הליכה ברחובות תל אביב באמצע היום מגלה כי העיר מתחדשת, משנה את חזותה ונמצאת בבנייה מתמדת. דווקא בתקופה זו, שבה מדברות הכותרות בעיתונים על משבר נדל"ן, על ירידת מחירי הדיור, על קיפאון ועל משבר כלכלי עולמי, תל אביב מעניקה תחושה של תנופת עשייה.

האם מדובר בבועה נוספת או שאולי זהו פתרון מציאותי? אם נדמה היה שמשבר הנדל"ן יעכב את יישום תוכניות ההתחדשות העירונית, נראה כי כיום, בעתות של משבר, דווקא הן מהוות חלופה בטוחה.

אז איך הכל התחיל? משבר הנדל"ן הנוכחי הוא למעשה תולדה של תהליכים שונים בארץ ובעולם, הנמשכים כבר מספר שנים. ברמה המקומית, תרמה למשבר החלטת הממשלה הקודמת, מלפני מספר שנים, להקפיא את הבנייה במרכז הארץ. הביקושים הערים לדירות במרכז הובילו לעלייה חדה במחירים.

חשוב לזכור, כי תל אביב הייתה ותמיד תהיה מרכז המטרופולין הגדול במדינה. היא מהווה את לב ליבם של הכלכלה, המסחר, התקשורת, הבילוי והתרבות בישראל. ככזו, תל אביב וסביבתה היא הספקית העיקרית של מקומות עבודה ומהווה מוקד משיכה לישראלים רבים. מנגד, מצב התשתיות במדינה, קרי הרכבות והכבישים, עדיין לא מאפשר לצעירים להגשים את החלום של לגור בבית פרטי עם גינה בפריפריה ולעבוד במרכז הארץ; לשלם פחות על דיור מרוחק ולהרוויח יותר מעבודה במרכז. ובטח שלא לאור מחירי הדלק, מחירי הנסיעה בתחבורה הציבורית ועלות כלי הרכב הפרטיים בישראל.

ואכן, הנתונים מראים כי למרות מדיניות הממשלה, תל אביב גדלה מדי שנה מבחינה דמוגרפית ואיתה גדל גם הביקוש לדירות בעיר. נוצר מצב בו דירות הכפילו ואף השלישו את ערכן, ללא הצדקה ממשית. זוגות צעירים ומשפחות מצאו את עצמם ללא יכולת לקנות דירה. אם לפני 5 שנים מתנה מההורים ומשכנתא הספיקו כדי להגיע לדירה הראשונה במרכז, הרי שהיום הן לא מספיקות אפילו לחצי דירה.
ברמה העולמית, משבר הנדל"ן שפרץ בארה"ב לקראת סוף 2007, הכה גלים בעולם כולו, הוביל למשבר כלכלי גלובלי וככזה, השפיע גם על ישראל. התחזיות הקודרות מדברות על כך שאנחנו עדיין בעצומו של המשבר ושהוא רחוק מלהסתיים.

בקיץ האחרון הוציאה המחאה החברתית המונים לרחובות והעלתה לסדר היום הציבורי ולעיתונים את מצוקת הדיור ואת הצורך בפתרונות דיור מיידיים. הממשלה לא אחרה להגיב. הוכרז על תוכניות בנייה בפריפריה של אלפי יחידות דיור לזוגות צעירים, כפתרון האולטימטיבי לעליית מחירי הדירות ולמשבר הנדל"ן. אך בשטח מצטיירת תמונה שונה. הבנייה בפריפריות לא מתקדמת בקצב המתאים, התהליך הבירוקרטי של הפשרת הקרקעות ואישורי הבנייה הוא ארוך והתשתיות במדינה, האמורות לחבר בין הפריפריות למרכז, נבנות לאט. מאידך, קצב גידול האוכלוסייה במדינה גדל ואנשים צריכים לחיות ולעבוד.

בנאומו בכנס התמ"ת, הודה שר האוצר כי אכן אין פתרונות קסם מיידיים, אלא מדובר בתהליך שימשך שנים.

לאור התחזיות הקודרות, חוסר הוודאות הכלכלית, הנתונים הסותרים והערפל סביב משבר הנדל"ן, ניתן להבין קבלנים ויזמים רבים הנרתעים מלהיכנס לפרויקטים ארוכי טווח, המצריכים מהם סבלנות ואורך נשימה כלכלי.

דווקא במצב זה, נראה כי החלופה הטובה יותר היא בדמות פרויקטים שהם בטוחים באופן יחסי וקצרי טווח, שיהוו השקעה בטוחה, או לפחות לא מסוכנת. את החלופה הזו מספקת כמובן העיר תל אביב במסגרת תוכנית ההתחדשות העירונית – תמ"א 38 ובינוי-פינוי.

תמ"א 38:

 תמ”א 38, או בשמה הנוסף תוכנית מתאר ארצית 38 לחיזוק מבנים, מאפשרת לדיירי בניינים ברחבי הארץ, ובכלל זה בעיר תל אביב, לשדרג ולשפץ את הבניין בו הם חיים ללא השקעה כספית מצידם. במקביל להוספת מעלית, מרפסות שמש וממ”דים בדירות, וחידוש הלובי, חדרי המדרגות, החצר, החנייה וחזות הבניין, השיפוץ גם כולל חיזוק של יסודות הבניין נגד התמוטטות במקרה של רעידת אדמה. זוהי למעשה המטרה האמיתית של התוכנית. ממנה נובעות כל ההטבות לדיירים.

תמ”א 38 היא אמנם תכנית ארצית, אך יישומה דורש אישור של ועדה מקומית, כיוון שההיקף וזכויות הבנייה הנוספות משתנה מעיר לעיר. נתון מעניין הוא שדווקא בתל אביב היא פופולארית מאוד וזה לא קורה סתם. התכנית מאפשרת תוספות בנייה, כמו קומה או שתיים על גג הבניין. הקבלן משפץ את הבניין ללא עלות ובתמורה מקבל מהדיירים את הזכות למכור את הדירות בקומה הנוספת שבנה. הנתונים מראים, כי תל אביב היא אחת הערים הכי משתלמות לביצוע פרויקטים של תמ”א 38. מחירי הנדל"ן הגבוהים בעיר הופכים את התוכנית לכדאית כלכלית עבור יזמים וקבלנים. גם תוספת של קומה אחת בלבד מאוד משתלמת בגלל מחירי הקרקע הגבוהים.

בנוסף, כדי לעודד ולהקל על התקשרויות בין הדיירים לקבלנים, כוללת התוכנית שורה של הטבות מס, ובכלל זה פטור מתשלום מס שבח בגין מכירת זכויות הבנייה הנוספות לקבלן, פטור מלא או הנחה בשיעור של עד 90% (בתל אביב מדובר בהנחה של 90%) מתשלום היטל השבחה לרשות המקומית בגין זכויות הבנייה הנוספות, פטור מתשלום מס ערך מוסף בגין שירותי הבנייה שמעניק הקבלן לדיירים ועוד.
בדרך זו, מעודדת עיריית תל אביב שיפוץ של בניינים ישנים ברחבי העיר.

תוכנית פינוי-בינוי:

פינוי בינוי מהווה פתרון לפיתוח אזורי מגורים עירוניים חדשים, הנחוצים בשל בעיית הצפיפות במרכזי הערים, המחסור בשטחים פתוחים מחוץ לערים ומנגד חוסר היכולת של הרשויות לטפל באזורים עירוניים מתדרדרים. תופעות המהוות חלק מתהליך התפתחות עירוני על פרבריו.

ההכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי נעשית על מנת לאפשר שימוש יעיל יותר בקרקע ולספק עתודות מגורים, תוך שמירה על שטחים ירוקים בעיר, שיפור תדמית העיר והתחדשות עירונית. בשל האינטרס של המדינה להתחדשות עירונית, מקבל הקבלן הקלות משמעותיות במס, כמו פטור מהיטל השבחה.

באפריל 2012 נתנה הממשלה את אישורה למאות דירות חדשות שתוקמנה במסגרת תוכנית בינוי-פינוי בדרום תל אביב. 

עיריית תל אביב מצידה תומכת ומעודדת קבלנים ויזמים לפעול במסגרת זו של התחדשות עירונית.

אין ספק, שלאור מחירי הקרקעות והנדל"ן בתל אביב, מדובר בפרויקטים הטומנים בחובם פוטנציאל של רווח כלכלי משמעותי לקבלנים וליזמים.

ניתן לראות שמשבר הנדל"ן לא עצר את התחדשות הבנייה במרכז השוקק חיים של המדינה. העיר תל אביב ממשיכה להיות עיר ללא הפסקה גם ליזמים, למשקיעים ולקבלנים המחפשים הזדמנויות חדשות. דומה כי במצב של חוסר ודאות, נתונים סותרים ואמירות מעורפלות, הדרך הבטוחה יותר היא לא החדש, אלא דווקא המתחדש.