עקיצות וחיוכים
העוולות, הטמטום, אטימות המוח, רוע הלב, תאוות הבצע ותאוות השלטון - כל אלה אינם מעצבנים אותי בכלל.
זה משעשע אותי לכתוב ולחשוף ברבים את ערוותם ואת קלונם של עלובי הנפש האלה.
ומידי פעם אכתוב על הדברים היפים שבחיים, אלה שבשבילם שווה לקום בבוקר, לחייך ולשמוח על מה שזכינו לו.
ותודה לחברותיי ולחבריי שקוראים ומגיבים.
פרופיל
תגובות אחרונות
-
debie30
בתגובה על יהודית
-
de-gun
בתגובה על היום, יום חמישי 31.5.2018, התקיים הדיון בבג"צ נגד ההפלרה
-
debie30
בתגובה על גזענות והומור
-
טארה טנטרה
בתגובה על נערה עם ציפור
-
bonbonyetta
בתגובה על שר הבריאות מתכוון להרעיל את מי השתייה
-
זונות פוליטיות
בתגובה על טמטום המריחואנה / יצירה ספרותית מאת עלית קרפ / הארץ 12.4.2017 - הערות ותובנות ליצירה
פוסטים פופולאריים
-
גזענות והומור
9/7/19 | 974 צפיות
-
תביעה לתשלום ארנונה שהוגשה בשנת 2007 הסתיימה לאחר 12 שנה
15/7/19 | 799 צפיות
-
התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, הסעיפים שתוקנו והוספו בתיקון מספר 126
16/7/18 | 3778 צפיות
-
נמצא הפתרון האולטימטיבי לגברים בגיל הרך
14/6/13 | 2413 צפיות
-
הסלקציה של משרד הבריאות
16/11/13 | 799 צפיות
-
סוכות - החג הכי סקסי
21/9/10 | 2966 צפיות
פוסטים אחרונים
- תביעה לתשלום ארנונה שהוגשה בשנת 2007 הסתיימה לאחר 12 שנה 15/7/19
- גזענות והומור 9/7/19
- ה"בסטיליה" במילניום השלישי 21/6/19
- התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה בעקבות תיקון מספר 126 - חיבור ראשון בסדרה 16/7/18
- התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, הסעיפים שתוקנו והוספו בתיקון מספר 126 16/7/18
- קנדה חוקקה לגליזציה לקנאביס 9/6/18
ארכיון
לגור בשכירות מתוך בחירה
רבים מתלבטים בסוגיה - האם כדאי לקנות דירה או לגור בשכירות? .
כמי שגר בשכירות 27 שנה, ומומחה בסוגיות הנדל"ן, אחלוק עמכם את התובנות שלי. .
.
1. התשואה
. לכסף שמופקד בבנק יש תשואה - שהיא הריבית השנתית. הריבית כיום נמוכה מאוד, בערך 1%. . גם לדירה המיועדת להשכרה יש תשואה - דמי השכירות השנתיים. כאשר קונים דירה על מנת להתגורר בה, ניתן להתייחס אל המגורים של עצמנו כאל תשואה, משום שהם האלטרנטיבה של שכירת דירה דומה. . במילים אחרות, כאשר אנו שוכרים דירה, אנו משלמים למשכיר "ריבית" בגין ההשקעה שלו. . התשואה הרגילה בנדל"ן עסקי היא 6%-7% לשנה, ואין חשיבות לכך אם הנכס עולה 500,000 ש"ח או 4,000,000 ש"ח. לעומת זאת, בתשואה בדירות מגורים יש אנומליה. . בדירה שמחירה 200,000 ש"ח התשואה הצפויה היא 8% כלומר 16,000 ש"ח לשנה. . בדירה שמחירה 400,000 ש"ח התשואה הצפויה היא 6% כלומר 24,000 ש"ח לשנה. . בדירה שמחירה 800,000 ש"ח התשואה הצפויה היא 4% כלומר 32,000 ש"ח לשנה. . בדירה שמחירה 1,600,000 ש"ח התשואה הצפויה היא 3% כלומר 48,000 ש"ח לשנה. . בדירה שמחירה 3,000,000 ש"ח התשואה הצפויה היא 2.5% כלומר 75,000 ש"ח לשנה. . המסקנה היא, כי כאשר אנו שוכרים דירה זולה, אנו משלמים ביוקר. לעומת זאת, כאשר אנו שוכרים דירה יקרה, אנו משלמים בזול. . . "כסף" הוא סחורה כמו כל סחורה אחרת, ויש לו מחיר. הבנקים, למשל, קונים (כלומר מקבלים פקדונות) את הכסף בזול תמורת ריבית של 1%-2% לשנה, ומוכרים (מלווים) אותו ביוקר תמורת 4%-6%. . מאחר שדמי השכירות, כלומר התשואה, הם הריבית שאנו מקבלים או משלמים תמורת ההשקעה בנכס, ברור לחלוטין, שכדאי "לקנות" את הכסף בזול ו"למכור" אותו ביוקר. . מי שרוצה ומסוגל להשקיע 1,200,000 ש"ח בדירה יכול לבחור בין שתי חלופות: . א. לרכוש דירה אחת, ולהתגורר בה - כלומר לקבל תשואה עצמית של 3.5%. . ב. לרכוש 4 דירות של 300,000 ש"ח בממוצע - ולקבל תשואה של 7% - כלומר כפול. . הערה לגבי המספרים שהובאו לעיל - כל המספרים הנ"ל הם ממוצעים, ולכן הם אינם משקפים מקרים ספציפיים, שבהם התשואה גבוהה או נמוכה ממה שהובא בדוגמה. .
2. המיסוי
. דמי שכירות שמתקבלים מהשכרה של נכס עסקי חייבים במע"מ ובמס הכנסה. . דמי שכירות שמתקבלים מהשכרה של דירה המשמשת למגורים בלבד פטורים ממס הכנסה או חייבים במס הכנסה של 10% (ולא אכנס כאן לפרטים בסוגיה זו). .
3. הוצאות, תיקונים וכו'
. כאשר משכירים דירות מגורים, יש הוצאות שונות שמפחיתות את התשואה - שכ"ט עו"ד, דמי תיווך ותיקונים. כמו כן, צריך לקחת בחשבון שהדירה תהיה ריקה בין השכרה להשכרה, ולזה רצוי להוסיף את הטרחה ואת "בלבול המוח" שיש בהשכרת מספר דירות. . . בעיה נוספת עלולה להתעורר כאשר הדייר לא משלם או מסרב לפנות את הדירה, ואז ההוצאות המשפטיות עלולות לעלות כמו דמי שכירות של שנה שלימה. .
4. עצות למשקיע
. למי שיבחר לקנות דירות זולות לשם השכרתן ולגור בשכירות בדירה יקרה - צרור עצות. . א. לא כדאי לקנות דירה זולה בערים שסובלות מאבטלה גבוהה, משום שלא יהיה מי שיגור בהן. . ב. עדיף לקנות דירות באותו אזור שבהן מתגורר המשקיע, על מנת לייעל ולפשט את הטיפול בדירה. מטעם זה, איני ממליץ לקנות דירות בחו"ל (ע"ע השקעות בבודפסט למשל) משום שניהול השקעה כזו באופן יעיל הוא בלתי אפשרי. . ג. לפני בחירת מיקום הדירה המיועדת להשקעה, גודלה ומחירה, יש לערוך מחקר שוק. ניתן לעשות זאת באמצעות לוחות הנדל"ן באינטרנט, ואיסוף נתונים של מחירי קנייה ומחירי שכירות. רק לאחר גיבוש קונספציה היכן כדאי לקנות, מותר לעבור לשלב החיפוש. . ד. בשלב חיפוש הדירה המיועדת להשקעה צריך להקצות משאבי זמן ניכרים, כגון יום בכל שבוע, ולבחון לפחות 20 דירות. אסור להיחפז ולקנות "מציאה" בטרם למדתם את הנושא באופן יסודי. תמיד יהיו מציאות חדשות. . ה. עדיף לקנות דירה קטנה במצב גרוע - ובזול, על פני דירה גדולה במצב מצוין - וביוקר. נכון ששיפוץ ע"י קבלן שיפוצים יכול להמאיס את החיים ולגרום לכם להגר לצמיתות לאפגניסטן, אבל אם לא משקיעים וטורחים, לא ניתן להגיע לתשואה גבוהה. . ו. רכשתם דירה - אל תשכירו אותה בחיפזון, והקפידו לקבל בטחונות טובים וגיבוי משפטי טוב. .
5. עצות בשכירת דירה
. א. אל תשכרו דירה לתקופה של שנה או שנתיים. זה גהינום לא קטן לטלטל את המשפחה. עדיף לשלם קצת יותר ולשכור דירה לחמש שנים לפחות. . . ב. מצאתם את דירת חלומותיכם וניתן לשכור אותה לתקופה ארוכה, אל תעמדו על המיקח לגבי דמי השכירות. מישהו אחר יחטוף את המציאה. . ולסיום, בשביל הכבוד (והרווח) צריך לעבוד. . _______ חבריי בקפה מוזמנים להעיר את הערותיהם, להוסיף עיצות, ולספר חוויות מסמרות שיער.
|
תגובות (32)
נא להתחבר כדי להגיב
התחברות או הרשמה
/null/text_64k_1#
תודה, הלכתי לשם, ומודה בבושה, שלא הצלחתי להסתדר
קיים מחשבון משכנתא לעומת שכירות שמחשב את הכדאיות באופן מדוייק ובצורה גרפית
אנחנו זוג מהשמים - זו אותה כתובת
אני בדעה אחת אתך! אנחנו כנראה זוג מן השמיים, אם כי בדירות שכורות נפרדות...
*
אלומה
תודה על התגובה המאלפת והסיפור האישי
כאשר זוג צעיר קונה דירה ולוקח הלוואה ל- 20 שנה
הוא לא יכול באמת לצפות מה יהיה כוח ההחזר
שלהם במשך תקופה כה ארוכה
ותמיד צריך לזכור, שההחזר החודשי כולל ריבית
ותשלום הריבית אינו מקטין את הקרן ואינו "חסכון"
הנריק נעים מאוד
התוודענו רק לפני דקות
אהבתי להציץ לכרטיסך - אתה מצייר נהדר
ולעינייננו - קניתי בית בבאר שבע לפני מספר חודשים ואעבור אלייה באפריל השנה
רכשתי אותה ב-205000 כשדירה כזו ביבנה העיר שבה אני גרה כעת ובשכירות של 2200 שח לחודש
דירה כזו ביבנה שווה 600000 שח
בעל הבית בדירתי השכורה צחק איתי ואמר שאחרי שאעזוב ימכור הדירה ויקנה 3 בבאר שבע וישכיר אותם
אני לא רציתי שדיירים בשכירות יגורו בדירתי שרכשתי בבאר שבע כי שמעתי על הקושי בהוצאתו.
אם היתה לי דירה נוספת משלי לא היתה לי בעיה להשכיר אחת מהם אך כשאני חיה בחוסר ודאות לא מתאים לי שבסוף אני אזרק לרחוב ואיזה דייר מעצבן שהשכיר את דירתי יתעכב ביציאה ואני הישאר ללא קורת גג.
העדפתי שהדירה תהייה ריקה לבינתיים ומחכה לכניסתי.בינתיים שיפצתי וערכתי שינויים קלים בתוך הבית
ביתי נשואה כ-4 שנים וכבר 7 שנים היא ובן זוגה לחיים משכירים דירות.
כל בקשותיי שינסו לנתב עצמם לדירה פשוטה בתור התחלה ויחסכו את הכספים הרבים שנעלמים מכיסם בגין השכירות - עולים בתוהו. הפסקתי להיות אם פולניה. שיעשו מה שטוב להם
הם גרים בשכירות ברמת גן, חישוב פשוט כל שנה הם מוציאים קרוב ל-30000 תוך 7 שנים מגיעים למחיר הדירה שרכשתי
נהדר שהעלאת
כוכב ענקי לפוסט מעניין
מחיה
אם הייתי יודע איך צוברים הון - הייתי צובר
ממכירת ציורים דווקא אפשר, אבל תמיד סרבתי למכור
ותודה
בהצלחה
בשביל כוס חלב ליום לא צריך לקנות פרה שלימה
דבי המתוקה בנשים
תודה לך
תודה רבה על השיעור,
אשמח לשיעור מקדים לאלו
שאין להם ממש ברירה
ודירה שכורה זה ברירת מחדל.
בקיצור איך צוברים את ההון?
בטח לא ממכירת ציורים?
שדרך אגב מדהימים!
יש לי דווקא חוויה נהדרת לספר, מותר? (-:
בלי לבדוק ובלי להתכוון שכרתי דירה שאני
גרה כבר 11 שנים ועוד היד נטויה. זו דירה
של חמישה חדרים, והבנתי שאני מרוויחה.
שלח אותי זה שכותב בשביל הכיף
(-:
הנריק חברי היקר
תודה למידע המקיף*
לילה טוב:-)
משכנתא זה מצוין - השאלה היא מה עושים בכסף
דרור היקרה,
אלהים עדי עד כמה שאת צודקת בדרך חייך
הרכוש האמיתי שלנו הוא זה שאנו לא מותירים ליורשים אלא לוקחים עמנו - החוויות שלנו
הצדק איתך, טרחתי להדגיש שהרווח בדרך המוצעת כרוך במאמץ ובהשקעת זמן
אין לי צפי לא לירידת מחירים ולא לעלייתם - זו המחלקה של הרב רנטגן
אם יש הון עצמי - ממליץ לקנות
שבוע נפלא גם לך
משכמו היקר
גם אני בעד קניית דירות כאפיק השקעה סולידי
כל מה שהצעתי היה - לקנות דירות שהתשואה שלהן גבוהה ולא נמוכה
כלומר לקבל תמורה כפולה תמורת ההשקעה
ואשר למס רכישה ומס שבח -
אכן מס רכישה בקניית 3 דירות עלול להיות גבוה יותר, אבל ההנחה בקניית דירה אחת יקרה ממילא מוגבלת בתקרה
אכן יש צפי למס שבח במכירת 3 דירות בבת אחת שבכולן יש שבח, אבל האם ידוע לך שהמס הוא 20% בלבד, וזה ממש כדאי?
כוכב
תודה מעניין.
אני מזמן לקחתי משכנתא
*
הנריק
תודה :-)
ואני?
מה אני מבינה בהשקעה?
רק חינוך וערכים...
(כמוו שכתבת למישהו)
טיולים ובילויים...
וקראוון...לשוטט בדרכים.
נייד...נייד...לא דלאניידה :-)
כל הכבוד לפוסט המושקע הזה שנערך מתוך ניסיון חיים והרי עיצה מתוך ניסיון שווה זהב .
אני הייתי מעדיפה לקנות בית על כל הכרוך בכך
הקנייה משרה בטחון ותחושה שאני עובדת ומשלמת למשהו ששייך לי
לא לכולם יש את הכוח לקנות ולהשכיר ולשכור וכן הלאה .
שיהיה שבוע טוב
בוקר טוב הנריק
מאמר חשוב מאוד
דרך חשיבותך נכונה
אגב האם אתה ממליץ לחכות עם רכישת דירה ,
באזור המרכז, היות והמחירים כרגע "בשמיים "-
ויש צפי לירידה משמעותית ... כך לפחות הבנתי
תודה ושבוע נפלא לך
פוסט חשוב.
לדעתי הרבה קונים דירה משיקולים שהם לא כלכליים אלא נפשיים
(אחת כתבה כאן-לגור בדירה משלי, אחר כתב-צריך להוריש משהו כאילו שלהוריש כסף זה לא נחשב, רק דירה).
התעלמת מכמה פקטורים חשובים.
אכן התשואה יותר גבוהה כשאתה קונה ומשכיר 3 דירות של 1/2 מליון ש"ח מאשר דירה אחת של 1.5 מליון ש"ח
אבל מצד שני התעלמת מכך שרכישת כמה דירות יוצרת בעיית מיסוי הן ברכישה (מס רכישה מוגדל על דירה שאינה יחידה)
והן במכירה (חיוב במס שבח).
שנית, כמו שהעירו לך בצדק בחישוב התשואה יש לכלול לא רק את דמי השכירות המתקבלים אלא את עליית ערך הדירה עצמה
בשנים האחרונות לפחות מחירי הדירות נסקו בצורה מעוררת השתאות (או חלחלה. תלוי באיזה צד של הגדר אתה נמצא:))
ודבר אחרון הוא שלרוב קוני הדירה אין את מלוא ההון העצמי הנדרש והם נעזרים במשכנתא.
אם הם היו מבינים שדירה שקונים ב-1.5 מליון ש"ח שמתוכם 1/2 מליון הם ממשכנתא
עולה להם למעשה משהו כמו 1.8 מליון ש"ח אולי גם הם היו מבינים שעדיף לגור בשכירות.
אוהל על שפת הים, כן, אבל לא בחורף
ולדור הבא נוריש חינוך, תרבות וערכים
וגם 4 דירות להשכרה :)
הכי טוב לגור באוהל על שפת הים .. ולפתוח חלון לאור הירח ...
(: תודה על הפוסט ..
צריך להוריש משהו לדור הבא..... לא ?
גם אני בעד קניית דירה, ואפילו כמה דירות :)
עמיר היקר, תחזקנה ידיך
תודה, ולתמיהה שלך לגבי היותי "צייר" כתבתי את הדוקטורט שלי אודות שיווק נדל"ן
אני לא כלכלנית טובה,
אני בעד לקנות דירה.
תמיד גרתי בדירות משלי, כל מה שהוספתי או קילקלתי ידעתי שזה שלי, ברכוש שלי.
הרגשה של ביטחון.
במשך השנים גם ערך הדירה עולה, נדל"ן תמיד עולה.
למשל: קניתי דירה ב-120,000 דולר ואחרי עשר שנים מכרתי ב-170,000 דולר.
רווח נאה, לא?
אבל שוב, מה אני מבינה? קטונתי נוכח חישובים כמו שלך ...
פוסט מצויין, רק שים לב שבתגובה שכתבת לעו"ד שפיר החמאת מאוד ל"פוסט המצויין שלו" רק לידיעה כללית הפוסט המצויין הוא שלי, עו"ד שפיר הואיל בטובו לצטט אותו.
תודה,
עמיר פרסטר.
צייר אמרת?
היה מעניין לקרוא אותך C
יותר מכל נדל"ניסט פלצן עם המלצות עאלק מקצועיות
H
לגור בדירה בינונית - שווה 4% תשואה על ההון העצמי
להשכיר בדירה זולה - שווה 8% תשואה על ההון העצמי
לשכור דירה יקרה - שווה 3% תשואה על ההון העצמי של בעל הדירה
הלוואה בנקאית צמודה בריבית נמוכה של 3% - עסק טוב בתנאי שהריבית קבועה לכל תקופת ההלוואה
וגם אז עדיף לקנות בזה דירה זולה ולא דירה יקרה
זה מעניין מאוד אך לא הבנתי למה יש כדאיות לגור בשכר דירה על פני משכנתא ?*