ועדת הכספים של הכנסת קיימה השבוע דיון סוער במשבר הדיור, בהשתתפות נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר. הדיון התקיים בעקבות החלטת הנגיד להכביד את העול ולהקשות על נוטלי המשכנתאות.

במהלך הדיון התפתח ויכוח רחב בין חברי הכנסת לבין פישר, כשהח"כים האשימו אותו כי בצעדים שהוא נוקט לבלימת עליית מחירי הדירות באמצעות הכבדה על האפשרות ליטול משכנתא, הוא בעצם מקשה גם על הזוגות הצעירים לרכוש דירה וגם על משפחות גדולות שנדרשות לקחת משכנתא כדי להרחיב את מגוריהם.

הנגיד הגיב למבקריו וטען כי דווקא מה שהוא עושה זה מה ששומר על הזוגות הצעירים ומסייע להם, כמו גם על יתר נוטלי המשכנתאות. וזאת באמצעות הכבדה על היכולת שלהם ליטול משכנתא ובכך שמונעים מהם לקחת סיכונים כלכליים באמצעות לקיחת משכנתאות גדולות ומסוכנות בעלות החזר גבוה ומשתנה.

הבעיה היא שכולם צודקים. גם הנגיד פישר צודק וגם חברי הכנסת צודקים. אך עם צדקתם של שני הצדדים, מצוקת הדיור ההולכת ומחריפה כמובן לא תבוא על פתרונה.

חברי הכנסת צודקים משום שהצעדים שבהם נקט פישר באמת יכבידו לא רק רוכשי דירות להשקעה או רוכשי דירות גדולות, אלא גם על הזוגות הצעירים ומשפחות גדולות שמבקשות לשפר דיור.

הנגיד צודק משום שמה שהיה עד כה זו השתוללות חסרת רסן בתחום המשכנתאות, והכל בגלל עלות האשראי הנמוכה שאפשרה נטילת משכנתא גדולה בעלות אשראי משתנה עם החזר חודשי נמוך יחסית, כדי לרכוש דירות כשחלק גדול מהן היו להשקעה.

מציאות זו שבה חלק גדול מהדירות בשוק נרכשו לצרכי השקעה ולא למגורים, יצרה מחסור גדול בדירות, גורם שהביא לעליה המסחררת הן במחירי השכירות והן במחירי הדירות בארץ, ולכך שזוגות צעירים ואפילו כאלה שנמנים על מעמד הביניים, אינם יכולים כיום לרכוש דירה סבירה, במחיר סביר, אפילו בפריפריה.

פישר ציין באותה ישיבה, כי מרבית המשברים הכלכליים בעולם התחילו מתחום הנדל"ן. כך קרה גם במשבר הגדול האחרון בארצות הברית (שלא הסתיים עדיין, ולמרות שכבר חלפו מספר שנים מאז החל, ארצות הברית עוד לא התאוששה כלכלית), שהשליך על העולם כולו, ואשר החל מתחום הנדל"ן והמשכנתאות.

אנשים נטלו משכנתאות של בין 95 ל-100 אחוזים כדי לרכוש דירות ובתים. הם לא הביאו כלל הון עצמי. השוק התנהל ללא הגבלה וללא תקרה. הכל מהבנק. ההחזר החודשי במשכנתאות מסוג זה הוא גבוה, וכך נוצר מצב שאנשים נקלעו לקשיים ולא עמדו בהחזר החודשי לבנקים. התוצאה היתה מהירה ביותר. הסחרור של המשק האמריקאי היה בלתי נמנע.

אנשים לא החזירו הלוואות, הבנקים נקלעו לקשיים ונאלצו לעקל את הדירות כדי למוכרן ולכסות את החוב, השוק הוצף בדירות ומחירם ירד פלאים, לא היה מי שיקנה אותם בשל המשבר הכלכלי, וגם כשהבנקים כבר הצליחו למכור דירה, זה היה במחיר נמוך בהרבה מגובה המשכנתא והחוב לבנק, כך שהחוב לא כוסה והבנקים ספגו הפסדים כבדים ביותר. למעלה מ-100 בנקים נסגרו, הברז הכספי (החמצן של הכלכלה) למשק, למפעלים ולעסקים נסגר, והכלכלה האמריקאית כולה צנחה.

ממציאות כזו, שמא תתרחש גם במדינת ישראל, חושש הנגיד פישר. הוא הסביר, כי מספיק שחצי אחוז מנוטלי המשכנתאות בארץ יקלעו לקשיי החזר ולא יוכלו לעמוד בהם, כדי שהבנקים יעברו להפסדים ויסגרו את החמצן הכספי למשק ולכלכלה, דבר אשר יגרום למשבר כלכלי חמור במדינת ישראל. לכן לא היתה לו ברירה אלא להכביד את העול על נוטלי המשכנתאות, כדי לגרום לצמצום סיכונים ככל האפשר בנטילת משכנתא.

הנגיד חושש מירידת מחירים

נכון הוא, כאמור, שמהצעדים וההגבלות שהטיל פישר נפגעים גם זוגות צעירים, כפי שטענו חברי הכנסת. אך אם חלילה תקלע מדינת ישראל למשבר כלכלי חמור ולמיתון, הפגיעה בזוגות הצעירים ובשכבות הביניים תהיה הרבה יותר קשה וגדולה.

שלא תהיה טעות: בשונה מחברי הכנסת, לנגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, אין עניין בירידת מחירי הדירות. הוא בהחלט רוצה לעצור את העלייה המואצת ולתת לאוויר מהבועה לצאת לאט לאט, עם ירידה מבוקרת בלבד של המחירים. מבחינת הנגיד, ירידת מחירים מהירה מהווה בעיה יותר חמורה מעלייתם. עליית מחירים היא בעיה של רוכשי הדירות. ירידת מחירים היא בעיה מאקרו כלכלית שיכולה לרסק את הבנקים. מדוע? מאותה סיבה שציינו קודם.

שימו לב לנתונים: כלל האשראי הבנקאי במדינת ישראל התנפח מאד בשנים האחרונות ועומד כיום על הסכום האסטרונומי של כ-750 מיליארד שקל. מתוכם קרוב לחצי, כ-350 מיליארד שקל, זהו אשראי של משכנתאות והלוואות לתחום הדיור והנדל"ן כולו.

מדובר בסכום אדיר, ואף אחד לא רוצה אפילו לדמיין מה יקרה לבנקים אם חלילה רק חלק מהסכומים הללו ילכו לאיבוד ולא יחזרו לקופותיהם. או כפי שהנגיד אמר, שאם רק חצי אחוז מהלווים יקלעו לקשיי החזר, הבנקים יפגעו באופן משמעותי.

פישר מגלה חוסר שביעות רצון בולטת מההתנהגות של הבנקים ומהקלות בה הם מעניקים הלוואות ומשכנתאות כמעט לכל אחד, בכמעט כל סכום נדרש. בבנק ישראל זוכרים היטב את משבר הבנקים לפני כמעט 30 שנה, ואף אחד לא רוצה לחזור לשם. פישר ממש לא סומך על הבנקים, ולכן נאלץ להטיל עליהם הגבלות ועל היכולת שלהם להעניק משכנתאות.

פיצוץ בועת נדל"ן הוא חלום הבלהות של פישר. ירידת מחירים מהירה תחשוף את הטעויות שעשו הבנקים, אולי גם בגלל התחרות ביניהם. ירידת מחירים תביא לירידת ערך הביטחונות )הדירות הממושכנות( שבידי הבנקים ולאפקט שלילי במשק. ירידת מחירים גם תפגע בקבלנים ועלולה ליצור בעיות בשוק הנדל"ן. לכן פישר מאד לא רוצה שמחירי הדירות ירדו, בוודאי שלא בצורה מהירה. בדיוק ההיפך מחברי הכנסת, שכן מעוניינים לראות את מחירי הדירות יורדים, כדי שכל מי שאין לו כיום יכולת לרכוש דירה, יוכל לעשות זאת סוף סוף ולהגיע לדירה משלו.

יו"ר ועדת הכספים, הרב גפני, הודיע בישיבה כי נושא הדיור הולך להיות הנושא החם, הבוער ובעל העדיפות הראשונה במהלך מושב הקיץ שיפתח בעוד כשבוע וחצי. זאת כמובן מתוך תקווה ותפילה שלא יהיו נושאים ביטחוניים דחופים יותר, שיסיטו הצידה כל נושא אחר. הרב גפני הבהיר שאין בכוונתו להרפות מן העניין הזה בוועדת הכספים, וגם שר השיכון, אריאל אטיאס, רמז לפני כשלושה שבועות, בדיון פגרה מיוחד של מליאת הכנסת, שש"ס מתכוונת ללכת עד הסוף בדרישתה לחוקק את החוק שיקל על נטילת משכנתאות, כולל אפילו יצירת משבר קואליציוני.

הבעיה היא, כאמור, שכולם צודקים. כל הצדדים. גם אלו המתנגדים להקלה על נוטלי המשכנתאות, וגם אלה הדורשים להקל על הזכאים ולהחריג את הזוגות צעירים ומשפחות ברוכות וגדולות המתגוררות בצפיפות דיור. גם אלה שרוצים להוריד משמעותית את מחירי הדירות, וגם אלה שחוששים מכך.

דרוש חוק מגביל

כדי להמחיש עד כמה המצב בשוק המשכנתאות מסוכן ושברירי, נציין כי לפני המגבלות שהטיל בנק ישראל, ניתן היה (ורבים ניצלו זאת) לקחת משכנתא של עד 80 אחוז משווי הדירה. כלומר, אנשים כמעט ולא התבקשו להביא הון עצמי, וכל מי שרצה דירה, פשוט הלך לבנק, קיבל משכנתא ורכש דירה. בין אם יש לו יכולת החזר, גם לטווח ארוך, ובין אם לאו. אנשים שלא יכלו לקחת ל-20 שנה, לקחו ל-30. העיקר לקחת. אם נותנים תקח. זו היתה הסיסמא. לכל היותר, כך אמרו לעצמם, אם ניתקל בבעיה בהמשך, נמחזר את ההלוואה להלוואה אחרת, בתנאים אחרים, טובים יותר.

וכך נוצרה הבועה, בשל עלות האשראי הנמוכה, כשלכל היה ברור (אך טמנו את הראש בחול) ששיעור עלות האשראי לא תיוותר כה נמוכה לנצח, וגובה ההחזר החודשי יעלה ויגדל בצורה שתקשה מאד על רבים להחזיר ולעמוד בתשלום החודשי. היום, לאחר המגבלות החדשות, מי שמבקש, למשל, לרכוש דירה במיליון שקל, יכול לקבל משכנתא של עד 60 אחוז בלבד בעלות לא קבועה. כלומר, הוא חייב להביא לפחות 400 אלף שקל מהבית. ההחזר שלו יהיה גבוה בכל מקרה (כ-3000 שקל), אך באופן כזה שגם בעתיד, לאחר שההחזר יגדל בשל עליה נוספת בעלות, הוא לא יגרום להתמוטטות של הלווה. בוודאי כאשר מדובר במשכנתא קטנה יותר.

קשה מאד ללכת נגד השוק, וגם הפטנטים, הן של בנק ישראל, הן של משרד השיכון והן של מנהל מקרקעי ישראל, לא תמיד יכולים לו. בעצם, בדרך כלל לא יכולים לו. הכל סבורים כי רק הגדלת ההיצע של הדירות תביא לירידה במחירים. זה נכון, אבל באותה מידה זה גם לא נכון. והראיה, לפי כל הנתונים ההיצע גדל מאד בשנה האחרונה ביחס לשנים שלפני כן, והמחירים רק עלו ועולים. ועם עובדות קשה להתווכח. גם חוק המשכנתאות וההלוואות של יהדות התורה וש"ס, שהאוצר מתנגד לו וששתי הסיעות הללו מתכוונות להטיל את כל כובד משקלן הפוליטי במושב הקיץ כדי להביא לחקיקתו למרות ההתנגדות, ספק אם יביא לירידה במחירים ולהקלה אמיתית על רוכשי הדירות. הצעת חוק זו מבקשת להגדיל את המשכנתא שיקבלו זוגות צעירים מן המדינה, בעלות נמוכה, כך שההחזר החודשי שלהם יקטן (בסיוע המדינה שתשתתף בהחזר בגובה 800 שקל), בעוד הכסף שיקבלו ביד כדי לרכוש דירה רק יגדל.

מהלך כזה יגדיל את הכסף שיהיה בידיהם של הזוגות הצעירים ויעלה את מרחב האפשרויות שלהם לרכוש דירה, אך באותה מידה הדבר יכול גם לגרום לאפקט של עליה במחירי הדירות. משום שהחוק שיעבור בכנסת לא ישמר בסוד וידווח רק לזוגות הצעירים. גם הקבלנים ומוכרי הדירות יידעו שבעקבות החוק החדש יש לזוגות הצעירים יותר כסף ביד עם החזר נמוך לחודש, והם בהחלט עשויים להעלות את מחירי הדירות בהתאם. מה, הם לא צריכים להרוויח משהו מהחוק החדש? רק הקונים?

הפתרון לכך הוא לכלול בחוק הגבלות שימנעו את עליית מחירי הדירות. למשל, ציור מפת מחירים נוכחית של המחירים, לפי ערים ואזורים, ולהגביל את מתן ההלוואה המוגדלת בהחזר הנמוך ועם השתתפות המדינה, עד למחיר מסוים של דירות בכל אזור ואזור. כך שמי שיעלה את המחיר, הדירה שלו תצא מן הטבלה ולא יוכלו לקבל עבורה את המשכנתאות המוגדלות על פי החוק החדש.

בלא יצירת מנגנון שימנע ויגביל את עלייתם של מחירי הדירות, החוק הזה עוד עלול להיות מקלל במקום מברך. וזה ממש ממש לא מה שרוצים 28 חברי הכנסת, מכל הסיעות, קואליציה ואופוזיציה, שחתמו על הצעת החוק המדוברת ואשר שותפים לרצון לקדמה ולהכלילה בספר החוקים של מדינת ישראל.