לגור בשכירות מתוך בחירה
רבים מתלבטים בסוגיה - האם כדאי לקנות דירה או לגור בשכירות? .
כמי שגר בשכירות 27 שנה, ומומחה בסוגיות הנדל"ן, אחלוק עמכם את התובנות שלי. .
.
1. התשואה
. לכסף שמופקד בבנק יש תשואה - שהיא הריבית השנתית. הריבית כיום נמוכה מאוד, בערך 1%. . גם לדירה המיועדת להשכרה יש תשואה - דמי השכירות השנתיים. כאשר קונים דירה על מנת להתגורר בה, ניתן להתייחס אל המגורים של עצמנו כאל תשואה, משום שהם האלטרנטיבה של שכירת דירה דומה. . במילים אחרות, כאשר אנו שוכרים דירה, אנו משלמים למשכיר "ריבית" בגין ההשקעה שלו. . התשואה הרגילה בנדל"ן עסקי היא 6%-7% לשנה, ואין חשיבות לכך אם הנכס עולה 500,000 ש"ח או 4,000,000 ש"ח. לעומת זאת, בתשואה בדירות מגורים יש אנומליה. . בדירה שמחירה 200,000 ש"ח התשואה הצפויה היא 8% כלומר 16,000 ש"ח לשנה. . בדירה שמחירה 400,000 ש"ח התשואה הצפויה היא 6% כלומר 24,000 ש"ח לשנה. . בדירה שמחירה 800,000 ש"ח התשואה הצפויה היא 4% כלומר 32,000 ש"ח לשנה. . בדירה שמחירה 1,600,000 ש"ח התשואה הצפויה היא 3% כלומר 48,000 ש"ח לשנה. . בדירה שמחירה 3,000,000 ש"ח התשואה הצפויה היא 2.5% כלומר 75,000 ש"ח לשנה. . המסקנה היא, כי כאשר אנו שוכרים דירה זולה, אנו משלמים ביוקר. לעומת זאת, כאשר אנו שוכרים דירה יקרה, אנו משלמים בזול. . . "כסף" הוא סחורה כמו כל סחורה אחרת, ויש לו מחיר. הבנקים, למשל, קונים (כלומר מקבלים פקדונות) את הכסף בזול תמורת ריבית של 1%-2% לשנה, ומוכרים (מלווים) אותו ביוקר תמורת 4%-6%. . מאחר שדמי השכירות, כלומר התשואה, הם הריבית שאנו מקבלים או משלמים תמורת ההשקעה בנכס, ברור לחלוטין, שכדאי "לקנות" את הכסף בזול ו"למכור" אותו ביוקר. . מי שרוצה ומסוגל להשקיע 1,200,000 ש"ח בדירה יכול לבחור בין שתי חלופות: . א. לרכוש דירה אחת, ולהתגורר בה - כלומר לקבל תשואה עצמית של 3.5%. . ב. לרכוש 4 דירות של 300,000 ש"ח בממוצע - ולקבל תשואה של 7% - כלומר כפול. . הערה לגבי המספרים שהובאו לעיל - כל המספרים הנ"ל הם ממוצעים, ולכן הם אינם משקפים מקרים ספציפיים, שבהם התשואה גבוהה או נמוכה ממה שהובא בדוגמה. .
2. המיסוי
. דמי שכירות שמתקבלים מהשכרה של נכס עסקי חייבים במע"מ ובמס הכנסה. . דמי שכירות שמתקבלים מהשכרה של דירה המשמשת למגורים בלבד פטורים ממס הכנסה או חייבים במס הכנסה של 10% (ולא אכנס כאן לפרטים בסוגיה זו). .
3. הוצאות, תיקונים וכו'
. כאשר משכירים דירות מגורים, יש הוצאות שונות שמפחיתות את התשואה - שכ"ט עו"ד, דמי תיווך ותיקונים. כמו כן, צריך לקחת בחשבון שהדירה תהיה ריקה בין השכרה להשכרה, ולזה רצוי להוסיף את הטרחה ואת "בלבול המוח" שיש בהשכרת מספר דירות. . . בעיה נוספת עלולה להתעורר כאשר הדייר לא משלם או מסרב לפנות את הדירה, ואז ההוצאות המשפטיות עלולות לעלות כמו דמי שכירות של שנה שלימה. .
4. עצות למשקיע
. למי שיבחר לקנות דירות זולות לשם השכרתן ולגור בשכירות בדירה יקרה - צרור עצות. . א. לא כדאי לקנות דירה זולה בערים שסובלות מאבטלה גבוהה, משום שלא יהיה מי שיגור בהן. . ב. עדיף לקנות דירות באותו אזור שבהן מתגורר המשקיע, על מנת לייעל ולפשט את הטיפול בדירה. מטעם זה, איני ממליץ לקנות דירות בחו"ל (ע"ע השקעות בבודפסט למשל) משום שניהול השקעה כזו באופן יעיל הוא בלתי אפשרי. . ג. לפני בחירת מיקום הדירה המיועדת להשקעה, גודלה ומחירה, יש לערוך מחקר שוק. ניתן לעשות זאת באמצעות לוחות הנדל"ן באינטרנט, ואיסוף נתונים של מחירי קנייה ומחירי שכירות. רק לאחר גיבוש קונספציה היכן כדאי לקנות, מותר לעבור לשלב החיפוש. . ד. בשלב חיפוש הדירה המיועדת להשקעה צריך להקצות משאבי זמן ניכרים, כגון יום בכל שבוע, ולבחון לפחות 20 דירות. אסור להיחפז ולקנות "מציאה" בטרם למדתם את הנושא באופן יסודי. תמיד יהיו מציאות חדשות. . ה. עדיף לקנות דירה קטנה במצב גרוע - ובזול, על פני דירה גדולה במצב מצוין - וביוקר. נכון ששיפוץ ע"י קבלן שיפוצים יכול להמאיס את החיים ולגרום לכם להגר לצמיתות לאפגניסטן, אבל אם לא משקיעים וטורחים, לא ניתן להגיע לתשואה גבוהה. . ו. רכשתם דירה - אל תשכירו אותה בחיפזון, והקפידו לקבל בטחונות טובים וגיבוי משפטי טוב. .
5. עצות בשכירת דירה
. א. אל תשכרו דירה לתקופה של שנה או שנתיים. זה גהינום לא קטן לטלטל את המשפחה. עדיף לשלם קצת יותר ולשכור דירה לחמש שנים לפחות. . . ב. מצאתם את דירת חלומותיכם וניתן לשכור אותה לתקופה ארוכה, אל תעמדו על המיקח לגבי דמי השכירות. מישהו אחר יחטוף את המציאה. . ולסיום, בשביל הכבוד (והרווח) צריך לעבוד. . _______ חבריי בקפה מוזמנים להעיר את הערותיהם, להוסיף עיצות, ולספר חוויות מסמרות שיער.
|
