כל מי שעומד בפני קניית דירה בוודאי נתקל במושג "קבוצות רכישה", הלהיט החדש בתחום הנדל"ן. קבוצת רכישה היא למעשה התארגנות של אנשים פרטיים המעוניינים לרכוש קרקע משותפת ולבנות עליה יחידות דיור למגורים (ישנן גם קבוצות רכישה בנושאים מסחריים, אבל לא כאן המקום לדון בהן).

לרוב, יזמי הפרויקט הינם אנשים שמבינים בתחום, הן בפן העסקי והן בפן המשפטי, אשר יוצרים את ההזדמנות העסקית ומחפשים אנשים נוספים שיצטרפו למיזם. הרעיון העומד בבסיס קבוצות הרכישה הינו ויתור על התקשרות עם קבל"ן מבצע ושלל מתווכים בנושאים רבים אחרים על מנת להוזיל את עלויות ההקמה והרכישה בעשרות אחוזים.

אך האם כך באמת הדבר? ואם כן, מדוע לא כולם קופצים על העגלה ומוותרים על הקבלנים בתמורה לחיסכון של עשרות אלפי שקלים? לאחרונה אני נשאלת רבות בנושא זה, והשורה התחתונה היא שכמו כל פרויקטים עסקיים, נדירות ההזדמנויות שהן באמת חיסכון כספי נטו הנטולות סיכון.

בכניסה לקבוצות הרכישה, כמו בכניסה לכל מיזם, ישנם יתרונות וישנם חסרונות, ואולי הדבר החשוב ביותר שיש לעשות הוא להיכנס לעניין עם עיניים פקוחות, ולדעת אל מול מה אתם עומדים. לעולם אל תקפצו על הזדמנויות, כמה קורצות שלא תהיינה, מבלי לבדוק טוב טוב קודם את כל הפרטים.

אז למה כן?

ישנו סיכוי לא קטן שאכן תזכו לחיסכון בולט בעלויות הפרויקט - הן ברכישת הקרקע, הן בבנייה וברכישת הדירות עצמן, הן במיסוי והן בפעילות עצמאית מול קבלני המשנה. פרויקטים מוצלחים במיוחד יכולים להוזיל את העלויות בכמעט 30 אחוז. כמו כן, ברוב המקרים נדרשים חברי הקבוצה להעביר תשלומים חלקיים לפי קצב התקדמות הפרויקט, דבר החוסך גיוס משאבים פיננסיים גדולים מראש, כפי שנדרש בהיקשרות מול קבלנים.

כוח הקניה של הקבוצה משמש גורם אפקטיבי במשא ומתן מול נותני השירותים גם ברמה העיצובית והפרקטית - ריהוט, סניטריה, תאורה, מטבחים ועוד. ניתן להשיג רמת עיצוב וגימור גבוהה ביותר ואיכות חיים משביעת רצון במחירים נוחים יחסית.

קבוצת הרכישה יכולה להחליט בעצמה על תכנון הדירות, חלוקתן, שטחן ועוד, וזאת על פי המתווה הייחודי של הקבוצה. הקבוצה אינה כפופה להחלטות "מלמעלה" בנושאים שיכולים להיות מאוד מהותיים עבור כל דייר.

ולמה לא?

מנהלי הפרויקט חייבים להיות אנשי מקצוע מיומנים, גם אם היזמים עצמם אינם כאלה. בפרויקטים מסוג אלו, חוסר מקצועיות עלול להיות בזבזני במקרה הטוב והרסני במקרה הרע. ידועים מקרים לא מעטים שניהול לוקה בחסר ולקיחת החלטות חובבניות גרמו בסופו של דבר לייקור הפרויקט בעשרות אחוזים, לחוסר עמידה בזמנים, לגימורים לא תקינים, ובאופן כללי - למורת רוח, הפסד כספי ועוגמת נפש רבה לרוכשים.

המודל הכלכלי של קבוצות הרכישה אולי קורץ ומרמז על חיסכון עצום בעלויות, אך הוא בעייתי לא פחות - חוסר היכולת לאמוד מראש את עלותו הסופית של הפרויקט (בניגוד לעלות קבועה מול קבלן) לא מאפשר החלטה מושכלת לגבי מסלולי משכנתא אופטימליים ועלול להוביל להסתבכות בהלוואות מפוקפקות. ישנן הוצאות בלתי מתוכננות רבות שאינן נכללות בתחשיב הראשוני, כגון פרסום עבור מצטרפים או הסתבכות משפטית, שעלולות ליקר את הפרויקט. בנוסף, חברי הקבוצה תלויים בכספי האחרים, ויכול להיווצר מצב שבו כאשר היכולת הכלכלית של מי מהם לא מאפשרת לו להזרים כספים, נאלצים שאר חברי הפרויקט להשלים את הסכום החסר מכיסם. חברי הקבוצה אינם מוגנים מפני קריסה כלכלית של הפרויקט ויכולים לאבד את כספם - רשת הביטחון הכלכלית של הקבוצה יכולה אם כן להיות מאוד בעייתית.

יצירת קבוצת אנשים שלאו דווקא מכירים זה את זה, שאמורים להתנהל כיחידה עצמאית בפרויקט גדול וחשוב ומהותי, יכולה להיות מאוד בעייתית אם אינה מנוהלת כהלכה. באין מנגנון המיישב סכסוכים, ויכוחים, אי ביצוע הסכמים, עמידה בהתייחבויות וכו' - יכול הדבר להוביל מהר מאוד לקריסת המערכת כולה. תשומת לב לפרטים הקטנים - כמו רישוי העסק כהלכה, בדיקה נאותה של ייעוד הקרקע, בעלות על הקרקע, טיב החומרים, נהלי בטיחות, עמידה בתקנים ועוד ועוד - יכולה לגזול זמן רב, ואם אינה מתנהלת כהלכה יכולה אף לעכב את הפרויקט עד לתקיעתו המוחלטת.  

בנוסף, הפצת השוק ביוזמות קיקיוניות בעיקר למטרות רווח (ולאו דווקא למטרות מגורים) שמו את קבוצות הרכישה מתחת לזכוכית המגדלת של רשויות המס בישראל. לאחרונה נהיה יותר קשה, עד בלתי אפשרי, ליהנות מחופש פעולה מלא. אם התנהלותה הכלכלית של הקבוצה בעייתית, בסופו של דבר המצב יכול להגיע לכך לא תהיה שום תשואה חיובית מבחינת החיסכון במסים. מעבר לכך, הקבוצה חשופה, וכך גם חבריה, לתביעות משפטיות מצד כל מי שקשור לפרויקט בעבר ובהווה, בין אם מדובר בסכסוך שכנים, היתרי בניה, התנגדויות, ביטול הסכמים מול קבלני משנה, עיקולים, בעיות מסוי ורישוי ועוד.

לסיכום, קניית דירה היא ללא ספק אחת העסקאות החשובות ביותר והמשמעותיות ביותר שתעשו בחייכם, אם אינכם עושים זאת למחייתכם. לכן, כמו בכל עיסקה חשובה אחרת, בין אם קניית רכב או טיסה לחו"ל, בין אם היכן להתחתן או לאיזה מוסד לימודים גבוה להירשם, על אחת כמה וכמה חשוב לתת את הדעת לעיסקה בשווי מיליוני שקלים היכולה להכניס אתכם לעשרות שנים של התחייבויות. לכן עשו לעצמכם טובה ענקית ולמדו את החומר טוב טוב לפני שאתם מחליטים האם להיכנס לקבוצת רכישה ואם כן - עם מי, לאיזו ובאילו תנאים.

בפוסט הבא אכתוב קצת לאילו מאפיינים כדאי לשים לב, במידה והחלטתם שקבוצת רכישה היא אכן הדרך המתאימה והנכונה ביותר עבורכם.

בהצלחה!  

לעמוד של אנגלו סכסון בפייסבוק לחצו כאן.