כותרות TheMarker >
    cafe is going down
    ';

    די לבלבל לי ת'ביטים

    כל קשר בין הכתוב למציאות אינו מקרי כלל, בלוג זה הינו רציני ביותר.
    אם בכל זאת נמצא פער בין הכתוב למציאות מטרתו רק טשטוש העובדות וכיסוי הכותב מפני תביעות משפטיות.
    אם הינך איש תקין פוליטית, חסר הומור עצמי ושחור אנא קח כדור נגד בחילה או עבור לבלוג הבא.
    אם יש לך פרות קדושות אנא סגור את הדפדפן והגר להודו, בחלק הזה של העולם חתיכות של פרות משמשות רק לצליה וגם זה בדרך כלל על מנגל באמצע אי תנועה.
    השפעות – נחשו לבד
    נושאים - כל מה שבא לי
    קהל יעד - בני האדם כולם, בני כל האמונות והדתות: קתולים, פרוטסטנטים, פרבוסלביים, עובדי אלילים, סונים, שיעים, סופים, בודהיסטים, עובדי כת השטן, הינדו, שינטו, אפיקורסים לא עלינו ויהודים על פי שולחן ערוך,בפירוש מגן אברהם, בלבד !

    ארכיון

    מצוקת הנדל"ן כהזדמנות חברתית נדירה

    0 תגובות   יום שבת, 5/3/11, 09:09


    אחד היעדים המרכזיים של הממשלה הנוכחית צריך וחייב להיות הורדת מחירי הנדל"ן.

    לעליית מחירי הנדל"ן ישנן השלכות נרחבות הרבה יותר מהמחירים החברתיים שהיא יוצרת. בועת הנדל"ן מטילה נטל ארוך טווח על זוגות צעירים בבואם לרכוש דירה וכן על סטודנטים אשר אמורים להיות פנויים ללימודם ולא למימון שכר דירתם.
    לנזק הכלכלי והחברתי הנגרם מכך ישנן תוצאות הרסניות לטווח הארוך לחברה כולה. למשל, האם ישראל תצליח לשמר את מעמדה הטכנולוגי המוביל כאשר דור המהנדסים העתידי שלה נושא בנטל כלכלי כה גדול ?
    שוק הנדל"ן הינו השוק המשפיע ביותר על הצמיחה הכלכלית, ביכולתו להזניק את המשק כמו בתקופות של בנייה נרחבת וביכולתו למוטט את הכלכלה כפי שקרה בארה"ב כאשר השוק יוצא משליטה וקרס באופן לא מבוקר ומתוכנן.
    אם מעוניינים לשלוט בתהליכים ולא להיות מובלים על ידם יש להבטיח כי משבר הנדל"ן הנוכחי יתורגם לבניה נרחבת אשר תוציא את המשק מהמצוקה בה הוא נמצא כרגע  ולא להגיע לנקודת אל חזור שתוצאותיה יהיו הרסניות. משום שכששוק הנדל"ן מתמוטט הוא סוחף אחריו את הבנקים ואילו את כל השאר עימם.

    עד לרגע זה ממשלת ישראל לא הציבה תכנית ממשית לפתרון הבעיה, היא עשתה מאמצים לא מספקים להחיש שיווק קרקעות וכן ביצעה מספר שינויים רגולטוריים אולם לאלה אין מאסה קריטית היכולים ליצור שינוי.

    במצב כזה אנו מוצאים את עצמנו בהמתנה להתנפצות שתגרור את כולנו מטה.

    במאמר זה אנסה לשרטט שני צעדים אשר יכולים להביא להורדה משמעותית של מחירי הדירות בעיקר באזורי הביקוש. ייחודה של תכנית זו הוא שהיא עונה על צרכים רבים אחרים של החברה והכלכלה הישראלית. בבסיסה עומדת ההנחה כי כל משבר הנו גם הזדמנות, בועת הנדל"ן הנה הזדמנות חברתית גדולה להביא לשינוי כלכלי ומשקי אם רק נעשה זאת באופן מושכל.

    בבסיס הצעדים עומד העיקרון כי אין מנוס מלהתמודד עם הסוגיה של הגדלת ההיצע בעיקר באזורי הביקוש אולם זאת מבלי לבצע הפשרת קרקעות מסיבית לבניה באזורים הצפופים ממילא ובמדינה המשוועת לשטחים פתוחים, וכמובן שינוי חברתי יסודי.

     

    מחזור קרקע - פינוי/בינוי 

    אזורי הביקוש עתירים שכונות אשר אילו תוכננו מחדש היו נותנים מענה מצוין לצורכי משפחות בעידן המודרני הן מבחינת ניצול אחוזי בניה והן מבחינת תשתיות עירוניות ואחרות. כדוגמה לכך ניתן למנות למשל שכונות שיכון כגון שיכון דרום בהרצליה, שכונות דורה, קרית נורדאו וותיקים בנתניה.

    שיכון דרום בהרצליה למשל הנה שכונת רכבות עתיקת יומין, אי של מצוקה או לכל הפחות חוסר שגשוג הכלוא בין שכונות מגדלים יוקרתיות דוגמת צמרות, נווה אמירים מחד  ומאידך שכונות הקוטג'ים הנובורישיות של מערב רמת השרון.
    שכונות דורה, קרית נורדאו וותיקים בנתניה הנן שכונות שתנופת הפיתוח העירונית הכללית פסחה עליהן. הן נותרו בעליבותן מוקפות שכונות יוקרתיות ומבוססות בהרבה כגון אגמים, קרית השרון, עיר ימים, פולג ועוד..
    מבחינה כלכלית אין כלל שאלה על הכדאיות הכלכלית בביצוע מחזור קרקע לכלל הגורמים, דהיינו פרויקט של פינוי בינוי, תכנון מחדש, הריסה ובניה תוך הגדלה נרחבת של אחוזי הבניה והקמת תשתיות עירוניות מתקדמות.

    כל הגורמים מרוויחים מפרויקט כזה: הקבלנים שמקבלים קרקע מבוקשת ביותר עם אחוזי בניה גבוהים, הרשות המקומית שנהנית מהכנסות מסים חדשות, תשתיות מודרניות ובעיקר ביעור אזור מצוקה שמהווה נטל על כתפי הרשות. אולם המרוויחים העיקריים הם הדיירים המקוריים שזה עבורם הסיכוי המשמעותי ביותר ולעתים האחרון שנותר לשיפור משמעותי באיכות חייהם והענקת תקווה של ממש לילדיהם ולעצמם.

    משום מה נושא מחזור הקרקע לא התרומם בשוק הישראלי למרות שהוגדר כמדיניות אסטרטגית של משרד השיכון עוד בסוף שנות ה-80.
    למרות הכדאיות לכל יזמים של פרויקטים כאלה נתקלים בקשיים רבים שעיקרם שכנוע האוכלוסייה. מה שמצער בעניין הזה הוא ששכנוע האוכלוסייה לא נובע מטעמים ענייניים שהרי מדובר בהזדמנות כלכלית אדירה מבחינת התושבים, אלא שמדובר לעתים קרובות בבורות ובעיקר בנסיונות סחטנות של התושבים לגרוף עוד ועוד הטבות.

    לאחרונה המחוקק הישראלי ניסה להתמודד עם התופעה בקביעה כי התנאים לפיצוי יהיו אחידים בין התושבים וכן הוריד את אחוז ההסכמה. עדייו מדובר בקושי גדול, כשל שוק של ממש, בהתמודדות עם פעולה משותפת של גורמים כה רבים, דבר אשר מציב בפני היזמים עלויות רבות בתקופה בה עוד לא ברור מה תהיינה תוצאותיו במידה ולא תגובש הסכמה.
    כדי להמחיש את האבסורד  אתן לכם דוגמה סוראליסטית מן המציאות הישראלית:

    בזמן מלחמת המפרץ נחתו טילים רבים ברמת גן אשר חלקם החריבו בלוק שיכון שלם ברחוב אבא הילל.

    אזור זה נחשב אחד מאזורי הביקוש היקרים בארץ אך עתיר שיכונים מיושנים ומעוטי קומות.
    למזלם של התושבים לא נהרג אף דייר אולם היה ברור כי לביתם לא ישובו ואת רכושם לא יראו עוד.

    למרבה ההפתעה, שיקומם היה פשוט ביותר. עירית רמת גן הגדילה את אחוזי הבניה במקום, קבלנים זריזים התמודדו על המכרז שכלל מעבר לבניה של הבנין גם פיצוי התושבים הן על שווי דירתם, הן על רכושם והן על התקופה שנאלצו לשכור דירה אחרת. בנוסף, דיירים חדשים הגיעו לבנין, אוכלוסיה חזקה ומבוססת, הבנין נבנה על פי תקני בניה מודרניים עם חיפוי שיש, מעליות וכיוצא בזה. מן הסתם גם השווי הנדל"ני של הנכס עלה רבות.
    זאת אומרת שלמרות שלכאורה נגרם נזק עצום כולם יצאו נשכרים מהן העניין ומשלם המסים כלל לא נאלץ לממן את הפיצויים, למעשה משלם המיסים בעצמו הרוויח באופן עקיף ממיסים רבים שנבעו מן העסקה.
    למעשה, היחידי שהפסיד מהסיפור משהו הוא הצבא העיראקי שבזבז טיל יקר.

    האבסורד הכלכלי מועצם כאשר מבינים כי אילו היה ניתן באישון לילה ובאין איש להחריב שיכונים כאלה עד עפר כולם היו נהנים מכך, אולם לצערנו גיבוש ההסכמה הוא תהליך מאוד מורכב ויקר.
    לא פלא אם כן שעד היום ולא הושלם אף פרויקט פינוי בינוי רחב היקף.
    לפיכך בנושא זה המלצתי היא כי מעבר למנגנון הרגיל הקבוע בחוק יש לגבש מנגנון יעודי להתמודדות עם בעיית הפעולה המשותפת.  מעבר למנגנון המסורבל הנוכחי יש להקים ועדה ארצית למחזור קרקע שיהיה בסמכותה לתכנן אזורים שלמים מחדש בדגש על אזורי הביקוש. התכנון יעשה תוך הרחבה משמעותית של אחוזי הבניה באופן שיאפשר פיצוי נדיב שיאפשר שיקום מלא לתושבים המקוריים מחד ומאידך מענה לביקוש האדיר של דירות חדשות באזורים אילו. ועדה ארצית תוכל למשל להגדיר שכונות שלמות כמיועדות למחזור.
    לאחר הכרזה על אזור כמיועד למחזור ותכנונו מחדש ניתן יהיה לשווק את הקרקע במכרז אשר יוכרע על פי היקף הפיצוי לתושבים המקוריים אשר לא יפחת ממינימום שתקבע ועדת שמאים בתוספת מרכיב קבוע משמעותי לשיקום הקהילה אשר יוענק רק עבור התושבים שיתפנו במהירות תוך שיתוף פעולה.
    על פי ההצעה שלי פיצוי התושבים אמור לשמש הן למציאת דיור ראוי חלופי משופר והן לשיקום כל משפחה על פי צרכיה. למהלך זה יהיה ערך חברתי רב שלא יעלה לחברה דבר למעט הגדלת אחוזי הבניה, עוד מספר קומות בבנין שממילא הינו הכרח לאור מצוקת הדיור.

    כך למשל משפחה מרובת ילדים תקבל דיור חלופי משופר ומרווח אולם בנוסף קרן למימון לימודים גבוהים עבור ילדיה.  קשישים וחולים יוכלו לקבל למשל דיור מוגן איכותי לבחירתם הכולל טיפול רפואי צמוד.

    למען הסר ספק, אין הכוונה לשכן את האוכלוסייה המקורית מחדש בשכונה החדשה שתוקם אלא לתת להם את שווי הפיצוי ולאפשר להם לרכוש דירה בכל מקום אחר שיחפצו בו עם האפשרויות הרבות החדשות שיהיו פתוחות בפניהם בעקבות ביצוע "עסקת חייהם". ההנחה היא כי התושבים המקוריים יעדיפו לרכוש דירות זולות יותר ולשמור את ההון הפנוי בידיהם לצורכיהם השוטפים וממילא לא ניתן לבצע שיקום של השכונה רק בשיפור החזות אלא בהחלפת ובחיזוק האוכלוסיה.

     

    הפשרת קרקעות נרחבת ברמלוד

    הנחת העבודה שלי היא כי מחזור קרקע גם בתהליך המזורז שתיארתי הינו איטי משמעותית מהפשרת קרקעות בשל הצורך בתכנון, פיצוי, פינוי, הריסה ובניה. לכן, על מנת לתת פתרון מיידי למצוקה לא יהיה מנוס מהפשרת קרקעות נרחבת מידית.
    אחת המכשלות בביצוע צעד שכזה הוא שכאשר מפשירים אגרסיבית קרקעות לא מושלמים תהליכי תכנון רבים אשר מהווים לעתים בכיה לדורות וכן כי איננו מעונינים לחסל את השטחים הפתוחים שעוד נותרו באזור המרכז.
    לכן, אני מציע לבצע הפשרה נרחבת מחד אולם באופן נקודתי וממוקד בלבד - באזור אחד בלבד במרכז הדורש ממילא שיקום וחיזוק מבחינה חברתית.
    ניתן יהיה להגדיר שוב ועדה זמנית לאזור רמלוד שתתכנן מחדש את האזור תוך ביצוע הפשרות נרחבות של שטחים בשילוב פרויקטי פינוי-בינוי והשקעה נרחבת בתשתיות חינוך, תרבות ורווחה שימומנו מהכנסות המיסוי של הרשות בעקבות הרחבת הבניה.
    אני בטוח שהקמה של שכונות חדשות וגדולות אשר יענו על הביקושים הגדולים הקיימים כיום לדיור בר השגה באזור המרכז יזרים לערים אילו אוכלוסיות רבות  חזקות יותר אשר יצרו מאסה קריטית אשר תשפר את תדמית הערים וממילא תביא לשיקום אוכלוסייתה.
    חשוב לציין שממשלת ישראל כבר החליטה על הגבלת גידולה של העיר מודיעין מתוך הבנה שגידול של מודיעין מהווה מחסום לפיתוח רמלוד, ראש ממשלת ישראל הכיר בחשיבות ההשקעה בערים אילו.

    בשתי הערים האילו מתגוררים ביחד כ-150,000 תושבים, הפשרה נרחבת של עשרות אלפי יחידות דיור המשלבות דיור יוקרתי, מרווח וצמודי קרקע יכול לחבר את 2 הערים לכדי עיר חדשה גדולה ומשוקמת הכוללת קרוב לחצי מליון תושבים ובאופן זה להביא מיידית להקלה משמעותית במצוקת הדיור.
    איחוד הערים ובחירת שם חדש גם יסייע במיתוגן מחדש מעבר להשקעה בהבאת אוכלוסיות חזקות, השקעה בתשתיות ועוד.

    אם אתם סבורים כמוני  כי לתוכנית זו סיכוי לתת מענה מצוין על צורכי הציבור לרבות צרכים חברתיים לאומיים אנא סייעו בהפצת הרעיונות לידי מקבלי ההחלטות.

    דרג את התוכן:

      תגובות (0)

      נא להתחבר כדי להגיב

      התחברות או הרשמה   

      סדר התגובות :
      ארעה שגיאה בזמן פרסום תגובתך. אנא בדקו את חיבור האינטרנט, או נסו לפרסם את התגובה בזמן מאוחר יותר. אם הבעיה נמשכת, נא צרו קשר עם מנהל באתר.
      /null/cdate#

      /null/text_64k_1#

      אין רשומות לתצוגה

      פרופיל

      שחר חברוני
      1. שלח הודעה
      2. אוף ליין
      3. אוף ליין

      תגיות