כותרות TheMarker >
    ';

    חבר בקבוצת רכישה? כדאי שתקרא את זה

    4 תגובות   יום חמישי, 22/7/10, 17:46

    ''

    קבוצות רכישה. איזה פתרון נהדר למחירי הדירות הגבוהים בישראל. מבטיחים דירה כמו אצל הקבלן שבונה מעבר לרחוב, אותו גודל, אתו מפרט, אבל ב-150 אלף שקל פחות. מה? לא שווה?

     

    מארגני הקבוצות גאונים. אין לי בכלל ספק. הם ידעו לזהות את ההזדמנות בשוק, את התקופה הנכונה לקחת מוצר (שכבר קיים בשוק שנים רבות) ולעטוף אותו באריזת מתנה מפתה, לקשור אותו בסרט אדום של יחסי ציבור מבריקים ולשווק אותו לעם ישראל כטרנד חדש וחסכוני.

     

    אתמול, (יום רביעי 21.07.10) התפרסמה כתבה ב'כלכליסט' על קבוצות הרכישה. הכותרת שלה מדווחת על קריסת קבוצת רכישה שארגנה חברה בשם מגדלים בגבעת שמואל, ובהפניה של אותה הכתבה מעמוד השער של העיתון נכתב  -  "עוד קבוצת רכישה נכשלה", עם הערה שאומרת: "סוף עידן?".

     

    ובכן, ברצוני להרגיע את כל חברי קבוצות הרכישה באשר הם ולהגיד להם - אל תדאגו! זה לא סוף עידן. להיפך, זו רק ההתחלה...

     

    קבוצות הרכישה שנסגרו עוד לא עשו כמעט כלום, וביטול העסקה היה עוד לפני פקיעת האופציה על המגרש. זה בקטנה. זה מה שנקרא הסימפטומים הראשוניים. זה השיעול המעצבן של התחלת ההתקררות או העקצוץ הזה בגרון שקמים איתו בבוקר שלושה ימים לפני שחוטפים דלקת גרון נוראית.

     

    כבר שנתיים פלוס קמות קבוצות רכישה ברחבי הארץ (בעיקר במרכז) ואוספות סביבן קהל מעריצים גדול שרוצה לדפוק את המערכת. כולם הצטרפו לחגיגה הזו. מתופעה שולית לחלוטין בשוק הנדל"ן הישראלי הפך המושג קבוצת רכישה לדבר שכמעט אין מי שלא יודע מה זה אומר. אני חוזר בי, כמעט כולם יודעים לזהות את המונח קבוצת רכישה ולהבין למה מתכוונים – אבל מעטים יודעים להסביר את התהליך והרעיון שעומד מאחוריו לפרטי פרטים. ולצערי הרב, גם חלק מחברי קבוצות הרכישה בעצמם לא יודעים מא' ועד ת' לאן הם נכנסו.

     

    אז אם כמה קבוצות רכישה עכשיו לא מצליחות לארגן את הקבוצה ומבטלות את העסקה, ואני אומר שזה רק גירוי קטן באף, לאן נושבת הרוח אתם בטח שואלים.

     

    הגירוי הקטן הזה באף, המעצבן הזה, שרבים מחברי קבוצות הרכישה לא בטוח מתייחסים אליו בכלל יהפוך בשלב כל שהוא להתעטשות רצינית. ואז חברים, זה יתיז על כולנו. אנשים שנכנסו להתחייבויות ימצאו את עצמם עם פרויקטים תקועים, בנקים שנתנו משכנתאות לפרויקטים יצטרכו לפתוח אגף חדש שיעסוק רק בתחום הזה, עשרות עורכי דין ושמאים טובים יותר וטובים פחות ימצאו עצמם נתבעים מפה ועד הודעה חדשה על אומדנים לא מדויקים שנתנו לקבוצות הרכישה ועל חוזים דרקוניים.

     

    אבל נחשו מי יישב בצד ויחייך? המארגנים, שבצורה גאונית, בכלל לא קשורים בסופו של דבר לפרויקט. הם מקבלים את הכסף, אומרים שלום לכולם ונותנים את המפתחות לדיירים – לא מפתחות כמו מפתח של דירה מוכנה ועומדת כמו שייתן לכם קבלן, אלא את המפתח להסתבכות. יאללה, 120 בעלי זכויות בקרקע, שבו ביחד ובנו בניין. שיהיה לכם בהצלחה.

     

    אז נכון, יש קבוצות רכישה מוצלחות.

    יש מארגנים ישרים שעושים הכל לפי הספר והחוק.

    לא כולם ייפלו.

    אבל תאמינו לי, זה לא הולך להיות פשוט.

    מי שחבר בקבוצת רכישה – תשמור על האינטרסים שלך מכל הכיוונים, תבקש הסברים מכל מי שאפשר, תבדוק בעצמך את דוחות השמאים ואת אומדני העבודה. אם אתה לא יודע איך, תלך למי שיודע.

     

    בסופו של דבר, דירה זו עדיין הקנייה הכי גדולה שכל אחד מאיתנו עושה בחיים, ואסור לזלזל בזה. אז קיבלת הנחה דרך קבוצת רכישה – זה לא אומר שאתה יכול להישען אחורה, לחייך ולנוח. בדיוק ההיפך. קבוצת רכישה זה לא שגר ושכח – זו עבודה.

     

    הפרדוקס הכי גדול של כל הסיפור הזה, שמחר, מחרתיים או בעוד שנה, שקבוצות הרכישה יתחילו להתרסק, כולנו נסבול. למה? כי הרבה מאוד יחידות דיור שהיו אמורות להיכנס לשוק, יתאיידו באוויר – מה שכמובן יגרום להגדלת הביקוש – מה שיוביל בסופו של דבר לעלייה נוספת במחיר.

     

    יהיה שמח.

    דרג את התוכן:

      תגובות (4)

      נא להתחבר כדי להגיב

      התחברות או הרשמה   

      סדר התגובות :
      ארעה שגיאה בזמן פרסום תגובתך. אנא בדקו את חיבור האינטרנט, או נסו לפרסם את התגובה בזמן מאוחר יותר. אם הבעיה נמשכת, נא צרו קשר עם מנהל באתר.
      /null/cdate#

      /null/text_64k_1#

      RSS
        22/8/10 08:54:

      כאשר קונים דירה חדשה חשוב לא להתפתות לקחת משכנתא של 90% מערך הנכס (דבר שהבנקים מאפשרים הודות לחברת ביטוח המשכנתאות EMI). יש צורך בהון עצמי של 60% - 70% מהנכס כדי להבטיח שהחזרי המשכנתא לא יחנקו אתכם.

        24/7/10 14:54:
      מסכים עם כל מילה!
      וצריך לזכור שני דברים נוספים:
      1.ככל שהפרויקט גדול יותר, יש יותר חברים בקבוצת הרכישה, והם צריכים להסכים על יותר דברים בכל תהליך הבנייה שהוא לא משחק ילדים. גם בנושא הזה טמונה סכנה לא קטנה.
      2.לוח הזמנים בקבוצת רכישה הוא בעייתי מאוד. כל מי שרכש אי פעם דירה "על הנייר" מקבלן יודע שתמיד יהיו עיכובים. במקרה של קבוצת הרכישה הלו"ז פשוט אינו ידוע, ופוטנציאל החריגה (הן הכספית והן מבחינת סיום הפרויקט) אדיר.
        24/7/10 11:03:

      צטט: t o t a l 2010-07-24 08:21:04

      הכל נכון, רק שלא הסברת למה.

      אז למה באמת? מה כל כך מסוכן ברכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה ביחס לרכישת דירה מקבלן?

      א. מחיר הדירה לא ידוע. בעת שהרוכש מצטרף לקבוצה ומתחייב לשלם את עלויות הדירה, עלויות הדירה עוד לא ידועות באופן מוחלט. נכון- המארגנים מציגים לו אומדן של המחיר הסופי. אבל בכל פרוייקט ובמיוחד פרוייקט בניה יש לעיתים פרמטרים לא ידועים. בתחילת הפרוייקט אף פעם אי אפשר לדעת מה יהיו העלויות בסוף הפרוייקט.

      כאשר רוכשים מקבלן- הסיכון בתרחיש בו העלויות יהיו יותר גבוהות מהאומדן ההתחלתי, הם על הקבלן. אם יהיה פנצ'ר והעלויות הסופיות יהיו יותר גבוהות, הקבל (למעשה היזם) ישא בנזק. אבל בקבוצת רכישה, כל מצטרף חותם על הסכם שיתוף בו מצויין כי הוא ישר בכל העלויות (בחלק היחסי שלו) ולכן הסיכון בפרוייק- הינו על הרוכש ולא על היזם או במקרה זה על מארגן הקבוצה.

      אם נוסיף לכך את העובדה שחלק ממארגני הקבוצות חסרים את המקצוענות והנסיון הנדרשים להרמת פרוייקט בניה, נבין כמה הסיכון הזה לא בטל ב- 60.

      לכל מצטרף לקבוצת רכישה חשוב לזכור לכן כי יתכן ובמהלך חיי הפרוייקט הוא ידרש להזרים סכומים אשר גבוהים מאלו אשר הוצגו לו בתחילת הפרוייקט.

      ב. עלויות המימון- כאשר רוכשים מקבלן, בעלויות המימון (בערך 3-5% מעלויות הפרוייקט) נושא הקבלן. הוא זה שלוקח הלוואה מהבנק על מנת לממן את השלבים המוקדמים של הפרוייקט (עד שמתקבלים מספיק כספים), מרוכשים), הוא זה שמשלם את הריביות, משלם את עלות ערבויות חוק המכר ואת שאר העמלות שגובה הבנק.

      בקבוצת רכישה כל עלות המימון היא על חברי הקבוצה, קרי על הרוכשים. כל אחד מהם פותח באופן פרטי חשבון משכנתא ומזרים כספים לקבוצה לפי צרכי העלות של הפרוייקט, והוא זה שנושא בעלות המימון על הדירה שלו.

      בפרוייקט ממוצע זה בקלות יכול להגיע ליותר מ- 100 א' ש"ח. כשעושים השוואות שוק בין המחיר ההתחלתי שמארגני הקבוצה מציגים לבין מחירי דירות שמבקשים קבלנים בפרוייקטים דומים, חשוב לזכור את הפרמטר הזה.

      וכל זה במקרה שמארגני הקבוצה מספיק מקצוענים, מספיק מנוסים ומספיק חיים את הענף על מנת להרים פרוייקט טוב. אני לא מדבר על מקרים בהם המצב שונה לחלוטין.

      מרתק!

        24/7/10 08:21:
      הכל נכון, רק שלא הסברת למה.

      אז למה באמת? מה כל כך מסוכן ברכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה ביחס לרכישת דירה מקבלן?

      א. מחיר הדירה לא ידוע. בעת שהרוכש מצטרף לקבוצה ומתחייב לשלם את עלויות הדירה, עלויות הדירה עוד לא ידועות באופן מוחלט. נכון- המארגנים מציגים לו אומדן של המחיר הסופי. אבל בכל פרוייקט ובמיוחד פרוייקט בניה יש לעיתים פרמטרים לא ידועים. בתחילת הפרוייקט אף פעם אי אפשר לדעת מה יהיו העלויות בסוף הפרוייקט.

      כאשר רוכשים מקבלן- הסיכון בתרחיש בו העלויות יהיו יותר גבוהות מהאומדן ההתחלתי, הם על הקבלן. אם יהיה פנצ'ר והעלויות הסופיות יהיו יותר גבוהות, הקבל (למעשה היזם) ישא בנזק. אבל בקבוצת רכישה, כל מצטרף חותם על הסכם שיתוף בו מצויין כי הוא ישר בכל העלויות (בחלק היחסי שלו) ולכן הסיכון בפרוייק- הינו על הרוכש ולא על היזם או במקרה זה על מארגן הקבוצה.

      אם נוסיף לכך את העובדה שחלק ממארגני הקבוצות חסרים את המקצוענות והנסיון הנדרשים להרמת פרוייקט בניה, נבין כמה הסיכון הזה לא בטל ב- 60.

      לכל מצטרף לקבוצת רכישה חשוב לזכור לכן כי יתכן ובמהלך חיי הפרוייקט הוא ידרש להזרים סכומים אשר גבוהים מאלו אשר הוצגו לו בתחילת הפרוייקט.

      ב. עלויות המימון- כאשר רוכשים מקבלן, בעלויות המימון (בערך 3-5% מעלויות הפרוייקט) נושא הקבלן. הוא זה שלוקח הלוואה מהבנק על מנת לממן את השלבים המוקדמים של הפרוייקט (עד שמתקבלים מספיק כספים), מרוכשים), הוא זה שמשלם את הריביות, משלם את עלות ערבויות חוק המכר ואת שאר העמלות שגובה הבנק.

      בקבוצת רכישה כל עלות המימון היא על חברי הקבוצה, קרי על הרוכשים. כל אחד מהם פותח באופן פרטי חשבון משכנתא ומזרים כספים לקבוצה לפי צרכי העלות של הפרוייקט, והוא זה שנושא בעלות המימון על הדירה שלו.

      בפרוייקט ממוצע זה בקלות יכול להגיע ליותר מ- 100 א' ש"ח. כשעושים השוואות שוק בין המחיר ההתחלתי שמארגני הקבוצה מציגים לבין מחירי דירות שמבקשים קבלנים בפרוייקטים דומים, חשוב לזכור את הפרמטר הזה.

      וכל זה במקרה שמארגני הקבוצה מספיק מקצוענים, מספיק מנוסים ומספיק חיים את הענף על מנת להרים פרוייקט טוב. אני לא מדבר על מקרים בהם המצב שונה לחלוטין.

      פרופיל

      אורי חודי
      1. שלח הודעה
      2. אוף ליין
      3. אוף ליין

      ארכיון

      תגיות