הבניין.

       

      צריך לבחון את גובה ועד הבית, להחליט אם הוא מהווה נטל כבד מדי ליכולות הכלכליות של דיירי הבניין, ואם כן אז לברוח כמו מאש.

       

      לדעתי אין שום הצדקה לבנות בניין גבוה משש קומות.

       

      עזרא.

        17/5/09 08:12:


      בוקרטוב,

       

      מה נחשב רב קומות לזוגות צעירים ?

      10 קומות או 15 ? אולי בכלל 22...

       

      תודה.

       

      טל

      ארכיון