על אף הכחשות, הבועה בשוק הנדל"ן הישראלי היא עובדה ידועה לכל. נכון שאין בנמצא מדדים מדוייקים למדידת השינויים במחירי הדירות אבל התמונה הכללית בהירה. הניסיונות מבוססי הפסיכולוגיה של קובעי מדיניות לצנן את השוק, דווקא עלולים להזיק יותר מאשר להועיל. עם זאת, לשיטתי בשוק הנדל"ן הישראלי יש בעצם רק "חצי בועה" וגם זו הינה בועה מגודרת.  

לבועת הנדל"ן הישראלית, שני מקורות הנעה עיקריים, כאשר "הברזים" לשליטה על כל אחד מהן שונים. מקור ההנעה הראשון, הוא הריבית הנמוכה. כל עוד הריבית הריאלית בשוק היא הלכה למעשה שלילית, ובמקביל אפיקי השקעה אלטרנטיביים וסולידים כמעט ולא מניבים תשואה, ימשיכו הדירות להיות אופציה אטרקטיבית למשקיעים רבים. הריבית כמקור דלק והנעה גם דוחפת רוכשי דירות למטרות מגורים לתוך הקלחת. אלה רואים מחד גיסא, את מחיר הדירה עולה ועולה, ומאידך גיסא, תשלום חודשי נמוך יחסית (גם בהשוואה לעלות שכירות) ולפיכך האסטרטגיה הדומיננטית בהירה והיא  – לרכוש דירה ומהר. מבחינת מקור הנעה זה, אפשר לצפות ל"התקררות" בשוק הנדל"ן, כאשר הריבית תתחיל לנוע למעלה בצורה עקבית ומשמעותית (שני הגורמים חשובים). השאלה, ב-ה' הידיעה, היא מתי זה יקרה. ייקור הריבית באופן זניח באמצעות העלאת הפרשות הבנקים ללקוחות הלווים יותר מ- 60% מערך הנכס, לא באמת יכולה לצנן את החגיגה. היא מקסימום יכולה לפרוט על אלמנטים פסיכולוגיים זמניים. 

המקור השני, שבגינו אני קורא לזה "חצי בועה" נובע ממשוואת ההיצע והביקוש. כאשר יש היצע ואין ביקוש המחיר יורד, כאשר אין היצע ויש ביקוש, המחיר עולה. הכי פשוט שיש. כשיש מחסור במשאב, אז בדר"כ זה לא בועה במובן הקלאסי, אלא מצב שמשקף את מחיר המחסור (ונשאיר לפעם אחרת את שאלת מונופול הקרקעות בישראל). בישראל של השנים האחרונות החלה בכל שנה בנייתם של כ- 32 אלף דירות בממוצע בעוד בכל שנה התווספו כ- 40 אלף משקי בית, כלומר יש מחסור בהיצע הדירות. המחסור הזה נבנה כבר לאורך שנים ארוכות, כלומר כיום כבר יש מחסור משמעותי של כמה עשרות אלפי דירות . גם אם יתחילו היום לבנות 50 אלף דירות (דהיינו, גידול של יותר מ- 50%), אלה לא יהיו מוכנות אלה בממוצע בעוד כשנתיים וחצי ולכן יספיקו אך בקושי בעבור הביקוש החסר של שנתיים. אם לא יהיה שינוי מדיניות ולא יתחילו ל"זרוק" לשוק דירות. אל תצפו לירידת מחיר מהותית (גם אם הריבית תעלה לרמה סבירה) גם אם הריבית תנוע למעלה (למרות שסביר שתיהיה ירידת מחיר ריאלית). לטעמי, ספק רב אם קובעי המדיניות בישראל יצליחו להוציא לפועל תוספת של למעלה ה- 50% בהתחלות הבניה. פעם אחרונה שזה קרה היה בשנות ה- 90 כאשר היה צורך ברור ומיידי  – העליה מרוסיה. עליות מחירים לא ממש נתפסות כצורך מחייב (מקסימום אולי בשביל שר השיכון שדואג לבוחריו ואומר שזה בשביל כולנו...).

כדי לנסות ולהעריך האם שינוי מדיניות בקרקעות הוא צפוי תנסו להבין מי מרוויח מבועה בשוק הנדל"ן. המרוויחים הם כמובן, בעלי קרקעות כגון אנשים פרטיים, קבלים בעלי עתודות קרקע, קיבוצים, המדינה, רשות המיסים שנהנית ממסים גבוהים יותר (במקומות שאין פטור), העיתונים, משרדי הפירסום, הבנקים שנותנים הלוואות גבוהות יותר והרשימה עוד ארוכה. מהצד השני, המפסידים זה בעיקר אנחנו האזרחים הפשוטים. כל עוד אפשר להמשיך להרוויח על גבנו כולם יעשו כמיטב יכולתם...  

המשוואה שהצגנו בעצם פשוטה יחסית כי כל צד ההיצע כנראה לא הולך להשתנות מהותית ולכן נשארנו בעיקר עם שאלת הריבית אך גם עם הנדבך הנוסף, שמרחף מעל לכל, והוא הפסיכולוגיה של ההמונים. התבטאויותיו של המפקח על הבנקים עוצרות מעט את רכבת העליות בנדל"ן, אך ללא מעשים אמיתיים בשטח הם במקרה הטוב יאטו את קצב הצמיחה למספר חודשים ואז נראה התחדשות העליות וביתר שאת. כמובן שבשלב השני, כאשר אנשים תחילו להבין שמדובר רק בדיבורים, אזי דיבורים של אישים אחרים יתפסו כלא אמינים ויאבדו את ערכם לחלוטין. אני לא שולל שאולי מדובר בנסיון של קובעי המדיניות ל"הרוויח" זמן מתוך מחשבה שאולי הריבית תעלה ואז לפחות הם הצליחו לקצץ מעט מהבועה או לפחות יהיה באפשרותם לאמר שניסו לעשות משהו (זה גם משהו במדינתנו).

חשוב לציין כי אפשר ונכון לטפל ב"בועה" בדרכים אחרות. האפשרות הטובה ביותר, במיוחד כשיש קושי לשלוט על ברז הריבית, היא להתחיל להיענות לעקומת הביקוש ולהציע יותר. לעת עתה, ועד שהממשלה תוכל ליצור שינוי מדיניות בטיפול בקרקעות, ניתן לנסות לצנן באמצעות כלים מיסויים ולגרום למשקיעים ספקולטיביים (אלה שרוכשים דירה למספר חודשים ועושים סיבוב) לחפש אפיקים אחרים ואולי אפילו להיפטר מחלק מהדירות להשקעה.

נקודה אחרונה היא הגידור. בישראל חצי הבועה בשוק הנדל"ן מגודרת (לעת עתה) ושונה מהבועה שהתפתחה בארה"ב, הן בעוצמתה, הן בסוג הלווים, הן האחריות המוטלת על הלווים והן בכרית הבטחון שדורשים הבנקים. לכן גם סיכון המאקרו לכלכלה הישראלית בגינה הוא נמוך יחסית אך לפרט גבוה. לכן אני גם קורא לזה בועה מגודרת.

סוף דבר, אנה אנו באים? המשבר העולמי לא הסתיים, שרשרת האירועים באירופה עוד עתידה לייצר כותרות כלכליות גדולות וזעזועים, לפיכך אני מעריך בסבירות גבוהה כי הריבית לא תעלה בצורה משמעותית בטווח הקצר-בינוני ולכן לאחר עצירה מסויימת, שיסודה באלמנטים פסיכולוגיים נראה את התחדשות העליות. בעתיד המעט רחוק יותר, כשהריבית תתחיל להעלות ולפתע לווה שנטל הלוואה של מיליון שקל והחזיר כ- 6.5 אלף שקל בחודש, ימצא עצמו מחזיר מעל 8 אלף שקל (בהנחה של עוד כ- 3 אחוזים בלבד), נתחיל לראות ירידות וזה יהיה כואב להרבה אנשים...