ה"אלמנט" החדש בשווי דירת מגורים

מאת שמאי מקרקעין דן לאופר

תמ"א 3/38 אושרה רק לאחרונה והעלתה את זכויות הבניה כתמריץ לחיזוקים בפני רעידות
אדמה לשלב חדש. תמ"א 38 על תיקוניה מאפשרת כיום תוספת זכויות בניה של עד 2.5
קומות + הרחבת בניה עד 25 מ"ר לדירה + סגירת קומת עמודים לשטח עיקרי למגורים.
לכאורה אפשר לצפות מזכויות הבניה המופלגות הללו, בעשרות אלפי הבניינים בהם הן
מתאפשרות, להעלות את שוויין של מאות אלפי דירות ישנות באזורי הביקוש, לפחות בעיני
המוכרים. האם מחירי השוק אכן עומדים להשתנות? כדי לענות על השאלה הזו יש להכיר
תחילה את ה"אלמנט" החדש בשוק הנדל"ן, אותו אחד שמאתגר בימים אלו את
הקבלנים, עורכי הדין, שמאי המקרקעין והמתווכים.

באוקטובר 2011 נמכרה דירה ברח' ראש פינה 21 בחולון, קומה שניה, 2 חדרים בשטח 45.7 מ"ר, תמורת 760,000 ₪. העסקה נעשתה, לפי עדות שכנים עמם שוחחתי, על רקע חתימת רוב בעלי הדירות  בבית המשותף (לא כולם!) על נכונותם לפרויקט 'פינוי בינוי' ושכירת שירותיו של עורך דין לקידום היוזמה. אציין כי לגרסת הדיירים
המאוכזבים נתקלה היוזמה בהתנגדות ראש העיר וההתלהבות שכחה.  העסקה משקפת שווי נסתר שהתעורר יש מאין רק בשל פעילות מינימלית לקראת "פינוי בינוי" או "תמ"א 3/38". העסקה מגלמת שווי של כ- 16,600 למ"ר בנוי לדירה לא משופצת.

מספר חודשים לאחר מכן, בבניין אחר בו לא רחשה המולה "יזמית" שכזו, נמכרה בפברואר 2012 דירה ברח' עמק יזרעאל 6 הסמוך, בקומת קרקע , 2 חדרים בשטח 53.2 מ"ר, תמורת 670,000 ₪. מתקבל שווי גולמי של כ- 12,600 למ"ר בנוי, שווי המוכר לי כאופייני לדירות 2 חדרים ישנות ולא משופצות בחולון.

גם אם מתקיימים בין העסקאות הבדלי קומות ותקופה ואני מסופק בכך, עדיין ניכר כי בעסקה הראשונה הספיקה יוזמה מינימלית, חתימה של רוב הדיירים לעורך דין שייצג אותם לקידום פרויקט פינוי בינוי, כדי להעלות את מחיר
הדירה בעשרות אחוזים.

בפתח תקווה נתקלתי בתופעה דומה. דירות שיכון ישנות ברח' הנרייטה סולד הוצעו למכירה במחיר המשקף עליית מחיר לא מוסברת של עשרות אחוזים יחסית לעסקאות שדווחו לשלטונות מס שבח. במחלקת הנדסה בעירייה לא ידעו לספר על תכנית פינוי ובינוי כלשהי, אף לא בשלבי תכנון מוקדמים. וכך מצאתי עצמי כותב בחוות דעת שלי לביהמ"ש:

"המתחם מתאים גם לפרויקט פינוי בינוי, למרות צפיפות יחסית קיימת של יח"ד פר דונם, ודיירים במתחם המעוניינים למכור את דירותיהם מציינים במודעות כי המתחם הולך לקראת "פינוי בינוי". שוחחתי טלפונית כקונה עם אחד המוכרים, והתרשמתי כי מלבד שיחות ורצון של חלק מהדיירים לקדם פרויקט כזה, לא נעשתה כל פעילות מסוימת היכולה להשפיע כיום על שווי הדירות. לשאלתי נאמר כי אין אפילו קבלן אתו באו בדברים".

במצב דברים זה באה תמ"א 3/38 המעניקה, בתנאים, זכויות בניה יש מאין לשניים וחצי קומות, לסגירת קומת עמודים ולהרחבת קומות קיימות, לשלל בניינים ובהם מאות אלפי דירות ישנות ברחבי הארץ. לכאורה, עבור "חצי מדינה" החלום שבו ניתן למסור דירה ישנה וזנוחה ולקבל דירת חלומות חדשה וגדולה יותר, הפך למציאותי. המפתחות בפנים, אך מה עם הגלגלים? 

תמ"א 3/38 מאשרת תוספת נדיבה של זכויות בניה, אך אלו כפופות בחלקן (למשל, תוספת 2.5 קומות) לשיקול דעת הרשויות המקומיות ולתנאים נוספים. תוספות הבניה הללו באות כתמריץ כלכלי לעודד חיזוק בפני רעידות אדמה. התנאי הראשוני, איפה, למימוש הזכויות, הנו הצורך בחיזוק הבניין. הוכחה לצורך כזה היא דו"ח מהנדס שעלותו יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים.

תמ"א 38 על כל תיקוניה חלה על בתים ישנים שקיבלו היתר בניה לפני 1/1/1980. ישנם סייגים והחרגות של מבנים ישנים שלא ייהנו ממרבית הזכויות למרבית תוספות הבניה שפורטו כאן, למשל בתים שגובהם אינו עולה על שתי קומות (כולל קומת קרקע מפולשת, דהיינו קומת עמודים, אך לא כולל קומות גג חלקיות או מרתפים) או בתים ששטחם, כולל
שטחי שירות, אינו עולה על 400 מ"ר. בבתים אלו תוספות הבניה המרביות, כולל סגירת קומה מפולשת, מוגבלות ל-25 מ"ר לכל הבניין. קיימות מגבלות גם  בבתים שהוכרזו לשימור או באזורים בהם קיימת תכנית בנין ערים רגילה לתוספות בניה (נניח תכנית לתוספת קומות). קיימים בניינים, למשל בת"א,  בהם תוספת זכויות הבניה על פי תמ"א 38 זניחה או לא כלכלית או לא ישימה בשל הצמדות ותנאים בתקנון בתים משותפים, אך הרשות המקומית מגובה בתמ"א עדיין מטילה חובה לחזק את כל הבניין כתנאי למימוש זכויות חלקיות, נניח חדר יציאה בודד לגג.

כרגיל, עלות החיזוקים בפני רעידת אדמה בבנין ישן ללא מעלית מגיעה באזורי הביקוש לכדי עלות קרקע לדירה אחת לפחות, הכל כמובן בהתאם לגודל הבניין הישן, מצבו הפיזי והתחזוקתי, דרישות נלוות של הוועדה המקומית,
שטח הדירות החדשות  ורמות המחירים לקרקע באזור. יש לזכור כי בפועל חיזוק מבנה מלווה לרוב בעבודת שיפוץ יסודי לבנין בעלות גבוהה משמעותית מזו הנדרשת רק על פי תמ"א 38 על תיקוניה (חידוש טיח, סגירת הכניסה עם ויטרינה ואינטרקום, מעלית, תוספת מרפסות או סגירת מרפסות קיימות, הרחבת דירות קיימות וכו'). הדבר דומה לשיפוץ דירה. אין הגיון רב להחליף ארונות מטבח בעשרות אלפי שקלים ולהשאיר מאחוריהם צנרת מים רקובה ומתפוררת ברצפה ובקירות.

תמ"א 38 על תיקוניה מאפשרת הריסה של מבנה הזקוק לחיזוקים ובניה חדשה הכוללת גם את  התמריצים. זהו פתרון של פינוי בינוי לבניין בודד. פתרון אחר כרוך בדרך כלל במספר בתים משותפים, וכולל פינוי ובינוי או "התחדשות עירונית" על פי תב"ע נקודתית, לפי מפתח מקובל של 3-4 דירות חדשות על כל דירה ישנה להריסה. שני המסלולים של הריסה ובניה מחדש, תמ"א 38 ו"פינוי-בינוי" כוללים, בתכנון מס נכון, פטורים והנחות במיסוי מקרקעין והיטלי השבחה.

ההסדר הרגיל בין קבלן ובין דיירים במתחם לפינוי בינוי או תמ"א 38 כולל מסירת הדירה הישנה לקבלן, מעבר לפי הצורך למגורים בשכירות על חשבון הקבלן ולאחר מכן כניסה לדירה חדשה וגדולה יותר. הקבלן משלם את הוצאות התכנון הרישוי והבניה, את עורך דינם של הדיירים אותו הם בוחרים, ואף את ההובלה של תכולת הבית החוצה ובחזרה לפרויקט. מקובל כי הקבלן נושא בתשלום המיסים וגילום המיסים, ככל ויידרשו מיסים לאחר הפטורים והקלות המס למסלולים האלו.

דבר אחד "הקבלן" לא יכול לעשות או לממן עבור בעלי הדירות: לשכנע את כולם לחתום על הסכמה לפרויקט! הדרך ל"חתימה" נראית ארוכה עד בלתי אפשרית ברוב המקרים. יחסי השכנות הרגילים בין בעלי הדירות כוללים את החשד מטריף הדעת שהשכן יקבל מעט יותר. כל דייר חושש תחילה "לצאת פראייר". קיימת המחשבה והעורמה לפיה מי שיחכה ויהא אחרון ייהנה מעמדת יתרון מול הקבלן הלהוט ויקבל יותר מכולם.

טרם עסקנו בבעלי הגגות הצמודים או סתם בעלי דירות העליונות שדורשים פיצוי על אבדן הסיכוי שלהם לחדר יציאה לגג. לכל דייר יש מכרים שהם עורכי דין וקבלנים ורק עליהם הוא סומך. סוג ההגיון הזה משאיר רבבות דיירים בדירות ישנות ומתפוררות כאשר הם גאים לדחות חדשות לבקרים כל הצעה רצינית של קבלנים לדירות חדשות וגדולות יותר במסלול כזה או אחר. דברי אלו לא מבטלים, כמובן, את הצורך לבדוק את המוניטין של הקבלן, את החלופות
להצעתו ואת החוזה (רצוי בעזרת אנשי מקצוע).

וכך נולדו להן אותן הבטחות של "קיבלנו הצעה מיזם" או "הזדמנות של פעם בחיים". תסמכו על תעשיית החלומות הישראלית, זו שמוכרת 420 מ"ר קרקע חקלאית ביעוד נוף כפרי פתוח בפרדס חנה ב-120,000 ₪, שתמצא את הדרך הקצרה והמהירה למכור דירה ישנה ששווה 750,000 ₪ + סיפור יזמי מרשים + מפגש עם שכנים שבאמת רוצים
(הסרבנים יצוצו אחר כך) ב-900,000 ₪.

המציאות המאתגרת הזו מחייבת סט כללים חדשים. אין ספק שזכויות בניה משמעותיות לבית משותף באזור ביקוש עשויות להשפיע על שווי הדירות. אין ספק שתמ"א 3/38 לא העלתה באופן גורף ובו זמנית את מחירי כל הדירות בבניינים הישנים במרכז הארץ. מהו המחיר ה"נכון" של דירה כזו בטרם הורחב הבניין?

כשמאי מקרקעין אני דורש לראות חוזה חתום של בעלי הדירות ליישום תמ"א 38 (או "פינוי בינוי"). אם אין חוזה חתום ובר ביצוע, הערך של זכויות הבניה העתידיות על פי תמ"א 3/38 מופחת משמעותית ולעיתים בטל בשישים. יש לזכור כי שווי השוק של זכויות הבניה על פי תמ"א 3/38 מגולם מן הסתם בשווי דירות אחרות שנמכרו לאחר אישור התמ"א
ומשמשות כעסקאות השוואה.

נוצר מושג חדש בשוק הנדל"ן הישראלי, ה"חתימות" או בשפת הגשש החיוור, ה"אלמנט". אותו מסמך חמקמק אשר עשוי להפוך רכוש משותף רדום בבית המשותף לשווי פרטי ובר מימוש לכל דייר, מיד עם השלמת החתימות.

מחבר המאמר הנו יו"ר מחוז ת"א בלשכת השמאים. תוכן המאמר משקף את דעתו האישית בלבד