כותרות TheMarker >
    cafe is going down
    ';

    צרכנות נבונה

    ארכיון

    דירה: לקנות ... לא לקנות ...

    16 תגובות   יום שבת, 25/12/10, 22:59

     

    לאחר שהופנמו העובדות לגבי "צורך" מול "רצון", אנו עומדים לפני דילמה חדשה: לשכור או לקנות? השאלה לא מבוססת רק על כלכלה אלא גם על תכנון טווח ארוך. אנחנו צריכים לשאול את עצמנו עד כמה אנחנו יודעים מה אנחנו רוצים? היכן אנחנו רוצים לגור או אולי אף שאלה יותר קשה היכן כדאי לנו לגור?

     

    דירה זה לא רק קירות. לדירה יש מחיר כלכלי שעוטף אותה והוא כבד מאוד. נהוג להוסיף כ-10% עד 15% למחיר הדירה עבור הוצאות נלוות (לא כולל שיפוץ). הוצאות אלו כוללות: תיווך, מס-רכישה, עורך-דין, חיבור לספקים שונים (כגון גז, וכדומה), סבלות (כולל טיפ). ואז מופיעות כמה וכמה הוצאות שכמובן "חייבים" להוציא כגון צביעת הדירה, החלפת מנעולים, וילונות, ידיות, שיפוצון קטן קטן כזה, ועוד. ומכאן אנו למדים שאם אין לנו ביטחון במיקום המועדף עלינו, צריך לשקול שנית את הרצון לקנות דירה ולשקול שכירות. לדירה יש מחיר כלכלי של נסיעה לעבודה, לבית-הספר או להורים. מחיר כלכלי כולל כסף וזמן (שיקר לרובינו יותר מכסף).

     

    עבודה לא קבועה, לימודים במוסד אקדמי או אילוצים אישיים אחרים יובילו אותנו לדירה שכורה. "עלות" השכירות מתקזזת (לא כולה כמובן) עם מספר גורמים כלכליים שאין לזלזל בהם. בדירה שכורה אין תיקונים, אין שיפוצים, אין ביטוח, אין השקעה ברכוש ולכן הדירה "זולה" יותר באחזקתה. כשאנו זוג צעיר בדירה שכורה אנו יכולים לבחור את עבודתנו ללא שיקולים זרים של מרחק ממקום המגורים (וכן, אסור לשכוח את האופציה של השכרת הדירה ושכירת אחרת קרוב למקום העבודה). גמישות היא שם המשחק. כמובן שיש לנו ארעיות בשכירת דירה, אנו לא יודעים (גם כשמבטיחים לנו מכל הלב) כמה זמן נוכל לגור בדירה זו. יש אנשים שזה לא מפריע להם ובלבד ששאר הפרמטרים טובים הם. יש כאלו שמוכנים לשלם הון כדי להיות בדירה משלהם שממנה אין תזוזה כל שנה. התשובה הנכונה היא "מה שטוב לך - הוא מה שטוב". כל אדם ורגשותיו, כל אדם ודרכו בחיים.

     

    אחד הדברים החשובים בהחלטה (ונדון בזה עמוקות בפרק המימון) הוא ההון העצמי. ככל שההון העצמי גבוה יותר, כדאיות הקניה עולה. הסיבה העיקרית היא הצורך למימון קטן יותר מהבנק. מימון זה הוא בעצם מחיר הכסף (ריבית) שמוסיף למחיר הדירה והופך אותו לגבוה יותר. הון עצמי כולל את הכסף שיש לנו בבנק ואת הכסף שהובטח לנו על ידי הורים, משפחה, קרנות חיסכון וכדומה. אבל, גם כשיש הון עצמי חייבים להבין באיזה שוק אנחנו. שוק של מחירים גבוהים מוריד את כדאיות הקניה. כמובן שיתכן שהמחיר עוד יעלה, אבל זו ספקולציה. בשוק של מחירים נמוכים אין ספקולציה כי כיוון מחיר הנכס ברור. אין לנו ספק שמחיר הנכס יעלה ויקזז אפילו את ההוצאה על ההון.

    לקנית דירה אנו מגיעים ממצב בו אין לנו דירה כלל או ממצב בו יש לנו דירה. אם אנחנו כבר בעלי דירה, עלינו לבדוק עם עצמנו ובצורה אובייקטיבית את אפשרות שיפוץ הדירה. לפעמים השיפוץ (ואפילו יסודי ויקר) כדאי לנו בגלל השמירה על מקום המגורים, רווח של כ-15% שהוזכרו כמיסים, עמלות וכדומה ולכן אל לנו לפסול על הסף פתרון כזה.

    דרג את התוכן:

      תגובות (16)

      נא להתחבר כדי להגיב

      התחברות או הרשמה   

      סדר התגובות :
      ארעה שגיאה בזמן פרסום תגובתך. אנא בדקו את חיבור האינטרנט, או נסו לפרסם את התגובה בזמן מאוחר יותר. אם הבעיה נמשכת, נא צרו קשר עם מנהל באתר.
      /null/cdate#

      /null/text_64k_1#

      RSS
      תודה על השיתוף

      צטט: שרה קונפורטי 2010-12-30 02:17:01

      תודה לך על הפוסט החשוב
      לומדת מידע בכל פוסט
      מעניין וחשוב

      שבת שלום
      שרה קונפורטי
      www.sarakonforty.com

       

      תודה לך שרה, שבת-שלום,

      יהודה

        30/12/10 06:47:
      בעוה כן לא...זאת שאלת השאלות הנפוצה ככעט,
      לטעמי אנשים כיום בהמתנה לגזירות החדשות,על המשכנתה,הלוואה לרכישת דירה.
      הישראלי מולד לקניית דירה,מכונית -האימא המסורתית היתה אומרת לילדה אתה צריך את שלושת הו...
      וילה,וולבו,וגברת...
      בעל דירה בישראל ניתפס בשיטת ה11חודש לפטור בדיווח.
      טווח ארוך היה רק שלוש שנים במקרים מיוחדים,
      כל שכןלטווח ארוך בחלק מהערים והישובים בארץ ניתן ליצור מחטף טאבו וזה החשש.
      מודל השכירות כמו באר"הב לא יכול להיתקיים בארץ ,כי ראינו שזה חייב להיות מותאם לשכר האזורי.
      כל שכן התשואה חייבת להיות מעל 5%אחרת עם התחזוקה והמיסוי הפונטצייאלי ,לא שווה להשכיר.
      בנוגע להשקעה בירה לאחר קנייה ניתן החל מעשרת אלפים עד 300אלף.
      הכל תלוי בתקציב הריאלי.
      ובואו תגידו לי מזה תקציב ריאלי לדירה ממוצעת של מליון שקלים הן מיסוי רכישה בפוזיציות שונות והן ברמות ההשקעה הכדאיות.
      אכן זוהי פנייה למומחים ,ולכלכלנים .
      שמואל
        30/12/10 02:17:
      תודה לך על הפוסט החשוב
      לומדת מידע בכל פוסט
      מעניין וחשוב

      שבת שלום
      שרה קונפורטי
      www.sarakonforty.com

      צטט: פיקסמן. 2010-12-28 23:39:02

      בדרך כלל אתה צודק, אך מה שקרה בשנים האחרונות יצר עיוות כלכלי בשוק דיור , מה שעורר את בנק ישראל לצאת למלחמה בעיוות שוק זה...קוראים לזה בועה...

      הרי מה שקרה הוא שאדם אפילו סטודנט...רכש דירה ב- 90% מימון וליפעמים אפילו ב-100% ...עוד לפני שהתחיל לשלם את התשלום הראשון של המשכנתא...תוך חודשיים....יכל אותו רוכש, למכור את דירתו ברווח של 20% בלי לשלם שקל למשכנתא....

      יזמים מהירים ניצלו 'אוויתרז' זה וגרפו מיליונים......


      יזמים הם לא אנשים מן הישוב.

      בועות סופם להתפוצץ ולכן מי שלא נוהג בזהירות יכול אולי להרויח אבל יכול באותה מידה להפסיד.

      כל אדם ושיקולו הוא. אני מיצג את הצד השפוי.


      בברכה, יהודה

        28/12/10 23:39:
      בדרך כלל אתה צודק, אך מה שקרה בשנים האחרונות יצר עיוות כלכלי בשוק דיור , מה שעורר את בנק ישראל לצאת למלחמה בעיוות שוק זה...קוראים לזה בועה...

      הרי מה שקרה הוא שאדם אפילו סטודנט...רכש דירה ב- 90% מימון וליפעמים אפילו ב-100% ...עוד לפני שהתחיל לשלם את התשלום הראשון של המשכנתא...תוך חודשיים....יכל אותו רוכש, למכור את דירתו ברווח של 20% בלי לשלם שקל למשכנתא....

      יזמים מהירים ניצלו 'אוויתרז' זה וגרפו מיליונים......

      צטט: השקעות נדלן בארהב 2010-12-26 12:44:30

      עקרונית בישראל כדאי להיות שוכר, בייחוד כשהריביות כבר התחילו לעלות ויעלו עוד.
      כרגע בישראל כדאי להיות שוכר ובחו"ל - לדעתי בעיקר ארה"ב, כדאי להיות בעל נכס

       

      בישראל כדאי להיות שוכר אבל אין דירות להשכרה לטווח ארוך, מכיר שניים שמצאו מציאה כזו אבל זה מזל.

      .

      לגבי ארה"ב, זה נראה שיש שם זהב על העצים אבל העצים גבוהים.

      כשמוצאים בתים בזול צריך לזכור שיש עלויות שונות ששוכחים לספר עליהם (לא מתכוון לחברה מסוימת) ואז המציאה נהפכת לאסון כלכלי.

      צריך להיות שם כדי להבין היכן להשקיע ומה לקנות כי מרחק שני רחוובות הוא בדיוק ההבדל בין שכונת יוקרה וסלאמס.

      .

      תודה על ההארה, יהודה

      צטט: אריאל ניר 2010-12-26 12:31:38

      קצת הגזמת 10-15% תוספת ללא שיפוץ דירות היום עולות מיליון שקל, לא עולה 100-150 אש"ח לעבור דירה. בנוסף חוסר השקעה מוחלט בדירה להשכרה (על ידי הדייר) יוביל לחוסר שביעות רצון שלו מהדירה. בעל הבית לא חייב לממן צביעה בצבעים מעניינים, ולונות, אבזור אמטיה קצת יותר איכותי ויוקרתי, ארון ועוד ועוד.


      אריאל,


      כולל שיפוץ לכניסה כמובן. מה שחשוב הוא להבין שזה לא רק 1800 שח (או דומה) להובלה.

      יש כאלו שאורזים, יש כאלו שיש תוספת גובה (מנוף), יש ויש.

      סיפורי שכירות זה סאגה שלמה ואולי נדון בה בהמשך בצד הצרכני.

      תודה שהגבת, יהודה

        26/12/10 15:49:

      עוד על משכנתא

      עקרונית בישראל כדאי להיות שוכר, בייחוד כשהריביות כבר התחילו לעלות ויעלו עוד.
      כרגע בישראל כדאי להיות שוכר ובחו"ל - לדעתי בעיקר ארה"ב, כדאי להיות בעל נכס
        26/12/10 12:31:
      קצת הגזמת 10-15% תוספת ללא שיפוץ דירות היום עולות מיליון שקל, לא עולה 100-150 אש"ח לעבור דירה. בנוסף חוסר השקעה מוחלט בדירה להשכרה (על ידי הדייר) יוביל לחוסר שביעות רצון שלו מהדירה. בעל הבית לא חייב לממן צביעה בצבעים מעניינים, ולונות, אבזור אמטיה קצת יותר איכותי ויוקרתי, ארון ועוד ועוד.

      צטט: itzik rdvc.co.il 2010-12-26 10:22:19

      בחישוב כלכלי קר, בדרך כלל שכירות עולה הרבה פחות מרכישה שמדובר במרכז הארץ.

       

      כמובן שלרכישת דירה נכנסים שיקולים נוספים ולא פחות חשובים.

       

      לדעתי מה שהכי מקשה כיום על החלטה לחיות שנים רבות בשכירות הוא ששוק השכירות בישראל הוא נוראי.

       

      באזורי הביקוש בעלי הבית הם כל יכולים ואין עליהם שום רגולציה.

       

      הדינה חייבת לעשות סדר בנושא, לקבוע חוקים לגבי המותר והאסור לבעל בית מול יצירת תנאים קלים יותר לבעל הבית לפנות אנשים שלא משלמים בתוך פרק זמן סביר.

       

      בנוסף, המדינה צריכה לתת תנאים מיוחדים שיאפשרו לחברות גדולות להכנס לתחום של בניה לשכירות וכך לפתח את השוק.

       

      בסוף כל זוג צעיר מכניס את עצמו ל-20-30 שנה של חיים בקושי והכל בכדי לרכוש דירת שיכון קטנה משלהם.


      איציק,

      כל מילה בסלע, אבל לך תדבר עם צעירים/בוגרים/מבוגרים = עם כולם!!


      תודה על השיתוף, יהודה

        26/12/10 10:22:

      בחישוב כלכלי קר, בדרך כלל שכירות עולה הרבה פחות מרכישה שמדובר במרכז הארץ.

       

      כמובן שלרכישת דירה נכנסים שיקולים נוספים ולא פחות חשובים.

       

      לדעתי מה שהכי מקשה כיום על החלטה לחיות שנים רבות בשכירות הוא ששוק השכירות בישראל הוא נוראי.

       

      באזורי הביקוש בעלי הבית הם כל יכולים ואין עליהם שום רגולציה.

       

      הדינה חייבת לעשות סדר בנושא, לקבוע חוקים לגבי המותר והאסור לבעל בית מול יצירת תנאים קלים יותר לבעל הבית לפנות אנשים שלא משלמים בתוך פרק זמן סביר.

       

      בנוסף, המדינה צריכה לתת תנאים מיוחדים שיאפשרו לחברות גדולות להכנס לתחום של בניה לשכירות וכך לפתח את השוק.

       

      בסוף כל זוג צעיר מכניס את עצמו ל-20-30 שנה של חיים בקושי והכל בכדי לרכוש דירת שיכון קטנה משלהם.

      צטט: גליאל 2010-12-26 07:03:43

      אני בעד לקנות דירה אבל לא עכשיו, בין אם מדובר בבועה ובין אם לא אין חולק על כך שהמחירים עכשיו גבוהים.

       

      באופן גלוי לב אגיד לך שאיני יודע מה ילד יום. נראה לי שאת צודקת במיוחד בגלל ההסטוריה של מחירי הדיור בארץ, אבל אי אפשר לדעת אף פעם.

      נדלן, היסטורית, לא הייה מקום להשקעה אלא לשקיעה, שימי לב שהריביות עומדות לעלות בעתיד.


      בברכת יום טוב, יהודה

        26/12/10 07:35:

      יפה מאוד

      עוד על לקיחת משכנתא

        26/12/10 07:03:
      אני בעד לקנות דירה אבל לא עכשיו, בין אם מדובר בבועה ובין אם לא אין חולק על כך שהמחירים עכשיו גבוהים.

      פרופיל

      הירהורים מהלב - פוסטים שלי

      הגנת הצרכן

      יעוץ משפטי ודיוני משפט

      משאבי אנוש

      משאבי אנוש

      רווחה

      קניין רוחני מגוון. פטנטים, סימני מסחר ועוד

      שירות לקוחות

      זכויות יוצרים, עם או בלי אינטרנט