כותרות TheMarker >
    cafe is going down
    ';

    נדל"ן בכפר גנים ג' פ"ת

    מידע על השכונה החמה בפ"ת: סקרי שוק, מאמרים, תכניות פיתוח, מבני ציבור, תחבורה וחינוך. מאת דורון קורן, תושב השכונה מהקמתה ופעיל ציבור. ייעוץ חינם לכל פונה. טל: 054-4404286

    שוק הנדל"ן בכפר גנים ג' נכון ל-3.2011

    0 תגובות   יום שבת, 2/4/11, 19:16

    סקירה כללית :בחודשיים האחרונים שקוע השוק ב"תרדמת חורף". זוהי תופעה עונתית מוכרת בתקופת החורף ומאופיינת בפעילות נמוכה יותר ובמיעוט עסקאות. זמן המכירה של הדירות מתארך. למצב זה נוסף גם חוסר הוודאות לגבי המחירים העתידיים בשל הודעות שמפזרים משרד האוצר והשיכון בדבר הצעדים שהם ינקטו להורדת המחירים. כיצד ישפיעו צעדים אלו על השוק בשכונה?

    קיצור הליכים ביוקרטיים בועדות התכנון: המתחם הקרוב ביותר שכלול בתכנית לקיצור ההליכים הביוקרטיים של האוצר הוא מתחם סירקין שיכלול למעלה מ-8000 יח"ד. אם אכן התכנית תצליח, המתחם ימשוך אליו בעיקר אוכלוסיה בשכונות הקרובות לשם כמו הדר גנים שמעט מהם הוא פוטנציאל לרכוש אצלינו. למרות כל הכוונות הטובות התכנית עדיין רחוקה מלהתממש ובכל מקרה ההשפעה שלה תהיה מזערית עד אפסית על שכונתינו.

    עליית מחירי הריבית: לאחרונה החלה האינפלציה להרים ראש ונגיד בנק ישראל החל להעלות את הריביות. כתוצאה מכך החלו לעלות ריביות הפריים וגם ריביות העוגן של המשכנתאות. נוספו לכך גם מגבלות על גובה המשכנתא כאחוז משווי הנכס. צעדים אלו מקטינים את פוטנציאל הרכישה של הקונים.

    פטור זמני ממס שבח במכירת דירה שניה: צעד זה נועד כדי לעודד בעלי נכסים למכור דירות בהפרש של פחות מ-4 שנים משיקולי מס. עדיין לא נראית הצפה של דירות בשכונה כתוצאה מפטור זה.

    מגמות הביקוש: הקונים, יושבים בחלקם על הגדר ובחלקם לא מוכנים בד"כ לשלם את המחירים שדורשים המוכרים ויש להם קווים אדומים וברורים. לעומת זאת המוכרים והקבלנים מעלים את המחירים כמעט מידי חודש. לכן יש מעט עסקאות. לדוגמא: דירת 5 חדרים שנמכרת בפועל במקסימום של 2.1 מליון ש' , ישנם שמבקשים גם למעלה מ-2.35 מליון ש'. מחיר כזה הוא לא ריאלי ואף גבוה ממחיר דירת 6 חדרים.

    צד ההיצע: כרגע יש התחלות בניה מועטות משום שישנם מתחמי בניה גדולים שטרם שווקו ונבנו והם מתעכבים בשלבים שונים של תהליכי תכנון ואישורים בוועדות התכנון והבנייה.

    1. מתחם רוזמרין ברח' העצמאות-בן גוריון-יטקובסקי-ויצמן שמבוקשות בו 476 יח"ד. תכנית התעכבה למעלה משנתיים וכעת היא לפני דיון בהתנגדויותן.
    2. המתחם שמצפון לו ויכיל 184 יח' דיור. טרם התקבלו היתרי בניה.
    3. מתחם מסקין ברח' עצמאות-מסקין-נקר שיכיל 408 יח' דיור, עבר דיונים רבים בועדה המחוזית כבר לפני למעלה משנתיים אך טרם החלו בבניה.
    4. מתחם רבין המשתרע בין הרחובות העצמאות- יפה נוף- כביש מכבית וכביש רבין ומכיל 737 יח' דיור. חלק מהפרויקטים יצאו לשיווק וחלקם החלו בביצוע.

    הכשרת הקרקעות לבנייה תגדיל את ההיצע ואמורה לגרום לתחרות גדולה יותר בין הקבלנים ולירידת מחירים אולם כבר כעת ידוע לי שהמחירים שבעלי הקרקע מבקשים מהקבלנים והיזמים הם גבוהים ולא מבשרים על ירידת מחירים משמעותית שאמורה להיות בעת גידול משמעותי בהיצע.

    סיכום המגמות ותחזית לגבי המחירים: כמו שחזיתי בעבר, המחירים לא ירדו ואף זחלו מעלה באיטיות. הקונים שהאמינו להצהרות הממשלה בדבר בועת נדל"ן וציפו לנפילת מחירים התאכזבו והפסידו הזדמנויות. חלק מהם התפשר וקנה דירות מקבלנים ב"אם המושבות" במחירים זולים משמעותית. העתיד הנראה לעיין לא צופן בחובו בשורה משמעותית בתחום המחירים. זו תקופה של התייצבות, המתנה ואולי תיקונים קלים אך עדיין לא נראות ירידות משמעותיות באופק. המוכרים שבאמת רוצים למכור ייאלצו להשתוות למחירי השוק. אם הם יפנימו זאת בתחילת הדרך , תהליך המכירה של דירתם יתקצר.

    מאת  דורון קורן ייעוץ ושיווק נדל"ן, B.A בכלכלה ומנהע"ס .

    www.doronadlan.co.il

     

    דרג את התוכן:

      תגובות (0)

      נא להתחבר כדי להגיב

      התחברות או הרשמה   

      סדר התגובות :
      ארעה שגיאה בזמן פרסום תגובתך. אנא בדקו את חיבור האינטרנט, או נסו לפרסם את התגובה בזמן מאוחר יותר. אם הבעיה נמשכת, נא צרו קשר עם מנהל באתר.
      /null/cdate#

      /null/text_64k_1#

      אין רשומות לתצוגה

      ארכיון

      פרופיל

      דורונדלן
      1. שלח הודעה
      2. אוף ליין
      3. אוף ליין