שלום, בחרתי היום לנסות ולהמחיש לכם מה קורה מאחורי הקלעים על רגל אחת בשוק הקונים – מוכרים. נושא זה נוגע להמון זוגות צעירים ,יזמים ומשפרי דיור אשר מוצאים את עצמם בחודשים האחרונים בסחרור מחירים לא ראלי במסגרת עבודתי שוחחתי עם קולגות בתחום הנדל"ן ,שמאים שמתייעצים עם משרדנו בנושא הערכות שווי של לקוחות שמעוניינים למחזר משכנתא או לקחת משכנתא כנגד שיעבוד נכס,בנקאים בכירים בנושא הכי רלוונטי שהוא הערכות שווי נכסים . מרבית בעלי הנכסים, רואים בביתם ובצדק כנכס מניב שאמור להעניק להם בעתיד תשואה גבוהה. ביום בו הם מחליטים למכור את הכנס מתעוררת תחושת חוסר וודאות בכל הקשור לשווי הנכס מרביתם עושים את הטעויות הנפוצות בשוק ונוטים להגזים בהערכת שוויו האמיתי של הנכס ואף בפער מוגזם בעשרות אחוזים ללא קשר לנושא המו"מ העתידי אל מול הרוכשים הפוטנציאליים . השמועה אומרת שאין קונים וישנו פחד להוציא כספים אני חייב לחלוק ולומר שישנם קונים רציניים ואיכותיים אשר מודעים למצב בשוק הנדל"ן ומזהים את העלייה החדה בהערכת שווי שגוי של המוכר בעבור הנכס אותו הוא רוצה למכור ובכלכלה הכי בסיסית ישנו מושג פשוט של "נקודת שיווי המשקל" אם נרצה או לא בסוף כולנו נגיע לנקודה הזו בה המחיר יגיע לשווי שוק בו הקונים יוכלו לקנות וזהו המחיר הראלי ובישראל כמו בישראל כולם אוהבים לתת עצות וישנם יועצים "חיצוניים" שמתיימרים לומר כי הם מבינים בתחום ולתת עצות שגויות בעלות משקל לא מבוטל ולגרום עוות לאותם מוכרים או קונים במידע שגוי ולחבל במכירה ו/או בקניה עתידית וכתוצאה מכך מתבצע ע"י המוכר תמחור שגוי של הנכס שברשותו הרחוק בעשרות אחוזים משוויו האמיתי של הנכס ! המחיר המבוקש ע"י המוכרים מוטה כלפי מעלה ולא לפי שווי השוק הראלי שהוא למעשה ממוצע, שלעתים שונה מאוד מהמחיר שניתן לקבל בעבור הנכס ונדירים המקרים שבהם מוכר מציע את דירתו למכירה במשך חצי שנה ומקבל את המחיר הגבוה שביקש עבורה ובד"כ נתקע במכירה או יורד מן העץ ומוכר במחיר שהוצע לו כבר בחודש הראשון למכירה.מרבית הצעות המחיר המתאימות לשווי השוק בממוצע מגיעות בד"כ בחודש הראשון למכירה. בשלב הראשון מגיעים קונים שבחלקם עושים " סיור בתים " בכדי להרגיש את השוק וחלקם לקוחות אופציונאליים בעלי אישור עקרוני למשכנתא וכמובן אל לנו לשכוח את המתווכים שחלקם איכותיים מאוד ולצערי ישנם שרלטנים שבכדי לזכות בבלעדיות למכירת ושיווק הנכס ללקוחות פוטנציאלים יאמרו למוכר כל מה שהוא יאהב לשמוע בכדי למצוא חן בעניו וכמובן תוך הערות כגון "אני מוכר דירות בלי סוף .."- (תדרשו רשימת נכסים שנמכרו ע"י המשרד ברבעון האחרון ) וכמובן הערכת שווי לא ריאלית הגבוהה בעשרות אחוזים ממחיר השוק ולאחר מספר חודשים מנסה לדבר אל ליבו של המוכר על מנת להפחית את הערכתו בטענות מופרכות. בנוסף לכך אין תמימות דעים בשותפים הישירים והם בעלי הנכסים שחלקם כתוצאה מחוסר אמון בעבודת התיווך או חוסר הבנה מקצועית ,מצהירים כי הם אינם מוכנים לשלם למתווך את העמלה (אדם בר דעת לא יהיה מוכן לעבוד בחינם גם מתווך הנדל"ן אינו עובד לחינם !!) וכתוצאה מכך המתווך מעלה את מחיר הנכס שמשאירה לו רווח דבר שבראיית מבט שלי אינה נכונה מבחינת אתיקה ומבחינה מקצועית ואני שעוסק בתחום לא מתקרב לנכסים שכאלו בכדי לא לפגוע בלקוחותיי ולפגוע במוניטין ובאמינות כחלק מחזון חברת נדלן ויו ייעוץ ושיווק נדל"ן . המסקנה היא באופן ברור כי העלאת השווי הנכס באופן שגוי ופרסומם באתרי אינטרנט אינה מוספיה אלה גורעת ולא תורמת כלל. להפך, היא עלולה להזיק, להרחיק קונים פוטנציאלים המודעים לשווי השוק הנכון של הנכס ומכירים את השוק לא פחות טוב מהמוכרים - והם מתרחקים כמו מאש מדירה שמתומחרת בצורה לא ראלית. אסכם ואומר שלמרות שיש לא מעט אנשים שלא מעריכים את עבודת המתווכים בארץ עדיין ישנו גרעין של מתווכים איכותיים בעלי השכלה פורמאלית גבוהה ומחויבות לאתיקה מקצועית ,המלצתי היא לפנות לגורם מקצועי מוסמך בעל רישיון לקבלת חוו"ד מקצועית בנושא הערכת הנכס ואופן הטיפול בתהליך המכירה מאחר והם הכתובת העיקרית למנוע אי נוחות עתידית במהלך המכירה ובזבוז זמן מיותר במכירת הנכס.
אייל כהן נדלן ויו www.nadlanview.co.il |