| בניה משותפת ע"י חברי קבוצה שרכשו מקרקעין, הפכה זה מכבר לדבר מקובל במחוזותינו. בסיטואציה שכזו, מתקשרים תחילה חברי הקבוצה עם בעל המקרקעין על מנת לרכוש ממנו את המקרקעין ממנו, ואחר כך מזמינים שירותי בניה במקרקעין שרכשו ומנהלים באופן עצמאי את הבניה בהם. בהתאם, מדווחים חברי הקבוצה לרשויות מיסוי מקרקעין על רכישת קרקע פנויה, ומבקשים להתחייב במס הרכישה המחושב לפי שוויה של קרקע זו.בתקופה האחרונה , אנו עדים לתופעה בה רשויות המס אינן מקבלות את עסקת רכישת הקרקע, הנפרדת מעסקת הזמנת שירותי הבניה (כפי שמציגים זאת חברי הקבוצה), וקובעות כי המדובר בעסקה כוללת אחת, במסגרתה רכשו חברי הקבוצה דירות מגורים מוגמרות, ובהתאם משיתות הרשויות על החברים חבות במס רכישה הנגזרת משוויה של דירת מגורים ולא משוויה של הקרקע הפנויה. רכישת דירות המגורים מבוצעת, לדידן של הרשויות, מן הגורם אשר יזם את העסקה או ארגן את חברי הקבוצה, אשר לכאורה יש לראות בו כמי שרכש תחילה את המקרקעין מבעליהם, אחר כך בנה בהם ולבסוף מכר דירות מגורים מוגמרות לחברי הקבוצה. בהתאם, מחויב אותו יזם או מארגן במס רכישה בגין רכישת המקרקעין ובמס שבח ומס מכירה בגין מכירת הדירות (החיסכון הכולל בהתארגנות קבוצת בניה הינו במרכיב המע"מ שאינו חל בעסקאות בין אנשים פרטיים)על הקבוצה מוטלת חובת ההוכחה להצגת הוכחת קשר וזיקה בין בעל המקרקעין, היזם או מארגן הקבוצה והקבלן – קשר אשר יש בו כדי ללמד, כי חברי הקבוצה התקשרו עם גורמים קשורים בעסקה כוללת לרכישת נכס בנוי, שרק הוצגה כשתי עסקאות נפרדות, על מנת לחסוך במיסים בהם חבים אותם גורמים קשורים מעורבים. על מנת לעמוד על אותו קשר בין הגורמים המעורבים יש לבחון, לדעת הרשויות, בין היתר, את מערכת ההסכמים עליה חויבו חברי הקבוצה לחתום והאם קיימת תלות בין ההסכמים השונים, וכן יש לבדוק האם הגורמים המעורבים הנם צדדים קשורים. לדעתנו, ככל שעסקינן בקרקע הנרכשת ממינהל מקרקעי ישראל (להלן – "המינהל") בהליך של מרכז, ולאחר רכישת הקרקע פועלים חברי הקבוצה כדי לבנות בקרקע באופן עצמאי, אין כל יסוד לסברה כאילו בוצע "פיצול מלאכותי" בין עסקת רכישת הקרקע ובין עסקת הזמנת שירותי הבניה, והחוזר המקצועי של רשויות המס כלל אינו רלבנטי לסיטואציות מעין אלו.שהרי, אותו קשר ואותה זיקה מוקדמים בין בעל המקרקעין ובין היזם או מארגן הקבוצה ובין אלה לבין הקבלן, לא מתקיימים ולא יכול שיתקיימו ברכישות מן המינהל, הנעשות בתנאי מכרז, כאשר חברי הקבוצה הם שמתמודדים במכרז והם שבוחרים לאחריו באופן עצמאי מיהו הקבלן שיבנה בקרקע. יש יש לצייןכי במקרים בהם מבוצעת הבניה המשותפת בקרקע שנרכשה מן המינהל, אין כל הצדקה לסטות מגישתן המוקדמת של רשויות המס, וממילא אין להיזקק למבחני החוזר המקצועי משנת 2001 אשר אינם רלבנטיים, ויש להכיר בלגיטימיות הציבור לרכוש קרקע פנויה, לבנות בה באופן עצמאי ולהתמסות בהתאם. |