כל כתבה על שוק הנדלן מסתיימת בעשרות טוקבקים בסגנון "שנה הבאה המחירים נחתכים בחצי" או "תוך שנתים דירת 3 חדרים בנתניה תעלה 2 מיליון"
חשבתי לבדוק בכמה באמת עלו המחירים בישראל אל מול כל מיני פרמטרים אחרים במשק בנסיון להבין האם אנחנו חיים בועה.
הפרמטר הראשון הוא הצמדה למדד המחירים לצרכן.
* נתונים על מדד המחירים ועל מחירי הדירות ניתן למצוא בקלות באתר הלמ"ס, הנתונים אחרונים בעת הכנת הגרפים הם לרבעון השלישי של 2009 ולכן הנתונים שחישבתי לפיהם מתייחסים למדד שפורסם בספטמבר של כל שנה ולמחירי הדירות ברבעון השלישי.
מגמה כלל ארצית של עליות משנת 83 עלו מחירי הדירות בישראל בערך ב 80% כאשר במיוחד עלו מחירי דירות קטנות של 1.5 עד 2 חדרים שעלו ב88% ופחות בדירות גדולות יותר (2.5-4) שעלו ב 72% ו74%.עלייה ריאלית כזו מחייבת הסבר, ההנחה שאין מה לעשות ומחירי הדירות פשוט עולים תמיד הוכחה כבר כלא נכונה בארה"ב בה אחרי עליה די עיקבית של 20-30 שנים חוו האמריקאים ירידה דרסטית שהחזירה אותם ראלית למחירי שנות השמונים.
תל אביב מלכת הנדל"ן מי שרכש דירה בתל אביב בשנות השמונים ישמח לשמוע שהדירות האלו רשמו את העליה הריאלית הגדולה ביותר של 143% לדירות 1.5-3 חדרים ו 160% לדירות 3.5-4 חדרים, ייתכן שהגידול הראלי הזה נובע מתופעת דירות היוקרה שרווחת בעיקר בתל אביב וירושלים ועלולה לעוות את המדגם אך עדיין העלייה היא המשמעותית ביותר.
הקדושה בירושלים מייטיבה עם מחירי הנדל"ן ירושלים הייתה העיר השניה הכי ריווחית למרות ההתחרדות ותופעת הדירות הריקות נראה שאנשים מוכנים לקנות ביותר כסף דירות בעיר. 
מחירי הדירות הריאלים בשרון מוכפלים קשה להגיד מה בדיוק הסיבה שהשרון הפך לאזור כה מבוקש אולי עובדה שלמשפחה הממוצעת יש יותר מכוניות והנגישות למרכז גדלה או שפשוט השרון הפך למרכז בפני עצמו עם אזורי קניות מסחר והייטק.
העליות לא הגיעו לצפון חיפה לא נהנתה מהעליות של העשורים האחרונים יש עליה נומינאלית במחירים אבל במונחים ריאליים המחירים עלו רק במעט, למעשה בשנות התשעים המחירים עלו מאוד כמו בכל שאר הארץ אך לאחר מכן חוו ירידה עיקבית במשך עשור שמחקו את עליות שנות ה90. רק לאחרונה המחירים חזרו לעלות ריאלית.
לסיכום, המחירים עולים כבר 20 שנה מידי פעם יש ירידות של 10%-20% בעקבות משבר או שינוי בביקושים כמו בהתפוצצות בועת ההיטק או לאחר גלי העליה הגדולים בשנות ה 90 המוקדמות אך הן לא מגיעות בדמות מפולת מחירים אלא שחיקה איטית בשווי הראילי של הנכסים.
יש מי שיראה בנתונים את ההוכחה שהנדלן תמיד עולה ויש מי שיראה בהם הוכחה למחירים מנופחים ולבועה שתתפוצץ בקרוב, אתם מוזמנים לחוות את דעתכם. |
