משכנתה, פרק שני
אז מה היה לנו?
1. אנחנו מבינים מה הסכום הריאלי מבחינתנו לרכישת דירה.
2. יודעים מה גובה ההלוואה הנדרשת.
3. הערכנו את כושר ההחזר החודשי שלנו (לשיטתי: כ-20% מההכנסה של הזוג). טיפ: חישבו לפחות 5 שנים קדימה. מהגידול בהכנסה, בהנחה שמדובר בגידול סביר ולא מהפך).
4. הבנו שהעוגנים שלנו הם: הסכום הנדרש, הסכום הקיים וכושר ההחזר.
5. פנינו כבר לבנקים באמצעות האינטרנט ובקשנו אישור עקרוני להלוואה.
6. יש לנו דירה אחת או שניים שאנו חפצים בהן, ולכן גם יש לנו סכום קונקרטי.
7. יש לנו מושג האם הדירה צריכה לעבור "התאמה קלה" או שיפוץ... התאמה תעלה כ - 10% מערך הדירה, שיפוץ יהיה בטווח שבין 10% ל - 30% מערכה. את סכום השיפוץ כדאי כבר לשקלל עם עלות הדירה (מדוע? הסבר בהמשך).
OK, לשלב הבא. אתם תתפלאו לראות כמה אתם מחוזרים (בשלב זה). ההוכחה תהיה כאשר תקבלו ים של טלפונים ודוא"ל שכותרתם תהיה אישור עקרוני של ההלוואה.
שנייה לפני הפגישה, כמה כסף אתם צריכים? או רכבת יוצאת מתל אביב לכפר סבא...
להלן בעיה חביבה במתמטיקה שתפתרו במהלך ה - 20 שנים הקרובות. לפגישה מגיעים עם סכום משוער לרכישת דירה, לצורך העניין 1M (יענו, מיליון). החלטתם שהדירה חביבה ונראה לכם שתצטרכו עוד 100K להתאמת הדירה. (החלפת צנרת, ריצוף או פרקטים, נגיעות בחדרי אמבטיה ושירותים, נגיעות במטבח, השלמה של מספר פריטי חשמל הכרחיים. פוף ל- 100K). יש לכם 400K שחסכתם בזיעת אפכם (סבא, אתה חייב את הקלנועית?!) לרכישת הדירה. כמה תבקשו?
החשבון שצריך לעשות הוא כדלהלן: סך ההוצאה (1100K) פחות ההון העצמי (400K) בכדי להגיע לדירת חלומותיכם אתם זקוקים מהבנק ללא פחות מ - 700K!!!
הטעות הנפוצה היא להצהיר בפני הבנק כי הדירה עולה 1M ולכם יש הון בסך 400K. במקרה הזה הבנק (למעשה: כל הבנקים) יאשרו לכם משכנתה עבור הדירה 600K, ואם תבקשו את ה - 100K הנוספים, הם ינתנו לכם בתנאים שאינם זהים לתנאי המשכנתה. ראו הוזהרתם!!! אז מה עושים?
פשוט מאוד. מצהירים כי יש לכם 300K בלבד (על פי הדוגמה שלנו) כהון עצמי. הבנק שמעניק לכם את המשכנתה, גם אם מדובר בבנק בו אתם מנהלים את החשבון השוטף, לא נכנס לוורידים שלכם בהיבט זה (אבל בכל היבט אחר - כן!). כך תזכו למימון של השיפוץ בתנאי משכנתה, ולא בתנאים שהם בד"כ טובים פחות.
לשם ההמחשה...הלוואה של 100K בתנאים רגילים לעומת משכנתה. הלוואה כזו תחייב אתכם בסדר גודל של 2300 ש"ח מינימום לחודש, בנוסף על המשכנתה עצמה. העמסת ההלוואה על המשכנתה לתקופה של 20 שנה תגדיל את המשכנתה בסדר גודל של 800 ש"ח לחודש. בתרגיל הנחתי שב - 5 שנים מחזירים 1.4 מהסכוםבתנאי הלוואה רגילה, ואילו בתנאי משכנתה לאורך 20 שנים מחזירים פי שניים מהסכום - ריאלי לחלוטין.
תתלבשו יפה, הולכים לראות את פקיד הבנק.
פגישה ראשונה עם יועץ המשכנתה לפגישה עם יועץ המשכנתאות תצטרכו להגיע עם 3 תלושי משכורת אחרונים, תעודת זיהוי (לא ביומטרית
מה ניתן לצפות מהפגישה בשלב זה?
בפגישה הזו תחשפו למסלולי הריבית המוצעים על ידי הבנק. מותר לראות בריביות עצמן רק כ"סדרי גודל" מכיוון שהריבית תקבע לפי היום שבו תאושר לכם המשכנתה. זה יקרה רק אחרי שתחתמו על חוזה... אני אכתוב בהמשך הפוסט מספר מילים על מסלולים. טיפ שהופרך: לא זוכר מי המליץ... בזמנו אמרו לי לנסות ולהשיג ריביות טובות יותר בבנקים בפריפריה. עבדכם הנאמן כיתת צמיגי מכוניתו לסניפים בקרית מלאכי וכן בגדרה השוממה, שם השתוממתי לגלות כי הכל עורבה פרח. המשך בשבוע הבא.
|
), תדפיסי עו"ש וכל מה שיבקשו מכם בתיאום הפגישה.