שוב אני חוזר לשאלה האם אנו חיים בבועת נדל"ן, הפעם אני תוקף את הבעיה מצד התשואה על השכרה.

מה המשמעות של תשואה על השכרה?

נהוג לראות בשוק השכירות שוק יציב המתנהג ע"פ ביקוש והיצע, לעומת זאת שוק מכירת הדירות תלוי יותר בכניסת משקיעים וספקולנטים, בשביל להבין את המהות ניתן לומר כי אדם יכול להחזיק הרבה דירות אך לרוב יגור בדירה אחת בלבד.

כאשר התשואה על ההשכרה יורדת המשמעות היא כי מחירי הדירות עלו יותר מאשר עלה שכר הדירה, מה שיכול להצביע על התנתקות מחירי הדירות מהשוק הריאלי.

איך חישבתי את הנתונים

לקחתי מאתר הלמ"ס את הנתונים של מחירי ההשכרה בשוק החופשי הכפלתי ב 12 חודשים וחילקתי בנתוני מחירי דירות בבעלות דיירים. בכל אזור שהשוויתי לקחתי את הנתונים הכלליים הכוללים את כל הסוגי הדירות ואת הדירות בגודל 3.5 – 4 חדרים.

התוצאות:

ניתוח התוצאות:

נראה כי רואים ללא ספק ירידה בתשואות כמעט בכל הארץ (אולי למעט חיפה) בארה"ב ניתוח דומה בישר את בוא המשבר האם המצב דומה בישראל?

ע"פ התוצאות ניתן לצפות לתיקונים הבאים בשוק:

מיקום              | תשואה | תשואה  | תיקון  |תשואה         | מקסימום |

                      |  נוכחית | ממוצעת|          | מקסימאלית  |     תיקון   |

---------------------------------------------------------------------------------

ארצי סה"כ        | 3.5%  | 4%       |12%- |     4.6%      |    23%-  |

ארצי 4 חדרים   | 3.8%  | 4.3%    |12%- |     5.2%      |    27%-  |

ירושלים סה"כ   | 3.0%  | 3.8%    |21%- |     4.7%      |    35%-   |

ירוש' 4 חדרים  | 3.0%  | 3.8%    |23%- |     5.2%      |    36%-   |

ת"א סה"כ        | 2.7%  | 3.5%    |23%- |     4.3%      |    37%-   |

ת"א 4 חדרים   | 2.9%  | 3.7%    |21%- |     4.6%      |    37%-   |

חיפה סה"כ      | 3.6%  | 3.7%    |3%-   |     4.1%      |    13%-   |

חיפה  4 חדרים| 3.3%  | 3.7%    |12%- |     4.2%      |    22%-   |

דרום סה"כ      | 3.7%  | 4.5%    |20%- |     4.1%      |    27%-    |

דרום  4 חדרים| 3.9%  | 4.7%    |17%- |     4.2%      |    27%-    |

שרון סה"כ       | 3.0%  | 3.7%    |18%- |     4.2%      |    27%-    |

שרון 4 חדרים  | 3.5%  | 4.0%    |13%- |     4.6%      |    25%-    |