מבול של מידע כלכלי ומשפטי אודות נכסי מקרקעין ומחיריהם ניחת על הציבור בתקופה האחרונה בזמינות מיידית וברובו בחינם. האם המידע הזה מדויק ומועיל, האם הוא מסתיר בפשטותו ובזמינותו החינמית והמיידית מלכודות לפתאים? לדעת הח"מ חסכון בעלויות התפעול של הטאבו בתוספת רשלנות של גורמים נוספים וליקויים במאגר העסקאות של מס שבח, הופכים חלק גדול מהמידע הצולב (טאבו + עסקאות) לאנכרוניסטי, מביש, חלקי ובעייתי. בעלי מקצוע מיומנים מתמודדים עם המידע הלקוי הזה ומזקקים אותו. הפניית המידע הגולמי לציבור הרחב בבת אחת וללא הכנה והסברה מהווה חוסר אחריות המשול להשלכת הציבור למים ללא לימוד שחיה וללא חגורות הצלה.מבול האינפורמציה שניחת על הציבור בישראל בכל הנוגע למידע על מקרקעין ומחירם הוא מבול מדהים בקצב, באיכות, בעומק ובמהירות. תחילה קיבלנו נסחי טאבו באינטרנט באגרה של החל מ-10 ש"ח לנסח, כולל נסח היסטורי או מרוכז, שבגרסת הנייר החתום הם יקרים יותר מנסח רגיל. לאחר מכן החל לפעול הפורטל הלאומי הגיאוגראפי, המספק מפות ותצלומי אוויר של כל מגרש בארץ, כולל כתובת, גוש, חלקה, ושטח מקורב של החלקה. ניתן למדוד בו מתוך המפות והתצ"אות מרחקים ושטחים של חלקים מהמפות. אני, למשל, מודד כך שטח משוער של בתים צמודי קרקע בתצ"א (תצלום אוויר עם קנה מידה)! הפורטל והמידע בתוכו הם בחינם. השרת, לעומת זאת, איתי להחריד.
שירותים כמו באתר ynet מספקים מזה כ- 5 שנים או יותר תמונה חזיתית של כמעט כל בית  מגורים בנוי בישראל. לפני כשנה וחצי החלה מועצת שמאי המקרקעין לפרסם את כל השמאויות המכריעות שפירסמו השמאים המכריעים שנבחרו לפי תיקון 84 לחוק התכנון והבניה. עד כה פורסמו קרוב ל-900 שמאויות מלאות וחתומות, הכוללות מידע משפטי ותכנוני של נכסי מקרקעין, מחירים ומודלים שמאיים. כאשר השמאות המכריעה עוסקת בהקלות ובשימושים חורגים, המחירים עדכניים. בשמאויות על היטלי השבחה בגין מכירה או הוצאת היתר בניה, המחירים מתייחסים לתקופה של אישור התכנית המשביחה, אשר לפעמים אושרה לפני שנים ואף עשורים שלמים.
לאחרונה החלה נציבות מיסוי מקרקעין לפרסם את נתוני השווי ונתונים נוספים של כל הנכסים שנמכרו ושדווחו לשלטונות מס שבח. בימים האחרונים החל משרד המשפטים לפרסם באינטרנט באגרה את התשריטים של כל הבתים המשותפים בארץ. חלק מהעיריות מפרסמות בחינם תשריטים של היתרי בניה, למשל עיריית חיפה.
מה עושים עם כל השפע הזה, והאם המידע הכלול בתוכו הוא מידע מדוייק ותקף?
במאמר זה אפרט מעט מהבעיות שהדיוטות לא מודעים להם כאשר הם נחשפים לשפע המידע הזה, בעיות שללא עזרה מקצועית יכולות לגרום להפסדים משמעותיים.
נושא ראשון לעיונכם, הנו המידע לגבי המצרך הלוהט ביותר בעולם העסקים הישראלי בשנה האחרונה: מגרש בבעלות פרטית שהופשר זה לא מכבר לבניה באזורי הביקוש.
המידע להדיוטות ברור: קיים שטח אדמה אליו מובילים אותם המתווכים והמוכרים או מראים תצ"א, קיימות תכניות בעירייה, מהן ניתן להבין היכן כל מגרש ומגרש, כמה דירות ייבנו בו וכו'. וזהו. כרגיל, כל שאר המידע מטורלל לחלוטין.
בטאבו רשומים בעלים של חלקות בטאבו על פי חלוקה ישנה של גושים וחלקות בטרם הופשר המתחם לבניה. על פי התכניות, המגרשים הם לרוב בשטח אחר, במיקום אחר ובמספרים סידוריים אחרים בלי קשר למספרי החלקות בטאבו. לאחר מכן, מספרי החלקות החדשות בטאבו יהיו לרוב שונים מהמספרים הסידוריים של המגרשים בתב"ע (תכנית בנין ערים). רובן המכריע של התכניות להפשרת קרקע חקלאית לבניה, למשל, נעשה בצורה של איחוד וחלוקה. לתכניות כאלו מצורפת טבלה שמאית בה הוקצו לכל בעל קרקע חלקים ממגרשים לבניה. להקצאות אין בהכרח קשר למיקום הגיאוגראפי של החלקות המקוריות בטאבו. אדם שיש  לו רבע מהבעלות  מחלקה חקלאית של 30 דונם עשוי לקבל, למשל, 3 מגרשים  של 1 דונם כל אחד, ובעל חלקה של 2.5 דונם בשלמות יכול לקבל רק מגרש אחד בשטח דומה של 1 דונם או אפילו  150 מ"ר שטח יחסי עם מספר שותפים במגרש למגדל מגורים.
המידע בטאבו הנו לגבי הבעלות בחלקה ישנה. זהו מידע אשר מלבד תיעוד בעלויות בטאבו, אין לו כל משמעות כלכלית משפטית או תכנונית.
בעלים מצויים של קרקע חקלאית שהופשרה לבניה מרבים למכור אותה לאחר השבחתה, והרי מטרתם להיפגש עם ערימת מזומנים המובטחת בסיום מלאכת השבחת  הקרקע. הרישום בטאבו של עסקה כזו הנו רישום הערת אזהרה ורישום שם הקונה כבעלים לאחר מספר חודשים ולעיתים לאחר שנים.
ראיתי עסקאות רבות בהם לא נרשמה אף לא הערת אזהרה. הדבר אופייני למשל בגמר הליך מכירת נכס בכינוס נכסים או על ידי נאמן או מנהל מיוחד, דהיינו מכירה של מי שמונו על ידי בית משפט כאחראים על נכסי חייבים, והם מוכרים נכסים בכפוף לאישור ביהמ"ש או שלטונות ההוצל"פ. בדרך כלל חולפים מספר חודשים מיום הזכייה למעשה של אחד המציעים במכרז ועד להשלמת אישורי העסקה ולרישום הערת אזהרה לטובתו.
במקרים אחרים רשומים כבעלים בטאבו אנשים שעברו לעולם שכולו טוב. ראיתי מקרים בהם חלפו עשרות שנים והיורשים טרם נרשמו כבעלים החדשים. היורשים הלא רשומים לא רואים צורך דחוף ברישום בעלותם או אף הערה בטאבו על היותם יורשים שהרי המוריש המנוח כבר לא לא יחתום על עסקאות מכר לא קרואות.
במקרים אחרים רשומים כבעלים אנשים מבוגרים, נניח בני 80, אשר קרובי משפחתם, לרוב אחד הבנים, מנהל את הנכס ומקבל החלטות לגביו. גם במקרים כאלו, הבנים או הנכדים לא ממהרים לרשום הערה על מינוים כאפוטרופוסים להורים אשר גם במקרה כזה לא צפויים לחתום על עסקאות מכר לא קרואות.
במקרים של מגרשים שנמכרו לאחר איחוד וחלוקה בעיסקת קומבינציה, הרישום סהרורי לחלוטין. רישום הערות האזהרה הנו, כאמור, לגבי חלקה היסטורית, בעוד העסקאות נעשות לגבי מגרשים ספציפיים ואף דירות ספציפיות בתכנית בנין העיר ובתכניות היזם. כאשר בעל חלקה גדולה קיבל מספר מגרשי הקצאה ומכר אותם לקבלן ו/או מספר קבלנים ואילו זכות הבעלות שלו עדיין רשומה בחלקה אחת בלבד בטאבו,  יהא זה לעיתים קשה עד בלתי אפשרי להבין מיהם הרוכשים של אילו דירות ובאילו בניינים, והכל "על הנייר". המסמך המשלים את ה"פאזל" הינו הסכם המכר והתכניות הנלוות אליו. זהו הנייר הרלוונטי היחידי. כלומר: בכל הכבוד לטאבו ולתב"ע, מסמך שמדפיס הקבלן הוא הנייר המשפטי היחידי הרלוונטי באלפי מקרים לזכויות בדירה חדשה, דהיינו בנכס מקרקעין ששוויו מיליוני שקלים. יש כאן האצלת סמכויות דה פאקטו  מהטאבו לקבלן. האם ההסמכה הזו מלווה בהליכי הכשרה ורישוי מתאימים? התשובה ברורה. כהערת אגב אעיר כי משכנתאות והערות על משכנתא במצב רישום הזכויות המתואר הנן זכויות שכמעט בלתי אפשרי לאתר ולשייך מתוך נסח טאבו.
רוב העסקאות "על הנייר" ממומנות במשכנתאות הנרשמות כהערות אזהרה על הערות אזהרה ותוך כדי חשיפת סיכונים. למעשה, הביטחון הספציפי של הבנק הנו חוזה שהדפיס קבלן + שירשור מוגזם וחסר שליטה של הערות אזהרה, טבלאות שמאיות, עסקאות קומבינציה והחרגות למשכנתאות.....
לטעמי מצב זה נובע מחובבנות לשמה של מנהלי בנקים למשכנתאות בארץ ומאיכות ניהול ירודה שהם מספקים לציבור המשקיעים. אם הם היו עוצרים את הכסף, המדינה הייתה משנה מהר מאוד את הרגולציה התמוהה הזו של רישום זכויות בדירות חדשות. מדובר בסחבת ברישום שנגרמת מאילוצי תקציב. האילוצים האלה נולדים מחוסר ניהול ומחיסכון זניח לחלוטין בעלויות התפעול של הטאבו, בהשוואה להכנסות העצומות ממיסים בענף הנדל"ן (פה שלושה חדרים, שם 10 תקנים, פה מנהל כוחני ולא יעיל, שם פקיד איטי, פה עמדת מחשב, שם מצלמת זירוקס וכיוצ"ב). בתקופת הסחבת, הרישום של דירות מתדרדר לניירות שמדפיס קבלן שלא מבין ולא צריך להבין בקדסטר. במדינת ישראל 2010 יש את כל הידע, המכשור, הכסף וכוח האדם כדי לרשום תוך שבוע בטאבו את כל המגרשים החדשים לבניה במקום כל החלקות הישנות. ועל כך ייאמר, "ישמחו השמאים" (בעל כרחם).
פירוט העסקאות במאגר המחירים המדווחים של מס שבח חסר משמעות, איפה, במקרים רבים של  תכניות איחוד וחלוקה ועסקאות קומבינציה, ולמעשה ברוב הפרויקטים החדשים למגורים.
אגב, כאשר חלק מחלקה, מגרש או "דירה על הנייר" נמכרים והעסקה נרשמת כהערת אזהרה בלבד בטאבו, אין לרוב מידע על השטחים שנמכרו, מס' מגרש או כתובתו, והקומה של הדירה או מספר החדרים. עורכי דין מיומנים משנים מציאות זאת וחלקם משלב בהערות האזהרה פרטים מזהים, לעיתים מפורטים יותר מאשר נהוג בפנקס בתים משותפים. מספר ההערות המפורטות כיום זניח לחלוטין, להערכתי מדובר בפרומילים מהיקף ההערות.
מקרה שני לעיונכם: במקרים בהם נמכרו על ידי אותם הבעלים מספר חלקות בו זמנית לאותם הקונים, נוהג מס שבח לדווח על מחיר העסקה כולה לגבי חלקה אחת מאלו שנמכרו, לעיתים הקטנה והזניחה מביניהן, מחיר שכמובן לא "עושה שכל". לעיתים גיליתי זאת בפרטי משכנתא בנסח של אחת החלקות, בהם נכתב כי המשכנתא חלה על מספר חלקות נוספות . או אז צריך לעבור בדווחי מס שבח ולמצוא באחת מהחלקות הללו את הדיווח על העסקה הכוללת. החלקות האחרות באותה העסקה לא יופיע במאגר המחירים של מס שבח. גם אם איתרנו בנסח משכנתא משותפת לחלקות אחרות, שיטת זיהוי זו לא וודאית: מי יתקע לידינו כי הקונים מישכנו את כל החלקות שקנו בו זמנית?
מקרה שלישי לעיונכם: קרקע שהופקעה רשומה עדיין על שם בעליה ערב ההפקעה, ורשומה רק הערה בדבר צו הפקעה בקובץ התקנות או הודעה בילקוט הפרסומים לפי סעיפים 5 ו-7 או 19 לפי פקודת הקרקעות. לרוב לא מצוין שטח ההפקעה. במקרה כזה יש ללכת ולצלם את מפת ההפקעה אצל הגורם המפקיע, נניח וועדה מקומית, מע"ץ או רכבת ישראל. במקרים רבים הדרך היחידה להבין מהו השטח המופקע היא למדוד עם סרגל וקנה מידה מתוך מפות ההפקעה. או לשכור מודד....שטח מופקע, כשמו כן הוא, אינו בבעלות הבעלים שעדיין רשומים בטאבו כבעלי כל החלקה. לעיתים נשאר רישום שמות בעלי החלקה בטרם ההפקעה גם לאחר שהחלקה הופקעה בשלמות וגם לאחר שנפסקו מלוא הפיצויים בגין ההפקעה או שולמו פיצויים שלא במחלוקת. מדוע רוב הרישומים בטאבו בחלקות שהופקעו, חלקית או בשלמות, אינם עדכניים? ניחשתם נכון. בעיות תקציב וניהול בטאבו ורשלנות או עצלנות אצל הגופים המפקיעים.
מקרה רביעי לעיונכם: מה שטח הדירה?
מאגרי העסקאות של מס שבח שנפתחו חינם לציבור בצירוף זמינות באגרה נמוכה של נסחי טאבו ותשריטי בית משותף, מאפשרים לציבור לשבת בכורסא ולקבל נתוני שווי באינטרנט. הצלבה של שטח דירות סמוכות שנמכרו ומחירן אמור לתת לציבור מידע על שווי הדירה שמעניינת אותו.
ואולם, קיימת אי אחידות ברישום שטח דירות בטאבו, דבר המפחית מחשיבות השטח הרשום של דירה בפנקס בתים משותפים. שטח דירה הוא האמצעי החשוב ביותר באמדן  שווי נכסי מגורים. יש נהלי רישום בית משותף לטאבו, ומזה עשרות שנים קיימת הנחיה לא לכלול בשטח דירות את קירות החוץ, קירות משותפים ומרפסות לא מקורות.
בפועל, ישנם מקרים שגם מרפסות מקורות לא הוחשבו בשטח דירה. מרפסות לא מקורות אמורות להירשם כהצמדות. כאשר הן לא נרשמות ככאלו, ומדובר בתופעה שגורה, הן מהוות משפטית רכוש משותף של כל בעלי הדירות. פעמים רבות מרפסת שהייתה אמורה להיות לא מקורה, בין אם נרשמה כהצמדה ובין אם לאו, היא כיום בפועל חלק משטח הדירה הבנוי והמקורה והסגור. לעיתים היא חלק קטן מהרחבות מגורים רחבות יותר. רוב הרחבות הבניה של דירות, לרבות הרחבות שאושרו בהיתרי בניה, לא עודכנו בפנקס בתים משותפים, הן בשל עלות ההליך והן משום שהדבר מצריך הסכמה ושיתוף פעולה בין בעלי הדירות. דירות שרשומות בבית משותף הן לפעמים הרחבה ואכלוס ללא היתר של חדר כביסה בגג או בחצר, שירותים ומסדרון המוביל אליהם מתחת למדרכה, קומת עמודים שנסגרה ללא היתר וכו'.
מכל האמור לעיל עולה כי שטח דירה בטאבו הלקוח מפנקס בתים משותפים הנו לרוב שטח שלא כולל קירות חוץ וקירות משותפים (קיימים גם מקרים בהם השטח כן כולל קירות אלו), קיימת אי אחידות ברישום שטחים שהיו במקור מרפסות, וקיימים מקרים בהם מצד אחד לא נרשמו הרחבות בניה על פי היתרים חוקיים ומצד שני שטח דירה, חלקי או מלא, נרשם בטאבו למרות שהוא מהווה חריגת בניה לא חוקיות.
בבתים צמודי קרקע שרשומים כבית משותף, אגב, נהוג לרשום את שטח הבתים כולל קירות חוץ, אך ברוב המקרים קיימות תוספות בניה שלא עודכנו בפנקס בתים משותפים. במקרים רבים לא מפורט  קיומה של חצר ושטחה. לדוגמא, הרבה דירות חדר או שני חדרים שנבנו ביוזמת עמידר או חברת עובדים ושטחן הרשום בטאבו נשאר 22 מ"ר,  35 מ"ר או שטח דומה, הן כיום מגרשים של רבע וחצי דונם עם בתים מרווחים צמודי קרקע או עם "בית להריסה", דהיינו, הנכס הוא  יותר מגרש מאשר דירה, אך מתואר כדירה צרה בטאבו. זאת ועוד. בטאבו, בהגדרה, אין כל רישום של פולשים ודיירים בדמי מפתח, למרות החשיבות הקריטית של אלה לשווי הנכס.
נושא אחרון לעיונכם הנו הרישום של נכסים בחכירה. כידוע, רוב הקרקעות בישראל בבעלות או בניהול ממשלתיים, ורשומים בטאבו בבעלות קק"ל, רשות הפתוח או מדינת ישראל. הקרקעות הללו מנוהלות על ידי מנהל מקרקעי ישראל.
חוכרים רבים, במיוחד בחלקות חקלאיות, אינם רשומים כלל בטאבו כחוכרים, אלא רק בספרי ממ"י. כך גם חוכרים של דירות שקנו דירה על הנייר או דירה חדשה יחסית, וסירבו לשלם כמה מאות או אלפי שקלים לכיסוי עלויות משפטיות לרישום הדירה בשמם. במקרים אלו, הדירות רשומות בבעלות ממשלתית למרות שמדובר בדירות חכורות, לרוב בחכירה מהוונת. במקרים אחרים בטרם נרשמו הדירות בטאבו כבית משותף, רשומה חכירה על שם החברה המשכנת, ורשומות לכל היותר הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות בטאבו. הרישום של זכויות הרוכשים, לרבות מספר הדירה, שטחה, הקומה וכו', נמצא בחברה המשכנת (במשרדי הקבלן או עורך דינו) ולעיתים קיים תיעוד מקביל גם במינהל מקרקעי ישראל. זכויות אלו מפורטות במסמכים הנקראים דף אישור זכויות ואינם מופיעים במרשם הפתוח לצבור.
במקרים של חכירת נכסים שאינם דירות - מבנים לתעסוקה ומגרשים, קיימות לרוב הגבלות חוזיות של היקף הבניה המותר ללא תשלום למינהל ורשימת השימושים המותרים. הגבלות אלו לא מפורטות בנסח הרישום ואינן מידע הפתוח לציבור, למרות שמידע זה הכרחי כדי לנתח את מחיר העסקאות בנכסים אלו.
שחרור מידע מלא מהטאבו ומרשות המיסים לציבור הרחב, ללא הדרכה ראויה על החסרים והמידע החלקי והלא עדכני ברישומים השונים, הינו פעולה חסרת אחריות. נוצר הרושם הרה האסון כי אדם משכיל ונמרץ יכול לברר מידע באופן מיידי, חינמי, וממקור ראשון. כך יוכל לקבל החלטות למכור או לרכוש נכסי מקרקעין במיליוני שקלים ללא תשלומים, כביכול מיותרים ומנופחים, לאנשי מקצוע כגון עורכי דין ושמאי מקרקעין או מתווכים.
מדובר בתהליך מזיק הן לצרכן, הזקוק לשירותים בעלות זניחה הן לתועלת והן למניעת הנזקים, ובנזק כלכלי לאנשי המקצוע המתפרנסים ממתן שירותים חיוניים אלו לאחר שנים של התמחות והתמקצעות.
מועצת שמאי המקרקעין, גוף ממשלתי שגובה אגרה שנתית ולמעשה לא מעניק תמורה לציבור השמאים, ולשכת עורכי הדין, הם הגופים שצריכים לגייס את מעמדם הסטטוטורי הממלכתי  ולממש את תפקידם בקמפיין הסברתי בטרם יתממשו עלינו אסונות. האסונות הם בלתי נמנעים היכן שמבול של מידע כלכלי ומשפטי בהיקף כמותי מלא אך באיכות ירודה, גולמית ולא מטופלת, ניחת על הציבור ללא הכוונה וללא חגורות הצלה.
הכותב הינו מתווך ושמאי מקרקעין החבר בלשכת שמאי מקרקעין