לפני כשבועיים התראיינתי בתוכנית "לילה כלכלי" בערוץ 10 עם שרון גל, בנושא שמעסיק היום את רוב מהדורות החדשות והכותרות הכלכליות - "בועת הנדל"ן", כפי שנוהגים לכנות בתקשורת את עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות והמירוץ המטורף לרכישת דירה. הראיון נערך על רקע קביעתו של השמאי הממשלתי כי בשנה האחרונה עלו מחירי הדיור ב-12 אחוזים לעומת השנה שעברה, וכי רק ברבעון האחרון מציגים הנתונים קפיצה של 2.5 ואחוזים. נתונים אלו סותרים את הנתונים שמציג האוצר, שלפיהם ישנה דווקא התמתנות בעליית מחירי הדירות בארץ.

אז למי להאמין? והאם באמת ישנה בועת נדל"ן?

הטענה המרכזית שלי, כפי שהשתקפה בראיון זה ובמקרים רבים אחרים שבהם אני נדרשת לנושא, היא שאין בועת נדל"ן ומעולם גם לא היתה. הביטוי הסקסי הזה, שמרמז על אפקט בועת ההיי-טק המפורסם של תחילת שנות ה-2000, הוא אולי מצוין בשביל למכור עיתונים ושטחי פרסום בטלוויזיה ובאינטרנט, אך בפועל, בשטח, מדובר ביציאה מפרופורציות לחלוטין. בעניין זה חוטא כל מי שמתנהג באופן פזיז ונמהר מול שוק שמתנהג דווקא באופן די נורמלי.

בעיקרון, לכל גוף, ממשלתי או פרטי, יש אינטרס להציג את הנתונים בצורה הנוחה לו. פעם הלמ"ס אומר כך, פעם איגוד השמאים אומר כך, פעם האוצר משחרר נתונים כאלה, ופעם פרשנים כלכליים מבשרים לנו אחרת, אז לאלו נתונים עלינו להאמין? יש אם כן לשים לב למגמות, ולאו דווקא למספרים. בסופו של דבר העובדות בשטח הן אלו שמדברות. כפי שציינתי לא פעם, כשמדברים על עליית מחירים, חייבים לשים לב האם מדובר בעליה נומינלית או עליה ריאלית. ההבדל, שימו לב, הוא קריטי, מכיוון שערך נומינלי הוא ערך הכסף הנקוב, וערך ריאלי הוא ערף הכסף היחסי הכולל את השינויים באינפלציה ובמדד. לכן כאשר בודקים עליית מחירים בערך נומינלי בלבד, אין היא מרמזת על ההתנהלות האמיתית של השוק. אם נחזור לנושא עליית מחירי הדירות, בשנה שעברה למשל היתה גם כן עליה נומינלית של 2.5 אחוז ברבעון הראשון של השנה. השנה, עם העליה באינפלציה, אפשר לומר שהעליה הריאלית של מחירי הדירות דווקא התמתנה.

בתקופה הנוכחית, דווקא בגלל התחושה שמתקבעת בציבור כאילו אכן קיימת בועת נדל"ן, ובניגוד למה שמצטייר בתקשורת, לוקח לדירה להימכר הרבה יותר זמן מבעבר והתחושה היא שישנם פחות משקיעים בשוק. אנשים בודקים יותר, משווים יותר, זהירים יותר. אני יכולה לספר לכם כי בממוצע כיום לוקח לדירה להימכר בסביבות ה-5-6 חודשים, שזה כמעט כפול מבעבר (שלושה חודשים בממוצע). לכן אינני חושבת שהמונח "בועת נדל"ן" מתאים לתאר את התנהלות השוק בתקופה הזו. אינני מאמינה שתהיה ירידת מחירים דרמטית בקרוב, מקסימום נרגיש בהתמתנות של עליית המחירים, ולכל השואלים והמתלבטים - אין ספק שזהו זמן מתאים לרכוש דירה.

לסיכום, כאשר מדובר באחוזים בודדים לכאן או לשם, עלינו לשים לב מפי איזה גוף יוצאים הנתונים. זכרו כי אם גוף מסוים טוען שישנה עליה של אחוזים בודדים, וגוף אחר טוען שהיתה דווקא ירידה, כנראה שהאמת נמצאת באמצע - כלומר השוק יציב עם תנודתיות קלה. אם ישוחררו אי פעם נתונים שידברו על עלייה של מאות אחוזים, נדע אכן שנכנסו לתוך בועה.

מה דעתכם?