"משבר הנדל"ן בדרך לישראל"

יש מאן דהו מבינינו שכותרות העיתונות הללו עדיין לא מהדהדים במוחו.

מעת פריצת המשבר העולמי ב-2007 לא מפסיקים כל נביאי הבעל לאיים בפיצוץ הקרב ובא של "בועת" הנדל"ן בישראל, רבים מן הרוכשים ציפו וציפו להתממשות החזון, אך כנראה עדיף היה שיצפו לביאת המשיח.

וכל זאת למרות התמתנות משמעותית בהשקעות של תושבי חו"ל.

אז למה ישראל שונה מכל העמים?

והאם אכן התפתחה לה בועה בשוק הנדל"ן?

התשובה לשאלה הראשונה מורכבת מכמה סיבות וכדלהלן.

א. התכונות של היהודי הגלותי.

ב. ארץ ישראל משמעותה כארץ הקודש.

ג. שטח הישוב ומורכבותו הטופוגרפית.

ד. הסכסוך הישראלי-ערבי.

ה. מרכיבי האוכלוסיה והפערים ביניהם. 

ו. בירוקרטיה בלתי נסבלת.

א.   תכונותיו של היהודי הגולה

כעם שנרדף מראשית שנותיו ובפרט באלפיים השנים שעברו מאז חורבן ביהמ"ק, הורגל העם היהודי בחיי נדידה תלאות וסבל, בהנפת חרב הגירוש ע"י שליטים רוזנים וחשמנים בלא הינד עפעף, בהשמדת קהילות וכו' וכו' .  מה שחרץ את דינו של העם כגלותי לנצח היתה השואה הנוראית בה הושמדו למעלה מ-6 מיליון יהודים הי"ד בהשתתפות בין  במעשים ובין בהסכמה שבשתיקה ע"י רוב העולם הנאור.

ועם תחושות אלו המושרשות בגנטיקה היהודית, היהודי מרגיש שהוא חייב אחיזה מסויימת, סוג של קרש הצלה בלב ים סוער.  ומה יכול לתת יותר תחושת חוזק וקבע אם לא  בית שהוא ביתי, שלי,  שם אחיה ושם אמות ואיש אותי מביתי לא יוציא, בית שעומד חזק ויציב מול רוחות מאיימות.

ומכאן נובעת הסיבה הראשונה לתפישה הישראלית הבלתי כלכלית בעליל על קניית בית ולא על שכירת בית

ב.  ארץ ישראל-ארץ הקודש

לכל יהודי המודע לעובדת יהדותו יש איזושהי אחיזה רוחנית מסויימת שמחפשת תמיכה, וארץ הקודש על כל המיסטיקה וההילה שמסביבה, והיותה כיום הארץ של היהודים, עם הנופך ההיסטורי-רוחני כגון "הכותל" "מערת-המכפלה" "קבר רחל" ועוד מעניקים לכל יהודי תחושת השתייכות רוחנית-נפשית לעם היהודי, הצורך בחיבור גורם להמוני היהודים לבקר בארץ, ולחלקם אף לרכוש בה נדל"ן, ועדים אנו לזאת מכל קהילות היהודים בעולם.

זאת כמובן מלבד יהודים דתיים שרוכשים נדל"ן בארץ על רקע המצווה של ישוב ארץ ישראל, וכן על עובדת היות ארצינו משופעת בקהילות דת חזקות יותר מאשר בחו"ל.

חלק גדול מן אותם יהודים הם בעלי יכולת, ובפרט כשמדברים על האוכלוסיה האנגלוסכסית והצרפתית.

בשביל הרגשת השייכות היהודים מוכנים לשלם הרבה, ואף הרבה מאוד, וזאת עוד סיבה ששווה למות בעד מחירי הנדל"ן הגואים בארצינו.

ג.  שטח הישוב ומורכבותו הטופוגרפית

מדינת ישראל הינה מדינה פיצפונת בסה"כ יש לה 22,000 קמ"ר, ומורכובותה הטופוגרפית יוצרת אפשרות לאיזורי איכלוס מצומצמים.

אפשר לחלק את המדינה לשלשה חלקים. א. איזור הנגב המונה 60% משטחה של המדינה.  ב. גדרה-חדרה.  ג. איזור הצפון ובו רמת הגולן.

איזור הנגב אם כל הכבוד לבן-גוריון ולחזונו של שמעון פרס, האיזור הוא איזור קשה למגורים, הן מבחינת מזג אויר מדברי, הן מבחינת מרחק נסיעה משמעותי ממרכזי האוכלוסיה והעסקים בארץ, ובנוסף לתחושה המדברית המתה שמבריחה רבים, וכל זאת מלבד בעיית השכנים שליטי המדבר, הלא המה הבדואים. כל זה יצר לו חבל ארץ נידח וכמעט בלתי מיושב החולש על 12,500 קמ"ר בארצינו הקטנה.

באיזור הצפון קיימת את אותה בעיית הריחוק שישנה באיזור הנגב, אם כי איזור הצפון חי ותוסס בהרבה מאשר הנגב, אך בכל זאת המרחק ממדינת ת"א עושה את שלו, בנוסף איזור הצפון רמה"ג והגליל משופעים בשמורות טבע הנשמרות באדיקות הן ע"י המבקרים והן ע"י כל מגיני הטבע, כך שגם בו יש גבול לבנייה.

אז מה נשאר לנו גדרה-חדרה, סוג של מדינה בתוך מדינה, והאיזור המרכזי הזה מוגבל מאוד עקב הסכסוך הבלתי נגמר בינינו לבני דודינו, ועל זאת נרחיב בסעיף הבא.

ואם שטח כ"כ מוגבל מחירי הקרקעות עולים כמתבקש מהחוק הבסיסי של "ביקוש-והיצע".

ד.  הסכסוך הישראלי הערבי

סעיף זה מפוצל לשני שורשים, הראשון הוא האיזורים הכבושים, והשני הוא החייץ הבלתי נמנע בין הערבים ליהודים.

בעיית האיזורים הכבושים כוללת את רמת הגולן שנכבש ב-1967 מיידי הסורים, ובמידה שהוא יפונה איזור הגליל יהיה שמורת טבע סגורה לחלוטין (כמתבאר בסעיף ג'). וכן ישנם את רצועת עזה ממנה ישראל השתחררה, ואת חבל יהודה-שומרון הגובל לכל אורכו במדינת גדרה-חדרה, ובמידה והוא יוחזר (למעט ארבעת הגושים) תישאר מדינת גדרה-חדרה עם רצועת יבשה עלובה ברוחב שלעיתים לא יעלה על 10 ק"מ מגבול פלסטין לים, ומכיון שאין כיום ממשלה בישראל שלא מדברת באופן מוחלט על פינוי רוב שטחי יו"ש, אז מסתבר שאנו עדים לקראת תהליך צמצומם מחדש של גבולות המדינה.

הבעיה השניה קיימת אף בתוך גבולות 1948, יש גדר בלתי ניתנת לגישור בינינו לערביי ישראל (ואין המקום כאן להרחיב בענין), ומהסיבה הזו נוצרה תחושת חובה לחציצה בין האוכלוסיות, תחושה זו התעצמה לה במהומות "אוקטובר 2000" .  ומכיון שאיזורי המגורים של היהודים והערבים מעורים זו בתוך זו, וישנו גבול בו אין הם מוכנים להיות שכנים האחד עם השני, אז כך נוצרו להם חורים שלימים בין כפרים ובין ערים בכל הארץ, ובפרט באיזור הצפון.

אז היכן עוד ניתן לגור.

ה.  מרכיבי האוכלוסיה השונים והמפגש ביניהם  

יש בעולמינו שלשה מעמדות חברתיים, עשירים, המעמד הבינוני, והעניים. מי יותר ומי פחות אך כל אחד מוברג היטב בקטגוריה שלו ולעיתים רחוקות יוצא לו להיפגש ולחיות את חיי המעמד האחר.

בארצינו הקטנה ארץ הסחבק והצבא מעמדות מתערבבים עני יפקד על עשיר, והעשיר יבלע בצמא את דברי העני הכריזמטי, העירבוב הבלתי נמנע בין המעמדות יוצר דחף עצום אצל המעמד הנמוך יותר להגיע להיכן שהוא רואה כמקור לחיים נוחים ובלתי מציקים, את האפשרות להגיע לחיים הללו הם מבינים שישנה דרך אחת בלבד והיא "להתערות", ובשביל להתערות צריך לחיות ביחד, וזה אומר לגור בת"א ולא בדימונה, ולכן המעמד הבינוני ומטה מוכן לשלם ולהקריב הרבה מאוד בשביל לחיות במדינת ת"א ולוויניה.

במדינת ת"א הביקוש לא יגמר לעולם, והשאלה היא שאלה של זמן עד היכן יתפשטו המעגל השני והשלישי של מדינת ת"א.

לסעיף זה יש להוסיף את יחס העשירים לאוכלוסיה הגבוה מאוד בארצינו, וזאת למרות אי השתתפותם של הערבים והחרדים (המהווים יחדיו 25% מהאוכלוסיה) במעגל העבודה הסדיר.

נ.ב. מי שלא מסכים לדברים הנאמרים בסעיף זה, שילך וישאל את האחים גינדי.

ו. הבירוקרטיה

איזו מילה מאוסה, איזה יזם המילה הזאת לא התפוצצה לו בפרצוף עשרות פעמים. לך לפה, תטלפן לשם, תביא מסמך מועדת X , תיפגש עם Y. בקיצור בירוקרטיה בלתי נגמרת ובלתי נסבלת, הגורמת לתהליכים להיארך זמן רב וכך לעליה בהשקעת היזם, והתוצאה מורגשת היטב אצל הרוכשים.

סעיף זה הוא מהסעיפים הבודדים שיש מה לעשות כנגדם, שר השיכון כיום מר אטיאס פועל רבות בענין, אך מולו עומדים מיטב הפקידים ההסתדרותיים ששולטים להם בכל מערכות השלטון הממשלתיות והעירוניות.

כפי העולה מכל מה שבואר לעיל יש להניח שאין סיבה להשפעה ישירה של מחירי הנדל"ן בעולם על ישראל.

אך האם זה אומר שלא מתפתחת לה בועה?

את זאת ניתן לבדוק באמצעות היחס בין מספר המשכורות הנדרש להגיע לרכישת דירה, אז כך בין 1990ל-2000 נדרשו בממוצע 101 משכורות לרכישת דירה, ובין 2000 ל-2010 נצרכו 107 משכורות בממוצע לרכישת דירה, אז נכון שישנה עליה של 7% ביחס בין העשורים, אבל אסור לשכוח את הגל האדיר של משקיעי החוץ היהודים בעשור הזה אשר רכשו בעיקר דירות יוקרה במחירים הזויים. (אם נקזז את אותם רכישות יוקרה יתכן ולא נוצרה שום עליה ביחס המשכורות לרכישת דירה בארץ). 

סיכומו של ענין

מחירי הנדל"ן בארץ הגיוניים לחלוטין ולא קיימת בהם כל בועה, יש כיום מחסור עצום בשטחים ובדירות שיחפה על כל סיכוי לבועה, כך שמי שחשב שהעלאת מחירי הריבית תעצור את הנדל"ן טעה ובגדול, ואף אם הוא ינצח בטווח הקצר, לטווח הארוך יש למדינת ישראל נסיבות יחודיות להיותה פנינת נדל"ן וכפי שביארנו.

מה שקרה לבינתיים מעליית הריבית הוא נזק בלתי נמנע לתעשיה הישראלית, וכן לאבטלה כתוצאה מהעלות היקרה של העסקת עובד ישראלי.

האם זה היה שווה?

האם זה היה נכון?

אני מקוה מאוד שמר סטנלי פישר היקר יידע לענות לעצמו ולנו על השאלות הללו.