כותרות TheMarker >
    ';

    נירית גודס

    עו"ד נירית גודס בעלת משרד לעריכת דין במודיעין. תחום עיסוק עיקרי נדל"ן, משפט מסחרי ירושות וצוואות.המשרד ממוקם בבית שמעון רח' ערער 9 קניון עזריאלי במודיעין 03-5167243 פקס: 08-8541454



    0

    האם מסירת חזקה פיסית של דירה בבניין שטרם הוצא לו טופס 4 מהווה מסירה כדין?

    4 תגובות   יום רביעי, 13/7/11, 14:56

    להלן מקרה שהובא בפני לפני מספר ימים.

    זוג  שרכש דירה מקבלן קיבל הודעה לפני מספר חודשים להגיע למשרדי החברה ולקבל את החזקה בדירה מאחר ואין כל מניעה לעשות בה שימוש כי היא מחוברת , חיבורים זמניים לתשתיות חברת החשמל והמים (להלן:" המועד הראשון").

    בדיקה שעשה הזוג  עם מהנדס העיר העלתה כי טרם ניתן טופס 4 לבניין  מאחר וטרם הושלמו דרישות חברת החשמל, מכבי האש והג"א.

    מאחר וכך,  סרב הזוג   לקבל את החזקה בדירה.

    לפני מספר ימים (ארבעה חודשים לאחר הפנייה הראשונה) קיבלו הרוכשים הנ"ל הודעה טלפונית כי בשעה טובה נתקבל טופס 4 והם מוזמנים למשרדי החברה לגמר חשבון וקבלת החזקה.  באותה שיחה נאמר לרוכשים כי מאחר וסרבו לקבל את החזקה במועד הראשון, התווספה ליתרת התמורה ריבית פיגורים בגין איחור בתשלום בסכום לא מבוטל, עבור  ארבעת  חודשי  "הסירוב".

     

    פרט חשוב  נוסף הוא שמסירת החזקה  בדירה אמורה הייתה להיות לפני חצי שנה, אך הצדדים הסכימו בהסכם המכר כי שלושה חודשי איחור לא יהוו הפרת הסכם ואיחור העולה על 3 חודשים יזכה את הרוכשים בדמי שכירות חודשיים ששיעורם נקבע בהסכם עבור תקופת האיחור ( מתום שלושת חודשי החסד)  עד ליום מסירת החזקה בפועל.  

     

    השאלה הנשאלת היא  האם  אי קיומו של טופס 4 שקולה כנגד אי מסירת החזקה במועד מה שמזכה את הרוכשים בפיצוי המוסכם?

    שאלה נוספת האם רשאי הקבלן למסור את החזקה הפיזית בדירה בהעדר טופס 4? והאם  דין מסירה פיזית של דירה, אף אם היא מחוברת לתשתיות המים והחשמל,  כדין מסירת חזקה משפטית?

     

    במקרה זה, בדיקת חוזה המכר העלתה כי נקבע בו במפורש  כי מסירת החזקה תהיה בכפוף לקיומו של טופס 4. לכן ברור הוא כי הפרת התחייבות זו מהווה הפרה יסודית המקנה לרוכשים  זכות לפיצוי המוסכם. דהיינו, אי קיומו של טופס 4 שקול  כנגד אי מסירת החזקה במועד.

     

    ואף יותר מכך. אף אם היו הרוכשים מקבלים את החזקה הפיזית במועד הראשון עדיין אין לראות בכך מסירה משפטית, אלא לאחר שנתקבל  טופס 4, מכאן- שאכן עסקינן בהפרה של סעיפים בחוזה שעוסקים במסירת החזקה.

     

    אך מה קורה במקרה בו לא מצוין כי מסירת החזקה מותנית בטופס 4?  למשל אם הקבלן כתב בחוזה כי הדירה תימסר לרוכשים שהיא ראויה למגורים  ומחוברת למערכות הביוב והחשמל? האם העדרו של טופס 4 במקרה זה מהווה הפרה של ההסכם ?

     

    מלשון הסעיפים הרלוונטיים בחוק התכנון והבנייה עולה כי  קיים קשר בין מתן טופס 4  ע"י הרשות המאשרת (הועדה המקומית לתכנון ובנייה) לבין מידת התאמתו של הנכס לשימוש. קרי, כלומר,  מבנה שלגביו לא הוצא טופס 4 הוא מבנה שלא נבנה בהתאם להיתר בנייה, ובתור כך אינו ראוי לשימוש.

    מלשון החוק עולה כי האיסור על אספקת תשתיות חיוניות כמו חשמל ומים בהעדר טופס 4 נועד להבטיח כי הבניין נבנה בהתאם להיתר הבנייה, שהמטרה הינה ביטחונו של הציבור והמשתמשים בבניין. חזקה היא שמבנה שלא הוצא לגביו טופס 4, נבנה שלא בהתאם להיתר הבנייה ובתור כך אינו ראוי לשימוש.

    לכן כל סידור של אספקת חשמל או מים בהיעדר טופס 4, מה שמכונה אצל הרבה קבלנים – "חיבורים זמניים" הוא בניגוד לחוק!!

     

    אף אם  הנכס מחובר לתשתיות המים והחשמל ואין כל מניעה לעשות בנכס שימוש סביר  הרי שבהיעדר טופס 4 מפר הקבלן באופן גלוי את הוראות חוק התכנון והבנייה  ואין הוא יוצא כדי חובתו כלפי רוכשי הדירות במקרה בו נמסרות הדירות לרוכשים שהן מחוברות לחשמל באופן ארעי וללא שהוצא עבור הבניין טופס 4. 

     

    לסיכום.  טופס 4 הוא תנאי לראות בדירה או נכס בבניין כמושלמים וראויים למגורים או לשימוש. הוצאתו היא בגדר חובה על פי דין המוטלת על כתפי הקבלן. אף אם לא התחייב הקבלן בצורה מפורשות כלפי הרוכשים לקבל את טופס 4 טרם מסירת החזקה דומה הדבר לטענה כי לא התחייב לבנות את הבניין עפ"י החוק  והרוכשים זכאים לפיצוי המוסכם בגין האיחור.     

     

    דרג את התוכן:

      תגובות (4)

      נא להתחבר כדי להגיב

      התחברות או הרשמה   

      סדר התגובות :
      ארעה שגיאה בזמן פרסום תגובתך. אנא בדקו את חיבור האינטרנט, או נסו לפרסם את התגובה בזמן מאוחר יותר. אם הבעיה נמשכת, נא צרו קשר עם מנהל באתר.
      /null/cdate#

      /null/text_64k_1#

      RSS
        21/7/11 17:55:
      מידע חשוב מאד תודה
        14/7/11 17:53:
      איזה כייף שיש מקרים שה"אזרח הקטן" נהנה מהחוק... - לא להאמין שזה נכון !
        14/7/11 17:06:
      הכל נכון :)
        13/7/11 15:29:
      אין את תותחית במקרקעין.