לפני מספר ימים התפרסמה כתבה מעניינת באקונומיסט על מצב שוק הנדל"ן בארה"ב. כותרת הכתבה אומרת הכל "לטבוע או לוותר".

מס' אנקדוטות מתוך הכתבה שראוי לשים לב אליהם:

1. 1. אחד מכל ארבעה לווי משכנתאות בארה"ב משלם משכנתא הגבוהה מערך הבית  (אקוויטי שלילי)
2. 2. יותר מ-4 מליון משקי בית חייבים לפחות פי שניים מערך שווי הבית
3. 3. מחקר שנערך לאחרונה ע"י IMF (קרן המטבע הבינלאומית) מצביע על כך שבין 0.5% ל-1.25% משיעור האבטלה בארה"ב נגרם ממצב הנדל"ן מכיוון שאותם משקי בית לא רוצים להגיע למצב של דיפולט אבל מצד שני לא יכולים למכור במחיר הפסד , הם תקועים בין הפטיש לסדן.
4. 4. אם משקי הבית יחליטו לא לשלם (דיפולט) המצב יהיה חמור מאוד. מובטלים רבים יותר אשר ערך החוב על המשכנתא גבוה מערך בתיהם יעדיפו להפסיק לשלם את המשכנתא מכיוון שמכירה היא אופציה לא ריאלית.
5.  5. הערכות מ-2009 גורסות כי 26% מהדיפולטים נעשו מ"שיקולים אסטרטגיים".  היכן שערך הבית היה נמוך מ-50% מערך המשכנתא גרם לכך שכ-50% מהדיפולטים במקרים אלו נגרם משיקול כלכלי טהור.
6. 6. עיקול הנכס בעקבות הדיפולט גורם לנזק רב. כאשר אדם מוכר את הנכס כדי להחזיר משכנתא יותר יקרה הוא לרוב יקבל כ-13% פחות מערך הנכס. כאשר הבנק מעקל נכס ומוכר אותו במכירה פומבית שיעור ההנחה הוא 35% בעיקר מכיוון שהבית לא מתוחזק. ההפסד משמעותי יותר. מצב זה גורם לכך שמחירי הבתים ממשיכים לרדת וגורמים לעוד אנשים לשלם משכנתא הגבוהה מערך בתיהם.
7. 7. מאחר ובנקי המשכנתאות הגדולים ינשאו בהפסדים שנגרמים מההפרש בין מכירת בית מעוקל לבין גובה ההלוואה המקורית שניתנה ע"י הבנק הם לא נוטים למהר ולבצע מחיקת ערך בספרים.  מחיקה כזאת תוכל לגרום לתביעות משפטיות נגד הבנקים ע"י אלו אשר רכשו מהם אג"ח מגובה באותם משכנתאות. בנוסף, אם נוטלי משכנתאות ישמעו שבנקים מתאימים את ערך ההלוואה שניתנה לגובה הנכס באותם מקרים של דיפולט זה יגרום גם לאנשים אשר כן מסוגלים לשלם את המשכנתא (אף על פי שהיא גבוהה מערך הבית) להפסיק ולשלם כדי שגם אצלם הבנק יתאים את גובה המשכנתא לערך הנכס- זהו סיכון מוסרי.
8. 8. אחד מהפתרונות אשר מוצעים בכתבה דומה לפתרון אשר נקטה מקסיקו בשנות ה-90. מקסיקו ניקתה את חובות המשבר ע"י סבסוד ממשלתי של עד 60% מגובה ההלוואות בספרים. זה אומר מבחינת ארה"ב להכנס לגרעון ענקי נוסף על הקיים מה שעלול לאיים על היציבות הפיננסית. היקף המשכנתאות אשר עולות על שווי הנכסים נאמדות בכ-766 מיליארד דולר!!
9. 9. אין אף פתרון פשוט. או לגרום לבנקים למחוק את ההלוואות בכח, או שהממשל יעמיס עוד חובות על חשבון משלם המיסים  או לתת לאזרח האמריקאי לטבוע עם חובות אשר גבוהים מערך הנכסים.

Alon Capital Partners

www.alon-capital.com