(מאמר שהכנתי לפני מספר חודשים, ושהיה אמור להתפרסם באחד מאתרי החדשות).

ציטוט:" הוֹי מַגִּיעֵי בַיִת בְּבַיִת שָׂדֶה בְשָׂדֶה יַקְרִיבוּ עַד אֶפֶס מָקוֹם וְהוּשַׁבְתֶּם לְבַדְּכֶם בְּקֶרֶב הָאָרֶץ"

ישעיהו פרק ה' פסוק ח'.

            פסוק זה מתאר בלשון ציורית , את מחאתו של הנביא ישעיהו בן אמוץ, אשר יש שטוענים שנשא במשרת כהונה רמה ואולי אף שימש ככהן הגדול,  על בועת נדל"ן מעיקה שהתפתחה ביהודה וירושלים בתקופת בית ראשון,  ויצרה בין היתר , בעיות חברתיות.  הנביא מאיים על ספסרי הנדל"ן שבסופו של דבר הם יישארו לבדם עם נכסיהם מבלי שיהיה מי שיגן עליהם מפני צר ואויב.

 בועה זו התנפצה , כפי שהבטיח הנביא, בשנת 701 לספירה, עם תחילת מסע העונשין של סנחריב מלך אשור ביהודה המורדת והמצור הראשון (המוצלח) שהטיל על ירושלים. לא כל כך הועילו לחזקיהו מלך יהודה, שכירי החרב הערבים, נטולי המוטיבציה, ששכר בממון רב, שנצבר באוצר הממלכה, לאחר תקופה ארוכה של שגשוג ורווחה כלכליים שהלכו יד ביד עם התדרדרות חברתית ורקב מוסרי שפשה בקרב המעמדות הגבוהים.

בניגוד לבועה הישראלית העכשווית, לבועת העבר הייתה סיבה הגיונית , ובעיקרה , היותן של ירושלים וערי יהודה מוקפות חומה מכל עבריהן מסיבות ביטחוניות , וכמובן שכמות הקרקע שעמדה לרשות התושבים הייתה קבועה ומוגדרת. גם לא הייתה אופציה של בניה לגובה כפי שיש כיום. בישראל של היום, ישנן אף רזרוות קרקע עצומות בגליל ובנגב ואפילו בתוך הים.

מהו ערכה האמיתי של דירה?

ערכה האמיתי של דירה מורכב מכמה גורמים עיקריים: ערך הקרקע עליה עומדת הדירה,חומרים (בעיקר בטון בלוקים ברזל ופלדה) ועבודה.

ניתן להעריך שלבניית דירה חדשה בת 4 חדרים, נדרש כוח עבודה של לכל היותר שלושה עובדים במשך כ 4 חודשים , במחירי היום זה אומר כ 40,000 ₪  לכל היותר. עלות החומרים הינה לערך עוד 160,000 ש"ח, דהיינו מתקבל סך של כ 200,000 ₪  עלות בניית דירת 4 חדרים חדשה בחישוב גס ללא מרכיב הקרקע.

זהו גם, פחות או יותר, תקרת מחירה בפועל של דירה ממוצעת , במרביתן המכריעה של הערים בעולם המפותח. ולא יותר מפי שלוש מכך במרבית הערים ה"יקרות" והמבוקשות  בעולם המערבי. בעולם השלישי המחירים כמובן נמוכים בהרבה בשל מחירי עבודה וחומרים.

ערך מרכיב הקרקע יכול לנוע מסכומים אפסיים, עד לסכומים אסטרונומיים. הדבר תלוי לא רק בשאלות של היצע וביקוש, אך גם  ובעיקר במצב החקיקתי הקיים, ופעילות הממשלה. כך לדוגמא , ערך הקרקע במדינה בעלת משטר סוציאליסטי או קומוניסטי, מוכתב בעיקר מהמצב החקיקתי באותה מדינה והוא יהיה נמוך במידה משמעותית מזה הקיים במדינות שאימצו אידאולוגיה קפיטליסטית קיצונית של אי התערבות.

לכן, כשאנו מדברים על "בועה" במחירי הנדל"ן, איננו מתכוונים לעלית מחירי הבטון שממנו עשויה הדירה אלא לניפוח מלאכותי ובלתי מציאותי של ערך הקרקע שעליה היא בנויה, ניפוח שיותר קשור לחלומות ולשאיפות של בני אדם, ולמניפולציות של ספסרים למיניהם, כפי שמתיר להם הרסן המשפטי, מאשר לקרקע המציאות.  למעשה הכוונה הינה פשוט להפקעת מחירים וספסרות קרקעות.

לדוגמא, מחיר הקרקע שעליה בנוי מגדל מגורים בת"א  בן 20 קומות העומד על שטח של 1000 מ"ר ומכיל 100 דירות , אינו אמור להיות שונה ממחירה של קרקע באותו גודל במרחק 500 מטר משם, ושעליה עומד בית משותף בן 4 קומות עם 10 דירות מגורים. עלות הקמת דירה אחת הינו פחות או יותר דומה, מה שאומר שאף בהתחשב בכל המשתנים, מחיר דירה במגדל המגורים אמור להיות נמוך משמעותית, ממחירה של דירה בשטח זהה בבית המשותף. בפועל אין הדבר כך , וגם זו אינדיקציה טובה לעיוות שנוצר.

איך תחשבו את היקפה האמיתי של בועת הנדל"ן וכמה באמת שוויה של הדירה שברצונכם לרכוש? ישנם מספר אינדיקטורים פשוטים וברורים להבנה, שאותם כל אחד יכול לחשב בעצמו:

1. אינדיקטור השכירות.  באזורים בהם קיים שוק נדלן בריא , ערך הדירה נגזר בין היתר, ממחיר דמי השכירות שניתן לקבל על הדירה.

לדוגמא , בברלין דירת 100 מ"ר תעלה בממוצע גס כ 100,000 יורו כאשר דמי השכירות יהיו כ 500 יורו לחודש. כאן המכפיל הוא 200

במרכז לונדון מחיר דירה ממוצעת עמד בחודש ספטמבר על כ 425,000 פאונד בריטי כאשר דמי השכירות הממוצעים עומדים על 1818 פאונד , מחיר המשקף מכפיל של 233.

 עבור דירת פאר בשכונת זמאלק (היוקרתית) בקהיר דורשים כמיליון לירות מצריות (כ 600,000 ₪) לכל 100 מ"ר לערך.  דמי השכירות הממוצעים הנדרשים עבור כל 100 מ"ר הינם כ6000  לי"מ  כלומר , המכפיל בשכונת זמאלק  הוא כ 166  המייצג החזר השקעה בתוך כ14 שנים .

באיזור המרינה בדובאי, יעלה לשכור דירת 2 חדרים (בין 100 ל 150 מ"ר) כ 2100 יורו לחודש בממוצע , ומחיר דירה כזו יהיה כ 330,000 יורו בממוצע, המכפיל בדובאי הוא  כ  157 לערך. יצויין כי מחירי הנדל"ן בדובאי ספגו ירידות מחירים דרסטיות בעיקבות משבר הנדל"ן שארע השנה. בחלק מהנכסים ירדו בינתיים המחירים עד כדי רבע ממחירם לפני שנה.

      מכפיל שבין 150 עד 200 מעיד על שוק נדל"ן בתחום הגבול של ה"נורמה" . זהו למעשה האינדיקטור הטוב ביותר לערך מרכיב הקרקע שבמחירה של דירה משום שהוא מציין כמה כסף מוכנים מרבית הפרטים בחברה לשלם עבור הפריווילגיה להתגורר על פיסת קרקע מסוימת, בשוק חופשי. כלומר הוא מצביע פחות או יותר על רמת האיזון בין ההיצע לביקוש המעשיים לגבי אותו נכס. זהו גם שיקול חשוב למי שלוקח הלוואות כלשהן לרכישת נכס מקרקעין, שכן במידה והרוכש נקלע לקשיים הוא תמיד יוכל להשכיר את הנכס,  ולכסות בכך את ההלוואה בפרק זמן סביר ועוד בימי חייו.

למי שמעוניין להשקיע את כספו בנכס מניב , ומחפש היטב במקומות שונים בעולם, יכול למצוא נכסים מניבים שבהם היחס בין מחיר הדירה למחיר השכירות יהיה אפילו בין 60 ל 100, כלומר החזר השקעה בתוך 5  עד 8 שנים.

מהו המצב בארץ?

כדי לבדוק את השאלה מה רמת המחירים הנדרשים של דירות לרכישה  ולהשכרה בישראל, ניקח לדוגמא את איזור מרכז תל אביב, התחום בין נחל הירקון בצפון, דרך נמיר במזרח, שד' רוטשילד בדרום, והים במערב , שטח של כ 6,3 קמ"ר.

כך לדוגמא,  המחיר הנדרש לדירת 2 חדרים יד שניה , כ 50 מטר רבוע במרכז תל אביב נע כיום בין 1,200,000 ₪ ל 1,900,000 ₪  , כאשר דמי השכירות הנדרשים לגבי אותן דירות נעים בין 3000 ₪ ל 6000 ₪ ו בממוצע דמי השכירות בפועל עומדים על כ 3500 ש"ח.

לגבי דירות 4 חדרים בגודל של כ 100 מ"ר , מחירי הדירות נעים בין 1,600,000 ₪ ל 4,000,000 ₪ (מתיווך) ומחירי השכירות נעים בין 5000 ₪    ל  ,8,500 ₪. ובפועל בממוצע כ 5500 ₪.

ניתן לזהות מהנתונים הנ"ל מספר תופעות מעניינות.

ראשית, קיימים הבדלים גדולים מאוד במחירי הדירות והשכירות הנדרשים, המגיעים לכדי כמעט 150 אחוז , וזה אומר דרשני משום שבדרך כלל, לא אמורים להימצא הבדלים כל כך גדולים בין דירות מאותו סוג וגודל , על פני איזור כה קטן והומוגני.

שנית, מחירי הדירות המוצעות למכירה באמצעות תיווך , גבוהים במידה ניכרת ממחירי דירות המוצעות באופן פרטי.

נתונים אלו מצביעים על חשש לפעילות ספקולטיבית ענפה של גורמים אופורטוניסטים המנצלים את המהומה ופועלים להעלאה של מחירי הנדל"ן באופן מלאכותי או כאלה העוסקים ב "דייג". וככל הנראה מרבית ההצעות הנמצאות מעל לרף התחתון  של המחירים המבוקשים הן מסוג זה.

כך לדוגמא , חברה קבלנית הפועלת במרץ , כדי ליצור מצגי שווא מטעים כאילו כבר מכרה מאות דירות במחירים גבוהים , בפרויקט שהיא מתכוונת לבנות.

-          מהו אם כן, שוויה האמיתי של דירה במרכז תל אביב?

בהתחשב בנתונים הנ"ל, ובמידה ומחירי השכירות הממוצעים לדירת 4 חדרים עומדים על כ 5500 ₪ , הרי שמחירה האמיתי של דירת 100 מ"ר ממוצעת במרכז ת"א, אמור לנוע בין 825,000 ₪ לבין  1,100,000 ₪ על פי המכפיל הגבוה של 200. דירת 2 חדרים 50  מר' , שווה למעשה בין 525,000 ₪ ל 700,000 ₪. מחירים שגם הם אגב, חסרי הצדקה אמיתית, במיוחד לגבי איזור הנמצא מרחק אווירי של פחות,  מ 70ק"מ מבסיס הטרור הגדול בעולם, ומועד לפורענות גם מהבחינה הסיסמולוגית , ובמיוחד שכל המומחים טוענים שהסכנות הללו הן קרובות.

אולם, כל מה שעולה במידה משמעותית על טווח מחירים זה מהווה כנראה ספסרות, ועסקה חסרת שחר כלכלי שיש להיזהר ממנה.

החישובים הנ"ל תלויים בהנחה הרעועה , שמחירי השכירות אינם בועתיים גם הם. למעשה כבר כיום ישנה אינדיקציה שמחירי השכירות בפועל , לא רק שלא עלו כפי שציפו כלכלנים שונים, אלא אף ירדו, לכן,  יש להניח שברגע שתחול ירידה משמעותית במחירי הדירות, תחול גם ירידה מקבילה במחירי השכירות ואלו יגררו למטה את התחשיבים שבוצעו לעיל. לכן , בכל נקודת זמן, יש צורך לבדוק מהו ממוצע מחירי השכירות ועדיף לקחת מרווח בטחון.

   לפי נתונים אלו, המכפיל הממוצע הקיים בתל אביב לגבי חלק ניכר מהדירות המוצעות, נע בין  400 ל 800. כלומר החזר השקעה בתוך  33  עד 66 שנה  והוא לכל הדעות בלתי סביר באופן קיצוני.

מכפילים דומים (אם כי בדרך כלל , מעט יותר נמוכים) קיימים בערים רבות בארץ, כלומר , בועת הנדל"ן נמצאת כמעט בכל מקום ולא מיוחדת רק לתל אביב. כך לדוגמא , גם מי שמעוניין לקנות "בזול" דירה בקרית מוצקין בסכום של 350,000 ₪ , כדאי שיחשוב פעמיים אם מחיר זה הוא זול, בשעה שדמי השכירות שיוכל לקבל עבור אותה דירה לא יעלו על 1000 עד 1200 ₪ לחודש.אך כמובן שהסיכון הכלכלי בעיסקה כזו קטן במידה משמעותית.

1. אינדיקטור המשכורת –  נהוג במרבית המקומות בעולם המערבי לחשב את ערכה הממוצע של דירה שאזרח יכול להרשות לעצמו לקנות , במכפיל של כ 50 מערך המשכורת הממוצעת , שהם כ 4 עד 5 שנות עבודה (בארה"ב כיום – כ 6 שנים) דהיינו אדם בעל משכורת ישראלית ממוצעת של8,000 ₪ בחודש , צריך להיות מסוגל לרכוש דירה במשכורת של  כ 5 שנות עבודה , ומשמעות הדבר שדירה ממוצעת בארץ אמורה לעלות כ 480,000  גם לפי מדד זה ניתן לראות שישנה בועה , הגדולה כמעט כפליים מהמחיר האמיתי.

1. מדד התשואה האלטרנטיבית –

על הנייר, זוג תושבי תל אביב בני 50 ומעלה , שלהם בעלות מלאה בדירת 4 חדרים , וילדים שכבר עזבו את הבית, יכולים כביכול , לקבל עבור דירתם בין כ חצי מיליון למיליון דולר. עם סכום פנטסטי כזה , אותו זוג יכול לעבור לגור כמעט בכל מקום בעולם, לרכוש לעצמו ולילדיו לכל הפחות בין 5 ל עשר דירות מרווחות , ולחיות מדמי השכירות שיקבלו, בעושר ורווחה לכל ימיהם מבלי שיצטרכו לנקוף אצבע יותר. אגב , הם גם יכולים כאמור להמשיך להתגורר בתל אביב אך בשכירות ולממן את דמי השכירות  הנמוכים יחסית, מהכנסות השכירות של דירותיהם בחו"ל.

למה הם לא עושים זאת בהמוניהם?

א.      ראשית , הרוב המכריע לא יזוזו מביתם ולא יסחרו בו ולא משנה מה יהיה.

ב.       אין להוציא מכלל אפשרות שחלק ניכר מהכספים המושקעים ברכישת נכסי נדל"ן מקורם בעודפי כספים אפורים או לא הזורמים מהארץ ומחו"ל , ולגבי אלה , השיקול הנ"ל כמעט לא משחק תפקיד.

ג.        מרבית אלו הטומנים בחובם פוטנציאל למכור את דירתם , לא עושים כן , רק משום שהם מקווים בסתר ליבם , שמחירי הדירות או השכירות , עוד יטפסו, מנגד אזרחים החוששים מכך שהמחירים עוד יאמירו רוכשים דירות במחירים לא הגיוניים.

הקטגוריה האחרונה הינה החוליה החלשה בבועה. מספיק שאותם "הרפתקנים" , יגיעו למסקנה , שאין כל סיכוי לעליית מחירים נוספת, כדי לגרם לכך שינסו לממש את "רווחיהם", ושבמקביל , יפחת משמעותית מספרם של אלו שירצו לרכוש דירות. הדבר עשוי להביא ליצירת היצעים כאלו שיגרמו לירידת מחירים משמעותית ואולי אף לקריסה.

 לכן, ככל הנראה, במטרה למנוע תרחיש כזה, הממשלה והבנקים כמו גם בנק ישראל עושים כדי לגרום למחירי הנדל"ן להמשיך ולטפס מעלה בקצב שנתי קבוע או לפחות למנוע ירידת מחירים וזאת נעשה על ידי שכנוע וגיוס מתמיד של רוכשים חדשים ומניעת היצעים גבוהים מידי. אם נשים לב, הממשלה והנגיד אינם מדברים אף פעם על הורדת מחירי הדיור אלא לכל היותר על "האטת עלית המחירים" , הם ככל הנראה מעוניינים להמשיך ולטפח את האשליות בקרב הציבור. הבנקים והנגיד מטעמי רווח כספי ויציבות, והממשלה מטעמים פוליטיים , שכן היא יודעת שמשבר נדל"ן פירושו משבר כלכלי עמוק, התערערות מצבם הפיננסי של הבנקים, העלאות מיסים ותבוסה בטוחה בקלפי (להזכיר שכך עלה לשלטון בארה"ב הנשיא אובמה). למי שזכרונו קצר נזכיר את קריסת בועת מחירי מניות הבנקים בשנת 1983 , שגם היא התאפשרה בזכות שיתוף פעולה סימביוטי, בין הפוליטיקאים לבנקאים.

הממשלה נהנית במישרין ובעקיפין מעליית מחירי הדיור , גם באמצעות גבית מס על מכירת מקרקעין וכן באמצעות מנהל מקרקעי ישראל המחזיק בידיו את רוב נכסי הנדל"ן בארץ. מנהל מקרקעי ישראל מחלק את מקרקעי המדינה לכל המרבה במחיר ובדרך כלל הקרקעות מגיעות לידיהם של ספסרים וספקולנטים, במקום לקבוע שמקרקעי המנהל ימכרו רק לחסרי דיור או לקבלנים שיתחייבו לבנות דירות ולמכר לפחות חלק מהן במחירים קבועים מראש. קשה להניח שהממשלה תוותר בקלות על תרנגולת זו , שמטילה ביצי זהב.

לו רק הייתה הממשלה מעוניינת, יכולה הייתה לספק דירות מצוינות , לכל דורש, וכמעט בכל מקום בארץ,  במחיר שאינו עולה על 300,000 ₪ ליחידת דיור, מבלי להוציא אגורה אחת מכספי משלם המיסים. כפי שעשה למשל שר השיכון דאז, אריאל שרון לאחר גל העלייה בתחילת שנות התשעים.

- מה רע בבועת נדל"ן?  

בועת נדל"ן גורמת לעיוות רוחבי במחירי הנכסים והשירותים ויוצרת עושר מדומה , מעין "כלכלת רפאים" שאינה יצרנית אלא בבחינת "עסקי אוויר".

בעיה לא פחות חמורה , הינה זו החברתית , הפקעת מחירי הדיור, גורמת לעושק של חלקים רבים בציבור, ומרחיבה את הפערים בין עשירים ועניים. כל רוכש נדל"ן חדש , הופך להיות  , חייל ממושמע בלגיון הבועה. במיוחד אם הוא משלם עבורה משכנתא וריבית  לבנק. הוא יתנהג בצורה אופורטוניסטית מבלי לחשוב על העתיד יותר מידי. ימהר להחליף משרות לפי הכדאיות , או יגבה מחירים גבוהים יותר עבור שירותים ומוצרים שהוא מוכר , אם הוא משכיר את דירתו , הוא יעשה מאמצים להעלות את מחיר השכירות מדי שנה.וכן הלאה .

גם בעלי דירות ותיקים שלא צריכים להחזיר משכנתאות, אבל נהנים מן האשליה המתוקה (אך זמנית) שכעת, הודות לאיזושהי "מדיניות כלכלית גאונית" , הם כעת "מיליונרים", נרתמים מבלי שיבחרו בכך, לניפוח הבועה ולשיפור מאזני הבנקים. בין היתר, משום שבעקבות הבועה, סל מצרכים בסיסי בסופרמרקט השכונתי בבן יהודה גבוה לעיתים כמעט פי שלוש מהסל הזהה לו במרכז ברלין או באמסטרדם, וכעת הם נאלצים להוציא חלק גדול מדי מהכנסתם על מוצרי צריכה ,מחיה ושירותים שונים שמחירם מופקע. המצב גם מביא לכך שילדיהם אינם מסוגלים לרכוש דירה, ולעיתים נמנעים בין היתר בשל כך, מלהתחתן ולהביא ילדים לעולם.

אזרחי המדינה , ברובם הופכים בעל כורחם לגלדיאטורים בזירה ולשותפים במאמץ לקיים את בועת הנדל"ן.  במציאות זו סולידריות חברתית הינה מילה גסה.

מקרקעין אינם כמו כל מוצר צריכה או מוצר מותרות שכל אחד רשאי לסחור בו ולעשות בו כטוב בעיניו. זהו משאב ציבורי האמור להיות שייך לכלל הפרטים בחברה, ודבר זה נכון שבעתיים לגבי קרקעות שממילא מצויות בידי המדינה , כגון קרקעות מנהל מקרקעי ישראל.

השתלטות על מקרקעין וספסרות בהם דומה לכך שיום אחד , אותם בעלי זרוע שהשתלטו על חופי הכנרת , יחליטו שמימי הכינרת שייכים להם וימכרו לציבור , כוס מים במחיר של שקל.

 לכן כל נושא המסחר במקרקעין חייב להיות מרוסן ומווסת, על ידי הפרלמנט והממשלה ובאופן אחראי, גם במשטרים שאינם סוציאליסטים או אוטוריטרים, וכך אמנם קורה ברוב המדינות הנאורות. בישראל , הממשלה הינה הגורם העיקרי המסייע במעשה ובמחדל לספסר בקרקע הציבורית וגורם עקב כך ליציאת מחיריהן מכלל פרופורציה.

- מתי תפקע הבועה?

לא ניתן לחזות את המועד המדויק, אם כי ברור שהדבר יקרה, לא רק בגלל העיוות החברתי שנגרם , אלא בעיקר בגלל חוסר ההיגיון הכלכלי. קיימים מספר תרחישים שיכולים לגרום להשבה מהירה של מחירי הנדל"ן לערכם הריאלי:

1. פריצת משבר כלכלי. הממשלה ובנק ישראל יעשו כמובן הכול כדי למנוע זאת והחשש הוא שהממשלה אף תעשה שימוש בכספי הרזרוות הגבוהים שבידיה וכן מן התמלוגים שיגיעו מקידוחי הגז שנמצא לאחרונה ובכך תשעבד עוד יותר את עתידה הכלכלי של המדינה.
2. התערערות המצב הביטחוני, שתביא לבריחת משקיעים.
3. שינוי מדיניות ממשלתית. או במידה והממשלה תתחלף בממשלה אחראית, כתוצאה מחוסר נחת מצד אלו שאין בבעלותם קורת גג.

-מה יכולות הכנסת והממשלה  לעשות כדי להחזיר את מחירי הדירות לערכם האמיתי?

1. ביצוע  "עסקת חבילה" להקפאת מחירים ולהורדתם ההדרגתית, כפי שעשתה ממשלת האחדות בשנת 86 , ושהביאה לעצירת השתוללות האינפלציה.
2. הטלת הגבלות כאמור לעיל , על מכרזי מנהל מקרקעי ישראל.
3. ביטול הדרגתי של חלק מהפטורים ממס שבח ואולי אף הגדלת שיעור מס השבח. וביטול פטורים ממס על השכרת דירות.
4. הטלת מגבלות ותקרות על מחירי השכירות למגורים ולעסקים, והטלת חיוב במס על נכסים שאינם בשימוש.
5. כמובן שישנן עוד אופציות ורעיונות רבים. להערכתי , ויסות שערי ריבית המשכנתאות באמצעות בנק ישראל מיועד רק לצורך הגנה על יציבות הבנקים. אמצעי זה אינו יכול להוות פתרון אמיתי לבעיית הדיור וגם אין זה במסגרת תפקידו.

- מה האזרחים יכולים לעשות בינתיים?

1. לא לרכוש דירה במחיר מופקע , הגבוה מכפי שהוסבר לעיל.לכל היותר 200,000 ₪ לכל 1000 ₪ דמי שכירות פוטנציאליים.
2. להתרחק ממתווכים וקבלנים.
3. אין לקחת משכנתא גבוהה. למעשה במצב הדברים כיום אין כל הגיון כלכלי בלקיחת משכנתא כלשהי. לקיחת משכנתא יכולה להשתלם רק במצב בו קיימת למכירה דירה , במחיר הנמוך באופן משמעותי ממחיר השוק ו/או צפויה עלית מחירים משמעותית, או במצב בו יש הזדמנות להחזר השקעה מהיר באמצעות השכרת הנכס (מכפיל של 100 ומטה כפי שהוסבר לעיל).
4. להיזהר מפני רכישת  דירה בבניין שאינו מוגן מפני רעידות אדמה, במיוחד בבניינים שנבנו לפני שנות השבעים וכאלה הבנויים על עמודים בקומת הקרקע , אך עדיף לבדוק לפני כל רכישה באמצעות מהנדס מומחה.
5. אם אתם  מוכרחים להחליף דירה בדירה גדולה יותר או במיקום שונה, יש קודם כל למצוא קונה לדירה שלכם במחיר שאתם דורשים ולחתום עימו חוזה, כדי שבמידה ובין לבין תארע קריסת מחירים לא תפסידו את כל רכושכם.

יהונתן ששי גולן

הכותב מחזיק בתואר ראשון במשפטים, עורך דין, מנהל משרד המתמחה בנדל"ן ובליקויי בניה, בעל ידע בתחום המחשבים , בין היתר כמתכנת מחשבים ומנתח מערכות .