צטט: זאב כספי 2010-08-22 09:32:50
מי שחושב כי האתגר התכנוני הוא ליבו של העניין אינו מבין את הדינמיקה האמיתית מאחורי הדברים . וזאת למה ? ראשית אחזור על הברור מאליו : כל עוד מתחם הנמל מנותק מהעיר , אין לו סיכוי לשרוד ו/או לחיות חיים עצמאיים .ואין נפקא מינה כמה קלבות שבת ו/או ביאנאלות ו/או הנשמות מלאכותיות ו/או קוסמטיקה יעשו . כל עוד המקום מותחם בסמבטיון שנקרא רח. העצמאות מחד וגדר של נמל/רכבת מאידך זה יישאר אי מבודד . עם סטודנטים או בלעדיהם . ולא חשוב אם ציירת או צייר וחצי , מתולתל או קרח ( אופנתי )מתוק חמוד וחייכני יעשה עיניים ויחכה לקונים שלא יבואו .חייבת להיות נגישות דמוקרטית אמיתית כמו בכל עיר נמל בעולם . האתגר התכנוני הוא פחות בעייתי ממה שחושבים . כבר היו דברים מעולם . אז זה באמת פחות חשוב אם יהיו מבנים של 15 קומות או 28 קומות . או אם יהיו שוליים כאלו ואחרים . אז יעשו עוד תחרות ועוד תחרות עד שתהיה תכנית מנצחת . כזאת או אחרת .
יותר טובה או פחות טובה , אולי . הפרוגרמה התכנונית צריכה להיות בעלת מסה קריטית שתוכל לשאת את עצמה עצמאית / כלכלית , ז"א תמהיל השימושים והתכליות צריכים להיות כשל עיר בת 5000 משפחות עם כל מבני הציבור ותשתיות התעסוקה המגורים והמסחר הנלווים . עד כאן ברמת העיקרון הגולמי . ללא ספק , זה יהיה מהפרוייקטים הגדולים והייחודיים באזורנו .
פרוייקטים שכאלה הם שנות דור מרעיון למימוש . למה ? כי זה דרכו של עולם .
למשל בניו-יורק , האתר מול התאומים שקרסו Battery Park City
לקח שלושים שנה ועשרות תכניות עד שהגיע לפני המימוש האמיתי . ומה היה רגע האמת ?
בפשטות , חלוקת המתחם למגרשים קטנים שיזמים קטנים / בינוניים יכולים להרים והנפקת אג"חים עירוניים לצורך מימון .
תגידו , זה הכל ? לא יכול להיות ?כן , זו היתה הנוסחה הגואלת .
רק שלקח שלושים שנה להגיע לנוסחה הזאת ועוד לא היתה בעיה קניינית ( כפי שקיימת בנמל חיפה ) כי האתר היה אתר פסולת עירוני .
אבל , מה האתגר האמיתי מאחורי הדברים בחיפה ?
לשיטתי לפחות ,
כל נושא הבעלויות ההיסטוריות, הקניניות והאינטרסים הכלכליים הסותרים של בעלי העניין .זה עוד נושא שעשרות שופטים יישבו על המדוכה מול תביעות הדדיות ו/או בוררויות שטרם באו אל העולם .
ובפשטות , להכין " טבלת איזון " על זכויות קרקעיות לכוחות אדירים ומגה זכויות בניה (לשחקנים כמו : רשות הנמלים , רכבת ישראל , ע.חיפה ,ממי , מדינה , משרד האוצר, משרד הבטחון , משרד התחבורה , הכנסיות , ומי לא ?) להגיע שם להסכמה , ייקח עשרות שנים .דורות של שמאים ועורכי דין ייתפרנסו מחישוב זכויות נכנסות מול זכויות יוצאות עם מערכות האיזונים הנדרשות . ראו לדוגמא את ככר המדינה בת"א . ושם , מדובר "רק" בבעלים פרטיים מול עירית ת"א .לקח להם 35 שנה .וזה אחרי שבג"צ הורה לעיריה לממש את התכנית האחרונה .
זאת ועוד , שינוי הטעמים יעלה ויוריד תכניות כל קדנציה של ראש עיר חדש ( יונה יהב , תזכה לחיים ארוכים והרבה קדנציות )
ואז , פריש מיש , וצריך להתחיל ממשבצת ראשונה .
בקיצור , מי שחושב שייראה זאת קורם עור וגידים בחייו / חיינו , פשוט לא מבין .
אשרי המאמין.
אממה , יהיו עוד הרבה דיבורים .
המון .