שלום לכם,

זה אמנם לקח די הרבה שנים, 

התקנה יצאה בשנת 2005, לפני 7 שנים, אבל בתקופה האחרונה אנו עדים לעשרות שלטים שצצו בחצרות של בניינים ישנים ומבשרים לנו על פרוייקט שיפוץ הבניין במסגרת תמ"א 38. 

אמנם, בפועל הסתיימו בינתיים כמה בניינים בודדים, (בהרצליה, ת"א ורמת השרון ביחד הסתיימו עד עכשיו כ-15 בניינים), אבל, יש עוד כמה עשרות שכבר נמצאים במהלך הבנייה והרבה נוספים שבשלבים מוקדמים יותר של קבלת אישורים ושלבי תכנון. 

כצפוי, אחת הבעיות הכי גדולות היא כמובן איך לגרום לכך שכל הדיירים בבניין יסכימו על תכנית אחת. 

לרוב כמות הדיירים בבניינים הישנים נעה בין 6 ל-18 דיירים והקבלנים מעדיפים לקבל הסכמה של 100% מהדיירים על מנת למנוע עיכובים ודחיות. 

כעת, עולה השאלה, עד כמה ישפיע התהליך על מחיר הדירה שלי? 

והתשובה היא שזה תלוי מאוד באיזה שלב אנחנו נמצאים בתהליך. 

ובכן, השלב הראשון שבו ישפיע התהליך על מחיר הדירה שלנו יהיה ביום שישנו כבר חוזה חתום עם קבלן ובו הסכמת כל דיירי הבניין לתכנית וישנה בקשה מוכנה לצורך קבלת היתר בנייה מהרשות המקומית. 

בשלב זה, הסבירות שהתהליך אכן ייצא לדרך היא גבוהה ודיירים אשר יוציאו את דירתם למכירה יקבלו פרמייה מסויימת על המחיר הרגיל, אם כי חייבים לקחת בחשבון שקונה שירכוש את הדירה בשלב הזה לא מקבל ודאות מוחלטת כי התהליך אכן ייצא אל הפועל. במקרה כזה, הדירה תהיה שווה כ-10-12% מעל שווייה האמיתי. 

מפה והלאה, יושפע המחיר של הנכס מעומק התהליך.

אני אסביר: בשלב הגמר, לאחר שמסתיים שיפוץ כזה, דירת 3 חדרים שהיתה בקומה 3 ללא מעלית בבניין ישן ומוזנח היתה שווה כ-1.2 מיל. ש"ח והיום הפכה לדירת 4 חדרים כולל ממ"ד עם מעלית ומרפסת שמש בבניין שנראה כמו בניין חדש והיא שווה כ-1.7 מיל. ש"ח נותנת לנו את המידע ששווייה עלה בכ-40%. 

לפיכך, כשזה המקסימום, אפשר לקחת בחשבון שאם לדוגמה, נמכור דירה בתחילת עבודות הבנייה, כשכבר יש היתר בנייה מהרשות המקומית והפועלים מתחילים לעבוד, מה שנצטרך להוריד מהשווי המקסימלי הוא הזמן והסבל של הדיירים במהלך התהליך שאורך בין שנה לשנה וחצי ובד"כ יוריד כ-10% מהמחיר המלא לאחר השיפוץ. במקרה זה ישנה ודאות כמעט מוחלטת שהתהליך ייצא אל הפועל למעט במקרה שהקבלן המבצע יפשוט את הרגל באמצע הבנייה. 

בכל מקרה, לדעתי האישית, כל אחד שגר בבניין עם פוטנציאל לתמ"א 38 צריך לרצות מאוד את השיפוץ הנ"ל כי זו דרך מצויינת להעלות את שווי הנכס שלנו במאות אלפי שקלים ללא השקעה כספית אלא רק הקרבה של זמן ואי נוחות בזמן תהליך הבנייה והשיפוץ. 

בהצלחה!