הליך קבלת היתר בנייה הנו מתיש מאוד ומתנהל בזמנים שלו וצריכים המון סבלנות עד לקבלת הרגע המיוחל לו ציפינו -היתר בניה ולכן הכרת התהליך מראש עשויה לסייע למבקש ההיתר לייעלו, ולחסוך לעיתים קרובות את עגמת הנפש הכרוכה בטיפול בבקשה להיתר והנובעת לעיתים קרובות מחוסר ידע.מהו היתר בניה?חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, קובע מסגרת היררכית של מוסדות תכנון ,היתר הבניה הוא האישור החוקי הניתן מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה לצורך ביצוע עבודות בניה הטעונות היתר. בהיתר הבניה באים לידי ביטוי זכויות הבניה שנקבעו בתכנית המתאר. והנחיות הועדה המקומית. ההיתר יינתן רק לאחר אישור הוועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית ולאחר מילוי הדרישות וביצוע התשלומים הנדרשים. לאחר אישור תוכנית הבנייה, מגיש הבקשה חייב לשלם אגרת רישוי בנייה לרשות המקומית כדי לקבל היתר בנייה. הרשויות המקומיות מטילות על בנייה גם היטלי השבחה ופיתוח, ואלה נגבים ישירות מהאזרח או באמצעות מינהל מקרקעי ישראל.  ההכנסות מאגרות בנייה נועדו למימון מחלקת ההנדסה בכל רשות מקומית.  יש עשרות סוגים של אגרות בנייה, ואפשר לחלקן לפי הקריטריונים האלה:ייעוד הבנייה: מגורים, עסקים ומסחר, תעשייה ומלאכה, מבני ציבור ומבני משק חקלאי;גודל הדירה: סכום האגרה למ"ר גבוה יותר ככל ששטח הדירה גדול יותר;סוג הבנייה: בכלל זה בניית מעליות, מדרגות וגדרות;שר הפנים קובע את הסכום המרבי של אגרות רישוי בנייה בתוקף סמכותו.שיעורי האגרות רבים, למשל:

  • בניית גדר למגרש המשמש למגורים מחייבת תשלום אגרה בסך 0.24 ש"ח למטר;

 • בניית דירה ששטחה מעל 100 מ"ר מחייבת תשלום אגרה בסך 35 ש"ח למ"ר;

 • בניית מבנה מסחרי מחייבת תשלום אגרה בסך 47 ש"ח למ"ר;מתי דרוש היתר בניה?למעשה כל פעולת בניה או הריסה או התווית דרך, מחייבת קבלת היתר מהוועדה המקומית אף אם מדובר בבניה זמנית. המקרה היחיד בו אין חובה לקבל היתר הנו שינוי פנימי בדירה, ובתנאי שהשינוי לא משנה את שטח הדירה, או את חזיתות המבנה, לא פוגע באלמנטים קונסטרוקטיביים או צנרת משותפת, וכן אינו משנה את השימוש בדירה.

מידע מוקדם אם אין עדיין בידכם מידע תכנוני מלא לגבי המגרש שלכם, דאגו לבקש אותו מהוועדה המקומית עוד בטרם תחלו בפעולות התכנון. חשוב לקבל את המידע בכתב, וכן יש לקבל מהוועדה את פירוט ההנחיות והדרישות לקבלת היתר.  

מפה טופוגרפית הצעד הראשון לקראת הגשה בקשה להיתר הנו הגשת מפה טופוגרפית לאישור הועדה המקומית. הגשת המפה הנה צעד המחויב על פי תקנות התכנון והבניה, אולם, יש לציין שחלק מהועדות המקומיות אינן דורשות מפה עדכנית לאישור מוקדם כתנאי לקבלת הבקשה להיתר לטיפול. ישנן ועדות שיסמנו על גבי המפה את קווי הבניין ואת ההפקעות בלבד, וישנן שיצרפו מעבר לכך פירוט מלא של זכויות הבניה ואת כל הדרישות לגבי הבניה ולגבי מערכת התשתיות.את המפה יש להזמין אצל מודד מוסמך, אשר יערוך את המפה על פי התקנות.תוקפה של מפה טופוגרפית הנו ל-6 חודשים בלבד.הועדה המקומית חייבת להחזיר את המפה המאושרת בתוך 30 ימים. במידה והועדה המקומית לא תעשה כן , תהיו רשאים להגיש את הבקשה להיתר גם ללא המפה.אישור המפה כרוך בתשלום אגרה.

האם ניתן לקבל פטור ממפת מדידה? למהנדס הועדה המקומית יש סמכות לפטור אתכם מהגשת המפה הטופוגרפית. הפטור ממפה תלוי רבות גם במדיניות מהנדס הועדה. הפטור ניתן בדרך כלל לבקשות להיתר בניה בהיקף מצומצם, וכאשר המפה אינה נחוצה לצורך בדיקת הבקשה להיתר.המקרים בהם מומלץ לנסות ולבקש פטור מהגשת המפה הם, כאשר יש מפת מדידה שפג תוקפה, אולם לא חל שינוי במצב הפיסי בשטח, שינויים או תוספות אשר אינם משפיעים על קווי הבניין, או בניה בהיקף מצומצם כמו מחסנים או סככות לרכב. בכל מקרה מומלץ להתייעץ עם עובדי הועדה לגבי הקריטריונים והסיכוי לקבלת הפטור, טרם הפנייה למהנדס הועדה.

תיק הבקשה להיתר תיק הבקשה להיתר כולל את תכנית ההגשה הנערכת בידי האדריכל וכן אישורים שונים כפי שיפורטו להלן.

תכנית ההגשה (הגרמושקה) תכנית ההגשה הנה למעשה התשריטים שמכין האדריכל ובהם מתוארת בצורה גרפית הבניה המוצעת. האדריכל עורך את התשריטים בהתאם לתקנות התכנון והבניה. תכנית ההגשה כוללת את המרכיבים הבאים:- מפרט הכולל את פרטי המבקש האחראים לעריכת הבקשה ופרטי הבניה המוצעת. יש להקפיד שהפרטים ימולאו באופן מלא על מנת למנוע עיכובים בקליטת התיק. ניתן לדחות את מועד החתמתם של האחראי לביצוע השלד והאחראי לביקורת עד לתחילת הבניה בפועל.

מסמכים נוספים שיש לצרף לבקשה:

הוכחת בעלות- יש לצרף נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין. כיום ניתן להזמין את הנסח בהליך מקוצר דרך אתר רשות הדואר. (לאתר רשות הדואר) במקרה שהנכס רשום כבית משותף יש להזמין נסח מרוכז.

חתימות בעלי הנכס- יש להחתים על גבי הבקשה את כל הבעלים הרשומים בנסח המקרקעין. כמו כן יש להחתים בעלי זכויות ידועים, ואשר מסיבה זו או אחרת אינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין. עליך לזכור כי התעלמות מבעל זכויות, אשר אינם רשומים עלולה לגרום לבטלותו של ההליך כולו, אם מסיבה כלשהי הנושא יגיע לערכאה משפטית.

חתימת מנהל מקרקעי ישראל כאשר הקרקע בבעלות המנהל יש להחתים את המנהל. ניתן להגיש את חתימת המנהל במועד מאוחר יותר.  כאשר מבוקשת בנייה בבית הכולל 4 יחידות דיור ומעלה, אין צורך בחתימת המנהל כאשר הדירה מהוונת. במקרה כזה יש להציג אישור היוון מהמנהל.

אישור הרשות המקומית במרבית הועדות יהיה עליכם לקבל אישור בדבר סילוק החובות מהרשות המקומית. בועדות מרחביות נהוג לבקש את חתימת הועד המקומי ואת חתימת המועצה האזורית טרם הגשת הבקשה.

פיקדון עם הגשת הבקשה תידרשו להפקיד בוועדה 20% משיעור מיסי הבנייה המשוערים ( לא כולל היטלי פיתוח). הפיקדון יופחת מהסכום הסופי שתידרשו לשלם בגין קבלת היתר בניה. במידה ובקשתכם תישלל יוחזר לכם הפיקדון. שלבי הטיפול בבקשה הבקשה להיתר עוברת בדיקה בידי צוות הועדה המקומית ונבדקת התאמתה לתכנית המתאר ולדרישות הטכניות של הועדה .

במידה והבקשה עונה לדרישות היא תובא לדיון בפני רשות הרישוי המקומית או לועדת המשנה לתכנון ולבניה. במידה ויש תיקונים מהותיים תידרשו בדרך כלל לתקנם טרם הבאת הבקשה לדיון.

ומה קורה שמבוקשת הקלה?

הקלה היא סטייה מתכנית המתאר שהועדה המקומית מוסמכת לאשר. במקרה שבקשתכם כוללת בקשה להקלה תקבלו מהוועדה המקומית נוסח מודעה אשר אותה עליכם לפרסם ב-3 עיתונים וכן בחזית הבניין / המגרש. הועדה המקומית תשלח את נוסח ההודעה לכל השכנים הגובלים במגרש שלכם, ולכל מי שעלול להיפגע כתוצאה מאישור הבקשה. ישנן ועדות מקומיות שהליך הפרסום בהן מתנהל באמצעות חברה חיצונית כאשר מבקש ההיתר נושא בתשלום.הדיון בוועדהלאחר מילוי ההליכים המוקדמים תובא הבקשה לדיון. כאשר הועדה תואמת את כל דרישות החוק היא תובא בדרך כלל לאישור רשות הרישוי. כאשר ישנה סטייה כלשהי תובא הבקשה בפני ועדת המשנה לתכנון ולבניה. יש לציין שחלק מהועדות נמנעות מהפעלת רשות הרישוי וכל הבקשות מובאות לועדת המשנה.

במידה והבקשה אושרה תישלח אליכם הודעה בדבר האישור ופרוט הדרישות שעליכם להשלים כתנאי לקבלת ההיתר.

מה כאשר הבקשה סורבה או נדחתה?

במקרה כזה ניתנת לכם הזכות להגיש ערר לועדת הערר המחוזית. את הערר יש להגיש תוך 30 ימים מיום קבלת הודעת הועדה המקומית.

מה קורה כאשר הוגשו התנגדויות שכנים?

קיימים בדרך כלל שני סוגים של התנגדויות שכנים:

המקרה הראשון- שכנים שותפים באותו הנכס והמתנגדים לבניה. במידה והועדה המקומית דחתה את ההתנגדות היא תודיע לשכנים המתנגדים על זכותם להגיש תביעה אזרחית כנגד מבקשי ההיתר. הועדה המקומית תעכב את מתן ההיתר במקרה זה למשל 30 ימים.

המקרה השני – התנגדות למתן הקלהבמקרה של דחיית התנגדות למתן הקלה או קבלת התנגדות רשאי הצד שרואה עצמו נפגע להגיש ערר לועדת הערר המחוזית תוך 30 ימים מיום קבלת הודעת הועדה המקומית

.מה יש להשלים לאחר אישור הועדה.

לאחר אישור רשות הרישוי / הועדה, יש להגיש תשריטים מתוקנים על פי דרישות הצוות המקצועי של הועדה כמו כן יש להמציא האישורים המסמכים הבאים: תכניות ביוב סניטריות חישובים סטטיים, אישור הג"א , מנהל מקרקעי ישראל, אישור חברת בזק במקרה של הקמת בית חדש ואישור חברת חשמל במקרה של בניה קבלנית במקרים מסוימים תידרשו להמציא גם אישור כיבוי אש ו או אישור משרד הבריאות. לקראת סיום הטיפול בתיק יהיה עליכם להזמין בדיקות תקינה במעבדה מוסמכת (בדיקות בטון, מערכת סניטרית וגז, ואטימות ממ"ד. כן יהיה עליכם להסדיר את התשלומים השונים.

איזה תשלומים קיימים?
לצורך קבלת ההיתר עליכם להסדיר את כל התשלומים המתחלקים למספר סוגים: מיסי בנייה – מיסים אלה משולמים לוועדה המקומית על פי תקנות התכנון והבניה. המס משולם לכל מ"ר בניה כאשר התעריף שונה בין שטח עיקרי לשטח שירות.

                אנו נשמח לסייע ולנסות לענות לשאלותכם בנושא :       

               הרצל 4 גן יבנה 077-7003517

כתבות נוספות ניתן לפנות לאתר בו נעזרתי http://www.bestbait.co.il/