כותרות TheMarker >
    ';

    הגיגים(שם זמני) העתק של הבלוג שלי בדקס

    העתק של הבלוג שלי בדקס

    0

    על המינוף (הוספתי פוסט הסבר פשוט ככול האפשר )

    24 תגובות   יום חמישי, 11/8/11, 17:12

    "תנו לי נקודת משען ואניף את העולם " אמר פעם ארכימדס

     

    זה היה על מנוף פיזי ,כולנו מכירים איך בעזרת מקל אנו יכולים להזיז אבן כבדה 

     

    ללא המנוף הנ"ל לא היינו  יכולים להזיז אותה .

     

    אנסה להסביר מהוא מנוף פיננסי , העיקרון דומה .

     

    נניח שיש דירה שאנו רוצים לקנות במחיר 1,000,000 שקל, מחיר הגיוני לדירה צנועה במרכז הארץ

     

    יש לנו בסך הכל בחשבון החסכון 100000 שקל , כלומר עשירית .

     

    מקצועית , המונח לכסף שיש לנו ,נקרא " הון עצמי "

     

    הדרך היחידה שלנו לקנות את הדירה הנ"ל , זה לגשת לבנק ולבקש משכנתא על סך 900 אלף ש"ח .

     

    בתמורה לאותה משכנתא הבנק ימשכן את הדירה וסביר שיבקש גם ערבויות נוספות .

     

    אולי בטחונות מההורים או משהו דומה .

     

    900אלף הלוואה + 100 אלף הכסף שלנו ( ההון העצמי זוכרים ?)  מהווים מליון ש"ח והדירה בידינו .

     

    על כל שקל שהבאנו " מהבית " הבנק נתן לנו 9 שקלים

     

    רוב לוקחי המשכנתאות לא יודעים זאת אבל הפעולה הזו של לקיחת משכנתא היא מינוף קלאסי

     

    במקרה הנ"ל יחס המינוף הוא 1 : 9  , שזה יחס גבוה אגב .

     

    ללא יכולת המינוף הנ"ל לא היינו יכולים "להרים " את הפרוייקט הזה שנקרא רכישת דירה .

     

    עד כאן הכל וורוד לקחנו הלוואה לא צמודה עם 5 אחוז ריבית שנתית למשך 20 שנה

     

    ( קצת זול אבל לצורך הפשטות נניח שזה כך )

     

    חישובן קצר במחשבון יגלה לנו שההחזר החודשי עומד על כ 6000 ש"ח

     

    אנחנו , מנהלים בחברת היי טק , חישבנו והגענו למסקנה שנוכל לעמוד בתשלומים הנ"ל

     

    אז מה מסוכן במינוף ?

     

    באו נדמיין את התרחיש הבא

     

    עברו כמה חודשים , מיתון קטן , ומחיר הדירה ירד קצת , רק ב 10 אחוזים .

     

    קנינו דירה במליון שקל , עכשיו אם נרצה למכור , נקבל רק 900 אלף .

     

    רגע רגע , אם נמכור ב 900 אלף , ואנחנו חייבים לבנק 900 אלף אז לאן נעלמו ה 100 אלף שהיו לנו ?

     

    אין 100 אלף נעלמו , נמחקו , כל ההון העצמי שלנו נמחק מירידה של 10 אחוז בערך הדירה הממונפת שלנו .

     

    וזה עוד מקרה קל .

     

    בואו נחמיר את המצב , סורים על הגדרות , פלסטינים על הר הבית וטילים מלבנון ..

     

    כל זה יחד עם משבר כלכלי עולמי , חושבים שזה דמיוני ? זה בערך מה שהיה בימי האינתיפדה של 2001

     

    כל הצרות הנ"ל הורידו את ערך הדירה שלנו ב 25 אחוז .

     

    בנוסף עקב המשבר פיטרו אותנו מהעבודה .

     

    בואו נבדוק את מצבנו עכשיו ...

     

    עבודה אין

     

     אנו לא יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא .

     

    נניח שקלטנו את מצבנו החמור מהר , ומכרנו מייד את הדירה .

     

    קיבלנו 750 אלף שח שמיד הופקדו בבנק לכיסוי הממשכנתא .

     

    אבל רגע , אנחנו חייבים 900 אלף , כלומר חסרים לנו עוד 150 אלף ש"ח לכיסוי החוב .

     

    אז סיכום המצב :

     

    דירה אין

     

    הון עצמי ( 100 אלף שקל שהיו לנו ) אין

     

    עבודה אין

     

    חוב צובר ריבית לבנק , 150 אלף ש"ח .

     

    מה שאומר שאנחנו עדיין נאלץ להמשיך לשלם כ 1000 שקל בחודש לבנק על יתרת החוב

     

    למרות שאין לנו דירה יותר.

     

    אני חושב שהבנתם את העיקרון

     

    הנתונים אומרים ששבעים אחוז מהאנשים  בארץ יקחו משכנתא בשלב זה או אחר של חייהם .

     

     

    ****************************

     

     

    מינוף זה דבר טוב במשורה , נניח משכנתא של40-60 אחוז מערך הדירה שזה אומר מינוף של 1:2 אולי טיפה יותר .

     

    זה נותן כרית בטחון למקרה של משבר שלא יקרה מצב שערך הדירה ירד "מתחת למים "

     

    כלומר שנהיה חייבים יותר כסף ממה שהדירה שווה .

     

    ללא מינוף קשה היה לעשות עסקים בעולם , אבל מינוף ממכר .

     

    חברות או אנשי עסקים שהרוויחו סכומי עתק בתקופות טובות בעיקר בזכות המינוף

     

    נוטים להתעלם מהסיכונים , ואז מגיע יום סגריר , או סופה , או ברבור שחור

     

    וכל הרווחים עלולים לרדת לטמיון , ואף יותר .

     

     

    **************************************

     

     

    נוחי דנקנר , תשובה , בן דוב לבייב ועוד ...

     

    רובם ממונפים ביחסים של בין 1:4 עד כמעט ליחס של 1:10  (נוחי )

     

    מה שאומר שמשבר יגרום לרובם להפוך לפושטי רגל הלכה למעשה וימחוק את כל הונם העצמי .

     

    ********************************

     

     

    מה הבעיה בארץ , ומדוע אנחנו משלמים את מחיר הכשלונות של הטייקונים ?

     

    בארץ יש חוק פנסיה חובה שמאלץ את האזרחים להפקיד לפנסיה בניהול של המוסדיים

     

    אותם מוסדיים קונים אגרות חוב , למעשה נותנים הלוואות לאותם טייקונים תמורת ריבית

     

    עד כאן הכל נשמע תקין , אז היכן הבעיה ?

     

    הבעיה שההלאות ניתנות בריבית נמוכה מידיי ביחס לסיכון , וללא ביטחונות נאותים !!!!!

     

    אם לצורך משכנתא הבנק ממשכן את הדירה .

     

    אז במקרה של איגרות חוב , המוסדיים היו אומורים לבקש ביטחונות נאותים , נכסים , מגרשים

     

    מפעלים , ביחס כזה שגם במשבר יוכלו לקבל את כספם חזרה .

     

    הם לא עושים זאת , כי זה לא כספם , זה כספנו !!!!

     

    כך קורה שאילן בן דוב יכול להציע "תספורת "  , כלומר להחזיר רק חלק מהחוב

     

    אין פשוט שום דרך לאלץ אותו להחזיר הכל כי אין בטוחה שניתן למכור .

     

    זו הבעיה .

     

    אני מקווה שההסבר מובן , כמו תמיד אשמח לענות על שאלות

     

     

     

     

     

    בינתיים לא התאפקתי והעתקתי טוקבק מדה מרקר

     

    תגובה לכתבה על "ידידנו" אילן בן דוב , הרוכש הממונף עד אימה ( שלנו ) של חברת פרטנר ( אורנג')

     

     


    הממונף שניסר את הענף

    אני לא יודע איך בן דוב ישן , אבל האמת היא שבמצב החוקי הקיים כיום
    מי שאמור לא לישון טוב זה כל מי שיש לו קרן פנסיה או קופת גמל
    כאמור אם תרצו אנסה להסביר בפשטות מה זה אומר
    דרג את התוכן:

      תגובות (24)

      נא להתחבר כדי להגיב

      התחברות או הרשמה   

      סדר התגובות :
      ארעה שגיאה בזמן פרסום תגובתך. אנא בדקו את חיבור האינטרנט, או נסו לפרסם את התגובה בזמן מאוחר יותר. אם הבעיה נמשכת, נא צרו קשר עם מנהל באתר.
      /null/cdate#

      /null/text_64k_1#

      RSS
        12/8/11 20:58:
      במקום העבודה החדש שלי אין אפילו חוזה לפי סעיף 14. אבל המחשבה יפה:) (ובלי קשר - שבת שלום )
        12/8/11 14:15:

      צטט: בלאק סמארה 2011-08-12 12:00:35

      תודה על ההסבר המרגיז. דווקא נשמע לי נחמד מאוד שכל הממונפים יאבדו את הונם העצמי, וילמדו גם הם שכסף לא גדל על העצים :) כנראה אמם הפולנייה מעולם לא אמרה להם את זה. ומה זאת אומרת פנסיה חובה? אם אני לא מפקידה פנסיה ומעולם לא הפקדתי, אני עוברת על החוק כרגע?

      הכוונה בפנסיה חובה הוא שמי שעובד ומשלם מס חייב להפריש לפנסיה רק

       

      באופנים מסויימים שקבועים בחוק , וזה לא ממש בחירה חופשית אם רוצים לזכות בהטבות מס

       

      מי שלא עובד לא צריך להפריש כלום , אבל צריך לשלם ביטוח לאומי

        12/8/11 12:00:
      תודה על ההסבר המרגיז. דווקא נשמע לי נחמד מאוד שכל הממונפים יאבדו את הונם העצמי, וילמדו גם הם שכסף לא גדל על העצים :) כנראה אמם הפולנייה מעולם לא אמרה להם את זה. ומה זאת אומרת פנסיה חובה? אם אני לא מפקידה פנסיה ומעולם לא הפקדתי, אני עוברת על החוק כרגע?
        12/8/11 11:54:

      צטט: NoamE 2011-08-12 11:34:52

      אתה יכול להוסיף" עוזבים את אורנג' כי בן דב לא פרטנר"

      צר לי אבל סלקום בבעלות של נוחי שלא פחות ממונף מבן דוב

       

      ואם המדבר ימשך , יש לצפות לתספורת גם מצידו של נוחי

        12/8/11 11:53:

      צטט: ultramag 2011-08-12 02:02:41

      כן. מעולה כהרגלך בקודש. :) קודם כל תודה. עכשיו צריך רק לפנות למוסדיים ולהפגין! (או שמשרד האוצר יבצע את העבודה שמוטלת עליו כדי למנוע כאלה מצבים מלכתתחילה)

      יש כמה דברים שצריך לעשות

       

      א . לחייב מוסדיים להפרד מהטייקונים , לא יתכן שתשובה מחזיק בפניקס והפניקס קונה אגרות

       

           חוב של תשובה בכספי הפנסיונרים , זה כל כך בסיסי , שמדהים שזה בכלל אפשרי עדיין

       

      ב.  לחייב את המוסדיים לקנות אגרות חוב עם בטוחות בלבד , ולחייב אחריות אישית על אי עמידה בכללים

       

      ג .  לאפשר IRA  שזו קרן פנסיה עצמאית שכל אחד מנהל עבור עצמו , זה קיים כיום רק בשוליים לעצמאים

       

        זה יקר , ויש הרבה מגבלות , ברוב העולם כמעט שלישי מכספי הפנסיה מנוהלים על ידי האזרחים עצמם

       

        ולא דרך מוסדיים כאלו ואחרים

        12/8/11 11:50:

      צטט: NoamE 2011-08-12 11:34:52

      אתה יכול להוסיף" עוזבים את אורנג' כי בן דב לא פרטנר"

       

      _______________

      מעולה :))

      אבל אין למי לעבור אחרי העזיבה, סלקום זאת הזוועה בהתגלמותה וחברה רעה רעה רעה, ופלאפון, שעוד לא הייתי בה אף פעם, הספיק לי לראות איך נראים אולמות קבלת הקהל והשירות שלהם, עומדים שני קהלים בשני אולמות קבלה צמודים, אורנג' ופלאפון, לקוחות אורנג' ממש וי איי פי, פותחים להם מוקדם, אולם רחב ידיים, שירות מהיר, שולחנות של בית קפה בפנים, קפה, מים קרים, מודרניזציה, הלקוחות של פלאפון דוחפים זה את זה בחוץ מיוזעים כי פותחים להם רק בתשע וחצי, אולם קטן ומעאפן, שירות אומלל, קיצר אין לאן ללכת.

        12/8/11 11:34:
      אתה יכול להוסיף" עוזבים את אורנג' כי בן דב לא פרטנר"
        12/8/11 02:02:
      כן. מעולה כהרגלך בקודש. :) קודם כל תודה. עכשיו צריך רק לפנות למוסדיים ולהפגין! (או שמשרד האוצר יבצע את העבודה שמוטלת עליו כדי למנוע כאלה מצבים מלכתתחילה)
        12/8/11 00:02:

      צטט: zeh 2011-08-11 23:57:10

      תודה על ההסבר, רק לא הבנתי למה אנשים מוכרים את הדירה כשהמחיר יורד. בדר"כ מוכרים כשהמחיר עולה, כדי להרויח משהו. לא? חוץ מזה, מה זה קופת גמל ומה ההבדל בינה לקרן השתלמות? תודה !

      בדרך כלל אנשים לא מוכרים דירה כשהמחיר יורד אם יש להם ברירה .

       

      הבעיה שלא תמיד יש ברירה , ואם לא לוקחים מקדם ביטחון , ולוקחים הלוואה במינוף גדול מידיי

       

      אז בקלות אפשר להכנס לצרה גדולה גם במשבר לא ממש גדול

       

      קופת גמל וקרנות השתלמות זה סוג של חסכון פטור ממס

      קופת גמל נועדה לפנסיה , וקרן השתלמות זה פשוט סוג של הטבה היסטורית שהאוצר לא מצליח לחסל

       

      בגלל התנגדות של ההסתדרות

        11/8/11 23:57:
      תודה על ההסבר, רק לא הבנתי למה אנשים מוכרים את הדירה כשהמחיר יורד. בדר"כ מוכרים כשהמחיר עולה, כדי להרויח משהו. לא? חוץ מזה, מה זה קופת גמל ומה ההבדל בינה לקרן השתלמות? תודה !
        11/8/11 23:27:

      צטט: ליאור* 2011-08-11 23:14:11

      אבל יש פה גם מועדון חברים שמסרב לקבל חדשים, לא? למה בן דב קיבל הלוואות ענק לרכישת פרטנר בעוד שלמפעילי סלולרי חדשים מסרבים להלוות כסף?

      זה לא ממש מועדון חברים , זה יותר מועדון ערבים זה לזה

       

      נוחי קנה איגרות של בן דוב דרך כלל פיננסים(הפנסיה שלנו )

       

      שקנה איגרות חוב של תשובה דרך סקיילקס , שקנה אגרות חוב של נוחי דרך הפניקס (גם הפנסיה שלנו)

       

      והבנקים נתנו הלוואת לכווווולם והרבה מעבר להיון עיסקי בריא .

       

      אם יעזרו לתחרות כנגד פרטנר של בן דוב אז איך הוא יחזיר את כספי ההלואות ?

       

      אז אולי עדיף שלא תהיהי תחרות :)

        11/8/11 23:22:

      צטט: מצב זמני 2011-08-11 22:02:43

      צטט: joseffin 2011-08-11 20:25:55

      צטט: ultramag 2011-08-11 18:39:17

      בטח שנרצה שתסביר. וזה לא כי אנחנו לא יודעים אלא כי אתה מסביר טוב. (איך קראו לה? סקיילקס?)

       

      מה שהוא אמר.

       

      מה ששניהם אמרו.

      הבנת את ההסבר ?

        11/8/11 23:14:
      אבל יש פה גם מועדון חברים שמסרב לקבל חדשים, לא? למה בן דב קיבל הלוואות ענק לרכישת פרטנר בעוד שלמפעילי סלולרי חדשים מסרבים להלוות כסף?
        11/8/11 22:02:

      צטט: joseffin 2011-08-11 20:25:55

      צטט: ultramag 2011-08-11 18:39:17

      בטח שנרצה שתסביר. וזה לא כי אנחנו לא יודעים אלא כי אתה מסביר טוב. (איך קראו לה? סקיילקס?)

       

      מה שהוא אמר.

       

      מה ששניהם אמרו.

        11/8/11 20:49:

      צטט: ruthy 2011-08-11 20:46:42

      הוא ישן טוב היות שהוא יודע שלא יצטרך להחזיר חובות! היום האג"חים מאד! זה לא הוא בעל "המספרה"?

       הוא לא בעל המספרה , הוא אחד הספרים

      יש הרבה ספרים שהיו וספרים שבדרך

      לב לבייב , מוטי זיסר , בן דוב , תשובה , נוחי , אלו הספרים הגדולים

      ויש המון המון מתלמדים קטנים שלא שמעתם עליהם חברות בסדר גודל של חפציבה של בועז יונה

      שעליו דווקא שמעתם

        11/8/11 20:49:
      מצגת נחמדה על משבר הריבית וכל הבלאגאן כפי שראינו ב2008 . יש שם התיחסות גם למינוף שזה הבסיס לעניין. http://vimeo.com/3261363
        11/8/11 20:46:

      צטט: שמוליק_ 2011-08-11 20:34:48

      צטט: אחר40 2011-08-11 18:02:34

      צטט: בלאק סמארה 2011-08-11 17:26:35

      אני רוצה. אף פעם לא הבנתי מה זה המינוף הזה, אני יכולה לשער שאנשים ממונפים הם כאלה שמקבלים הלוואות עצומות ומשחקים איתן?

       

       

      זה נקרא משכנתא

       

      :)

      ------

      היא לא רחוקה מהגדרה אם היתה מדייקת ואומרת שהמשכנתא שנלקחה יועדה לצורך קניית דירה להשקעה בשוק שכירות ער וחיובי למשכיר.

       היא צדקה וגמני צדקתי

      משכנתא זה מינוף . אבל תנו לי שעה שעה וחצי ואכתוב קצת על כך

      אני מקווה שתבינו אחר כך

        11/8/11 20:46:
      הוא ישן טוב היות שהוא יודע שלא יצטרך להחזיר חובות! היום האג"חים מאד! זה לא הוא בעל "המספרה"?
        11/8/11 20:34:

      צטט: אחר40 2011-08-11 18:02:34

      צטט: בלאק סמארה 2011-08-11 17:26:35

      אני רוצה. אף פעם לא הבנתי מה זה המינוף הזה, אני יכולה לשער שאנשים ממונפים הם כאלה שמקבלים הלוואות עצומות ומשחקים איתן?

       

       

      זה נקרא משכנתא

       

      :)

      ------

      היא לא רחוקה מהגדרה אם היתה מדייקת ואומרת שהמשכנתא שנלקחה יועדה לצורך קניית דירה להשקעה בשוק שכירות ער וחיובי למשכיר.

        11/8/11 20:25:

      צטט: ultramag 2011-08-11 18:39:17

      בטח שנרצה שתסביר. וזה לא כי אנחנו לא יודעים אלא כי אתה מסביר טוב. (איך קראו לה? סקיילקס?)

       

      מה שהוא אמר.

       

        11/8/11 19:27:

      צטט: אחר40 2011-08-11 18:02:34

      צטט: בלאק סמארה 2011-08-11 17:26:35

      אני רוצה. אף פעם לא הבנתי מה זה המינוף הזה, אני יכולה לשער שאנשים ממונפים הם כאלה שמקבלים הלוואות עצומות ומשחקים איתן?

       

       

      זה נקרא משכנתא

       

      :)

       

      _________

      אה :)

      אז מה זה מינוף? אם יש סיכוי שאבין את זה, זה רק ממך.

        11/8/11 18:39:
      בטח שנרצה שתסביר. וזה לא כי אנחנו לא יודעים אלא כי אתה מסביר טוב. (איך קראו לה? סקיילקס?)
        11/8/11 18:02:

      צטט: בלאק סמארה 2011-08-11 17:26:35

      אני רוצה. אף פעם לא הבנתי מה זה המינוף הזה, אני יכולה לשער שאנשים ממונפים הם כאלה שמקבלים הלוואות עצומות ומשחקים איתן?

       

       

      זה נקרא משכנתא

       

      :)

        11/8/11 17:26:
      אני רוצה. אף פעם לא הבנתי מה זה המינוף הזה, אני יכולה לשער שאנשים ממונפים הם כאלה שמקבלים הלוואות עצומות ומשחקים איתן?

      ארכיון

      תגיות

      פרופיל

      אחר40
      1. שלח הודעה
      2. אוף ליין
      3. אוף ליין