השכונה בין רמת השרון לת"א, שאמורה להשפיע משמעותית על שוק הנדל"ן של האזור, מתקדמת שלב נוסף בדרך לבנייה. בתוכנית: אלפי דירות, 700 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר, פארקים, שבילי אופניים, מבני ציבור - ואפילו תחנת רכבת. הצצה ראשונה לשכונה החדשה

השרטוט כאן למעלה מציג את
התוכנית המקורית של השכונה החדשה 

  http://www.nrg.co.il/online/16/ART2/115/753.html

עידו אפרתי | 3/6/2010 7:21

כ‭12-‬ אלף דירות, 700 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה וכ‭1,000-‬ דונם של פארקים, שבילי אופניים, אגם מלאכותי, מבני ציבור ותחנת רכבת - כך תיראה השכונה האטרקטיבית סמוך לצומת גלילות, על קו התפר שבין תל אביב לרמת השרון.


5 שנים לאחר שאושרו תוכניות הבנייה במתחם פי גלילות, מתקדמת התוכנית שלב נוסף בדרך לבנייה, וזו הוצגה למינהל מקרקעי ישראל. למעריב עסקים נודע כי לאחרונה הסתיים שלב גיבוש תוכנית ההעמדה של השכונה. התוכנית, שהגיעה לידי מעריב עסקים, חושפת כיצד תיראה שכונת המגורים, שתשפיע משמעותית על שוק הנדל"ן של תל אביב והסביבה, במתחם המשתרע על שטח של ‭2,170‬ דונם מול הים.



מבחינה נדל"נית, מדובר לא רק במכרה זהב ששווה מיליארדים, כי אם במתחם מגורים ומשרדים הגדול והקרוב ביותר לבנייה בפועל, הממוקם באזור ביקושי השיא של ישראל. המתחם ממוקם מדרוםמזרח לצומת גלילות, במפגש שבין נתיבי איילון ממזרח, כביש 5 מצפון וכביש החוף (כביש 2) ממערב - מרחק הליכה מחוף הים. הבנייה במתחם צפויה לספק דירות ל‭9,000-‬ משפחות בתחום רמת השרון, ועוד כ‭3,000-‬ דירות בתחום תל אביב.

מפעל פי גלילות נאור רהב

השכונה תוכננה על ידי האדריכלים אלי פירסט ואדם מזור ממשרד מזור פירסט, והצגת תוכנית ההעמדה של השכונה מהווה צעד משמעותי בדרך להקמתה. עם אישורה על ידי המינהל, היא תובא שוב לוועדה המחוזית שתאשר את המשך התהליך - הצגת תוכנית מפורטת של השכונה.


על פי הערכות, התקדמות התוכנית בקצב הנוכחי תאפשר את תחילת ההקמה של השכונה כבר בטווח 3 השנים הקרובות.

פארק עם אגם ליד הים

המתחם הענק שליד גלילות נהנה כמעט מכל פרמטר שהופך נדל"ן לאטרקטיבי - נגישות תחבורתית מקסימלית, קרבה למרכז העיר וקרבה לים. על פי התוכנית, למעלה מ‭50%-‬ משטחי המתחם יוקצו לשטחים פתוחים, מבני ציבור, כבישים, דרכי גישה ושבילי אופניים. במרכז השכונה יוקם פארק גדול ובו אגם מלאכותי, והמרווחים בין הבניינים יהיו משופעים עצים וצמחייה.

הבנייה למגורים בשכונה תכלול עשרות בנייני מגורים ב‭5-‬ מקבצים. בחלק הדרומי של המתחם, המצוי בתחומה של תל אביב, יוקמו שני מקבצי דיור - בצד המזרחי ובצד המערבי. כל אחד מהם יכלול כ‭1,500-‬ דירות. בחלק הצפון מערבי, שנמצא בשטחה של רמת השרון, יוקמו שני מקבצי דיור נוספים הצפויים לכלול יחד כ‭3,500-‬ דירות במגדלים שיגיעו, כפי הנראה, לגובה של עד 12 קומות.



החלק המזרחי יוקצה לבנייה משולבת של מגורים, מסחר ומשרדים, ויוקמו בו כ‭5,500-‬ דירות, ככל הנראה מעל קומות המסחר, בשילוב משרדים במגדלים שיתנשאו לגובה של עד 30 קומות. על פי תחשיבי שטחי הבנייה, יעמוד שטחה הממוצע
של כל דירה על 112 מ"ר נטו, עם 12 מ"ר מרפסת.
זאת בנוסף למחסן ולמקומות חניה שיוקצו לכל דירה. בחלק הצפוני, שבו ניצב היום מיכל אבן גדול (שריד של חוות הגז שהיתה במתחם),‬ יוקמו בתי ספר יסודיים, חטיבות ביניים ותיכון, שישרתו את השכונה החדשה.

מבחינת נגישות, 3 צירי תנועה יאפשרו כניסה ויציאה לשכונה מדרך נמיר מערב. כמו כן, תיהנה השכונה מכניסה צפונית מכיוון כביש ‭,5‬ וכן ציר יציאה שיחבר את השכונה לנתיבי איילון דרום. בנוסף, תחובר השכונה לציר הרכבת שעובר ממזרח לשכונה, והתחנה תוקם סמוך לאזורי התעסוקה והמסחר של המתחם.

גם מבחינה עסקית צפוי המתחם להביא לשינויים מרחיקי לכת במפת התעסוקה והנדל"ן המניב של תל אביב והסביבה. 700 אלף המ"ר, המיועדים לפי התוכנית לעסקים ולמסחר, צפויים להפוך את המתחם ואת רמת השרון בכלל לשחקן מוביל מול שני אזורי התעסוקה האחרים בסביבה - רמת החי"ל שבמזרח תל אביב ומתחמי המשרדים של הרצליה פיתוח. ההערכה היא כי פתיחת אזור התעסוקה בגלילות, תביא לירידה משמעותית במחירי השכירות בשני המתחמים המתחרים.

מתחם כדאי להשקעה

כ‭40%-‬ מהקרקע שייכים לבעלי קרקע פרטיים בבעלות משותפת. חלקם רכשו את הקרקעות לפני יותר מ‭40-‬ שנה, ולאורך השנים התקיים מסחר של קרקעות פרטיות במתחם, שמחירן זינק עם אישור תוכניות הבנייה. אישור התוכניות הפך את המתחם מקרקע ספקולטיבית לקרקע ודאית המיועדת למגורים.

מחיר קרקע ליחידת דיור במתחם נע כיום סביב 180 אלף דולר. על פי ההערכות, התקדמות נוספת ואישור תוכנית ההעמדה של השכונה תוביל להכפלת המחיר, וסיום התהליך כולו יקפיץ אותו למחיר ריאלי של קרקע לבנייה.

רכישה של יחידת קרקע במחיר הנוכחי, בתוספת עלויות בנייה בעתיד, מביאה את הרוכש למחיר של ‭1.6‬ מיליון שקל עבור דירה, שמחירה כיום בשכונה סמוכה עומדת על ‭2.8-2.6‬ מיליון שקל. עם זאת, אין לדעת מתי תתחיל ותסתיים הבנייה בפועל.

חברת אדמה קפיטל מאגדת כיום רבים מבעלי הזכויות הפרטיים במתחם, שבעתיד, כך הם מאמינים, יקימו יחד חלק מהמבנים במתחם. אורי בכור, מבעלי החברה המחזיק גם הוא בקרקעות במתחם, אומר למעריב עסקים כי "יש כמה נקודות זמן שבהן כדאי לרכוש קרקע: האחת, כשהיא עוד חקלאית, ואז אתה מחכה הרבה, אם בכלל.

השנייה היא הנקודה הנוכחית, לפני מתן אישור התוכניות הסופיות, ולאחר שהקרקע אושרה למגורים. גם אם לא רוצים לגור בקרקע, עליית המחיר עד קבלת ההיתרים נותנת תשואה גבוהה מאוד, בייחוד שמדובר בשכונה הגדולה היחידה באזור שקרובה לבנייה".

‬
התוכנית הגדולה ביותר לבנייה המקודמת באזור נמצאת מדרום לגלילות. מדובר בתוכנית ‭,3,700‬ שמקדמת עיריית תל אביב במתחם "הגוש הקטן",‬ כהמשכו של רחוב אבן גבירול צפונה, להקמת 13 אלף דירות. אלא שתוכנית זו רחוקה עוד ‭6-5‬ שנים מאישור, ועד אז מסתמנת שכונת גלילות כמיזם המגורים הגדול של האזור.