שוב מגיע אלי חבר ומספר שנמאס לו "לזרוק כסף" על שכירות ושבאותו הסכום החודשי הוא יוכל לקנות לעצמו דירה ואחרי 25 שנה של תשלום משכנתא יישאר לו נכס.

אני חושב שהרעיון הקנייה הוא לא רע רק מפריע לי החישוב אז אני רוצה להציג פה מספר טעויות נפוצות שאני שומע כל יום לגביי קניית דירה.

שגיאה 1: משכנתא = שכירות וגם אתה מקבל בסוף את הבית

את הטענה הזו צריך לתקוף מ 2 חזיתות:

השכירות: שכר הדירה שאתה משלם על דירה כולל בתוכו את אחזקת הדירה שיכולה להגיע בקלות ל-1 עד 3 חודשי שכירות בשנה. לדוגמא שיפוץ גדול פעם בכמה עשורים החלפת ותיקון מזגנים, בעיות בצנרת ובחשמל. בשורה התחתונה קח את השכירות שאתה משלם גזור ממנה 10-20% ותניח שזו השכירות שאליה צריך להשוות בחישוב.

המשכנתא: המשכנתא היא הלוואה רק על חלק משווי הבית, לרוב 70%-60% ממחיר הנכס, החלק שאינו בהלוואה נקרא הון עצמי וזהו סכום כסף שעליו יכולתם לקבל ריבית. כאשר אנחנו מחשבים את עלות המשכנתא אין משמעות לסכום החודשי שנשלם מפני שהוא כולל רק חלק מהכסף שהושקע בדירה ותלוי במספר השנים שנפרסה ההלוואה.

שגיאה 2: על הכסף שלי גם ככה אני לא מקבל כלום בבנק

לרוב אנשים טוענים שהוספת הריבית על ההון העצמי למשוואה היא זניחה מאחר והם מקבלים בפק"מ בבנק ריבית אפסית. הטעות היא שלא ניתן להשוות פק"מ לקניית דירה, פק"מ (או עדיף בהרבה מק"מ שנקנה דרך חברת השקעות ולא דרך הבנק) הוא ההשקעה הנזילה ביותר שיש, לטווח הקצר ביותר ונושאת הסיכון הקטנה ביותר. דירה לעומת זאת היא לא נזילה, נקנית לרוב לטווח ארוך מאוד ונושאת סוג של סיכון.

את נושא הסיכון קשה לכמת אך לפחות נשווה את ההשקעות להשקעות בעלות אותו טווח זמן, ההשקעה שאני מציע להשוות היא השקעה באג"ח מדינה צמוד מדד בריבית קבועה לטווח הארוך ביותר שקיים בשוק, עדיין ההשקעה הזו נזילה הרבה יותר מדירה ומסוכנת פחות. כיום אג"ח כזה ל21 שנים ייתן 2.8% ברוטו ו- 2.3% נטו. בנוסף רוב האנשים בונים על כסף שנמצא בקרנות השתלמות שלרוב מניב תשואות מכובדות ובהם הרווחים פטורים ממס.

הרבית על ההון העצמי צריכה להיות לפחות הריבית נטו על אג"ח ארוך טווח ואני היית מוסיף לה עוד כחצי אחוז עד אחוז במקרה שהכסף אכן מגיע בחלקו מקרנות השתלמות או קופות גמל ישנות.

שגיאה 3: היום אני שוכר דירת 3 חדרים אבל מתכנן לקנות 5 חדרים

זוג צעיר שקונה דירה לרוב קונה דירה גדולה במידה או שתיים מצרכיו, הסיבה היא הרצון לקנות נכס שישמש אותם במשך שנים ולא יאלץ אותם לעבור שוב את תהליך המכירה קנייה ומעבר דירה שעולים הרבה כסף ובעיקר זמן.

התוצאה המעשית היא תשלום מיותר של משכנתא וארנונה שלא היו משלמים במקרה של שכירות. לדוגמא, זוג ללא ילדים שוכר דירת 3 חדרים שיכולה לשמש אותו מספר שנים ב 3500 ₪ אבל רוצה לקנות דירת 5 חדרים ששכר הדירה עליה הוא 5500 ₪ הזוג עושה את חישובי הכדאיות לפי שכר הדירה הגבוהה אך שוכח שאם לא היה קונה את הדירה יכול היה לחסוך את ההפרש הזה לאורך מספר שנים.

החישוב הנכון:

עלות שנתית לקניה =

סכום ההלוואה הדרושה X  הריבית על הלוואה צמודת המדד + ההון העצמי הדרוש X הריבית על ההון העצמי

* הריבית על ההון העצמי תהיה ריבית על נטו אג"ח צמוד מדד ארוך טווח בתוספת חצי אחוז עד אחוז.

*ההון העצמי צריך לכלול את כל ההוצאות בדרך לדירה (עו"ד, מסים, דמי פתיחת תיק משכנתא, עלויות רישום במנהל ועוד...)

עלות שנתית להשכרה =

שכר הדירה X 12 X  0.85

התוצאה בחישוב הזה היא לא תמיד שחור ולבן יתכן וקנייה תהיה יקרה יותר ב 2000 ₪ לשנה אך הזוג הממוצע יעדיף לקנות ולהפסיד את הסכום בכדי להרגיש תחושת ביטחון בבעלות על נכס משלך בו לא ניתן לכפות עליך פינוי ואין צורך לריב על כל שטות עם בעל הבית.

מצד שני ייתכן מצב הפוך בו זוג מעדיף שלא להתחייב ויסכים לשלם יותר על מנת שלא להתחייב למשכנתא גדולה או מיקום ספציפי לדירה.