חוזרים בגדול לנכסים ה"משעממים"

אחרי שנכוו מהשקעה בנכסים מסוכנים, חוזרים המשקיעים להשקעות סולידיות, שמייצרות עבורם תשואות לא גבוהות אך יציבות קרנות הפנסיה האמריקניות מנסות בעיקר "לצמצם את התנודתיות ואת רמת הסיכון"

21/11/2010, 14:51     אהרון רוזן  

 

לפי הג'ורנל, המגמה הזו מפצלת למעשה את שוק הנדל"ן לשני חלקים: הערך של נכסים "בוגרים" שמתפקדים היטב בהיבט של תשלומי הדיירים והאיכות שלהם עולה. מנגד, נכסים "הזדמנותיים" לכאורה בעבר או בהווה, נכסים שיש להם פוטנציאל גדול של השבחת ערך בתיאוריה, ממשיכים לאבד ערך.

לפי חברת טאונסנד, אחת הגדולות בתחום הייעוץ בנדל"ן למשקיעים מוסדיים בארה"ב, קרנות הנכסים הסולידיים-שמרניים משכו השנה הון בהיקף 7.2 מיליארד דולר. מולן פועלות 405 קרנות בסיכון גבוה יותר שמנסות לגייס יותר מ-120 מיליארד דולר, אך עד כה השיגו התחייבות ל-6 מיליארד דולר. הקרנות המסוכנות המצליחות ביותר הן אלה שמנוהלות על ידי חברת Lone Star Funds, חברת Angelo וחברת Gordon & Co. שלושתן מתמחות בנכסים במצבי מצוקה.

אחת המשקיעות המוסדיות הכבדות ביותר בעולם, קרן הפנסיה של עובדי מדינת קליפורניה, CALPERS המפורסמת, מצויה כבר בעיצומו של המעבר לנכסים המשעממים והיציבים. קלפרס מכרה השנה את אחזקותיה בשתי קרנות של הזדמנויות שהשקיעו בנדל"ן למגורים לקבוצת ההשקעות בלקסטון. לפי מקורות יודעי דבר, העסקה הזו היתה בהיקף 225 מיליון דולר, כולל אג"ח ומניות של הקרנות שהיו בבעלות קלפרס.

במהלך המיתון, קלפרס ספגה הפסדים מההשקעות הלא נזילות שלה במגרשים ובבתים חד-משפחתיים (פרטיים). "אנחנו מודעים לכך שקלפרס מתרחקת כעת מהשקעות 'אופורטוניסטיות' בנדל"ן למגורים", אמר מנכ"ל CityView, שון ברטון, ל"וול סטריט ג'ורנל", "ולכן חיפשנו ומצאנו את בלקסטון כשותפה חדשה שמבינה באמת שלשוק למגורים יש חזון וגם הון כדי להתאושש".

מיקוד בסיכון נמוך

גם דיירי וול סטריט הבחינו בשינוי המגמה של ההשקעות בנדל"ן. קבוצת גולדמן זאקס משיקה כעת יחידה חדשה שתתמקד בעסקאות בסיכון נמוך, אחרי שחברת קרנות ניצול ההזדמנויות שלה, ווייטהול, ספגה הפסדים מהמשבר.

היחידה החדשה, ששייכת לחטיבת ניהול הנכסים של גולדמן, מנסה לגייס הון מקרנות פנסיה וממשקיעים אחרים כדי לרכוש בניינים עם דיירים טובים וחובות נמוכים. גולדמן מינתה באחרונה את ג'ף ברקלי, לשעבר מנהל קרן מסורתית בחברת ING קלריון, למנהל היחידה החדשה.

גם כמה קרנות נדל"ן "מסורתיות" אחרות, כמו קרן של ג'יי.פי. מורגן צ'ייס, נהנות כעת ממפנה במצבן. בשיא המשבר הפיננסי, המשקיעים הזרימו בקשות פדיון בסך 1.8 מיליארד דולר לקרן של ג'יי.פי. מורגן שניהלה 11.5 מיליארד דולר. השנה גייסה הקרן הזו עוד 3 מיליארד דולר ממשקיעים להוטים.

כל השינוי הזה משנה גם את שיטת התגמול של הטאלנטים שמנהלים את קרנות הנדל"ן. בשנות השפע, מנהלי הקרנות ההרפתקניות הרוויחו עמלות עתק שהיו קשורות להשבחת הנכסים כאשר הם מומשו על ידי הקרנות. מנהל קרן "אופורטוניסטית" (במובן של ניצול הזדמנויות) שניהלה מיליארד דולר בכספי משקיעים יכול היה להרוויח עשרות מיליוני דולר בשנה.

מנהלי קרנות הנדל"ן הסולידיות/מסורתיות הם זן אחר לגמרי. הם גובים עמלות משכירות, שהם כמובן מוגבלים בהרבה. מנהל "קרן ליבה" שמנהלת מיליארד דולר יכול להגיע לכל היותר לתגמול שנתי של מיליון דולר, אומרים יודעי דבר.

הביקוש לנכסים סולידיים מגיע כאשר ערכי בניינים שמושכרים לטווח ארוך על ידי דיירים בדירוג אשראי גבוה ממשיך לעלות. תשואות שנתיות של 6%, שבימי השפע נחשבו למצחיקות, נראות כיום אטרקטיביות מאוד, כאשר תשואת אג"ח האוצר האמריקני לעשר שנים היא 2.66% בשנה.

נראה כמו רעל

הקרן הסולידית של ג'יי. פי. מורגן הוציאה השנה 1.2 מיליארד דולר על רכישת נכסים שונים. היא שילמה 234 מיליון דולר על מתחם של שלושה בניינים בשטח כולל של 60 אלף מ"ר שנקרא Advanta Office Commons בבלוויו במדינת וושינגטון, שמושכר כולו לחברת מיקרוסופט. היא קנתה גם ב-66 מיליון דולר את "דירות אקווינוס", בניין חדש של 204 דירות בסיאטל.

ומחירי הנכסים הסולידיים עולים. חברת היינס מיוסטון, טקסס, מכרה באחרונה מגדל משרדים שמושכר כמעט כולו ברחוב לסאל נורת מספר 300 בשיקגו לחברת KBS Realty Advisors מניופורט ביץ', קליפורניה, שמנהלת כספים של קרנות פנסיה והון ממשלתי (ריבוני). המחיר היה שיא היסטורי בשיקגו: 655 מיליון דולר או בערך 500 דולר לרגל רבועה (כ-5,000 דולר למ"ר).

בניגוד לכך, בניינים עם שיעורי תפוסה נמוכים נראים למשקיעים מוסדיים רבים כמו רעל. עם כלכלה חלשה, דמי שכירות אנמיים ועלייה במספר העיקולים וחדלות הפירעון, הערך של הנכסים הללו צפוי להמשיך לרדת.

ההמחשה הטובה לכך היתה בשנה שעברה כאשר מקוארי אופיס טראסט, קרן ההשקעות של הבנק האוסטרלי שידועה כיום כקרן הריט צ'רטר הול אופיס, העמידה למכירה את הבניין מספר 1 בקליפורניה פלאזה במרכז לוס אנג'לס. שיעור הנכסים הפנויים בבניין היה מעל 20%, והוא פשוט לא נמכר.

תשואות נדל"ן הן אטרקטיביות לקרנות פנסיה מפני שהן תחת לחץ להשיג לחברים שלהן תשואות שמבקרים רבים טוענים שהן לא ריאליות. ב-15 השנים האחרונות, קרנות הנדל"ן ההזדמנותי רשמו תשואה שנתית ברוטו של 10.8%, לפי חישובי טאונסנד גרופ. קרנות הנדל"ן הסולידי-שמרני רשמו תשואה של 7.4% בתקופה זו וכל קרנות הנדל"ן לסוגיהן השיגו תשואה שנתית של 12.7%.

עוד קרן פנסיה גדולה שמשנה כעת את אסטרטגיית השקעות הנדל"ן שלה היא קרן הפנסיה של עובדי ההוראה בקליפורניה, קלסטרס, שמנהלת 132.2 מיליארד דולר. קלסטרס פועלת להגדלת ההקצאה שלה לנכסים סולידיים מ-35% ל-50%, תוך הפחתת ההקצאה לקרנות המסוכנות יותר מ-65% ל-50%. הקרנות המסוכנות הן אלה שלוות (לוקחות מינוף) יותר מ-50 סנט לכל דולר של נכסים שלהן.

דובר קלסטרס אמר בספטמבר שהקרן מעבירה יותר נכסים לקרנות הסולידיות מהקרנות האופורטוניסטיות המסוכנות, כדי "לצמצם את התנודתיות ואת רמת הסיכון".