רכישת דירה הינו אחד הצעדים החשובים בחיי כל משפחה . לכן טרם רכישת נכס החדש כדאי לבדוק איזה מס רוכשים ומוכרים עלולים לשלם בגין עסקת מכר העתידית . 

לפני הסבר על העקרות וחידושים של המס רכישה ומס שבח , אעמוד בקצרה על הסבר כללי של המושגים .

מס רכישת דירה (או בקיצור: מס רכישה), הינו מס המשולם במקרים של רכישת זכויות על מקרקעין, כגון דירות מגורים, בתים פרטיים, חנויות, מגרשים חקלאיים ועוד. בנוסף לתשלום הנקוב בעבור שווי המקרקעין, נדרש הרוכש לשלם מס רכישה מדורג לרשויות המס הישראליות, כתנאי הכרחי לביצועה החוקי של העסקה.

מס שבח מקרקעין הינו מס המוטל על המוכר בגין רווח כספי ממכירת דירתו, בקיזוז הוצאות נלוות כגון שכ"ט עו"ד, שכ"ט מתווך, שכ"ט שמאי מקרקעין, שיפוץ, היטלי השבחה, דמי היוון למנהל מקרקעי ישראל, ריבית ריאלית על משכנתא שנלקחה לטובת רכישת הדירה ועוד.

מס שבח מקרקעין אינו מס גורף ואבסולוטי, והחוק בעניינו מאפשר לקבל פטורים או הנחות מטעמים שונים. כך לדוגמה , במקרה ומדובר על ירושה, אין זו כעסקת מכירה והיורשים לא צריכים לשלם מס שבח או רכישה. רק כאשר היורשים מוכרים את הזכויות במקרקעין מדובר במכירה והמיסים חלים עליה. בנוסף , אם בעל הנכס לא מכר בתקופה של  ארבע שנים  דירת מגורים נוספת  הוא פטור ממס שבח.

מס רכישת דירה ומס שבח - כמה נשלם החל מ 1/2011?

בדומה לסוגים אחרים של מסים, גם מס רכישה אינו מס קבוע, וגובהו תלוי בשורה ארוכה של משתנים הנובעים מכמות הדירות אותן מחזיק הרוכש, מסכום העסקה, מאופי הרכישה ועוד.

במידה וזוהי דירתו היחידה של הרוכש, השינוי אשר הכריזו אליהם שר האוצר ד"ר יובל שטייניץ ושר השיכון והבינוי אריאל אטיאס , אינו ישפיע על הרוכש . הרוכש שזוהי דירתו היחידה יתבקש לשלם שיעור מס רכישה מדורג, המתחלק ל-3 חלקים בהתאם לשווייה של הדירה: עבור חלקו הראשון של השווי ישלם 0%, עבור חלקו השני של השווי ישלם 3.5%, ואילו עבור חלקו השלישי של השווי ישלם את מדרגת המס העליונה ע"ס 5%.  מדרגות מס רכישה מתעדכנות ארבעה פעמים בשנה .

לאור המצוקה הקיימת היום בענף הדיור , אשר נוצרה בעיקרה בגלל העדר דיור זול עליית מחירים, המצב הקיים מקשה על זוגות צעירים ומשפחות חסרות יכולת כלכלית רחבה לרכוש דיור . המצב מאלץ את אותם משפחות לשכור דירות במחירים גבוהים ובכך מרחיק מהם עוד יותר את  האפשרות לרכוש נכס משלהם.

לאחרונה  משרד האוצר הודיע על שינויים דרמטיים לרוכשים ,אשר דירה הנרכשת הינה דירתם השנייה ו/או נוספת . המהלך נועד לפגוע באנשים המבקשים לרכוש דירות לצורכי השקעה ובכך להגדיל את היצע הדירות לזוגות צעירים ולצנן את המחירים הלוהטים בענף הנדל"ן.

הגדלת מס רכישה על דירות השקעה

במידה ואין זו דירתו היחידה של הרוכש (כלומר, הוא מחזיק בדירות נוספות), האוצר החליט להעלות את מס הרכישה על דירה שנייה של הרוכש ל – 5% עבור הדירה ששווייה עד מיליון שקלים , 6% לדירה שוויה בין מיליון ל- 3 מיליון שקלים  ו – 7% לדירה שוויה גבוה מ-3 מיליון שקלים.

אם ימכור הרוכש בתקופה שעד 24 חודשים את דירתו הישנה, הוא ייהנה משיעור מס רכישה מדרגה ראשונה, כמו שמשלם מי שרוכש דירה יחידה.

שינוי במס רכישה אינו פוגע ב3 אוכלוסיות עיקריות הזכאיות לקבל מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5%: נכים, משפחות שכולות ונפגעות פעולות איבה, עולים חדשים.

מתן פטור נוסף ממס שבח על דירות השקעה:

שינויים בחיובי מס שבח באים גם לעודד את בעלי דיור להשקעה למכור את הנכסים בלי להפיל על כתפי הרוכש הפוטנציאלי את מס שבח העלול לחול על המוכר.

מס שבח על דירת השקעה עומד כיום על שיעור מס של 20% מהשבח הריאלי שנצבר בתקופת האחזקה של הדירה (לגבי דירות שנרכשו לאחר 7.11.2001). עם זאת בחוק מיסוי מקרקעין נקבעו מספר פטורים ממס שבח שהשכיח שביניהם הוא הפטור במכירת דירת מגורים מזכה, אחת ל-4 שנים גם אם המוכר בעלים של דירה נוספת. מצב חוקי זה, על אף הצדק שבו, מעכב כניסת דירות לשוק מאחר ובעלי הדירות נאלצים לחכות 4 שנים בין מכירה למכירה משיקולי מיסוי. על מנת להגדיל היצע דירות לשוק, הוחלט לקבוע כהוראת שעה לשנים 2011-2012 מתן פטור נוסף ממס שבח במכירת שתי דירות השקעה נוספות, מעבר לדירה המזכה בפטור כבר כיום ובלבד ששווי הדירה הנמכרת אינו עולה על סכום שייקבע. לאחר מכן יוחזר המצב החוקי הקיים כיום, ליישום צעד זה נדרשת חקיקה אולם הפטור יחול מיום ה-1.1.2011.

הגדלת המיסוי על המשקיעים, אמנם לא מייצרת דירות חדשות לשוק, אך מטה את ההיצע לכיוון הזוגות הצעירים על חשבון המשקיעים, ותורמת למיתון עליית המחירים, ליישום צעד זה נדרשת חקיקה מהירה והעלאה תחול מיום 1.1.2011.