כותרות TheMarker >
    cafe is going down
    ';

    הבלוג של קלמן

    מניות נדל"ן מניב - סיכון או סיכוי?

    0 תגובות   יום שלישי, 6/12/11, 14:12

    מהם היתרונות והסיכונים בהשקעה במניות נדל"ן מניב, ומיהן חברת הנדל"ן המניב המועדפת עלינו בארץ.

     

    http://cafe.themarker.com/video/2451090/

     

     

    בארץ פועלות לא מעט חברות נדל"ן, שחלקן מתרכזות בתחום הנדל"ן המניב – הן בונות או רוכשות מרכזים מסחריים, קניונים ומשרדים, ונהנות מידי חודש מדמי השכירות שמשלמים העסקים ששוכרים שטחים באותם מרכזים. בין השוכרים אפשר למצוא רשתות מזון גדולות, חברות אלקטרוניקה, ורשתות ביגוד והנעלה מוכרות, שמרביתן שכרו את השטח לתקופה ארוכה. התוצאה, היא מקור הכנסה יציב לחברות הנדל"ן. יותר מזה, היות ומחירי השכירות צמודים בדרך כלל למדד, ההכנסות מגלמות למעשה הגנה מפני האינפלציה.

     

    בניגוד למקומות אחרים בעולם בהם מחירי הנדל"ן יורדים, בארץ, מחירי הנדל"ן המסחרי התייצבו ואפילו ממשיכים במגמת עלייה מתונה. במגזר המשרדים, העלייה בהכנסות נובעת בעיקר משיפור ברמת התפוסה ועלייה במחירי השכירות, שעדיין רחוקים מרמתם טרם המשבר של 2008. בתחום המרכזים המסחריים המצב אפילו טוב יותר - גם דמי השכירות וגם שיעורי התפוסה במרכזים המסחריים המובילים נשארו גבוהים בעקבות רצונן של הרשתות הקמעונאיות הגדולות לשמר את מיקומן בקניונים המובילים.

     

    למרות היתרונות, חשוב לזכור את הסיכונים. למשל, העובדה שפעילותן של חברות הנדל"ן מתבססת על הלוואות גבוהות יותר מההון העצמי שלהן. בעקבות זאת, האטה במשק, ירידה בשיעורי התפוסה, או ירידת מחירי הנדל"ן, עשויה לפגוע בתוצאות הפעילות וביציבות הפיננסית של החברות, ולירידת מחיר מניותיהן בהתאם.

     

    אחת מחברות הנדל"ן המניב החביבות עלינו היא קבוצת עזריאלי בע"מ. הקבוצה מחזיקה ב- 11 קניונים, שטחי השכרה למשרדים, השקעות בחברות נדל"ן, וחברות פיננסיות. החברה מוכיחה יכולת מרשימה להשביח את נכסיה ולהגדיל את הכנסותיה בעקביות לאורך השנים, גם בתקופות חלשות יותר של המשק הישראלי. בנוסף, מבנה המאזן של עזריאלי שונה מזה של חברת הנדל"ן הטיפוסית. בעוד שחברות נדל"ן אחרות נשענות על מינוף פיננסי גבוה, עזריאלי מבססת את מרבית פעילותה על הונה העצמי ופועלת תחת מינוף נמוך יחסית. מינוף נמוך עשוי אמנם להגביל את התשואה על ההון של החברה, אך מנגד, המשברים שראינו בשנים האחרונות הדגישו עד כמה עלול להיות מסוכן שימוש במינוף גדול מידי.

     

    למרות המשבר בשווקים, החברה ממשיכה להתרחב ולהשתפר. האחזקה של החברה במניות בנק לאומי לישראל בע"מ, שחוו ירידה של יותר מ- 40% מתחילת השנה, הסבו אמנם לחברה הפסדים נכבדים "על הנייר", אולם פעילות הליבה של הקבוצה – הנדל"ן המניב והקניונים, המשיכה להיות רווחית מאוד. במהלך הרבעון השלישי של 2011 רשמה קבוצת עזריאלי גידול מרשים ברווח התפעולי הנקי, בעיקר בעקבות גידול בהכנסות משכר דירה ומרכישת נכסים חדשים.
    בנוסף, השלימה עזריאלי רכישת קרקע ברמלה, רכישת מגדלי המשרדים ביוסטון טקסס, רכישת קרקע בדרום הקריה, ופתחה קניונים בקרית אתא ובעכו. כמו כן, התקשרה החברה בהסכם לרכישת מלוא הזכויות בקניון עיר ימים. שיעורי התפוסה בקניונים ובמרכזים המסחריים של החברה שמרו על שיעורי תפוסה קרובים ל- 100%.

     

    למרות ההערכות להאטה אפשרית בפעילות הקניונים בשנים הקרובות, בהתחשבברמת המינוף הנמוכה יחסית של החברה, בקצב הצמיחה הנאה שלה ובמדיניות חלוקת הדיבידנד הנדיבה שלה, להערכתנו, מניית עזריאלי יכולה לשמש כאחד מהעוגנים בתיק השקעות מנייתי.

     

    שתי דוגמאות נוספות לחברות נדל"ן מניב מעניינות, הפועלות בעיקר בחו"ל, הן אלוני-חץ נכסים והשקעות בע"מ וגזית גלוב בע"מ. שתיהן, מחזיקות בנכסים בארץ ובחו"ל, בעיקר מרכזים מסחריים. למרות שחלק מפעילותה של גזית גלוב מתמקד בארה"ב, עיקר נכסי החברות האלו ממוקמים במקומות יציבים יחסית, כמו קנדה ומדינות אירופאיות שאינן שותפות למשבר החובות ביבשת. בנוסף, הן מתאפיינות במאזן חזק, יציבות בהכנסות, רווחיות טובה ונסחרות במחירים הוגנים בימים אלו. למרות הסיכונים הטמונים בהשקעה במניות נדל"ן, המינופים הנמוכים יחסית,מדיניות הדיבידנד הקבועה שלהן, וגם ההנהלה המנוסה שלהן שכבר עברה בהצלחה משברים בעבר, כל אלו הופכים אותן להשקעה מעניינת לטעמנו.

     

     

    גילוי נאות


    ----
    הכותב הינו בעלים משותף של אלטשולר שחם.
    הקטע הינו מתוך הסקירה החודשית של בית ההשקעות אלטשולר שחם לחודש דצמבר 2011.
    לסקירה המלאה, לתכנים וסקירות ווידאו נוספים, הכנסו לאתר התוכן של אלטשולר שחם.
     

     

    הערות משפטיות: *העבודות המוצגות באתר זה הינן עבודות מחקר שהוכנו על ידי מחלקת המחקר של בית ההשקעות אלטשולר שחם בע"מ ו/או מי מטעמה, והן בוצעו בהסתמך אך ורק על מידע פומבי גלוי לציבור. **המידע מבוסס על מידע שדווח לציבור על ידי החברות הנסקרות בו וכן על הערכות ואומדנים, שמטבע הדברים אפשר ויתבררו כחסרים או בלתי מדויקים או בלתי מעודכנים. כמו כן, עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין ההערכות המובאות במידע לבין התוצאות בפועל. *** המידע המוצג באתר הינו חומר מסייע בלבד ואין לראות במידע זה כעובדתי או כמידע שלם וממצה של ההיבטים הכרוכים בני"ע ו/או בנכסים הפיננסים המוזכרים בו, ולכן אין לראות במידע האמור, כהמלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או הזמנה לקבל הצעות או ייעוץ- בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של המשקיע- לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. ****החברה ו/או החברות הקשורות אליה ו/או בעלי עניין בה עשויים להחזיק ו/או לסחור בעבור עצמם ו/או בעבור אחרים, בניירות הערך והנכסים הפיננסיים המצוינים במידע באתר, וזאת חרף האמור בתוכן המידע המוצג. ***** אין באמור במסגרת המידע באתר כדי להוות התחייבות להשאת תשואה.

    דרג את התוכן:

      תגובות (0)

      נא להתחבר כדי להגיב

      התחברות או הרשמה   

      סדר התגובות :
      ארעה שגיאה בזמן פרסום תגובתך. אנא בדקו את חיבור האינטרנט, או נסו לפרסם את התגובה בזמן מאוחר יותר. אם הבעיה נמשכת, נא צרו קשר עם מנהל באתר.
      /null/cdate#

      /null/text_64k_1#

      אין רשומות לתצוגה

      ארכיון

      תגיות

      פרופיל

      קלמן שחם
      1. שלח הודעה
      2. אוף ליין
      3. אוף ליין