כותרות TheMarker >
    cafe is going down
    ';

    נדל"ן בכפר גנים ג' פ"ת

    מידע על השכונה החמה בפ"ת: סקרי שוק, מאמרים, תכניות פיתוח, מבני ציבור, תחבורה וחינוך. מאת דורון קורן, תושב השכונה מהקמתה ופעיל ציבור. ייעוץ חינם לכל פונה. טל: 054-4404286

    סקירת ענף הנדל"ן בכפר גנים ג' נכון ל-9.2010

    0 תגובות   יום ראשון, 17/10/10, 18:41

    כיועץ ומשווק נדל"ן הגר בשכונה למעלה מ-7 שנים לקוחות ומתמחה בפעילות רק בה, שכנים ותושבים רבים שואלים אותי מה התחזית שלי למחירי הדירות בשכונה. אתייחס לכך בצורה מקיפה:

    עתודות קרקע ומחירי הקרקעות לבנייה רוויה: בשכונת כפר גנים ג' כרגע יש התחלות בניה מועטות משום שישנם מספר מתחמי בניה גדולים שטרם שווקו ונבנו והם מתעכבים בשלבים שונים של תהליכי תכנון ואישורים בוועדות התכנון והבנייה.

    1. מתחם רוזמרין ברח' העצמאות-בן גוריון-יטקובסקי-ויצמן שיכיל כ 400- 450 יח' דיור. לפני מספר ימים הופקדה התכנית להתנגדויות לאחר שהתעכבה זמן רב מעבר למתוכנן בועדות התכנון והבניה השונות.
    2. המתחם שמצפון לו ויכיל 184 יח' דיור.
    3. מתחם מסקין ברח' עצמאות-מסקין-נקר שיכיל 408 יח' דיור, עבר דיונים רבים בועדה המחוזית כבר לפני למעלה משנה אך טרם נתקבלו היתרי בניה.
    4. מתחם רבין המשתרע בין הרחובות העצמאות- יפה נוף- כביש מכבית וכביש רבין. הוא מכיל 737 יח' דיור ואושר כבר לפני שלוש שנים. חלק מהפרויקטים יצאו לשיווק וחלקם החלו בביצוע.

    מידע מפורט יותר על המתחמים האלו ואחרים תוכלו למצוא באתר האינטרנט שלי: www.doronadlan.co.il

    סה"כ עד כה ניבנו כ-4000 יח' דיור כאשר הצפי הוא לכ-6500 יח'.

    הכשרת הקרקעות לבנייה תגדיל את ההיצע ואמורה לגרום לתחרות גדולה יותר בין הקבלנים ולירידת מחירים אולם כבר כעת ידוע לי שהמחירים שבעלי הקרקע במתחמים הנ"ל מבקשים מהקבלנים והיזמים עבור יח'' דיור הם גבוהים ולא מבשרים על כך שהמחירים ירדו כמו שאמורים לרדת בעת גידול בהיצע.

    התחלות בניה ומחירי דירות חדשות: בעקבות ההיצע המועט והתחרות הנמוכה בין הקבלנים הם העלו בחודשים האחרונים את מחיר הדירות "על הנייר" לשיאים חדשים של בין 1.85 ל-2 מ' ש' לדירת 5 חדרים (לדוגמא) וזה "על הנייר" לפני השקעה ראשונית של מזגנים ושדרוג מטבח חדרי רחצה וכו', הפרשי הצמדה ועו"ד. מחירים אלו כבר משתווים ואף עוברים את מחירי דירות יד שניה.

    אטרקטיביות השכונה: בנוסף למיקום המעולה בקרבת עורקי תחבורה חשובים, השכונה עוברת לאחרונה פיתוח מואץ: צמחיה רבה נשתלה לאחרונה בכיכרות וברחבי השכונה, חלה התקדמות בבניית מבני ציבור נוספים, נפתח קניון גנים שישרת את התושבים עם מגוון חנויות ושרותים שימושיים כמו: בנקים, קופות חולים, דואר (בהמשך) מזון, הלבשה והנעלה, מספרה, פרחים, טואלטיקה, אופטיקה, ריהוט וציוד משרדי, מתנות ועוד. כל זה מבטיח שמגמת הביקוש לשכונה תשאר גבוהה.

    התחזית לגבי המחירים: לאחרונה התפרסם דו"ח של לשכת השמאים הארצית אשר צופה שהעליות בכפר גנים ג' ייעצרו ואולי ירדו במקצת בשיעור של 3% - 5% (קיזוז העליות בחודשים האחרונים). כמו כן פורסמו בעיתונות ידיעות על בועת נדל"ן ועליית ריבית משכנתאות.

    כתוצאה מכך ועקב ההצע הנמוך יש ירידה בפעילות בתחום הנדל"ן ומי שטרם החל בתהליך קניה\מכירה נכנס לעמדת המתנה. הקונים מצפים לירידות מחירים והמוכרים ברובם אינם גמישים במחיר. מי שנחוש למכור מתפשר ומוכר. יש לזכור שגם תושבי השכונה שרוצים להשתדרג כאן גם כן ממתינים ואינם מציעים את דירתם למכירה לכן יש מיעוט עסקאות בתקופה זו.

    מגמת ההצע והמחירים: אם נסכם את כל המגמות שסקרתי לעיל , לדעתי לא תהיה נפילת מחירים אלא אולי תיקונים קלים של אחוזים בודדים אך נפילה ממשית לא נראית ריאלית בתמונת השוק הנכחית. הדבר גם תלוי בקצב התחלות הבניה (שמתעכב מעבר לצפוי ואינו ניתן לחיזוי) אשר יכניס עוד "סחורה" לשוק ויגביר את התחרות בין הקבלנים אך, כפי שפרטתי קודם, יש לזכור שלא תהיה להם אפשרות להוריד מחירים משמעותית בשל העלויות הגבוהות בעסקאות הקומבינציה.

    לייעוץ ופרטים נוספים אני לרשותכם,

    דורון קורן , דורונדל"ן- ייעוץ ושיווק נדל"ן . טל: 054-4404286

    דוא"ל: d_koren@orange.net.il אתר אינטרנט: www.doronadlan.co.il

    דרג את התוכן:

      תגובות (0)

      נא להתחבר כדי להגיב

      התחברות או הרשמה   

      סדר התגובות :
      ארעה שגיאה בזמן פרסום תגובתך. אנא בדקו את חיבור האינטרנט, או נסו לפרסם את התגובה בזמן מאוחר יותר. אם הבעיה נמשכת, נא צרו קשר עם מנהל באתר.
      /null/cdate#

      /null/text_64k_1#

      אין רשומות לתצוגה

      ארכיון

      פרופיל

      דורונדלן
      1. שלח הודעה
      2. אוף ליין
      3. אוף ליין