כותרות TheMarker >
    cafe is going down
    ';

    נדל"ן בכפר גנים ג' פ"ת

    מידע על השכונה החמה בפ"ת: סקרי שוק, מאמרים, תכניות פיתוח, מבני ציבור, תחבורה וחינוך. מאת דורון קורן, תושב השכונה מהקמתה ופעיל ציבור. ייעוץ חינם לכל פונה. טל: 054-4404286

    צעדי הממשלה להורדת מחירי הדיור

    0 תגובות   יום שלישי, 26/7/11, 21:19

    לאחרונה אנחנו שומעים על צעדים שונים כל שני וחמישי. חלק מהצעדים נועדו להגדיל את היצע הדירות בשוק וחלק נועדו להקטין את הביקושים. אתייחס לצעדים העיקריים ולמשמעות שלהם ולהשפעה על השוק.

    מכרזי קרקעות-משרד השיכון שיווק קרקעות ל-44 אלף דירות בשנה וחצי האחרונות. הבעיה היא שרובן בעיקר בגליל, בנגב וכמובן לא באזורי הביקוש הבוערים. בכל מקרה מדובר בצעד מינורי ובמקומות הלא נכונים וההשפעה על המחירים היא מזערית עד אפסית.

    רפורמה במ.מ.י: מנהל מקרקעי ישראל הוא הגוף שאחראי על קרקעות המדינה ועל תהליכים לביצוע השימושים בקרקעות אלו. הגוף הזה נתפס כמיושן, מגושם ולא יעיל והמטרה לבצע בו שינויים ארגוניים והתייעלות על מנת לייעל את עבודתו , לקצר את התהליכים וכך להגדיל את היצע הקרקעות המוכשרות לבניה בעיקר במרכז הארץ. הדבר לא כל כך פשוט לביצוע כי יש גורמים רבים שמעורבים בכך ולחלקם יש אינטרס להשאיר את המצב כמו שהוא. ולכן תכנית זו טרם יצאה לפועל.

    קיצור הליכים ביוקרטיים בועדות התכנון: ועדות התכנון והבניה מחולקים ברמה ארצית, מחוזית ועירונית וגם שם יש הרבה מה לייעל. הכוונה לייעל ולזרז את תהליכי האישורים של תכניות גדולות וספציפיות. המתחם הקרוב ביותר אלינו שכלול בתכנית לקיצור ההליכים הביוקרטיים של האוצר הוא מתחם סירקין שיכלול למעלה מ-8000 יח"ד. אם אכן התכנית תצליח, המתחם ימשוך אליו בעיקר אוכלוסיה בשכונות הקרובות לשם כמו הדר גנים שמעט מהם הוא פוטנציאל לרכוש בכפר גנים. למרות כל הכוונות הטובות התכנית עדיין רחוקה מלהתממש ובכל מקרה ההשפעה שלה תהיה מזערית עד אפסית על שכונתינו.

    פטור זמני ממס שבח: צעד זה נותן פטור ממס שבח לכל מי שימכור דירות בהפרש של פחות מ-4 שנים. עד כה חיכו בעלי דירה שניה ומעלה 4 שנים בין מכירה אחת לשניה וכך קיבלו פטור ממס שבח. הפטור זה יהיה עד שנת 2013 .בכל מקרה עדיין לא נראית הצפה של דירות בשכונה כתוצאה מפטור זה. למרבה הצער, לצעד זה תהיה השפעה רבה על שוק הדירות להשכרה שההיצע בו יקטן והחירים יעלו.

    פטור ממס שבח למכירת דירה שמשמשת לעסקים לצרכי מגורים-בעלי דירות שמשמשות לעסקים ולמשרדים יקבלו פטור ממס שבח בעת מכירתם למגורים וזה עוד צעד שנועד לעודד בעלי דירות להשקעה לשפוך אותן לשוק המכירה.

    עד כאן היו צעדים שמטפלים בצד ההיצע כלומר להגדיל אותו וכעת צעדים שנועדו להשפיע על צד הביקוש –  כלומר להקטין אותו.

    הגבלת ריבית הפריים: עד לגובה של שליש מסך המשכנתא. זאת במטרה לשמור על נוטלי המשכנתאות ממסלול ספקולטיבי זה.

    עליית מחירי הריבית: לאחרונה החלה האינפלציה להרים ראש ונגיד בנק ישראל החל להעלות את הריביות. כתוצאה מכך החלו לעלות ריביות הפריים וגם ריביות העוגן של המשכנתאות. נוספו לכך גם מגבלות על גובה המשכנתא כאחוז משווי הנכס. צעדים אלו מקטינים את פוטנציאל הרכישה של הקונים.

    השפעה פסיכולוגית:   התוכניות והידיעות האלו שמפרסמים האוצר ובנק ישראל כל שני וחמישי, מעבר להשפעה שלהם בפועל, ההשפעה הכי גדולה שלהם היא השפעה  פסיכולוגית על דעת הקהל ובעיקר על התנהגות הקונים. הם מאמינים או יותר נכון, רוצים להאמין שהמחירים אכן ירדו וכתוצאה מכך רובם נכנסים לעמדת המתנה.

    בנוסף לכך שבחודשי החורף השוק בד"כ מאופיין בפעילות נמוכה , התווסף לכך האפקט הפסיכולגי של צעדי הממשלה.

    כל אלו יוצרים מגמה ברורה של צמצום הפעילות בשוק. הקונים, ברובם יושבים על הגדר ומצפים לירידת מחירים.

    אצל המוכרים האפקט הפסיכולוגי כמעט ולא קיים והם בוודאי לא רוצים להאמין שהמחירים ירדו ולכן לא מתנדבים להוריד את מחיר המכירה של דירתם.

    אולם מי שבאמת רוצה או צריך למכור תוך זמן קצר ומוגבל, נאלץ להוריד מחיר ולהתפשר ולכן עליית המחירים נעצרה בוודאות ובזמן האחרון ניתן אף להצביע אפילו על ירידה קלה.   

    הקונים כיום לא מוכנים לשלם את המחירים שדורשים המוכרים יש להם קווים אדומים וברורים. לדוגמא: בדירת 5 חדרים עם נתונים טובים ומיקום טוב שלפני מספר חודשים היו מוכנים לשלם עליה 2.25 מליון ש' ואף יותר, היום לא הרוב לא מוכנים לשלם יותר מ-2.15 -מליון. יש מוכרים שמבקשים על דירה כזו למעלה מ-2.3 מליון שזה כבר מגיע למחיר דירת 6 חדרים.

    כתואצה מכך יש גם מיעוט עסקאות וזמן המכירה הממוצע של מכירת דירה מתארך.

    נתון לדוגמא מתוך סקר שנערך ע"י אתר winwin ובו אפשר לראות את הזמן הממוצע למכירת דירה בפ"ת. בפברואר 2008 לפני למעלה משלוש שנים לקח 47 יום בממוצע למכור, במרץ 2009 לפני כשנתיים שהענף היה בפעילות שיא, לקח 33 יום בממוצע ולאחרונה הזמן הממוצע עלה כמעט פי 3 לשיא של שלושה חודשים. זה בעצם נותן תמונה ריאלית של המצב.

    ž            ענף הנדל"ן בכפר גנים ג' – צד ההיצע

    כעת אתמקד בכפר גנים ג' כדי להמחיש לכם את תמונת המצב בה. כרגע יש התחלות בניה מועטות משום שישנם מתחמי בניה גדולים שטרם שווקו ונבנו והם מתעכבים בשלבים שונים של תהליכי תכנון ואישורים בוועדות התכנון והבנייה.

    1. מתחם רוזמרין ברח' העצמאות-בן גוריון-יטקובסקי-ויצמן שמבוקשות בו 476 יח"ד. תכנית התעכבה למעלה משנתיים וכעת היא לפני דיון בהתנגדויותן.
    2. המתחם שמצפון לו ויכיל 184 יח' דיור. טרם התקבלו היתרי בניה.
    3. מתחם מסקין ברח' עצמאות-מסקין-נקר שיכיל 408 יח' דיור, עבר דיונים רבים בועדה המחוזית כבר לפני למעלה משנתיים אך טרם החלו בבניה.
    4. מתחם רבין המשתרע בין הרחובות העצמאות- יפה נוף- כביש מכבית וכביש רבין ומכיל 737 יח' דיור. חלק מהפרויקטים יצאו לשיווק וחלקם החלו בביצוע.
    5. מתחם מנרב בפרדס המשתרע בין הרחובות ויצמן-יטקובסקי-לוחמי ומכיל כ 170 יח' דיור. חלק מהבניינים בבניה והשאר עדיין בשיווק.

    הכשרת הקרקעות לבנייה תגדיל את ההיצע ואמורה לגרום לתחרות גדולה יותר בין הקבלנים ולירידת מחירים אולם כבר כעת ידוע לי שהמחירים שבעלי הקרקע מבקשים מהקבלנים והיזמים הם גבוהים ולא מבשרים על ירידת מחירים משמעותית שאמורה להיות בעת גידול משמעותי בהיצע.   

    ž            ענף הנדל"ן בכפר גנים ג' – צד הביקוש

    גם בכפר גנים ג' כמו בכל הארץ הקונים יושבים על הגדר, המחירים שהם מוכנים לשלם נמוכים יותר מאשר לפני מספר חודשים.

    הקונים גם די מבולבלים והססניים, מפחדים לסגור עסקה וגם מי שסוגר לעיתים מתחרט וכאמור רמת הפעילות נמוכה.

    ž     כום המגמות ותחזית לגבי המחירים:

    ž  כמו שחזיתי לפני מספר חודשים, עלייות המחירים נעצרו לאחר שעלו בקביעות בשנים האחרונות. חלק מהקונים שהאמינו להצהרות הממשלה בדבר בועת נדל"ן וציפו לנפילת מחירים התאכזבו והפסידו הזדמנויות וחלק מהם התפשר וקנה דירות מקבלנים ב"אם המושבות" או נווה גן במחירים זולים משמעותית. העתיד הנראה לעיין לא צופן בחובו בשורה משמעותית בתחום המחירים. זו תקופה של התייצבות, המתנה ואולי תיקונים קלים אך עדיין לא נראות ירידות משמעותיות באופק. זאת משום שההיצע לא צפוי לגדול משמעותית כמו שפרטתי קודם.

    žהמוכרים שבאמת רוצים למכור ייאלצו להשתוות למחירי השוק. אם הם יפנימו זאת בתחילת הדרך , תהליך המכירה של דירתם יתקצר.

     

    כל הזכויות שמורות לדורון קורן, ייעוץ ושיווק נדל"ן בכפר גנים ג', פ"ת.

     

    הנתונים נכונים ל-24.6.2011

    דרג את התוכן:

      תגובות (0)

      נא להתחבר כדי להגיב

      התחברות או הרשמה   

      סדר התגובות :
      ארעה שגיאה בזמן פרסום תגובתך. אנא בדקו את חיבור האינטרנט, או נסו לפרסם את התגובה בזמן מאוחר יותר. אם הבעיה נמשכת, נא צרו קשר עם מנהל באתר.
      /null/cdate#

      /null/text_64k_1#

      אין רשומות לתצוגה

      ארכיון

      פרופיל

      דורונדלן
      1. שלח הודעה
      2. אוף ליין
      3. אוף ליין