בתאריך ה-5 לדצמבר שנת 2010 נפל דבר בישראל, חברת הנדל"ן "מישורים" הודיעה על חלוקת דיבידנד בסך 5 מיליוני ש"ח לראשונה בתולדותיה. כן, כאשר אפריקה נמצאת בדיונים על הסדר חוב, ורוב חברות הנדל"ן מתעסקות באיך לשרוד, מודיעה מישורים על חלוקת דיבדנד, כאילו ולא חווינו משבר. הפתעה מושלמת! אך למכירים מקרוב את "מישורים" ומנהליה זאת לא היתה הפתעה, החברה בסה"כ פורעת חלק מהתנהגותה היזמית הנבונה מאז שהיא הוקמה ע"י היזם הצעיר והמפתיע מר "גיל בלוטרייך" אשר זכה בתואר יזם השנה בישראל ב-2005, ומידי שנה בשנה הוא מגיע למקומות הדירוג הראשונים בתחרות יזם הנדל"ן בקנדה. אז מי זאת מישורים?
מישורים בשנת 1989 כאשר מלאו לגיל 24 שנים בלבד הוא הקים את חברת מישורים לנדל"ן ויזמות, החברה תחילה עסקה בתחום הנדל"ן המסחרי בארץ כאשר היא רכשה מספר מבנים מסחריים ותעשייתיים בעלי פונטציאל, השביחה אותם וכך המשיכה הלאה, עד אשר בשנת 1998 החליטה החברה להיכנס לתחום הנדל"ן המניב בקנדה, שם הינה פועלת ע"י חברת הבת (66%) סקייליין אשר חברת הכשרת הישוב וגיל בלוטרייך מתחלקים בשאר האחוזים. כיום הפעילות היזמית בקנדה מהווה את עסקי הליבה של החברה, ועל מנת למשש את הדופק מקרוב ירדה הנהלת החברה לקנדה. ולכך יש להניח שמכירת חלק מנכסי החברה בארץ באו כביטוי לאסטרטגיה של החברה להתמקד בפעילות בקנדה ולמצות את עליית הערך של נכסי החברה בארץ ולהעמידם למכירה. כפי הנראה החברה תממש את מירב נכסיה בארץ מכיון שרוב הנכסים הושבחו ואין סיבה שהחברה כחברה יזמית תחזיק אותם במאזנה למרות ההכנסות היפות שהיא רואה מהם (מלבד קרקע במושב אבן-יהודה שרק באחרונה החברה קיבלה עליה היתר לבניה תעשייתית דבר שצפוי להניב לחברה רווח של 25 מיליון ש"ח לאחר הבניה, ובנוסף ל"מציאות" שהחברה תחפש).
תשואות כפי שכתבנו מי שהכיר את החברה והתנהלותה לא הופתע מחלוקת הדיבידנד, וזאת מחמת שהחברה הציגה באופן עקבי תשואה של 33% על ההון העצמי מידי שנה בשנה עד להנפקתה בבורסה ביוני 2007 השנה שבה התפרץ משבר האשראי בעולם. כפי שניווכח אצל מישורים ההיסטוריה החיובית לא הפסיקה אלא התחזקה ביתר שאת, וזאת למרות שמשנת הנפקתה שוק הנדל"ן העולמי סבל מירידות חדות ביותר, החברה הצליחה להציג תשואות פנומנליות על נכסים שהיא רכשה, וכדלהלן. ונתחיל בעיסקת נדל"ן קטנה במדינתינו כאשר מישורים רכשה בשנת 2004 את מה שנקרא מוסך מאזדה ופורד בעיר רעננה, החברה השקיעה ברכישה הון עצמי בסך 1.5 מיליון ש"ח, וביוני שנת 2009 החברה דיווחה על מכירת הנכס ברווח של 4.5 מיליוני ש"ח, כלומר 300% רווח על ההון העצמי בתוך חמש שנים בודדות. ובמעבר טראנס אטלנטי לקנדה נמשיך ברכישת קניון בשלהי 2006 בעיר ההיסטורית קוויבק סיטי (העיר החמישית שנוסדה ביבשת צפון אמריקה), החברה רכשה את הקניון בהשקעה כוללת של 7.7 מיליון $ קנדי (מכאן ואילך דולר = דולר קנדי), ובמאי 2009 החברה הודיעה על מכירתו לפי שווי של 12 מיליון $ כלומר רווח של 40% על סך ההשקעה בתוך שנתיים ומחצה (יש להניח שהרווח על ההון העצמי שהושקע היה גבוה בעשרות אחוזים כדרכם של עיסקאות ממונפות) וזאת למרות שהמשבר העולמי היה בשיאו בתקופה הזו. מדהים אז מי שחשב שהתשואות נגמרו ב-2009, אז באה החברה והוכיחה שגם בתקופה קצרה היא מניבה תשואות גבוהות, ובמרץ 2010 החברה רכשה ביחד עם שותפים את מלון "קינג אדוארד" ההיסטורי (הוקם ב-1904 ושימש שועי עולם) במרכז טורונטו מאת ענק הבנקאות "ליהמן ברדרס" ז"ל ב-48 מ' $ (ההון העצמי 15.5 מ' $), כאשר בכוונת החברה להפוך חלק מן המלון לדירות יוקרה. בעוד השוק מעכל את פרטי העיסקה וביולי יוצאת החברה בהודעה על מכירת 135 דירות יוקרה (12% משטח המלון) במחיר כולל של 53 מ' $ חלק החברה ברווח הנקי עמד על 17 מ' $ כלומר רווח של 2 מ' $ מעל כל ההון העצמי שהשותפים השקיעו וכל זאת בתוך פחות מארבעה חודשים. התשואות הגבוהות שהחברה השיגה על נכסיה בקנדה כבר התחילו בעבר כאשר החברה רכשה את עיירת הנופש פורט מקיניקול ב-7.7 מ' $, העיירה אשר חולשת על שטח של 3400 דונם ממוקמת על האגם החמישי בגודלו בצפון אמריקה (בסמוך לעיר מידילנד אשר הינה עורק תחבורה מרכזי) בעיירה יש 10 ק"מ אורך של שטחי חוף פרטיים, ובעבר היא שימשה כנמל. לאחר תקופה קצרה מכרה החברה 31 מגרשים לבניית בתים ברצועת החוף בסך כולל של 13 מ' $, ובכך החברה למעשה כיסתה את השקעתה הראשונית בפרוייקט והשאירה לעצמה רווח של כמה מ' $. כיום לחברה יש אישורים לבניה של מעל 1500 יח"ד בעיירה והיד עוד נטויה, ונרחיב להלן.
ליבת החברה ועתידה
קנדה במשבר בפרוץ משבר האשראי העולמי ב-2007 מדינות בודדות בעולם מצאו את עצמם מוכנות לקראתו, מדינות אלו היו מדינות שהנהיגו מדיניות קשוחה במתן אשראי בנקאי ובפרט בכל מה שקשור למשכנתאות. קנדה למרות היותה חברה ב-G8 ולמרות שמעל 50% ממקורות האנרגיה העולמיים נמצאים בשטחה היא לא התעוורה ונהגה בהקפדה בכל מה שקשור לשוק האשראי, התוצאה היתה בהתאם וכלכלת קנדה רשמה מיתון קל ויציאה מהירה מן המיתון, זאת לעומת שכנתה ביבשת אשר סבלה מהבור שהיא כרתה לעצמה. אמנם בהיות קנדה גלגל מרכזי בכלכלה העולמית היא נפגעה מהגלובלזציה ע"י כך שחברות בינלאומיות אשר השקיעו בה היו צריכים לצמצם באופן ניכר את השקעותיהם, וכך בנייני משרדים התרוקנו, התפוסה במלונות ירדה, והמשבר הצליח לתת את אותותיו גם במדינה החסונה והחסינה.
שינוי אסטרטגיה משראו כך מנהלי חברת מישורים הם הפנימו ששוק המשרדים יקח לו זמן להתאושש והוא לא יציג תשואות גבוהות כבעבר, אך לעומת זאת ישנו תחום אחד שיגדל באופן ניכר והוא תחום הנופש והפנאי, וזאת בעיקר מחמת יציאתם של דור "הבייבי בומרס" לפנסיה (בייבי בומרס הינו כינוי לדור אשר נולד בתקופה שלאחר מלחמת העולם השניה, הדור הזה שולט על 40% מהעושר בקנדה, ולכך יש משמעות מיוחדת לפעילותו). ולכך החברה עברה מהתמקדות עיקרית בתחומי הנדל"ן למגורים ומשרדים לתחום הנדל"ן לנופש. הנדל"ן לנופש נחשב בקנדה לחלק בסיסי בחיים ולכך הביקושים בו גבוהים מאוד ובפרט הביקושים המגיעים מן המעמד הבינוני והגבוה. למרות הביקושים חברות הנדל"ן בקנדה התעסקו בעיקר בבניית בניינים למגורים ומשרדים, וכך נוצר מחסור גדול בהיצע לטווח המיידי והרחוק. הנהלת החברה הבינה את הצורך כבר בשלב מוקדם, וב-2006 החברה רכשה את עיירת הנופש "פורט מקיניקול" המשתרעת על 3400 דונם עם שטחי חוף מוגנים. ובפברואר 2008 מישורים רכשה את אתר הנופש השלישי בגודלו בפורבינציית אונטריו "הורסשו וואלי" ב-36 מ' $ קנדי, האתר חולש על 1840 דונם של שטחי בילוי (סקי ומגרשי גולף) ומלונאות, בין האתר לבין פורט מקיניקול ישנו יער קטן אשר שייך לחברה, וכעת תוכנית החברה לשלב בין העיירה לאתר ולהקים עיירת נופש בקנה מידה בינלאומי, הסמיכות לעיירה והפיכת אתר "הורסשו וואלי" לחלק אינטרגלי ממנה ע"י שבילי יער וכדומה, תעלה את ערך הנדל"ן בעיירה בעשרות מונים. בהמשך למהפכה בתוכניות החברה, החברה רכשה ב- 10.2009 את המלון היוקרתי מרדיאן בטורנטו ב-52 מ' $ , ובהמשך לתנופה שאפיינה את החברה ב-2009 היא רכשה ב-2010 עם שותף מקומי אסטרטגי את המלון ההיסטורי "קינג אדוארדס" שעל רכישתו הרחבנו בראשית המאמר. כל זאת נעשה בצמוד לתוכנית האסטרטגית אותה החברה בנתה, ובמהלך התקופה החברה מימשה פרוייקטים של משרדים ומגורים בקנדה אשר לדעת החברה הם לא יניבו לה תשואה גבוהה בעתיד. בתחילת 2011 החברה עשתה צעד גדול לקראת הפיכתה לאחד מן הגורמים הדומיננטיים בתחום הנופש בקנדה, כאשר החברה רכשה את אתר הנופש היוקרתי אשר אירח את פיסגת ה-G8 ב-2010, באתר הושקע הון רב קודם לפיסגה ויש בו 430 חדרי מלון ואתרים מכל הסוגים כולל נמל תעופה פרטי. בנוסף לאתר, החברה קיבלה 95 מגרשים במקום אשר מוכנים לבניה, וכן 3250 דונם קרקע לפיתוח, כל זאת במחיר של 26 מ' $. כאשר בכוונת החברה לנצל את קשריה במחוז אנטוריו לצורך קידום תוכניות רחבות היקף לבניה בשטח. החברה כבר הוכיחה את עצמה אין ספור פעמים ביכולתה להשביח את נכסיה במאות אחוזים ע"י תוספות בניה משמעותיות ושינויי תב"ע, הדבר לא בא לחברה בקלות והיא השיגה את מטרותיה ע"י טוויית קשרים ענפים במערכת השלטון המקומית, הדבר נעשה ע"י ירידה של מנהלי החברה למגורים בקנדה. בנוסף לתוכניות הנופש רבות השלבים אשר עסקנו בהם, ישנו לחברה מגרש במיקום המרכזי ביותר בטורנטו אשר מיועד לבניית גורד שחקים משרדי בן 55 קומות, מהפרוייקט הנ"ל ומתוכניות עיירת הנופש לבדה החברה צופה רווח כולל של מעל מיליארד $ קנדי בעשור הקרוב.
האם כל זה מספיק בשוק ההון ?
מהו שוויה הריאלי של מישורים ככל חברותיה בתחום הנדל"ן מניית החברה קרסה משער 2070 המייצג לחברה שווי שוק של מעל חצי מיליארד ש"ח לשערי 350-400 אשר שיקפו לחברה שווי שוק של פחות מ-100 מיליון ש"ח, וככל חברותיה המניה עלתה יפה בד בבד עם ההתאוששות העולמית ושערה נע סביב מחיר הנפקתה ב-1000 נקודות המשקפות לחברה שווי של 250 מיליון ש"ח, 40 מיליון מתחת להונה בספרים והרבה מתחת להון האמיתי שלה אשר מייצג את השינויים המשמעותיים שבוצעו במארג הנדל"ן שברשותה. ונציין שהחברה מתכננת להנפיק את סקייליין לפי שווי של מעל 200 מ' $ מה שגוזר את חלקה של החברה בשווי של 140 מ' $ כאשר לחברה אין על אחזקתה שום חוב במאזנה.
הנפקת סקייליין. זהו הסיכוי המשמעותי לכך שמשקיעי החברה יראו את מנייתם נושקת לתקרת שוויה בשנים הקרובות, וזאת מחמת האפסייד האדיר בשווי אחזקת מישורים בסקייליין. ומכיון שתוכניות סקייליין באתרי הנופש ובניית המגדל בטורנטו יחייבו גיוס של הון רב, יש להניח שנראה סוף סוף את הנפקת סקייליין יוצאת לאור לאחר נסיונות חוזרים ונשנים. מי שבונה על ההנפקה בטווח המיידי עלול להתאכזב, ולכך לא הייתי ממליץ לצאת ברכישת האופציה שנמצאת כעת רחוק מן הכסף, ומימושה קרב והולך. (מאמרים נוספים ניתן לקרוא באתר WWW.ADISTOCK.COM) |