כותרות TheMarker >
    cafe is going down
    ';

    די לבלבל לי ת'ביטים

    כל קשר בין הכתוב למציאות אינו מקרי כלל, בלוג זה הינו רציני ביותר.
    אם בכל זאת נמצא פער בין הכתוב למציאות מטרתו רק טשטוש העובדות וכיסוי הכותב מפני תביעות משפטיות.
    אם הינך איש תקין פוליטית, חסר הומור עצמי ושחור אנא קח כדור נגד בחילה או עבור לבלוג הבא.
    אם יש לך פרות קדושות אנא סגור את הדפדפן והגר להודו, בחלק הזה של העולם חתיכות של פרות משמשות רק לצליה וגם זה בדרך כלל על מנגל באמצע אי תנועה.
    השפעות – נחשו לבד
    נושאים - כל מה שבא לי
    קהל יעד - בני האדם כולם, בני כל האמונות והדתות: קתולים, פרוטסטנטים, פרבוסלביים, עובדי אלילים, סונים, שיעים, סופים, בודהיסטים, עובדי כת השטן, הינדו, שינטו, אפיקורסים לא עלינו ויהודים על פי שולחן ערוך,בפירוש מגן אברהם, בלבד !

    ארכיון

    איך טרנד קבוצות הרכישה מנפח את מחירי הנדל"ן בישראל

    12 תגובות   יום שבת, 31/10/09, 12:32

    הוכח כבר מעל לכל ספק וקבלנים רבים אף מודים בכך בפומבי כי לקבוצות רכישה יש יתרון מבחינת עלויות.

    ניתן להתווכח על פער המחירים ועל סיבותיו, הפער גם עשוי להשתנות ממקרה למקרה אולם בואו נניח שיתרון מיסויי ורווח יזמי יכול ליצור פער מחירים של כ- 30% לטובת קבוצות הרכישה.
    אני בטוח שעל המספר הזה יהיו ויכוחים רבים. יש יטענו שיותר יש יטענו שפחות ויש יטענו שזה אף לא ממוצע הפערים אולם לצורך החישוב שלפנינו בואו נניח כי זהו הפער.

    דהיינו, דירה שעלותה 1,300,000 ש"ח אצל קבלן תעלה דרך קבוצת רכישה כ-1,000,000 ש"ח, מה שמניב רווח לפני מס של 300,000 ש"ח לבוחרים באפיק קבוצת הרכישה.
    יתכן אף שהפער גדול יותר אולם חלק ממנו גם הולך למארגנים של הקבוצה.

    פער המחירים בין שתי שיטות ההתקשרות, קבלן וקבוצת רכישה, גורם לדעתי בשני אופנים שונים לניפוח של מחירי הנדל"ן.

    להלן, אסביר את שני הגורמים לכך לדעתי.


    הסיבה הראשונה - גידול מלאכותי בביקוש לקרקעות

    בדוגמה המספרית שלפנינו הנחנו כי יחידה בקבוצת רכישה מגלמת בתוכה 30% רווח ובמקרה המדובר 300,000 ש"ח תשואה על השקעה של 1,000,000 ש"ח.

    יוצא אם כן כי עבור מי שיש לו 1,000,000 ש"ח פנויים להשקעה מדובר בתשואה לא רעה בפרק זמן קצר יחסית.
    גם לאחר מס, במידה ויידרש לכך ,התשואה שתיוותר בידו תהא מרשימה ביותר בהתחשב בעובדה כי מדובר באפיק די סולידי שמגובה בנכס מהותי.

    בואו נניח שלצורך ההשתתפות בקבוצת הרכישה שילם אותו משקיע 100,000 ש"ח מקדמה.
    יום לאחר רכישת יחידת ההשתתפות יש לו תשואה של 300% על העסקא הואיל והשווי הריאלי של אותה יחידה הינו 400,000 ש"ח, זאת הואיל והיא מגלמת בתוכה רווח של 300,000 ש"ח על פני רכישת דירה מקבלן.

    יוצא אם כן כי זכות להשתתף בקבוצת רכישה עשויה לשמש למעשה כאופציה על נדל"ן, יחידה ממונפת.

    עכשיו שימו לב לאפשרות הבאה שעומדת לפניו:

    תאורטית יכול היה אותו משקיע לרכוש ב-1,000,000 הש"ח הפנויים שלרשותו 10 יחידות השתתפות כאופציות במקום נכס בסיס יחיד ולמכור את כולן ברווח עצום.

    בואו נניח לצורך הענין שאותו משקיע מוכר את יחידות ההשתתפות שלו רק ב-200,000 ש"ח כך שהמחיר עדין יהיה אטרקטיבי ביותר לרוכשי דירות פוטנציאליים.
    באופן זה מובטח לו "סיבוב מהיר" יחסית ותשואה של 100% לפני מס על כל הסכום של 1,000,000 ש"ח דהיינו הכפלת ההון.

    זאת אומרת שבמקום משקיע שרוכש נכס יחיד בכסף שברשותו יש משקיע ממונף המצליח לרכוש 10 יחידות באותו הון הזמין להשקעה ובאופן זה להשפיע על ביקוש הקרקעות באופן מלאכותי.

    גידול בביקוש משמעותו עלייה במחירים.
    האם התופעה קיימת במציאות ? ניתן לבחון בעצמכם את היקף הסחר ביחידות השתתפות. 

    די שאומר כי היו כבר נסיונות להגביל את הסחירות של יחידות השתתפות.

    הסיבה השניה - "מירוץ חימוש" בין קבלנים לקבוצות רכישה

    על מנת להילחם צריך נשק ועל מנת לבנות צריך קרקעות ובמציאות הישראלית שבו היקף הקרקעות המשווקות מוגבל ישנה תחרות עזה בין קבוצות רכישה לקבלנים על הקרקעות.

    אולם, תחרות זו בבסיסה אינה הוגנת, לקבלנים אין סיכוי של ממש וזאת בשל 2 גורמים עיקריים:

    הגורםראשון הוא שקבוצת רכישה חייבת מבחינתה לרכוש את הקרקע כמעט בכל מחיר וזאת משום שעל כך זכות קיומה.
    להבדיל מקבלן שרוכש את הקרקע ורק לאחר מכן משווק, קבוצת רכישה קודם כל משווקת, דהיינו מתארגנת כקבוצה, ורק לאחר מכן רוכשת את הקרקע.

    בד"כ הקבוצה מתארגנת בהקשר של קרקע ספציפית העומדת לקראת שיווק.

    אם המארגנים מצליחים לרכוש את הקרקע יקבלו את ליטרת הבשר שלהם בזכות ביצוע הפרויקט.

    אם לא יצליחו המארגנים לרכוש את הקרקע, יחזירו את המקדמות לרוכשים ולמעשה יפזרו את הקבוצה.

    הגורםהשני הוא העובדה שמרווח התשואה של קבוצת רכישה גדול יותר משמעותית מקבלן ולכן היכולת שלהם לתת הצעת מחיר גבוהה יותר על הקרקע היא לאין ערוך גדולה יותר.

    בואו נניח שמחיר הקרקע הריאלי בדוגמא שלפנינו הוא 500,000 ש"ח, זה המחיר המקסימלי אותו קבלן יכול היה להציע בהנחה שיקבל על הדירה 1,300,000 ש"ח מהרוכש.
    קבוצת רכישה יכולה להציע גם 600 ו-700 אלף ש"ח ועדיין להיות אטרקטיבית יותר מקבלן.

    אם מחברים את 2 הסיבות גם יחד יוצא שקבלן חפץ חיים המתמודד במכרז על קרקע למול קבוצת רכישה נדרש להציע מחיר יקר משמעותית ממה שתכנן.
    מהיכן הוא מגייס את הכסף לכך ? פשוט מאוד, הוא מגלגל את זה חזרה לרוכשים ולכן האמיר מחיר הדירה בדוגמא שלפנינו ל- 1,500,000 ש"ח.

    יתרה מכך, בזה נקבע למעשה מחיר שוק חדש ובסיבוב ההתמודדות הבא של קבלן וקבוצת רכישה על קרקע ייתכן מאוד שמחיר הקרקע והדירה יאמיר שוב וזאת מאותן סיבות ממש. 

      

    מה המשמעות של כל זה?

    ראשית, הראינו כי תחרות לא הוגנת על קרקעות בין קבלנים וקבוצות רכישה עשויה ליצור "מעגל שוטים" של מחירי קרקע מאמירים.

    את החשבון כמובן מגישים לנו.
    כמו-כן, הראינו כי סחר ביחידות של קבוצות רכישה משמש מכפיל ביקוש ולכן משפיע גם הוא על המחירים ואף משמש מעין משחק פירמידה מסוכן בעל פוטנציאל הרסני למשק.
    במקרים כאלה תמיד האחרונים נפגעים ובדרך כלל בהיקפים גדולים אבל את המחיר משלמים גם אילו שלא נטלו חלק בחגיגה.

    האם ערבות ביצוע עשויה ליהפך לנכס רעיל בספרי הבנקים ?

    כהרגלי אני רוצה לסייג את דברי ולהבהיר כי אין בהם משום המלצה כלשהי או אף הערכה כי אנו בבועת נדל"ן.

    קטונתי מלסתור את דבריו של נגיד בנק ישראל המוערך,פרופ' סטנלי פישר, שאמר בראיון לדנה וייס: "כולם אמנם חושבים שיש בועה בנדל"ן אך לדעתנו אין." 

    אולם, חשוב גם לשים לב היטב לא רק למה שנאמר אלא גם למה שלא נאמר.

    א. הנגיד למעשה מודה כי יש קונצנזוס בציבור כי מחירי הנדל"ן מופרזים

    ב. הנגיד לא סותר קונצנזוס זה אלא הוא רק טוען שלא מדובר בבועה שהיא תופעה קיצונית מאוד 

    כאשר הנאסד"ק, מדד מניות הטכנולוגיה האמריקאי, היה נתון בבועה שערו עמד על למעלה מ-5000 נקודות.
    כיום, כמעט עשור אחרי השער מדשדש סביב ה-2000.

    זאת הייתה בועה אמיתית המחירים היו גבוהים פי 3 ממחיר השוק האמיתי שלהם.

    הנגיד מכוון כנראה לכך שזה אינו המצב בשוק הנדל"ן הישראלי והוא כנראה צודק.

    אולם, הוא אינו סותר ואולי אף מחזק את הסברה כי מחירי הנד"ן ככל הנראה יקרים.

    לפיכך, מסקנתי הראשונה רק מתחזקת, נראה כי ההסתברות שבעתיד יהיה קל יותר לרכוש דירה גדולה יותר מכפי שסברתי בתחילה.

    הערה אחרונה על קבוצות רכישה

    אין סיבה לחשוב שקבוצות רכישה זה דבר מגונה או מסוכן.

    להיפך, התופעה של קבוצות רכישה היא תופעה מצוינת וברוכה לדעתי.

    לטעמי, היא גם אינה אמורה להיות מסוכנת יותר מרכישה מידי קבלן כפי שקבלנים רבים מנסים להלך עלינו אימים.

    אפשר לסגור את כל הסיכונים בחוזה ההתקשרות.
    הדבר המסוכן היחידי תמיד הוא הטיפשות לותר על ייצוג משפטי ראוי בעסקה גורלית כל-כך של רוב הציבור.

    למרות שכמעט כל עו"ד בכל תחום שהוא ישמח לקבל מכם 1.5% משווי דירתכם, רכישה או מכירה של נדל"ן חייבת להיעשות אך ורק ע"י עו"ד מומחה בנדל"ן שזהו עיקר עיסוקו.

    אין בשום פנים להסתמך על העו"ד של הקבלן או של הקבוצה, אין לקבל את החוזה כמות שהוא, יש לתבוע שינויים הכרחיים ואחרים, יש לוודא כי כל תרחישי הסיכון כוסו ובמידה ולא יש לשקול לסגת מן העסקה.

     

    דרג את התוכן:

      תגובות (12)

      נא להתחבר כדי להגיב

      התחברות או הרשמה   

      סדר התגובות :
      ארעה שגיאה בזמן פרסום תגובתך. אנא בדקו את חיבור האינטרנט, או נסו לפרסם את התגובה בזמן מאוחר יותר. אם הבעיה נמשכת, נא צרו קשר עם מנהל באתר.
      /null/cdate#

      /null/text_64k_1#

      RSS
        31/3/10 11:59:


      אהבתי מאוד את הכתבה, מנוסחת היטב ומעידה על בקיאות.

      גרמה לי לחשוב על רעיון בתחום

        12/3/10 23:12:

      צטט: יבגני יורוביצקי 2010-03-04 22:48:44

      ארצה להעיר כי כל התחשיבים מבוססים על מספרים כתובים, שאינם מגובים בנכס קיים.

       

      מעבר לכך, ה-1 מש"ח מבוססים על לכל היותר 300 אש"ח הון עצמי, והשאר מינוף בנקאי.

       

      כך שלא ברור כיצד אותו משקיע ירכוש 10 יחידות (אלא 3 לכל היותר), ולא ברור כיצד יקבל מינוף כשאין נכס לשעבד. 

       

      הדברים שנאמרו אינם מדוייקים וסותרים את המציאות. 

       

      הדוגמא היא דמיונית.

      אולם התופעה של אנשים שקונים יחידות וסוחרים בהן אינה דמיונית כלל ולכן אינה סותרת את המציאות.

       

       

        4/3/10 22:48:

      ארצה להעיר כי כל התחשיבים מבוססים על מספרים כתובים, שאינם מגובים בנכס קיים.

       

      מעבר לכך, ה-1 מש"ח מבוססים על לכל היותר 300 אש"ח הון עצמי, והשאר מינוף בנקאי.

       

      כך שלא ברור כיצד אותו משקיע ירכוש 10 יחידות (אלא 3 לכל היותר), ולא ברור כיצד יקבל מינוף כשאין נכס לשעבד. 

       

      הדברים שנאמרו אינם מדוייקים וסותרים את המציאות. 

        15/11/09 21:53:

      עוד מידע על משכנתא
        3/11/09 23:38:

      יש הבדל גם בקנייה מקבוצת רכישה בין אם הבניין מוכן או לא מוכן
        3/11/09 19:58:

      פערי המחירים לא קשור לדעתי לפרמיית סיכון.

      פערי המחירים נובעים מחסכון במיסוי ורווח יזמי לטובת קבוצות הרכישה.

      למעשה קבוצת רכישה דומה לבנית בית להבדיל מקנית בית.

      רק שהיא מאפשרת לעשות זאת גם בפרויקטים גדולים דהיינו בנינים, אתה יכול לבנות לבד את דירתך ובמידה רבה זה אף נוח יותר משום שאתה יכול כקבוצה למנות מארגן שהוא ישבור את הראש למול בעלי המלאכה וכיו"ב 

        2/11/09 09:02:
      אהלן,
      בטווח הארוך לקבוצות הרכישה תהיה השפעה גם בכיוון ההפוך - ככל שאופציית קבוצות הרכישה תהיה זמינה יותר (לדוגמא - אם הבנקים יקפצו על העגלה הזו ויציעו תחילת תהליך המשכנתא עם ההצטרפות לקבוצה - או שהם כבר עושים את זה?),
      המחיר שהקבלנים יתמודדו איתו בפרוייקטים שלא התמודדו מול קבוצות רכישה - יצטרך להתיישר לכיוון שלהן. הקבלנים יהיו חייבים להוריד מחירים בדיוק לפער הסיכון שאותו מוכן הרוכש לשלם (אין לי מושג מה הפער הזה - אבל מה שבטוח שהוא בין שקל אחד לשלוש מאות אלף שח בדוגמא שלך).
      בנוסף, צריך לזכור שלא מדובר על איום לשנות את פני הנדל"ן בארץ - מעט מאד אנשים מסוגלים (ומעוניינים) לרכוש דירה זמן ארוך לפני שאפשר להיכנס אליה. רוב האנשים מעדיפים לרכוש דירה ולהיכנס אליה מיידית. אילוצים של מועד יציאה מדירה קודמת, מעבר עיר לעבודה חדשה, תלות בהכנסה ממכירת הדירה הקיימת - פרוייקטים קבלניים הם עדיין בעיקר אופציה לזוגות צעירים (שעוד לא רכשו דירה) ולמי שיש לו את המקדמה (בישראל של 2009 מאה אלף שקל זה הרבה כסף).
      והערה אחרונה - אפילו אם זה ייצור רק שינוי אחד קטן לטובת איכות הבניה- זה יעשה אנשים כמוני מאושרים. קבלנים, בנסיון לקצר את תהליך הבניה ולהתחיל להניב הכנסות (וגם כדי סתם לחסוך כסף) - עושים עבודה מרושלת. אני לא מכירה אף פרוייקט (ואם יש אחד, אז הוא ייחודי) שבו לא הסתבר בדיעבד שהקבלן לא סיים את האיטום, שפאנלים לא היו מיושרים, שצנרת לא בוצעה כהלכה. כל מי שרכש מפרוייקט מכיר את האכזבה של להיכנס לבית חדש חדש רק כדי לגלות שהוא סובל ממחלות של בתים בני חמישים (שנבנו כמו שצריך). אם קבלנים - ולו בשביל להישאר במשחק - יחזרו לבנות בתים כמו שצריך, כולל הכל, רק על זה הרווחנו מקיומן של קבוצות הרכישה.
        31/10/09 20:06:


      בתל-אביב האחוז היחסי של קבוצות רכישה מאוד גבוה.

      אני לא יודע לגבי יפו.

       

        31/10/09 20:02:

      מה שכתבתי למעלה נכתב על כרטיס אחר

       סלין ענבריתיווך מקרקעיןויועצת בדל"ן

       

        31/10/09 19:45:

      מה יותר ריווחי ממה ,קבלן או קב'  רכישה,  ביפו זה ממש לא רלוונטי.

      המשכנתא שהצעירים מקבלים אם בכלל ממש לא מספיקה ,ואני עוד לא שמעתי על קב' שמתארגנת ליפואים.הם  הופכים ליותר ויותר ממורמרים עקב מה שקורה לנגד עיניהם וחוסר היכולת להדביק את הפער לרכישת דירה, ואם אף אחד לא ייתן את הדעת על כך

      ההתפוצצות היא שאלה של זמן

      סלין ענברי

      תיווך מקרקעין

      ויועצת נדל"ן
        31/10/09 15:23:

      לא ידוע לי על סודות.

      אבל זו תזה לא כל כך מופרכת שעשויה להצביע על גורם נוסף שמנפח מחירים מעבר לאמירה הכל-כך ישראלית וכל-כך לא נכונה:
      "מחירי הנדל"ן תמיד עולים".

       

        31/10/09 12:40:

       

       

      נשמע דיי סביר והגיוני - האם ייתכן שזה הסוד הגדול שלא מדברים עליו שעומד מאחורי בועת מחירי הנדל"ן?

      פרופיל

      שחר חברוני
      1. שלח הודעה
      2. אוף ליין
      3. אוף ליין

      תגיות