את המאמר הבא חיבר עו"ד עמית קפלן, והוא התפרסם לאחרונה באתר אנגלו-סכסון:

לאחרונה אנחנו עדים לכמה שינוים אשר נערכו בנושא מיסוי המקרקעין, המשפיעות בהיבט המס, הן על רוכשי דירות חדשות, בין להשקעה ובין לצורכי דיור של הרוכשים עצמם וכן השלכות על בעלי הקרקעות המחזיקים מגרשים המיועדים לבניה.

במסגרת מס' תיקוני חקיקה אשר בוצעו על ידי האוצר נכנסו לתקוף מס' שינויים חלקם באופן זמני לתקופה מוגבלת (כך על פי הנחיות החקיקה) וחלקם בשלב זה באופן קבוע.

ראשית משמעות המס:

חוק מיסוי מקרקעין (חוק מס שבח) כפי שנקראה בשעתו, הינו חוק כלכלי ביסודו אשר אומר כי בכל מקרה של ביצוע עסקה במקרקעין, חל אירוע מס.

במקרה של אירוע מס ועל פי חוקי הכלכלה ושווי העסקה, ישנן עסקאות אשר מבוצעות ברווח וכאילו שיכולות להיות באופן כלכלי אמיתי כעסקאות הפסד. ככלל , קיים מיסוי על הרווח, כלומר - במקום שאין רווח אין מס.

בדירות מגורים קיימת במשך שנים רבות הוראות בחוק בפרק מיוחד אשר מדבר על מתן פטור מתשלום מס (וזאת כאשר יש חובה בתשלום שכזה - בהפסד אין מס לתשלום) במקרה של דירת מגורים.

במהלך השנים מצומצם הפטור ושונה מעת לעת ביחס למס' העסקאות לתקופת הצינון שיש להמתין וגם לעניין גובה הפטור ביחס לשווי דירות שונות שהיו במשק באותה עת.

לאחרונה ניתן שינוי באופן זמני ובו תמריץ למי שבידו יותר מדירת מגורים אחרת לבצע מכירה של הדירה בפטור גם אם לא עמד בתנאי הפטור הקבועים בחוק עד לאותו מועד וזאת בשל רצון האוצר לעודד את מי שרכש דירות להשקעה להחזיר יותר דירות לשוק וזאת בשל העובדה כי הביקוש עולה על העצה, ובכך לעודד משקיעים אשר ביקשו להמתין עד לסיום תקופת צינון של הזכות בקבלת הפטור, ולקצר להם את תקופת הצינון

דירות מגורים:

במסגרת מאמצי האוצר נכנס לתוקף חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת היצעה של דירות מגורים) הוראת שעה 2011 , הדן בשתי סוגיות עיקריות.

האחת, בעלי קרקעות אשר להם קרקע ל8 יח"ד או יותר והם בעלי שיעור מס גבוה (במקרים מסוים עד כ45% מס כולל משווי העסק ), לבצע מכירה של הזכויות, בדרך שבה שווי תקרת המס אשר יהיה עליהם לשלם הינה 20% בלבד! – המדובר בהטבה אשר בה על הקבלן לבנות 80% מהדירות למגורים בתוך 36 חודש ממועד העסקה ו/או 8 יח"ד הגבוה מבין השניים וזאת על מנת להעניק את ההטבה. תנאי זה בתוקף נכון להיום וזאת עד ליום 31.12.2011.

השנייה מדברת על דירות להשקעה: צד אחד עלה גובה מס הרכישה לדירת מגורים שניה ויקר אותה באופן משמעותי , יחד עם זאת מאידך על מנת לעודד הזרמה לשוק של דירות שהוחזקו לצורך השקעה קובע סעיף 6 להוראות השעה כי חרף האמור בהוראות סעיף הפטור דירה עד לשווי של 2,200,000 ₪ תיהיה פטורה מתשלום מס , ואילו במחיר גובה יותר ישולם מס רק באופן יחסי. יחד אם זאת מגביל החוק את הנושא כאשר הוא אינו מאפשר מכירת דירות מגורים אשר התקבלו במתנה בתקופה האמורה וזאת למנוע מצב של "תכנון מס" שאינו לגיטימי בעיני האוצר.

לסיכום, דברים רבים מתרחשים כעת בתחום מיסוי המקרקעין ואשר יוצאים בצוותא עם המשק הזדמנויות מעניינות, הן לרכישה והן למכירה ומימוש זכויות בדירות המגורים.

**הערה: האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ מקצועי, אלא לצורכי מידע אינפורמטיבי בלבד, ובשום מקרה אין בו כדי להוות תחליף לייעוץ מס פרטי אצל עו"ד המומחה בענייני מיסוי מקרקעין. המבקש לבצע עסקה במקרקעין יהיה מנוע מלטעון כי שימוש במאמר האמור לעיל היווה בעבורו תחליף לייעוץ מס בטרם ביצוע העסקה.