תמ"א 38, למרות משמעותיה הנדל"ניות והכלכליות מרחיקות הלכת, היא קודם כל תוכנית לאומית, שנועדה למגן את ישראל נגד רעידות אדמה, ללא מעורבות ישירה של הממשלה. עפ"י ההערכות, כ-40% מכלל המבנים בישראל לא יעמדו בפני רעידת אדמה חזקה, שעלולה להתרחש גם מחר או מחרתיים.  המבנים בסיכון הם אלה שנבנו לפני שנת 1980 ובעיקר אלה אשר מצויים באזורי הסיכון הגבוהים הממוקמים על קו השבר הסורי-אפריקאי. אך כאשר מדובר בנושאים של ביטחון לאומי, ראוי שתישאל השאלה: האם התוכנית עובדת?

בגבעתיים הוגשו בשנה האחרונה כ- 180 בקשות לביצוע תמ"א 38. לא כולן יאושרו, כמובן. לפי קצב זה, יסתיים תהליך מיגונה של גבעתיים נגד רעידות אדמה תוך כמה עשרות שנים.  אך גבעתיים לא אמורה להיות בראשית סדר העדיפויות של ההיערכות לרעידות אדמה בישראל. לפי הנתונים המדעיים, הסיכון לרעידת אדמה באילת גדול פי 2.5 מאשר בגבעתיים. אך באילת כלל לא מתקיימים פרויקטים של תמ"א 38. למעשה, מחוץ לאיזור המרכז לא הוגשה עד היום ולו בקשה בודדת לתמ"א 38. לפי קצב ההתקדמות הנוכחית, תהליך מיגונה של מדינת ישראל בפני רעידות אדמה ייארך למעלה מ- 250 שנה.

הסיבה לכך פשוטה: התמריץ הכלכלי שמעניקה התוכנית משתלם רק כאשר ערך הנדל"ן גבוה, ולכן תמ"א 38 קיימת רק בגוש דן. כאשר יזם נדל"ן עושה פרויקטים במסגרת תמ"א 38, הוא מקבל זכויות בנייה זהות, ללא קשר לשאלה האם המבנה נמצא בבית שאן, בת"א או באילת. כמובן שמבחינת היזם אין שום סיבה להשקיע זמן ואנרגיה במקומות בהם ערך הנדל"ן נמוך יותר, ולכן תמ"א 38 צריכה להיות מוגדרת, למעשה, כ"תוכנית למיגון ת"א מרעידות אדמה".

העיריות בגבעתיים ור"ג השכנות, שערך הנדל"ן בהן נופל אך במעט מבת"א, השכילו להבין כי אם לא יעשו מעשה שיהפוך אותן לתחרותיות יותר, תמ"א 38 תישאר בתחומי ת"א. המדיניות העירונית החכמה שננקטה ע"י ר"ג וגבעתיים הוסיפה במסגרות התכנון העירוני זכויות תב"ע לזכויות התמ"א, ואישרה למעשה ליזמים להגביה את הבניינים עד ל- 8 קומות, ולקבל לידיהם מספר גבוה משמעותית של דירות מאשר בת"א, וכך קוזזו ההפרשים בערך הנדל"ן ותמ"א 38 בר"ג וגבעתיים הפכה למציאות קיימת וריווחית.

אלא שרעידות אדמה עלולות לקרות גם מחוץ לגוש דן. דווקא אזורי הפריפריה הם היושבים באזורי הסיכון הגבוהים יותר להפגע במקרה של רעידת אדמה חזקה בישראל. תמ"א 38 איננה קיימת בפריפריה. היא פשוט לא משתלמת. כך יוצא שבפועל מדינת ישראל מגינה מסכנת חיים רק על תושבי המרכז, במדינה בה ערכם של חיי אדם אמור להימדד ללא קשר לשאלת ערך הנדל"ן. בתמ"א 38 דרוש שינוי לאומי, שיגן גם על הפריפריה, בדומה לכיפת ברזל.

באילת, נהריה ובבית שאן, לדוגמה, בהן הסיכון לרעידות אדמה גבוה יותר מפי שתיים מאשר בת"א וגוש דן, העיריות אינן יכולות לנקוט במדיניות עירונית כפי שנקטו בר"ג וגבעתיים. כדי לפצות על עלויות הנדל"ן הנמוכות בהרבה מת"א, העיריות יצטרכו לתת הטבות תב"ע שיהפכו כל בניין דו קומתי לגורד שחקים בן 15- 20 קומות, עניין פשוט לא ריאלי בערי פריפריה.

מדינת ישראל איננה יכולה להמשיך ולנסות להוביל פרוייקט אדיר והכרחי, כמו מיגון אסטרטגי נגד רעידות אדמה, מבלי שהדבר יתבטא בספרי התקציב שלה. הניסיון כבר נכשל, כאשר מדי יום וועדי בתים באיזורי הפריפריה מנסים למצוא יזמים שישקיעו במיגון בתיהם במסגרת תמ"א 38, אך נענים בסירוב מאחר ואין כדאיות כלכלית בפרויקטים מחוץ לגוש דן.

לממשלת ישראל אין מנוס – כדי להגן גם על נהריה ודימונה, ולא רק על גבעתיים ות"א, יהיה צורך לתת ליזמים הקלות מס, לפי מפתח גיאוגרפי שייקח בחשבון את ערך הנדל"ן ואת גובה הסיכון לרעידת אדמה, וייצור מפתח תמרוצים חדש, מפת איזורי עדיפות לאומית לתמ"א 38, שתיבנה במטרה להבטיח מוטיבציה כלכלית לפרויקטים של תמ"א 38 באיזורים המועדים לרעידות אדמה, גם במקומות בהם ערך הנדל"ן איננו גבוה – אך דמם של התושבים איננו פחות אדום מאשר בת"א.