הסאב פריים ומחירי הנדל"ן בישראל – פרק 1.

פרק זה יוקדש להיווצרות משבר הנדל"ן בארה"ב ממבט מבפנים. הניתוח יתמקד ברמת המיקרו ולא במאקרו שמכיל את כל מוצרי האיגוח, גלגול הסיכון, הקשר בין הבנקים לבנקי ההשקעות וכו'.

לשמחתי, פעלתי בשוק הנדל"ן האמריקאי כאשר נוצרה הבועה עד לסוף שנת 2006. מחירי הנדל"ן עלו בממוצע שנתי של 15%, הבנקים נתנו הלוואות של 106% מימון וסביבת הריבית היתה נמוכה. כל הגורמים הללו, יחד עם נטילת ריבית משתנה (adjustable) שהקטינה בצורה מלאכותית את ההחזר החודשי והפסיכולוגיה שאמרה "בשוק עולה, המחירים ימשיכו לעלות", ניפחו בועה שהתפתחה בצורה לא פרופורציונלית. הסוף ידוע...

לשמחתי הרבה עוד יותר, חוויתי את משבר הנדל"ן החל מתחילת 2007 ועוד לאמצע 2008. מה בעצם התרחש שם? בתחילת 2007, קיבלתי טלפון מאינגריד השותפה שלי שאמרה מספר דברים:

1. No more 106% - הבנקים הורידו את אחוז המימון ל 95% וללווים מסויימים גם ל 90% ומטה.

2. אחוז המימון בהלוואת Residential למשקיעי חוץ ירד משמעותית מ 75% מימון ל50% ובריביות הגבוהות בכ- 3% מאלו שהיו נהוגות אף שבוע לפני.

3. No more stated – לא ניתן לקבל משכנתא רק על סמך "הצהרה" – עד 2007, שוטר בעיר ניו יורק יכל להצהיר כי הוא משתכר 60,000 $ לשנה למרות שבפועל משכורתו עמדה על 45,000 $. לבנקים היו טבלאות שכר, עליהן יכלו לבסס את שכר הלווים. האבסורד הוא שאותם בנקים התקשרו למקום העבודה לוודא שהלווה אכן עובד שם ואת הותק אולם לא וידאו את השכר. בגלל שההלוואה ניתנה על סמך אותה הצהרה וללא בדיקת מסמכים מקיפה, הסיכון היה גבוה ובהתאם לכך הריביות.

לקחתי נשימה עמוקה והבנתי שהתרחש דבר בענף הנדל"ן בארה"ב.

מרכישת 40 נכסים לשנה ירדנו ל-13 נכסים בלבד בתקופה של שנה וחצי (ינואר 2007-אוגוסט 2008). חששנו לרכוש, ניסינו לממש מהר את הנכסים שהיו בבעלותינו, הרווחנו פחות וישבנו על הגדר.

באותה התקופה, שהיתה תקופה מאוד קשה בענף, החלטנו לנסות לאגור מזומנים עד יעבור זעם.

אף אחד, כולל אנוכי, השותפים שלי והקולגות לא הבין את עומק הבור.

בניו יורק קיימים 2 שווקי נדל"ן מקבילים: שוק המשקיעים (Investor's Market) והשוק הפרטי (Conventional Market). שוק המשקיעים מבצע עסקאות במזומן. בד"כ מדובר על נכסים בכינוס נכסים או בתים במצב רעוע שיכולים להירכש במזומן בלבד. השוק הפרטי הוא השוק אותו כולנו מכירים בו Mrs Johnson מכרה את הבית שלה ל Wilson's ששילמו באמצעות הלוואת משכנתא.

בעליות, שוק המשקיעים מקדים את השוק הפרטי ובירידות להיפך. אתחיל דווקא בירידות- כאשר הבנקים הקשיחו את הקריטריונים שלהם ללקיחת משכנתא, הראשונים שנפגעו היו הרוכשים הרגילים. הביקוש ירד ולכן גם המחירים. הרבה נכסים היו על ה"market" (במצב "למכירה") הרבה מאוד חודשים ושווים ירד. שוק המשקיעים היה חייב לעקוב אחרי הירידות בשוק הפרטי ולהוריד מחירים בהתאם.

מה גרם לתחילת העליות בשנת 2000? משקיעים פרטיים, יזמים וחברות נדל"ן רצו לקבל יותר בעבור השקעתם ולכן דחפו מחירים כלפי מעלה. סביבת הריבית הנמוכה תרמה לכך. שווי השוק של הנכסים הרגילים שהוחזקו בשוק הרגיל עלה גם הוא בעקבות כך. המחירים עלו ברציפות במשך 6 שנים גם ועל אף September 11- זאת ללא כל קשר ישיר ומוחלט להיצע הבתים שגדל גם הוא.

כיום, היצע הנכסים בשוק המשקיעים בארה"ב יחסית גבוה. בניו יורק אנו מתחילים לראות צמצום משמעותי ויותר משקיעים שקופצים כמעט על כל השקעה. הביקוש העולה לנכסי השקעה עשוי להוביל לעליית מחירים גם בשוק הפרטי. לא נראה כאן קפיצה דרמטית אלא "דשדוש כלפי מעלה" אותו התחלנו לראות בחודשיים האחרונים. ימים יגידו אם צדקתי בהערכותיי.

הבנקים בארה"ב כיום, זהירים הרבה יותר מלפני המשבר- אין להם ברירה! קיפאון האשראי ב2008, הצטנן משמעותית, האמריקאי שינה את דפוס התנהגותו שגרם לו לחיות ב Credit וכמעט שלא לחסוך,  לדפוס של חסכון אותו "גרוש לבן ליום שחור" שעלול להגיע. נכון, אנחנו הישראלים הרבה יותר שמרנים, הרגולציה שלנו הרבה יותר חזקה (ארחיב על כך בפרק הבא), אולם האמריקאי שבא לרכוש נכס בפעם הראשונה עדיין יכול לקבל הלוואה ב 96.5% מימון (LTV).   

אנו רוכשים כיום, עבור המשקיעים שלנו, נכסים בעלי UPSIDE של לפחות 25% לשווי הנכס. משמע, נכס ששווה 500,000 $ ירכש לאחר כל ההוצאות בלא יותר מ 400,000 $. המשמעות היא שבהנחה שהשוק לא ישתנה (הנחה שגויה מהיסוד, אבל אין מה לעשות, הנחה עדיפה מספקולציה), תשואת המשקיע (לא כולל שכירות שוטפת) תעמוד על לפחות 25%.

בפרק הבא אתייחס לשוק הנדל"ן בארץ ואבצע השוואה בינו לבין השוק האמריקאי. יותר חשוב, האם המשבר שהיה בארה"ב יתרחש בארץ? במילה אחת: לא. במשפט: לא באותה רמה אולם להערכתי נראה ירידות קלות.

הכותב הוא אופיר רודן, שותף בחברת GSN Equities, השקעות נדל"ן בניו יורק.

www.gsnequities.co.il

offir@gsnequities.co.il

תגיות:

בתים בארה"ב למכירה מכונס נכסים

דירות בארה"ב למכירה מכונס נכסים

בניינים למכירה מכונס נכסים

דירות בארה"ב למכירה + חוזה שכירות וודייר

בתים למכירה בארה"ב + חוזה שכירות ודייר

קומפלקסים בארה"ב למכירה + חוזה שכירות ודייר

רכישת נכסים בארה"ב

נדלן בניו יורק

בתים בניו יורק

נכסים ניו יורק

בתים בארצות הברית

נכסים בארצות הברית

נדלן ארצות הברית

נדלן בארצות הברית

נכסים למכירה בארהב

השקעות בארהב

השקעות ארהב

השקעות נדלן בארהב

השקעות בארצות הברית

השקעות ארצות הברית

קניית נכסים בארהב

קניית נכסים ארהב

נדלן ארהב

קנית נדלן בארהב

רכישת נדלן בארהב

נכסים בארהב

נכסים מניבים בארהב

בתים לקניה בארהב

נדלן מניב

נכסים בארצות הברית

נדלן ארצות הברית

נדלן בארצות הברית

נכסים למכירה בארהב

השקעות בארהב

השקעות ארהב

השקעות נדלן בארהב

השקעות בארצות הברית

השקעות ארצות הברית..