בחודשים האחרונים אנו מרגישים עליות חדות בביקושים לרכישת נכסים נושאי תשואה .בטאוור לנד ישראל בלבד קיימים ביקושים מצטברים של מאות מליוני שקלים לרכישת נכסים מניבים , אך היצע הנכסים קטן ביותר.

מהו נכס מניב? מה גורם לביקושים? ולמה ההיצע קטן ביותר?

נכס מניב – הנו נכס אשר מושכר ללקוח עסקי , בין אם משרדים, מחסנים להשכרה, מבני תעשיה, מחסנים לוגיסטים ועוד. הנכס יכול להיות מושכר לתקופות שכירות שונות , כאשר ככל שתקופת השכירות ארוכה יותר , והלקוח השוכר חזק יותר פיננסית , כך הנכס נחשב לנכס טוב ויציב יותר.

למה לרכוש נכס מניב – ישנן מס' יתרונות ברכישת נכסים מניבים:

לקוחות עסקיים הנחשבים לחזקים יותר משוכר דירה .

תקופות שכירות ארוכות יותר – 3-10 שנים , לעומת דירה שבה חוזי השכירות קצרים יותר.

אין צורך בהתעסקות בתחזוקה שוטפת – בד"כ התחזוקה הפנימית של שטח המושכר חלה על השוכר , גם דברים הקשורים לאחזקה ציבורית נכללים במסגרת חב' הניהול , כך שבעל הנכס לא צריך להקדיש יותר מדי זמן לתחזוקה שוטפת של הנכס.

הוצאות מוכרות –כגון – ריבת על ההלוואה ,תשואה של כ 8% - לעומת כ 3% במגורים.

מה כדאי לבדוק כשרוכשים נכס מניב?

ישנם לקוחות אשר רוכשים נכס מניב בודקים בעיקר את התשואה הראשונית המתקבלת עבור הנכס , אולם זוהי טעות גדולה. כאשר רוכשים נכס מניב חשוב מאוד לבדוק את הנושאים הבאים:

מחיר השכירות ביחס למחיר השוק – ישנם נכסים אשר מתומחרים גבוה ביחס לשווי השוק. לדוגמא: נכס הממוקם באזור קריית אריה בפ"ת – באזור זה שכר הדירה הראוי למשרדים להשכרה בגמר מלא כ 50-60 ₪ למ"ר , באם מוצע לרכישה נכס אשר  מושכר במחיר של 70 ₪ למ"ר ע"פ תשואה של 8% - אזי במקרה זה שווי הרכישה ישקף מחיר של 10,500 ₪ למ"ר , הגבוה ממחיר שוק , לאחר שהנכס יתפנה סביר להניח שהנכס יושכר במחיר שוק של כ 55 ₪ למ"ר , ואז התשואה של המשקיע תרד ל כ 6%  בלבד.

הפרשי ברוטו/נטו- שטחי המסחר מושכרים ע"פ מ"ר ברוטו , ישנן הרבה שיטות חיוב לנושא , אולם ככל ראוי ורצוי לדאוג כי ההפרש בין שטח ההשכרה , לבין השטח בפועל יהיה רמה של 25% ומטה.

יש לבדוק את נושא חב' הניהול – ברוב בנייני המשרדים קיימת  חב' ניהול – רצוי לבדוק כי במסגרת ההתקשרות עם חב' הניהול , ניתן לראות דוחות מסודרים של הכנסות והוצאות ושתהה שקיפות מלאה בנושא .

מה גורם לביקושים, ולמה ההיצע קטן?

כיום קיימים הרבה מאוד משקיעים אשר ברשותם הון עצמי בגבולות של עד 10 מליון ₪, משקיעים אלו מוצאים את עצמם מקבלים ריבית שנתית של כ 1-2% בלבד בבנק , ומחפשים אפיקים סולידים לקבלת תשואה טובה יותר עבור הכסף שלהם.

ההיצע של נכסים המניבים העומדים לרכישה קטן ביותר , בדיוק מסיבה זו , המוכר באם אין לו אלטרנטיבה טובה יותר לכסף שואל את עצמו למה למכור , ומה נעשה בכסף?

יחד עם זאת כדאי לציין שהיום מי שמחזיק בנכס מניב כגון מחסן להשכרה, מבנה תעשיה להשכרה, או מחסן לוגיסטי יכול למקסם את מחיר המכירה או ההשכרה. ואילו באם הנכס יתפנה או יעמוד ריק מסיבה זו או אחרת , מחיר הנכס ירד משמעותית שלא לדבר על ההוצאות השוטפות שיהיו על הבעלים .

לכן – המלצתנו לבעלי הנכסים , מכירת נכס בטיימניג טוב יכולה להיות שווה הרבה כסף