בהתאם לסעיף 8 לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג – 1992, הארנונה המוטלת על נכס מחושבת בהתאם לסיווג הנכס, אשר נקבע על פי השימוש המתבצע בו בפועל. סיווג הנכס הוא הפרמטר לקביעת התעריף אשר לפיו יוטל חיוב הארנונה על הנכס. ברור אם כן, כי קביעת סיווג הנכס הינה חיונית ביותר לצורך הטלת חיוב ארנונה נכון וראוי על הנכס.

לא אחת, רשויות מקומיות עושות פיצול בחיוב הארנונה המוטל על נכס, כך שחלקו מסווג בסיווג אחד וחלקו מסווג בסיווג אחר, וזאת במטרה להגדיל את חיוב הארנונה המוטל עליו.

בתי המשפט דנו רבות בשאלת פיצולו של נכס. בע"א 7975/98 עמד בית המשפט העליון על העקרונות המנחים בשאלת סיווג נכס, לפיהם, כאשר מדובר ב'מתקן רב-תכליתי' בעל שימושים מגוונים אשר ניתן להפריד בין מתקניו השונים, ייעשה הסיווג לפי השימוש והתכלית של כל חלק בנפרד. עוד נקבע, כי פיצול הנכס, כאמור, יעשה רק כאשר כל חלק ב'מתקן הרב-תכליתי' משמש למטרה שונה המוגדרת כסיווג נפרד וכי אין לפצל נכס המקיים מהות אחת, לנתחים קטנים טפלים ושוליים למהות העיקרית, על מנת לסווג כל חלק וחלק בנפרד לפי שימוש. בבר"מ 9205/05 קבע בית המשפט כי שאלת פיצולו של נכס תבחן לאור קיומה של זיקה בין היחידות השונות בנכס וכן נקבע כי ישלבחון האם השימוש בחלק ספציפי של הנכס הכרחי למהות הארגון העיקרי בנכס ולמימוש תכליתו.

בעמ"נ 233/06 השכיל בית המשפט לשים את הדגש על גודל הנכס וקבע כי לשם פיצול נכס לצורכי החיוב בארנונה על הנכס להיות "רחב מימדים". עוד נקבע כי אין לפצל נכס שהינו נכס הומוגני בעיקרו, המקיים מהות אחת, אשר פיצולו לצרכי סיווג ארנונה הינו מלאכותי בעליל.

שאלת פיצולו של נכס לצורכי החיוב בארנונה נדונה לאחרונה בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל-אביב, בערר מס' 2007-06-146, בו פיצלה העירייה נכס בשטח של כ- 210 מ"ר בלבד, אשר שימש כנגריה ובית מלאכה לבניית סולמות. הנכס פוצל כך שחלקו הקטן סווג בסיווג "משרדים",שתעריפו גבוה לאין ערוך מזה שהוטל על הנכס, בהיותו נגריה ובית מלאכה, המסווג בסיווג "בתי מלאכה". ועדת הערר הנכבדה קבעה כי הנכס, רובו ככולו, משמש לצורכי אותה תכלית, כנגריה וכבית מלאכה, ולפיכך יש ליישם את הלכת "הטפל הולך אחר העיקר" ומשכך התקבל הערר ונקבע כי יש לבטל את פיצול הנכס.

חשוב לזכור כי שאלת פיצולו של נכס נקבעת על פי מבחן עובדתי ותבחן בכל מקרה לגופו, לאור התכלית המתבצעת בנכס כולו ובהתאם לזיקה בין יחידותיו השונות ואולם בנכס הממלא אחר דרישות הפסיקה, בו בוצע פיצול מלאכותי אשר אינו משקף נכונה את השימוש המתבצע בנכס כולו, ברור כי ביטול הפיצול עשוי להביא להפחתה משמעותית בארנונה המוטלת עליו.

הכותב הוא מיכאל סג"ל, מנהל מחלקת ארנונה בפירמת השמאות.