פוסטים פופולאריים
-
שבועות – כיצד הציל שמשון את עם ישראל
19/5/17 | 105738 צפיות
-
מי ניצח בוש או בן לאדן
23/8/10 | 1568 צפיות
-
ליברמן - מסע סוד הקסם המסתורי
3/10/10 | 1152 צפיות
-
על העיוורון
7/3/15 | 1181 צפיות
-
רכבת העמק פרק ה
27/8/18 | 570 צפיות
-
יש לי סימפטיה
1/5/14 | 806 צפיות
פרדוקס מחירי הנדל"ן
הבעיה הרבה מילים נשפכו על מחירי הנדל"ן המופקעים בישראל. לדוגמה עיתון דה מארקר מצא שלצורך רכישת דירה נדרשים 115 משכורות ממוצעות. אם עושים את אותו החישוב על משכורת נטו (אחרי הורדת מסים), ועל החציון (כלומר המשכורת שחצי מהאוכלוסייה מרוויחה יותר ממנה) מגלים שלצורך רכישת דירה חדשה נדרשים לפחות 155 משכורות. אם מביאים בחשבון את עלות המשכנתא (שעלולה לייקר את העסקה בהרבה), ואת העובדה שהמשכורת אמורה לשלם גם את הוצאות המחיה של המשתכר מגיעים לתוצאה הידועה לכל. רכישת דירה למשתכר הממוצע בישראל היא בגדר מדע בדיוני.
הפרדוקס הרעש הגדול סביב על מחירי הנדל"ן המופקעים מתעלם מעובדה פשוטה. מול דורשי הדיור שנאנקים מהנטל יש ציבור שבהחלט נהנה מהמצב הנוכחי – ציבור בעלי הדירות להשקעה. הרווח נובע כמובן מכך שהמשקיע יכול למכור את הדירה במחיר גבוה בהרבה ממחיר קנייתה. רווח נוסף נובע מכך שעליית מחירי הנדל"ן גורמת לעלייה של מחירי השכירות. כך נוצר פרדוקס הנדל"ן: חוסר היכולת של ציבור רחב לקנות דירה גורמת לעלייה בביקוש לדירות להשכרה. ביקוש רב של שוכרים מביא לעלייה בביקוש לדירות להשקעה, מה שגורם לעליית מחירי הדירות. עלייה במחירי הדירות גורמת לכך שציבור נוסף לא יוכל לרכוש דירה... וחוזר חלילה.
הפוסט הזה נכתב לפני מספר הניתוח שלב ראשון לפתירת בעיה הוא הניתוח שלה. הניתוח הפשטני טוען שעליית מחירי הנדל"ן הוא תוצר של הצע וביקוש. כמות דורשי הדיור (זוגות צעירים) עולה בהרבה על כמות הדירות החדשות בישראל, דבר שמביא להתייקרות הדירות. הניתוח הפשטני הזה אינו מביא בחשבון: כמה מדורשי הדיור שייכים לחציון התחתון (עבורם דירה היא אפילו לא בגדר חלום), כמה דירות יד שנייה מתפנות לשוק בשנה, וכמה מרוכשי הדירות משתייכים לשוק המשקיעים. האם בדיקה לעומק של מרכיבי שוק הנדל"ן תאיר את עליית מחירי הנדל"ן באור שונה? יתר על כן ההנחה של חסידי השוק החופשי היא שחוקי היצע וביקוש הם שיובילו בסופו של דבר למחיר אופטימלי למוצר. אם כתוצאה מחוקים אלו, רוב דורשי הדיור במדינה לא יכולים אפילו לחלום על דירה, אחת מהשניים: או שחוקי היצע וביקוש לא מביאים לרמת מחירים אופטימלית, או שרמת המחירים הנוכחית איננה (רק) תוצר של היצע וביקוש.
ניתוח חלופי לעליית מחירי הנדל"ן ההנחה שלי היא שמחירי הדירות עלו בגלל הסיבות הבאות:
פתרון לדעתי כדי לפתור את מצוקת הדיור יש לקבוע תנאי שוק שונים לדורשי הדיור, ולמשקיעי הנדל”ן. הרעיון הזה לא לגמרי מקורי. בעבר מדינת ישראל נתנה שורת הקלות לזוגות צעירים כמו הלוואות מקום, משכנתאות מסובסדות ועוד, אלא שפתרונות אלו עשויים להכביד על תקציב המדינה. ההצעה שלי היא לשנות את חוקי המיסוי לדיור. כידוע מרכיב המיסוי הוא חלק משמועתי מההוצאה לרכישת דירה. המדינה ששולטת על המיסוי צריכה להטיל מיסוי שונה לרוכשי ההשקעה ולרוכשים למגורים (כיום יש הבדל של כ- 2%). ההבדל במיסוי צריך להיות מספיק משמעותי על מנת שרכישת דירה לצורך השקעה תהיה הרבה פחות כדאית. כתוצאה מכך ירדו הביקושים, ומחירי הנדל"ן יתייצבו.
* לאחר יצוב מחירי הדירות ניתן לשקול שוב את גובה פערי המיסוי. הפוסט הזה נכתב לפני כחודשיים. יכול להיות שמישהו באוצר קורא את עצבן? כותרות היום: "האוצר מעלה מס רכישה על דירה שנייה ומעלה" http://www.themarker.com/tmc/article.jhtml?ElementId=rnh20101216_01 |
בניחותא
בעיקר על המובן מאליו - כל כך מובן עד שכמעט שוכחים שהוא קיים.
פרופיל
תגובות אחרונות
-
גילהסטחי
בתגובה על מה לאכול בחג השבועות
-
דוד פלד, David Peled
בתגובה על אלטלנה - הקרב על הזיכרון
-
א ח א ב
בתגובה על אלטלנה - יום הדין
-
א ח א ב
בתגובה על מפלצת ושמה היסטוריה - אלטלנה פרק א
-
גילהסטחי
בתגובה על ספוליטיקה
-
גילהסטחי
בתגובה על אשה יפת תואר
תגובות (18)
נא להתחבר כדי להגיב
התחברות או הרשמה
/null/text_64k_1#
היה משהו על כוכבים בכותרות העיתונים. טוב שזה נפתר.
לדעתי תופעת השכירות הגבוהה קשורה במישרין בעליית ערך הדירות. יש לי פתרון ביניים - אולי בפוסט הבא.
לגבי שוק המניות - הוא גורם אחד להתמקדות בנדל"ן. הריבית הנמוכה הוא גורם לא פחות חשוב, וגם עליית הערך. נוסף על כך דירה היא השקעה לטווח ארוך. מי שבחר להשקיע בדירה כתחליף לתיק השקעות לא ימהר לממש אותה בטווח הקרוב ולכן נשאר המצב של חוסר הצע. שוק המניות ביצע תיקון מרשים ב-2009 אך עתידו עדיין לוט בערפל (בשל הערפל הכלכלי של ארה"ב ואירופה).
והערה לסיום - העלייה התלולה במחירים קשורה כאמור בריבית הנמוכה. לא מעט אנשים לקחו הלוואות שיכולת ההחזר שלהם היא בעייתית (כדי לנצל את הריבית הנמוכה). יש טענה שרבים מהם ימצאו עצמם ללא קורת גג ברגע שהריבית תעלה. אם טענה זו נכונה יש אפשרות להתכווצות הבועה - ואפילו למציאות. האם זוגות צעירים צריכים לדרוש את העלאת הריבית?
היה משהו על כוכבים בכותרות העיתונים. טוב שזה נפתר.
לדעתי תופעת השכירות הגבוהה קשורה במישרין בעליית ערך הדירות. יש לי פתרון ביניים - אולי בפוסט הבא.
לגבי שוק המניות - הוא גורם אחד להתמקדות בנדל"ן. הריבית הנמוכה הוא גורם לא פחות חשוב, וגם עליית הערך. נוסף על כך דירה היא השקעה לטווח ארוך. מי שבחר להשקיע בדירה כתחליף לתיק השקעות לא ימהר לממש אותה בטווח הקרוב ולכן נשאר המצב של חוסר הצע. שוק המניות ביצע תיקון מרשים ב-2009 אך עתידו עדיין לוט בערפל (בשל הערפל הכלכלי של ארה"ב ואירופה).
והערה לסיום - העלייה התלולה במחירים קשורה כאמור בריבית הנמוכה. לא מעט אנשים לקחו הלוואות שיכולת ההחזר שלהם היא בעייתית (כדי לנצל את הריבית הנמוכה). יש טענה שרבים מהם ימצאו עצמם ללא קורת גג ברגע שהריבית תעלה. אם טענה זו נכונה יש אפשרות להתכווצות הבועה - ואפילו למציאות. האם זוגות צעירים צריכים לדרוש את העלאת הריבית?
קודם כל, קבל כוכב. סוף סוף נגמרה התקלה עם הכוכבים
. ולענין עצמו: יש הרבה אנשים שאפילו שכירות היא חלום בשבילם. וחוץ מזה, שוק המניות התאושש מזמן ובצורה חדה, אז אני לא יודע כמה אנשים ממשיכים להשקיע בדירה בגלל המשבר (שכאמור כבר עבר, לפחות לבינתיים....) וסביר שרוב אלו שהשקיעו בדירה היו אנשים שתמיד נטו להסתיג מהשקעות לא-סולידיות בבורסה.
בפעם הבאה (הפעם הוא היה עסוק)
מרד? לא סיפרו לי. בקושי להתעצבן אני יודע, וגם זה בניחותא.
לא צריך לעשות מהפכות גדולות כדי לשנות מספר אחוזים במיסי הקנייה והמכירה.
מה שכן, אם הרעיון הגיוני ניתן לעשות copy/ paste ולשלוח לגיא רולניק, איתן אביאל, סבר פלוצקר או לחילופין לאיראל אטיאס, סטנלי פישר, יובל שטייניץ. אולי מישהו יקשיב...
דברי איתו פעם הבאה שאתם נפגשים
סטנלי מציע מיסוי כללי - לא רק מיסוי למשקיעים
יכול להיות שסטנלי פישר מסכים עם הכתוב?
"פישר מאשר: האוצר מכין צעדי מיסוי על הדירות "
דה מארקר 5/11
תודה. ראיתי הגבתי. בדרך כלל קשה לא כל כך מסכים עם הקפיטליסט - יצא שהניתוחים דומים. הפתרונות שונים לגמרי (הם מעודדים מודעות שאולי תביא לחרם צרכנים).
http://www.nrg.co.il/app/index.php?do=blog&encr_id=a28b07a102084d28785d2d933122ebb1&id=1757
http://business.il.msn.com/article.aspx?cp-documentid=155138955
1. מרד צרכנים יכול להצליח רק עם הרבי מגור ינהיג אותו (בטענה שמחירי הדיור נוגדים את ההלכה) או לחילופין מזכ"ל ההסתדרות עופר עייני. התופעה המדאיגה היא לא שאין מרד צרכנים אלא שציבור גדול קונה דירה בתנאים שהוא לא יוכל לעמוד בהם.
2. קביעה בחוק את מחירי השכירות? אפשר להיות יותר יעילים ולקבוע בחוק את מחירי הדיור... אלא שהתערבות כל כך בוטה של המדינה בשוק אפשרית רק במדינות קומוניסטיות, ובדרך כלל התערבות מסוג זה בסופו של דבר מזיקה. ההצעה שלי היא התערבות יותר מינורית במה שבכל מקרה סמכותה של המדינה - כלומר מיסוי.
1.מרד צרכנים, יחזרו אותם צעירים לבית הוריהם [אצלנו?
מרד?]
2.קביעה בחוק, לתקופה מסויימת, מחירי שכירות קבועים,
צמודים למדד, לפי גודל הנכס ומיקומו
למשל 2,000 ש"ח לדירת 3 חדרים בת"א,,,
יש בכוונת האוצר להעלות מסים לדירה נוספת