כותרות TheMarker >
    ';

    סין, ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות - הבלוג שעוסק ביצוא לסין, כלכלת סין, עסקים בסין ותרבות עסקית בסין

    0

    האם מתפתחת בועת נדל"ן בסין?

    12 תגובות   יום רביעי, 16/12/09, 08:50

    האם עליות מחירי הנדל"ן מעידות על התפתחות בועת מחירים בסין ומה עלולות להיות ההשלכות הכלכליות, הפיננסיות והחברתיות?

     

    מחירי הדירות בערים הגדולות בסין ממשיכים לעלות ונמצאים הרחק מהישג ידם של משפחות סיניות ממוצעות. בערים מרכזיות כמו שנגחאי, גואנז'ו, בייג'ינג ושנז'ן, המחירים למ"ר גבוהים מהמחירים ברמת-גן, כל זאת במדינה שבה התל"ג לנפש עמד אשתקד על 3200$ בלבד. אך למרות שהמחירים ממשיכים לעלות כך גם הביקושים בערים הגדולות בהם 78% מהתושבים גרים בנכס שבבעלותם. בסין כמו בישראל, לבעלות על דירה יש גם ערך רגשי ולא רק כלכלי.

    המחירים בסין עולים וכך גם מחירי הדירות שנחשבות עדיין להשקעה בטוחה, הטבות שונות לרוכשים מאפשרים להם לרכוש את הדירות במחירים נמוכים ממחיר השוק ותומכים בעליות השערים. במהלך שנים עשר החודשים האחרונים עלו מחירי הדירות בסין ב 14% ולמרות שמספר הדירות שנמכרו בשנה האחרונה הוכפל, הממשלה לא מצליחה לעמוד בהתחיבותה להביא את מחירי הדיור להישג ידם של משפחות סיניות ממוצעות. גם כמות הכסף הגדלה בסין תומכת בעליית המחירים ועל פי הערכות שונות הם צפויים לעלות בכ- 10% נוספים גם בשנת 2010 .

     

    נכון להיום, עליות המחירים נסמכות על ביקושים אמיתיים ללא שינוי משמעותי בשעורי המשכנתאות, אבל הכוחות הפועלים על שוק הנדל"ן בסין רבים והאיזון ביניהם רגיש ויכול להיות מופר במהירות כפי שאפרט בהמשך.

    הביקושים ועליות המחירם אינם נעלמים מעיניהם של הקבלנים שהגדילו את התחלות הבניה ב- 33% ברבעון השלישי של 2009 וב- 49% נוספים בחודשיים האחרונים. האם זה יספיק? או אולי זה יביא להיצף של דירות בצד ההיצע?

     

    הממשלה בסין מגבילה את שעור המשכנתא לרכישת דירה שניה ל- 70% לעומת 80% מערך הדירה הראשונה, אולם עבור פלח בעלי הממון בסין, זה לא מהווה מחסום לרכישות ורבים מהם משקיעים ברכישת דירות נוספות ומזינים את עליות המחירים. בשנה האחרונה, רק 34% מרוכשי הדירות בסין נטלו משכנתא. יתר הדירות נרכשו על ידי פלח בעלי ההון שממשיך להתעשר ולהרחיב את הפער בין עשירים לעניים במדינה שהיתה פעם סוציאליסטית והיום היא מרכז קפיטליסטי שוקק.

    ממשלת סין יכולה אמנם לעצור את עליית המחירים בשוק הנדל"ן על ידי בקרת מחירי הקרקע אולם ניסיון קודם לעשות זאת בשנת 2007, הביא לגל ספקולציות שאיים למוטט את שוק הנדל"ן. כך למשל, מיוני 2007 ועד יוני 2008, ירדו המחירים בשנז'ן בחדות בשעורים של 30% ויותר. אולם בשנה האחרונה, המחירים חזרו לרמתם המקורית לפני הירידות והכיוון צפוי להמשיך ולהיות למעלה.

     

    המשכנתאות הנוחות שנותנים הבנקים לרוכשי הדירות עוזרות לתדלק את עליות המחירים. למרות אינפלציה שנתית משתנה שמגיעה לעיתים גם ל- 8%, המשכנתאות נתנות בריבית קבועה ולא צמודה של 2-3%. רווח ראלי ללווה, אבל בסוף הדרך משהו יצטרך לשלם את מחיר השחיקה הראלית המתמשכת בערך ההלוואה.

     

    השחיקה המתמשכת בהחזרי ההלוואות אינה הגורם היחידי המעוות את יסודותיו של שוק הנדל"ן הסיני. למרות שמרבית רוכשי הדירות בסין אינם נזקקים למשכנתא, אלה שנוטלים אותה עושים זאת בשעור מימון דומה לזה שבארץ כ- 70%. אולם האם נוטלי המשכנתאות יכולים לעמוד בהחזרים לאורך זמן? לא בטוח! למרות שלבנקים יש מדיניות של מתן הלוואה לבעלי יכולת החזר של עד 50% מההכנסה, שעור החזרי המשכנתא מתוך ההכנסה עלה בביג'ינג מ- 77% בשנת 2008 ל- 91% בשנת 2009! גם בשנגחאי ובשנז'ן חלה התדרדרות מדאיגה, ושעור ההחזר עלה ל 63% ב- 2009, הרבה יותר ממה שהיה אשתקד. זהו נטל כבד מאוד על נוטלי המשכנתאות.

    גם בערי החוף המזרחי הגדולות הנתונים מצביעים על בעיה. בערים XIAMEN, HANGZHOU ו- NINGBO, עלה שעור החזר המשכנתא מההכנסה בשנת 97' ל 70%, 64% ו- 57% בהתאמה. עבורם, שקול מחיר הדירה להכנסות של 10-12 שנות עבודה, הרבה מעבר לממוצע בשאר מדינות אסיה.

     

    בנתונים אלה יש משום אזהרה ליציבות מחירי הנדל"ן בסין. כל עוד מחירי הדירות בעליה, בעלי הדירות רואים ברכישה השקעה משתלמת וממשיכים להחזיר את התשלומים המהווים שיעורים כה גבוהים מהכנסתם. אולם אם מחירי הדירות יחזרו לרדת, הם יהיו הראשונים שינסו למכור את הדירות ולממש את השקעתם ויאיצו בכך את ירידות המחירים.

     

    לעליות מחירי הנדל"ן יש השלכות כלכליות וחברתיות: חוסר נגישות לבעלות על דירה עלול לגרום לתסיסה חברתית ולהרחבת הפערים הכלכליים. מיליוני מהגרים שממשיכים להגיע מהכפרים במערב לערי החוף במזרח בחיפוש אחר הזדמנויות נאלצים לעיתים לשכור כוכי שינה צפופים ולהסתפק בתנאי מחיה מצומצמים.

     

    לעליית מחירי הנדל"ן יש גם השלכות אינפלציוניות המגבירות את הלחץ על שער המטבע המקומי. האתגר של ממשלת סין הוא לקרר את שוק הנדל"ן במינון שיאפשר צמצום הלחצים על מחירי הנדל"ן בלי להוביל לקריסתם. התנודתיות החדה במחירי הנדל"ן בשנים האחרונות מראה כי מדובר באתגר לא פשוט. ירידה נוספת של 30-40% במחירי הנדל"ן עלולה בפעם הבאה להביא להצפת השוק בדירות למכירה שחוב המשכנתא שלהם גבוה ממחירם בשוק.

      

    זה קרה בארה"ב ובסיטואציות מסויימות זה עלול לקרות גם בסין. במקרה כזה, ההשלכות על המערכת הפיננסית הסינית עלולות להיות חמורות מאוד.

    דרג את התוכן:

      תגובות (11)

      נא להתחבר כדי להגיב

      התחברות או הרשמה   

      סדר התגובות :
      ארעה שגיאה בזמן פרסום תגובתך. אנא בדקו את חיבור האינטרנט, או נסו לפרסם את התגובה בזמן מאוחר יותר. אם הבעיה נמשכת, נא צרו קשר עם מנהל באתר.
      /null/cdate#

      /null/text_64k_1#

      RSS
        31/12/10 10:15:
      "שפי היתה פה"
      ;-)
      שנה טובה! דני.
        20/3/10 22:40:

      מידע על המטבע הסיני - יואן
        25/12/09 12:31:

      צטט: אסףףף 2009-12-23 15:41:58

      הי דני

       

      כתבתי גם כתבה על הנדל"ן בסין.

       

      http://cafe.themarker.com/view.php?t=1009190

       

       כמי ששהה בסין כ-7 שנים, אני מרשה לעצמי להגיד  כי אחוז הגידול כמעט בכל תחום הוא עצום ובלתי נתפס

       

        רציתי לשאול אותך לגבי חוק הדיור הפרטי והציבורי של רכישת דירה ל-70 שנה בלבד. האם החוק הזה בוטל ואם לא האם הוא חל על כולם לרבות זרים?

       

      תודה על הכתבה המרתקת

      אסף, קראתי את הפוסט והוא ממש מצוין. עשית שם עבודת תחקיר מעמיקה.

      לגבי החוק של 70 שנה - אני לא מאימין שבעתיד יוכלו לפנות אנשים בסין ממגדלי המגורים באותו אופן שפינו את השכונות הישנות בשנים האחרונות אלא אם כן ירצו לגרום להפיכה חברתית. אנשים מישכנו את עצמם לדעת והחוק הקפיטליסטי השתלט על השוק.

       

        23/12/09 20:14:

      מחשבון משכנתא הוא כלי פיננסי שימושי לתכנון החזר הלוואה לפי ריבית ומספר תשלומים, ומבוסס על לוח סילוקין שפיצר
        23/12/09 15:41:

      הי דני

       

      כתבתי גם כתבה על הנדל"ן בסין.

       

      http://cafe.themarker.com/view.php?t=1009190

       

       כמי ששהה בסין כ-7 שנים, אני מרשה לעצמי להגיד  כי אחוז הגידול כמעט בכל תחום הוא עצום ובלתי נתפס

       

        רציתי לשאול אותך לגבי חוק הדיור הפרטי והציבורי של רכישת דירה ל-70 שנה בלבד. האם החוק הזה בוטל ואם לא האם הוא חל על כולם לרבות זרים?

       

      תודה על הכתבה המרתקת

        23/12/09 05:08:

      צטט: Ru-Yi 2009-12-22 09:32:39

      גם העיתונות המקומית בבייג'ינג נדרשה לסוגיה, כשהשאלה המרכזית היא :"עד מתי?". כולם מסכימים שעליית המחירים היא פראית (מה שגם מייקר את שכ"ד- השנה לבד מדובר על עד 20% בערך, תלוי באיזה אזור בעיר), ושזה נראה חשוד. מן הצד השני, ממשלת סין משקיעה סכומי עתק בשדרוג הערים המרכזיות הקיימות במטרה להפוך אותן למטרופולינים מודרניים. ההשקעה הזו מתבטאת בשדרוג פני העיר, הקמת מערכות תחבורה המוניות, שיפור תשתיות ביוב ומים ועוד. מכיוון שהפרוייקטים הללו לוקחים זמן, יש צפי שהמחירים ימשיכו לעלות כל עוד התשתיות משתפרות. העליות החדות בביג'ינג לא נוצרו יש מאין- מאז הבום של האולימפיאדה נפתחו פה עוד כמה וכמה קוי רכבת תחתית, ועד 2015 יפתחו עוד כמה (בייג'ינג אמורה להיות העיר המרושתת ביותר מבחינת רכבת תחתית בתוך כמה שנים).בערים גדולות נוספות ישנה מגמה דומה (צ'נגדו, גאונדג'ו וכו').למשל, דירה שעלתה לפני 4 שנים 10,000 יואן למ.ר.שווה היום  18,000-25,000,ובתנאי שנפתחה לידה תחנת רכבת תחתית חדשה.

      לסיכום- יש עוד אספקטים המסבירים את עליית המחירים פרט לשוק המשכנתאות, והם מגדילים, לדעתי, את הסבירות להמשך עליית מחירים בסין (אשמח לשמוע אם יש אספקטים אחרים הפועלים בכיוון מנוגד?)

       

      הנתונים שציינת בהחלט תורמים לדיון. לעליות המחירים יש גורמים רבים משפיעים, לא רק שוק המשכנתאות, אלא גם קרקעות זמינות, פריסת תשתיות, היצע הכסף, המשך הצמיחה הכלכלית והמשך ההגירה. בסופו של דבר זה מסתכם בשווי משקל בין היצע לביקוש.

      השאלה היא האם מתפתחת בועה במחירי הנדל"ן? כמו שזה נראה כרגע, התשובה היא לא. אבל יש המון משתנים שיכולים לשנות את התמונה בבת אחת ולגרור שינוי מגמה מהיר כמו שהיה לפני שנתיים.

        22/12/09 09:32:

      גם העיתונות המקומית בבייג'ינג נדרשה לסוגיה, כשהשאלה המרכזית היא :"עד מתי?". כולם מסכימים שעליית המחירים היא פראית (מה שגם מייקר את שכ"ד- השנה לבד מדובר על עד 20% בערך, תלוי באיזה אזור בעיר), ושזה נראה חשוד. מן הצד השני, ממשלת סין משקיעה סכומי עתק בשדרוג הערים המרכזיות הקיימות במטרה להפוך אותן למטרופולינים מודרניים. ההשקעה הזו מתבטאת בשדרוג פני העיר, הקמת מערכות תחבורה המוניות, שיפור תשתיות ביוב ומים ועוד. מכיוון שהפרוייקטים הללו לוקחים זמן, יש צפי שהמחירים ימשיכו לעלות כל עוד התשתיות משתפרות. העליות החדות בביג'ינג לא נוצרו יש מאין- מאז הבום של האולימפיאדה נפתחו פה עוד כמה וכמה קוי רכבת תחתית, ועד 2015 יפתחו עוד כמה (בייג'ינג אמורה להיות העיר המרושתת ביותר מבחינת רכבת תחתית בתוך כמה שנים).בערים גדולות נוספות ישנה מגמה דומה (צ'נגדו, גאונדג'ו וכו').למשל, דירה שעלתה לפני 4 שנים 10,000 יואן למ.ר.שווה היום  18,000-25,000,ובתנאי שנפתחה לידה תחנת רכבת תחתית חדשה.

      לסיכום- יש עוד אספקטים המסבירים את עליית המחירים פרט לשוק המשכנתאות, והם מגדילים, לדעתי, את הסבירות להמשך עליית מחירים בסין (אשמח לשמוע אם יש אספקטים אחרים הפועלים בכיוון מנוגד?)

        18/12/09 03:18:

      צטט: מירי G 2009-12-17 14:45:58

      צטט: Danny Tal 2009-12-17 03:58:32

      צטט: סימ 2009-12-16 18:40:25

      מעניין

       אני שמח שמצאת עניין, זה נותן לנו קצת פרספקטיבה על מצוקת הנדל"ן אצלנו בארץ

       

       

       


      זה בדיוק מה שאני התכוונתי לכתוב לך. מעניין לדעת האם וכיצד זה משפיע על משקיעים זרים, וההיפךלהשקעות הזרות יש השלכה על המצב והאם זה פרמטר שהממשלה מסוגלת לקחת בחשבון.

       

      חוצמזה אני מתכוונת להדפיס את זה, ובפעם הבאה שבשיחת סוף השבוע הגבררררים ידברו על כלכלת סין - כי ידוע שגברים מדברים על דברים ברומו של עולם (כלכלת סין וספורט)  והנשים על דברים שוליים כמו החיים חיוך- אני אשלוף את ארנסל הידע שלי.

       

      הממשלה בסין מנסה לשלוט על רמות ההשקעה כדי להגיע ליעדי צמיחה מוגדרים מראש. תופתעי לשמוע בוודאי שממשלת סין מעודדת גם השקעות סיניות מחוץ לסין (אני בטוח שמר G וחבריו לא מודעים לכך).

      לגבי שיחות סוף השבוע, נדל"ן הוא תחום שכל הגברים "מבינים" בו חיוך את מוזמנת להרביץ בהם תורה. תספרי לי איך היה.

        17/12/09 14:45:

      צטט: Danny Tal 2009-12-17 03:58:32

      צטט: סימ 2009-12-16 18:40:25

      מעניין

       אני שמח שמצאת עניין, זה נותן לנו קצת פרספקטיבה על מצוקת הנדל"ן אצלנו בארץ

       

       

       


      זה בדיוק מה שאני התכוונתי לכתוב לך. מעניין לדעת האם וכיצד זה משפיע על משקיעים זרים, וההיפךלהשקעות הזרות יש השלכה על המצב והאם זה פרמטר שהממשלה מסוגלת לקחת בחשבון.

       

      חוצמזה אני מתכוונת להדפיס את זה, ובפעם הבאה שבשיחת סוף השבוע הגבררררים ידברו על כלכלת סין - כי ידוע שגברים מדברים על דברים ברומו של עולם (כלכלת סין וספורט)  והנשים על דברים שוליים כמו החיים חיוך- אני אשלוף את ארנסל הידע שלי.

        17/12/09 03:58:

      צטט: סימ 2009-12-16 18:40:25

      מעניין

       אני שמח שמצאת עניין, זה נותן לנו קצת פרספקטיבה על מצוקת הנדל"ן אצלנו בארץ

       

        16/12/09 18:40:
      מעניין

      פרופיל

      דני טל - Danny Tal
      1. שלח הודעה
      2. אוף ליין
      3. אוף ליין

      ארכיון