בפוסטים הקודמים, כתבתי את הסיבות להיווצרות המשבר ברמת המיקרו. הרבה מאוד זוגות צעירים בארץ שעדיין לא רכשו דירה משוועים לירידת מחירים. האם היא תגיע? אם כן, לכמה עמוק היא תגיע?

אני רוצה לערוך השוואה בין הפרמטרים שיצרו את המשבר בארה"ב לבין שוק הנדל"ן בארץ.

1. סביבת ריבית נמוכה – אחד הפרמטרים שהוביל את השוק האמריקאי לעלות (אם כי לא הפרמטר העיקרי). בחודשים האחרונים הנגיד שלנו (יו"ר קרן המטבע העולמית הבא?) העלה באופן מתון אך קונסיסטנטי את הריבית בארץ. הסיבה העיקרית לעליה היא חריגה כלפי מעלה של יעד האינפלציה אותו קבע בנק ישראל ושעומד בין 1%-3%לשנה. השנה אנו בקצב עליה גבוה מ 4%. כמובן שאחת הסיבות להעלאת הריבית היא צינון שוק הנדל"ן. תיגרם כאן פעולה נגדית שלילית אליה אחזור בהמשך.
   העלאת הריבית והאיתות החד לשווקים מצד הנגיד יתרום משמעותית להפסקת עליית המחירים.

1. רגולציה וניהול סיכונים – מה הסיבה הגורמת ללווה לא להחזיר הלוואה? שאין לו! חלק גדול מאוכלוסיית הסאב פריים (credit score של 620 ומטה) נטל הלוואות מבלי להוכיח הכנסה. אני אדגיש- מבלי להציג תלושי משכורת!! בתכניות הללו (stated income או no docs), מחלקת החיתום (underwriters) של הבנק בדקה האם הלווה אכן עובד בעבודתו- לא כמה הוא מרוויח. בהמלצת הmortgage broker  , לווים הצהירו על שכר גבוה יותר משהיו מרוויחים בפועל, קיבלו את ההלוואה ולאחר מספר חודשים לא עמדו בהחזר.
   בארץ, הרגולציה חזקה בהרבה וטוב שכך. בדיקת הלווים היא קפדנית, אין הרבה לווים שלוקחים אחוזי מימון (LTV) של מעל 60% ואם כן, לבנק יש מנגנון הגנה (EMI, ערבים) טוב בהרבה ממקבילו האמריקאי. ניהול הסיכונים אצלנו בהרבה יותר טוב ויעיל.

1. ריבית משתנה – חלק גדול מהאמריקאים נטלו הלוואות בריבית משתנה מ-2 סיבות- החזר חודשי נמוך בתקופה הראשונה ואופציה למחזר. בשוק עולה, קשה פסיכולוגית ובכלל לחזות משבר. מעטים עשו זאת! העליה התלולה בגובה ההחזר החודשי עמד בעוכריהם שם הלווים וכמובן גם של הבנקים.
   בארץ, עד לפני חודשיים נלקחו יותר הלוואות בריבית הפריים מאשר ריבית קבועה צמודה למדד. כאן אני חולק על הנגיד שלנו מפני שסטטיסטית (לקחתי 10 ו-20 שנים לאחור) ההחזר הכולל במסלול הפריים נמוך משמעותית מבמסלול "צמוד מדד ריבית קבועה" (הנחות של פריים פחות 1%, ריבית קבועה של 4%). למרות זאת, הנגיד הגביל את הפריים לשליש אבל השאיר פתח טעות מאוד גדול. אני יכול לקבל הלוואה במסלול ריבית משתנה כל 5 שנים. משמע, בעוד 5 שנים ההחזר החודשי שלי (כולו) עשוי בבת אחת לקפוץ במאות שקלים ואף יותר מכך וזאת מבלי לשקלל עדיין את המדד.
   2 בעיות- א. העלאות הריבית האחרונות השפיעו משמעותית לרעה על ההחזר החודשי.
   ב. שימו לב למשפט הבא- מי שלוקח היום ריבית משתנה צמודה למדד (ולא משנה אם הבנק מציג "עלות גיוס הכסף פלוס", "ממוצע הריביות פלוס...") ישלם הרבה וביוקר! סביבת הריביות היום היא עדיין מהנמוכות היסטורית, כנראה שבעוד 5 או 10 שנים הריביות יהיו גבוהות יותר (שוב, כנראה). מה שבכל מקרה יהיה הוא שהבנקים במועד חידוש הריבית יעדכנו את הריבית ככזו שתהיה גבוהה בודאות מהריבית שתהיה נהוגה באותה התקופה (עוגן מסויים פלוס מרווח אותו הבנק קובע מראש). יהיו כאלו שלא יעמדו בהחזר החודשי- יותר מאשר כיום.

1. גלגול הסיכון – בארץ, הבנק שנותן לנו את ההלוואה הוא זה שלוקח את כל הסיכון בעבורה! לכן הבנק יזהר יותר ויבדוק בציציות את הלווה לפני מתן ההלוואה. השוק המשני בארה"ב מאוד מפותח ורוב ההלוואות גולגלו מהבנקים הקטנים לגדולים (כמו פאני מיי ופרדי מק שהחזיקו 50% מהשוק). האינטרס הראשי של המלווה הראשון היה להלוות. האינטרס הראשי של הבנק בארץ הוא לוודא רמת סיכון נמוכה/סבירה לכל לווה ולווה. לכן, הלוואה ממוצעת היא בין 50%-60% מערך הנכס לעומת יותר מ 80% בארה"ב. הנתון הזה מאוד משמעותי והוא הנתון העיקרי שלא ירסק את שוק הדיור בארץ!

נכון, עדיין חסרות יחידות דיור בארץ ויש ביקוש.

נכון, הבנקים כאן והרגולציה יותר שמרניים.

נכון, לא קיים בארץ גלגול סיכון (שוק משני)

אבל!

הריבית שנמצאת במגמת עליה גורמת להחזר החודשי להיות גבוה מבעבר הלא רחוק. המספר החשוב עליו רוכש מסתכל הוא לא מחיר הדירה או גובה ההלוואה אלא מהו ההחזר החודשי אותו ישלם! רמת ההכנסה בשנים האחרונות עלתה בממוצע באופן לא משמעותי. ההחזר החודשי הממוצע עלה באופן סופר משמעותי הן עקב עליית המחירים והן (ב-4 החודשים האחרונים) עקב עליית הריבית.
פחות אנשים כיום יכולים לרכוש דירה למגורים! רמות ההחזר החודשי חייבות לרדת בכדי שזוג צעיר ירכוש דירה. אין הרבה זוגות הורים שעוזרים לילדיהם במאות אלפי שקלים וגם אם כן, רמות המחירים מאוד גבוהות.

בואו נפריד בין ביקוש גבוה לדיור לבין היכולת להחזיר את המשכנתא. מסכים שקיים ביקוש הגבוה מההיצע. הביקוש לא שווה כלום אם לא ניתן לראות אופק החזר ראוי למשכנתא!

אני צופה תיקון מסויים בשוק הנדל"ן בארץ ושהמחירים ירדו בין 10%-15% בשנתיים הקרובות בעיקר בכיוון אותן דירות להשקעה שכדאיותן כאן ירדה עקב התערבות הרגולטור.

אופיר רודן – יזם נדל"ן

GSN EQUITIES NEW YORK

offir@gsnequities.com

www.gsnequities.co.il

נדל"ן בארה"ב