מאת: שמאי ומתווך מקרקעין דן לאופר
חוזה מכר מקרקעין הוא מסמך גמיש אותו ניתן לערוך במספר גרסאות. כך עולה לא רק מרכילויות אלא גם מקריאת פסקי דין מהשנים האחרונות, אשר חלקם מצורף ומסוכם בעלון זה. אנו עדים לחוזים כפולים ומשולשים:החוזה העיקרי (נמסר לשני הצדדים) כולל לרוב את המחיר האמיתי ששולם או ישולם. ישנם מקרים בהם חלק מהמחיר משולם במזומן במעמד חתימת החוזה אך רק חלק ממנו, או רק סכומי צ'קים עתידיים שנמסרו למוכרים בנאמנות , מופיעים בחוזה. במקרה כזה אין ולו מסמך אחד הכולל בתוכו את המחיר האמיתי.
במקרה דומה יצהירו הצדדים כי שולמה מקדמה במזומן אשר לא שולמה בפועל, וימסרו למוכרים צ'קים עתידיים בנאמנות המהווים למעשה את מלוא המחיר, שכרגיל מותנה בקיום מספר התחייבויות (מסירת חזקה, תשלום היטל השבחה ומס שבח וכו'). מדוע מתקיימת תעשיה כזו של חוזים כפולים ואף משולשים?
למוכר ולקונה יש מטרה לבצע עסקה, אך בדרך אליה קיימים מספר קשיים: לרוכש אין מספיק הון עצמי לפי דרישת הבנק למשכנתאות. כדי לקבל משכנתא בגובה, נניח, 100% משווי הדירה, הוא צריך, נניח, שהבנק יאמין כי שווי הדירה 130% מהמחיר שהסכים לשלם. או אז יקבל כ-100% ממחיר הדירה כמשכנתא, כאשר הבנק מניח ששילם סכום ניכר מהמחיר הפיקטיבי כהון עצמי. אמנם הבנק דורש כי שמאי מטעמו יעריך את שווי הדירה, אך בשכונות כגון ביישוב קריית ים, נוצרו בעבר מקרים בהם יתכן ומרבית העסקאות דווחו במחירים הגבוהים בעשרות אחוזים מהמחיר בפועל. החשד התעורר כאשר בחלק מהדירות הלווים לא עמדו בהחזרים, והבנקים נדהמו מהמחירים המצחיקים בהם בקושי הצליחו לממש את הדירות - כחצי ואף שליש מסכום המשכנתא.
השמאים מצידם הסתמכו על חוזים אותנטיים לכאורה של דירות רבות וברות השוואה בשכונה. המוכרים והקונים עשו לעיתים מעין שופינג עד שהגיעו לבנק למשכנתאות ולשמאי שאישרו את המשכנתא הגבוהה ביותר, אולי לאחר שהתיישרו לפי רמת החוזים הלכאורה פיקטיביים.
קושי שני: בדירות מגורים כמעט ואין מס שבח בגין הפטור הכמעט גורף (הכנסות מס שבח מדירות מסתכמות בעשרות מיליוני שקלים בודדים לשנה....) אך כאשר מצהירים על מחיר עיסקה הנמוך ב- 20%-30%  מהמחיר בפועל הרי ששלטונות מס שבח החליטו החלטה גורפת להכיר במחירים מוצהרים הנמוכים עד 30% מהשווי המוערך באמת במס שבח. רואי החשבון ועורכי הדין יודעים זאת. ואז יתכן כי הקונים מעוניינים לחסוך כמה אלפי שקלים. מכיוון שלא מקבלים משכנתא על מרכיב תשלום מס רכישה מתוך עלות הדירה, ורוכשי דירה רבים  ממילא מתחו את החבל עד תום, אלפי השקלים הללו הם אטרקציה שלעיתים קשה לעמוד בפניה.
בנכסים שאינם דירות מגורים אין פטור גורף ממס שבח, אך יש הכרה, לפעמים אוטומטית, במחירים נמוכים בגבולות 30% מהמחיר ה"אמיתי". במספר מקרים ראיתי כי מנהל מס שבח הכיר במחירים הנמוכים במכפלות ממחירי נכסים זהים וסמוכים. יש, עם זאת, בעיה "קטנה" עם  הצהרה על מחיר פיקטיבי נמוך: היא תחייב את הקונים דהיום בכובעם כמוכרים אי שם בעתיד, לשלם מס שבח עודף.
הבעיה הגדולה של חוזים פיקטיביים תתעורר כאשר הצד הנהנה מהם ידרוש חלילה לקיים את החוזה הכתוב ולא יסכים לשלם כמוסכם  "מתחת לשולחן", כאשר הוא אוחז בחוזה חתום על סכום נמוך יותר.    
בעיה אחרת (של הלקוח) היא שכל צורת ההתקשרות הזו היא מחוץ לתחום האחריות המקצועית של עורך הדין המייצג....
אחת הבעיות שלנו כשמאים כתוצאה ממערכת החוזים הכפולה הזו: מחירים מוצהרים למס שבח, לרבות הערכות נגדיות של אנשי מס שבח, מפורסמים ברבים תמורת אגרא. לכאורה, כל המחירים של כל נכסי המקרקעין שנמכרו בארץ (מאז ינואר 1998) גלויים לשמאים. אבל, מלבד טעויות הקלדה ובעיות אחרות בנתונים עצמם, למשל העמסה של שווי חמש חלקות צמודות פיזית שנמכרו בו זמנית - על אחת החלקות שמתוכן בלבד, לעיתים החלקה הקטנה והזולה שבהן – קיימת הבעיה הקשה באמת:
קיים חשש וקיימות עדויות לדיווחי שווי מוטים למעלה או למטה, מתוך שיקולי מס או להבדיל - משיקולי משכנתא. היו גם מקרים שהקונה העדיף לשלם דווקא מס רכישה מוגדל כדי לנפנף במחיר הפיקטיבי ולקבל משכנתא גבוהה - למשל בדרך לשדה התעופה, בהונאות בנקים למשכנתאות כאשר כרטיס הטיסה הוא לכוון אחד.
האם שמאים צריכים להתייחס לדיווחי מס שבח בחשדנות? לא לפי ההלכה שנפסקה בבית המשפט המחוזי ומובאת כאן. לפי הלכה זו חזקה כי המחירים המוצהרים אמת הם והבדיקה והבקרה של שלטונות מס שבח אכן נעשתה במקצועיות.
חוזים ומחירים פיקטיביים – בראי הפסיקה
בית משפט השלום חיפה
פס"ד  א  016085/03 בנק ירושלים נגד לוי
חוזה פיקטיבי להונאה של בנק למשכנתאות:
הסיבוב היה כזה: בעל דירה שהייתה רשומה על שם איש קש  החתים עולה חדש שכביכול רכש את הדירה, כדי לקבל משכנתא 90% ממחיר הדירה בחוזה הפיקטיבי, לדירה בקריית ים. העולה
עזב את הארץ, אשת הלווה קנתה בכינוס נכסים את הדירה שעליה התקבלה משכנתא מהבנק בסך
75,000 דולר במחיר צנוע של  37,000 דולר. הבנק שכר חוקר פרטי והוכיח בבית המשפט את ההונאה. נפסק  כי מבצע ההונאה יחזיר את מלוא ההפסד לבנק.
כמה מילים מידע אישי שלי על קריית ים, מתיק שהגשתי בו חוות דעת מומחה ונסגר בפשרה (הגשתי חוות דעת להגנת שמאי המקרקעין בתביעת רשלנות מקצועית). נוצרה תחושה שיתכן והייתה ביישוב בסוף שנות  ה- 90 בועה קטנה. מחירי החוזים במחירים גבוהים הוגשו לבנקים ואף שולם תמורת מחירם הגבוה מס רכישה מלא (בדקתי במאגר מס שבח). על פי חוות הדעת השמאית שצורפה לתביעה מחירי החוזים היו גבוהים אף ממחירי היצע המתועדים מתוך מודעות למכירה בעיתונים.
השמאים נמצאים במקום טוב יחסית: הם העריכו במחירים נמוכים ב- 10% ויותר מאשר בחוזים
של דירות ברות השוואה. עדיין , בשורה התחתונה, דירות במחיר חוזי של 100, שמאות של
90, מחירי היצע בעיתונים נמוכים עוד יותר, קיבלו משכנתא לעולים של 90%-100% מהשמאות,
ונמכרו בכינוס נכסים ב-40, בסדרי גודל. קרית-ים היא רק דוגמא, כמובן, שיצא לי להכיר מקרוב.
בית משפט שלום נצרת קוקוייב נגד אוחיון פס"ד 4308-01
כך עושים שופינג בבנקים למשכנתאות ובקרב שמאי הבנקים, כדי להשיג משכנתא לפי מחיר פיקטיבי הגבוה מהמחיר ששולם בפועל. קטעים לא רציפים במקור מתוך פסק הדין, וההדגשות שלי:
"הנתבע מס' 3 (להלן - גם "היועץ הפיננסי"), טיפל עבור התובעים, אחר שסורבו על ידי שני בנקים למשכנתאות בנצרת עילית, בקבלת הלוואת משכנתא לאחר שמילא עבורם בקשה לקבלת הלוואה והפנה אותם לבנק לאומי למשכנתאות בתל-אביב (להלן – "הבנק").
4.         הנתבע מס' 4 (להלן – גם "השמאי"), ערך את דו"ח השומה אשר בהסתמך עליו אישר הבנק לתובעים הלוואת משכנתא, באמצעותה מומנה עיקר תמורת הדירה....
לא נתתי אמון בעדותו המגמתית והמיתממת של הנתבע ...באשר למידת מעורבותו בהליך מכירת הדירה, לרבות גיוס הלוואת המשכנתא והמצגים שהציג;
...טענת הנתבע כי לא גבה כספים בגין הטיפול בהלוואת המשכנתא וכי סייע בהתנדבות וללא תמורה נסתרה בחשבונית מוצג ת/4 ממנה עולה כי חלק משכר הטרחה שגבה הנתבע כמתווך, הינו בגין סידור משכנתא.
גם טענת הנתבע, לרבות כעולה מתשובות לשאלון עליו ענה, כי לא היה מעורב כלל בהליך שומה קודם שנעשה ביחס לדירה, טרם שומת השמאי דנן, נסתרה במוצגי ת/8 –ת/6, במשולב לאישור הנתבע כי מפתחות הדירה היו ברשותו עד לתשלום התמורה.....הנתבע אישר כי המחיר שנקבע בהסכם, גבוה מהתמורה האמיתית שסוכמה וכי הצדדים במכוון רשמו מחיר זה על מנת להגדיל את הלוואת המשכנתא שיוכלו התובעים לקבל. התנהלות כאמור הינה שלילית ביותר ובלתי חוקית".
בית משפט שלום חיפה - דרעי נגד פוקס –פס"ד א 2904/01
עדות ל"כסף שחור":  מחיר מוצהר הנמוך מהמחיר האמיתי של דירה במטרה להפחית מיסים:
"התובע הודה כי חתם גם על הסכם שלישי, זה מיום 10.03.99 (נ/1). הסכם זה כאמור  דומה להסכם מיום 01.03.99 (ת/5), אלא שכאן הושמט תשלום על סך 8,800 דולר באופן שסכום העסקה בהסכם המאוחר קטן יותר לעומת זה מיום 01.03.99. התובע לא הכחיש חתימתו על גבי ההסכם המאוחר ובכלל זאת, על עמוד 2 המפרט את התשלומים. משנשאל לפשר ההבדלים בין שני הסכמים אלה, השיב כי הנתבע עשה כן על מנת להרוויח במס שבח "הם היו צריכים לשלם מס שבח והם עשו
זאת כדי שיורידו להם מהסכום" (עמ' 7 שורה 5 לפרוטוקול). אם כך הדבר, מדוע שיתף התובע פעולה עם זממו של הנתבע להונות את רשויות המס ? ומדוע נתן ידו להעלמת מס זו ? "
בית משפט מחוזי ת"א, פס"ד ד'אור נגד גנטי, א' 2577-00
עוד עדות בבימ"ש מחוזי לחוזה ב"שחור":  הצהירו בחוזה 36,000 דולר, שילמו בפועל כנראה
50,000 דולר.
"עדותו של התובע הייתה מהימנה, ועדויותיהם של עו"ד גילדור ושל גב' הרוש לא נסתרו ותמכו בגרסתו. לעומת זאת, נתבע 2 לא הצליח להסביר ולשכנע מדוע לשיטתו, ולמרות  ששמאות  המקרקעין  קבעה כי שווי המקרקעין הנו כמעט כפול מהסכום המופיע בהסכם המכר - נמכרו הזכויות
במקרקעין לתובע בסכום של 36,000$ בלבד. לפיכך, אני מקבלת את גירסת התובע וקובעת כי
למרות שבהסכם המכר נקבע כי התמורה היא בסך 36,000 $, התובע שילם בפועל תמורת
המקרקעין סך של 50,000 $, וזה הסכום הראוי להשבה".
בית משפט מחוזי חיפה, ח'ליל נגד מע"צ, ה"פ 102/04
הלכה חדשה של בית משפט מחוזי חיפה. את עסקאות מאגר מס שבח יש לראות כדווחי אמת ואת הערכות מס שבח כהערכות רציניות ומקצועיות. כדי לשלול את הערכים, למשל בטענה לרצון הצדדים לחסוך במס, לא די במלל חסר ראיות של שמאי מקרקעין. (הערה שלי, דן לאופר: לאחר פרסום פסק הדין פורסם דו"ח מבקר המדינה בנושא הכסף השחור המהווה לטעמי ראיה לכאורה לנוהג משמעותי במימדים גדולים לדווח מחיר נמוך לשלטונות המס בטיפוסי עסקאות שתוארו בדו"ח). מפסק הדין:
"איני מקבל את דעתו של השמאי ח'לף כאילו במגזר הערבי מקובל, או נוהגים, (באופן גורף), ליתן הצהרות בלתי מדויקות למס שבח מקרקעין באשר למחיר האמיתי בו נקשרו העיסקאות המדווחות לשלטונות המס. כמו כן לא השתכנעתי כי עבודת השמאות וההערכה על ידי מס שבח מקרקעין בנצרת לוקה (כשיטה), בחסר. ההנחה היא הנחת תקינות. הנחה לכאורה היא כי הדיווח של הצדדים לעיסקה הוא אמיתי וכי בקרת שלטונות המס ושומתם נעשים במקצועיות וכי ניתן להסתמך על הנתונים האמורים לצורך הערכת שוויים של מקרקעין שהופקעו. לסתירת הנחה זו לא די באמירותיו של ח'לף בחוות דעתו.
יש לקבל כבסיס להערכת שווי החלקה את מחירי המקרקעין בעסקאות השוואה מתאימות, תוך
העדפת הערכת שלטונות המס בדבר השווי (וכן בגלל גילום הטלת המס על הקונה, כשכך נקבע
בהסכם המכר), על פני הרשום בהסכמים.
המחבר הנו שמאי מקרקעין ומתווך מוסמך